— Проблема, о которой я начал говорить в своей предыдущей публикации (нарушения и самоуправство в сфере земельных и водных ресурсов), судя по реакции читателей, является действительно волнующей темой для горожан.
Далеко за примером и ходить не надо — ситуация вокруг строительства так называемого "депутатского магазина" на улице Бестужева, 40 нашла подробное отражение во всей региональной прессе. В итоге администрация города вынуждена была встать на сторону жителей и отменить собственное разрешение на строительство объекта розничной торговли, выданное в августе 2016 года компании ООО "Версат".
Видя, что протесты жителей достигают своего апогея, выплескиваются в Интернет и становятся предметом депутатских запросов в прокуратуру, чиновники, скорее всего, дали обратный ход, "вспомнив", что еще в 2014 году в районе домов по ул. Бестужева, 36-38 был зарегистрирован и внесен в реестр муниципальной собственности сквер площадью 827 кв. метра.
О другом, вроде бы частном случае самоуправства в отношении земель обороны во Владивостоке я рассказал в своей предыдущей публикации в "Авторской колонке" РИА PrimaMedia.
За этим, как я уже сказал, частным случаем, далеко не единственным в ряду постоянных земельных конфликтов и соответствующих судебных разбирательств, на самом деле, стоит, в лучшем случае, системная "ошибка", заложенная разработчиками Генплана Владивостока, принятого еще в 2008 году.
Всякий, кто так или иначе по роду своей деятельности стакивается с решением земельных вопросов, поймет, о чем идет речь. Очень часто из-за проблем, связанных с предоставлением земли, и местные предприниматели, и крупные инвесторы, которые заинтересованы в выгодном использовании своего капитала на территории Приморья, отказываются от вложения средств в какие бы то ни было проекты. Да и кто, в самом деле, захочет предоставлять свои средства "под честное чиновничье слово" — вы, мол, сначала вложитесь, а дальше как пойдет. Авось, кривая вывезет. В конце концов, имеется Генеральный план Владивостока, принятый и утвержденный еще в 2008 году.
Готовился документ долго, в течение трех лет. Активно обсуждался в градостроительных кругах. Несмотря на это, на этапе его принятия было допущено очень много ошибок, неисправление которых привело к двойственной трактовке земельного законодательства. К двойственной трактовке — в том плане, что департамент земельных и имущественных отношений Приморского края давал, так скажем, неоднозначные в юридическом смысле разрешения на приобретение в собственность, застройку либо аренду земель. Ссылаясь при этом на Генеральный план города и Земельный кодекс РФ, но — игнорируя другие документы, закрепляющие, к примеру, земли за министерством обороны РФ.
Но вот небольшая выдержка из интервью 2008 года с одним из тех людей, которые понимают в градостроении куда больше большинства "менеджеров-профессионалов", заполнивших земельные отделы, департаменты и управления. Думается, почетного архитектора России Валентина Аникеева во Владивостоке знают все.
"Весь Градостроительный кодекс РФ нацелен на жесткое разграничение земель населенных пунктов — очень дорогого вида недвижимости. Так что распоряжаться этой недвижимостью в рыночных условиях хочется как городской, так и краевой власти. Отсюда и разногласия между ними.
Требование, чтобы в Генплане четко были обозначены границы населенных пунктов, различных категорий земель и зон размещения объектов регионального значения — это требование федерального законодательства, которое надо выполнять. Но это сложно было сделать в реальных условиях разработки проекта Генплана. Судите сами.
По Градкодексу РФ, подготовка проекта генерального плана осуществляется с учетом положений, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации и схеме территориального планирования Приморского края.
Так вот, схем территориального планирования Российской Федерации, соответствующих требованиям этого кодекса, пока нет вообще, а схема территориального планирования Приморского края только заказана в текущем 2008 году институту РосНИПИурбанистики (Санкт-Петербург) администрацией края.
А ведь на картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования Приморского края, должны быть отображены:
— граница Владивостокского городского округа;
— границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы земель обороны и безопасности;
— границы земель сельскохозяйственного назначения, а также планируемые границы таких земель;
— границы территорий объектов культурного наследия;
— границы зон с особыми условиями использования территорий;
— границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
— границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства регионального значения или на которых размещены объекты, находящиеся в собственности края, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения.
Все перечисленные границы являются основой для разработки Генплана и должны быть представлены администрацией края. Но краевые службы их не представили, вместо этого в сводном заключении администрации края сделан упрек – "некачественно проведен сбор исходных данных". Как же институт или заказчик проекта Генерального плана, которым является администрация города, может "качественно" собрать исходные данные по региональным территориям и краевым объектам, если их не предоставила сама администрация края? Здесь явная попытка "перевалить с больной головы на здоровую.
Как в этих условиях можно разработать "безупречный" проект Генплана, если даже в границах земель и населенных пунктов город и край не разобрались?" — отмечал еще в 2008 году Валентин Аникеев.
А сейчас, как это часто бывает, "крайними" в возникающих земельных спорах оказываются конкретные предприниматели (такие, как ООО "Давид", возможно, ни сном ни духом и не догадывающиеся, что полученные ими в аренду земли на самом деле являются собственностью министерства обороны) и конкретные жители (впрочем, их от уничтожения любимого сквера даже Генплан Владивостока не спас).
Решением затронутой в этой публикации проблемы, по моему мнению, стала бы подготовка проектной документации для создания нового Генерального плана города, а также — проведение более качественной кадровой политики в департаментах и управлениях, которые хоть как-то связаны с земельными и имущественными отношениями.
Между тем, при подготовке нового Генплана Владивостока нужно также учесть и еще один важный пласт проблем, связанных с водными ресурсами (для города, омываемого с трех сторон морем, это как никогда актуально).
В Водном кодексе РФ описаны возможности строительства на земле вблизи водных ресурсов (реки, озера, моря). И то, что многие считают водоохранной зоной (50 метров от берега), является прибрежной защитной полосой. На самом деле водоохранная зона, примыкающая к береговой линии моря, составляет 500 метров (ст.65, п. 8 и 16 Водный кодекс РФ).
Отсюда простой и короткий вывод: практически все постройки на берегу — на островах и на материковой части города Владивостока — возведены, по сути, в нарушение законодательства Российской Федерации.
Согласно упомянутому кодексу, в границах водоохранной зоны (500 метров от берега) установлены определенные ограничения деятельности (сельскохозяйственной и иной), а в пределах 50 метров прибрежной защитной полосы, грубо говоря, вообще запрещена какая-либо деятельность. А теперь пройдитесь вдоль побережья той же бухты Федорова и поглядите, нет ли там каких-нибудь сооружений, не возводится ли что-нибудь еще? Есть? Возводится? Готовится к возведению? И все это на законных основаниях?
Подобные застройщики, игнорирующие российское законодательство, используют существующую лазейку в законах, название которой – "оборудованная набережная". Другими словами, для того, чтобы построить здание на берегу моря, необходимо сначала оборудовать берег.
Наглядный пример: при наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной (согласно пункту 14 статьи 65 Водного кодекса РФ). А та же бухта Федорова находится в черте города. И возведение на ее берегах элитного жилья при определенных условиях может обернуться бедой для дольщиков. Как возможный вариант – заморозка строительства на неопределенное время, а дальше будет видно.
Скажу больше: по факту практически все постройки на каждом пляже в городе, – незаконны. Возьмем пляж мыса Кунгасный: одна часть, оборудованная, — законна (но нужно еще учитывать и рассчитывать расстояние от парапета), берег с песком – нет.
Основной принцип, который необходимо соблюдать, используя морское побережье, и для которого и созданы кодексы – это охрана окружающей среды.
В этом случае нарушение земельного законодательства – несомненный урон окружающей среде, нарушение водного законодательства – также урон окружающей среде. Сохранение окружающей среды – вот о чем следует думать, начиная какую-то строительную деятельность возле моря. Необходимо все продумать вплоть до постройки и введения в эксплуатацию водоочистных сооружений (самое главное!).
Чиновникам, выдающим разрешение на строительство элитного жилья "у самого синего моря", и застройщикам, считающим, что ради благоденствия 10-20 господ можно поступиться интересами остальных 700 тысяч жителей Владивостока, я бы посоветовал для начала внимательно изучить учебник "Земельное право" (издательство "Проспект", Москва, под редакцией доктора юридических наук, профессора, заслуженного деятеля науки Российской Федерации С.А. Боголюбова).
Для начала — хотя бы поразмышлять над этой цитатой: "Осуществляется в современном российском земельном праве решение главного вопроса – о соотношении частноправовых и публичных начал путем установления приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; собственники распоряжаются землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде; обеспечивается сочетание интересов общества с гарантиями каждого гражданина; немаловажное значение имеют 11 основных принципов земельного законодательства в статье 11 Земельного Кодекса РФ".
В принципе, это должен знать каждый юрист, который получил образование и практикует в области земельного права. И не просто знать, но еще и руководствоваться этим! Впрочем, это лишь мое субъективное мнение, подкрепленное нормативно-правовыми актами и открытыми источниками. Приведенная цитата наглядно показывает, так сказать, преимущество права леса над правом собственности, преимущества права занятием сельским хозяйством над правом махинаций с земельными участками.
Посмотрите в Интернете вышеуказанный учебник, в предисловии указаны основные моменты и общая информация, понятная для каждого. В том числе и эта цитата, которой я хочу завершить эту свою публикацию:
"Разумеется, надо учитывать уровень правоприменителей, которые могут запутываться в этих доктринах, а то и использовать их по своему усмотрению в своих интересах, что крайне нежелательно, а в условиях современного состояния Российской Федерации – и опасно".
В следующей своей публикации я рассмотрю нынешнее состояние еще одного важнейшего ресурса Владивостока – его лесов, которых, по мнению чиновников, вроде как бы и нет вовсе. Тем читателям, кто считает поднятые мной темы важными для нашего города, также предлагаю зайти на мой канал в YouTube https://www.youtube.com/channel/UCkEsMNis2jNKqevoupgSSVg.
ОБ АВТОРЕ: ГИТАЛЕНКО Никита Григорьевич родился 20 февраля 1990 года во Владивостоке в семье военнослужащего. С 2007-го по 2012 год обучался в Военном Университете Министерства Обороны Российской Федерации (Москва). Окончил факультет иностранных языков по специальности "перевод и переводоведение (китайский и английский языки)".
С 2013-го по 2016 год обучался во Владивостокском Государственном Университете Экономики и Сервиса (ВГУЭС). Окончил юридический факультет по специальности юриспруденция.
В настоящее время служит на Тихоокеанском флоте России в звании старший лейтенант. На протяжении 2,5 лет проходил практику в Военном следственном отделе Следственного комитета Российской Федерации.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Никита Гиталенко: Как закладывали бомбу под земельные отношения во Владивостоке
Никита Гиталенко: Возможность ездить за рубеж – не повод ненавидеть Владивосток
