Идея превратить территорию самого большого на Дальнем Востоке авторынка "Зеленый угол" и его окрестностей в новый жилой микрорайон, озвученная властями Владивостока несколько лет назад, начала претворяться в жизнь. Первопроходцем стала малоизвестная компания "Восточный ЛУЧ", в активе которого пока нет ни одного построенного объекта, зато уже есть статус резидента свободного порта и участок недалеко от авторынка площадью 3,2 га, где с декабря прошлого года ведется активное строительство сразу трех многоквартирных домов. Первый из них за три месяца вырос уже до второго этажа. Примечательна не только скорость строительства, но и цена – 48 тысяч рублей за квадрат. Как удалось выяснить корр. ИА PrimaMedia, за названием "Восточный ЛУЧ" стоят специалисты панельного домостроения, которые воспользовались законом о свободном порте, чтобы снизить себестоимость строительства и, как следствие, цену на жилье.
Сегодня, 9 марта, корр. ИА PrimaMedia побывали на стройплощадке первой очереди микрорайона "Зеленый угол". Речь идет об участке южнее авторынка, имеющем географическую привязку к адресу ул. Нейбута, 81а. Раньше здесь располагались совхозные теплицы, кормившие город свежими овощами. Но в середине нулевых конструкции снесли, о них теперь напоминают лишь горы битого стекла, в оставшихся от совхоза зданиях расположились специалисты по кузовному ремонту. Многие автомобили, пострадавшие в ДТП, побывали здесь. А теперь появилась и строительная техника. О том, как удалось использовать льготы свободного порта, рассказал заместитель директора по развитию компании Алексей Исаков. Он же и устроил экскурсию по объекту.
Чем свободнее порт, тем дешевле жилье
– Резидентство дает нам целый ряд преференций. Это и нулевой налог на прибыль первые пять лет, и в дальнейшем налог будет низким. Это и пониженный социальный налог, в обычном режиме он составляет порядка 30% от фонда оплаты труда, а здесь же 7,6%, значительно ниже. Плюс, ускоренный процесс возврата НДС. Все это позволило снизить себестоимость строительства на 15-20%, – рассказывает Алексей Исаков. – И можно было по-разному поступить, например, оставить эту разницу себе как прибыль. Тем более что первые пять лет она не облагается налогом. Но мы решили работать с низкой маржей, но снизить стоимость жилья. В результате, ближайшим конкурентам на рынке мы даем фору порядка 10 тысяч рублей за квадрат. Потому что мало у кого цена меньше 60 тысяч. Минстрой определил для жилья эконом-класса 48,5 тысяч рублей, а мы продаем за 48 тысяч. При этом в наших квартирах будет цементная стяжка, пластиковые окна, входная дверь, межкомнатные перегородки, радиаторы отопления с горизонтальной разводкой, сети электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, включая все счетчики.
Из-за речки Объяснения часть фундамента пришлось делать свайным. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Закладка фундамента 1-3 секций первого дома. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Панели из поселка Заводского. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Преференции инвестора свободного порта позволяют существенно снизить издержки при строительстве. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Строительство жилого дома в микрорайоне Зеленый угол. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Застройщик страхует каждую квартиру на полную стоимость на период строительства. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Первая очередь предполагает три девятиэтажных дома, в каждом из которых по шесть подъездов, 192 квартир. Первые этажи полностью предназначаются для нежилых социально-значимых помещений. Здесь разместятся детские клубы, медицинские центры, фитнес-залы, спортивные площадки, детские игровые комплексы, магазины и другие социально значимые объекты. Возле дома предусмотрены парковочные места, в том числе и крытые парковки, детские и спортивные площадки. Срок сдачи первого дома – 31 декабря 2017 года. Второй и третий дома планируют сдать в июне 2018 года.
В настоящее время проведены работы по закладке фундамента первого дома и начато возведение его каркаса. В нем раскуплены уже все квартиры, во втором и третьем – частично. Проект предусматривает двух— и трехкомнатные квартиры с балконами, стоимость квадрата составляет 48 тысяч рублей, то есть двухкомнатная квартира площадью 52 кв. метра будет строить порядка 2,5 млн рублей.
– Стоимость будет увеличиваться по мере готовности. Но мне кажется, наши будущие покупатели не дадут цене вырасти, поскольку во втором и третьем домах уже выкуплено 15-20% квартир, хотя мы начали продажу только в декабре. Сейчас каждый день по несколько человек бронирует, покупает квартиры. Думаю, к маю все полностью будет продано, – считает Алексей Исаков.
При вхождении в свободный порт необходимо начинать новый инвестиционный проект, то есть открывать новый вид деятельности, либо создавать новую компанию специально под проект. ООО "Восточный ЛУЧ" зарегистрировано в мае 2015 года (уставный капитал 10 тысяч рублей, учредители Владислав Дарьинский, Игорь Козлов и Игорь Дульнев владеют компанией в равных долях). За обществом формально не числится ни одного построенного объекта, однако генеральный директор и совладелец компании Владислав Дарьинский руководит еще одной строительной фирмой – ООО "Востокэлектромонтаж" (зарегистрирована в октябре 2010 года, уставный капитал 22 тысячи рублей, учредитель Владимир Николаев). А эта компания имеет опыт панельного домостроения в Приморье. В частности, она выиграла контракт на постройку в Лесозаводске трех домов в рамках программы по переселению из ветхого и аварийного жилья.
Строительство жилого дома в микрорайоне Зеленый угол. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Первые этажи новых зданий полностью предназначаются для нежилых социально-значимых помещений. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Нежилой этаж. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Компания возводит крупнопанельные дома 121 серии. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Предусмотрена планировка двух и трехкомнатных квартир. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
В отрасли жилого строительства статус резидента свободного порта получили 15 компаний. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Строительство жилого дома в микрорайоне Зеленый угол. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Строительство жилого дома в микрорайоне Зеленый угол. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Монтаж перегородок. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
В новых квартирах уже будет цементная стяжка, пластиковые окна, входная дверь, межкомнатные перегородки, радиаторы отопления. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Основной подрядчик "Зеленого угла" – компания "Главмонтажобъединение" (учредитель и генеральный директор Геннадий Панкратов) – построил и запустил несколько объектов в Уссурийске и ежегодно запускает, по словам Исакова, порядка 60 тысяч кв. метров именно панельного жилья.
Жилье по 35 тысяч за квадрат
Кроме статуса резидента свободного порта компания "Восточный ЛУЧ" использовала и еще один механизм государственной поддержки. Речь идет о программе "Жилье для российской семьи", реализация которой в Приморье стала настоящей головной болью для чиновников, строителей и непосредственно участников.
Программа предлагает строительство жилья для определенных категорий граждан по весьма низкой для Приморья цене – 35 тысяч рублей за квадрат. Не удивительно, что заявку на участие в программе подали более 4 тысяч приморцев, при том, что предварительно застройщики дали согласие на строительство гораздо меньшего количества квартир. И проблемы не заставили себя долго ждать.
В Уссурийске в рамках программы построили микрорайон "Радужный", но так и не подключили дома к обещанному магистральному газопроводу, из-за чего новоселы получили счета за отопления с суммой в несколько раз больше ожидаемой. В Находке и вовсе не нашлось ни одного застройщика, желающего участвовать в программе из-за ряда ее недостатков.
Главу "Приморкрайстроя" уличили во взятке за "жилье по 35 тысяч за квадрат"Во Владивостоке до недавнего времени единственной надеждой для участников программы "Жилье для российской семьи" было казенное предприятие "Приморкрайстрой", застройщик нового микрорайона "Комплекс Д" в Снеговой пади. Распределение квартир в этом микрорайоне среди участников программы обернулось большим скандалом, в который пришлось вмешаться прокуратуре. Возникли проблемы с застройщиком и контрактами на поставку материалов. Не обошлось и без уголовных дел. "Приморкрайстрой" выбрал не самый прозрачный способ записи на жеребьевку – по телефону. А столкнувшись с протестом прокуратуры, и вовсе остановил запись. В этой ситуации "Восточный ЛУЧ" оказался для участников программы едва ли не спасителем. Практически все квартиры в первом доме застройщик выделил для участников программы, причем, сумел заключить договоры долевого участия без скандалов.
В результате застройщик быстро реализовал все квартиры в первом доме и получил деньги на строительство. Правда, недополучив прибыль. Проданные по льготной цене 35 тысяч рублей за квадрат квартиры пришлось страховать по ставкам Минстроя, то есть переплачивать. А балконы и вовсе подарить. Да и предусмотренный программой механизм компенсации при прокладке сетей в Приморье до сих пор не работает.
– Механизм предполагает компенсацию по прокладке сетей 4 тысячи рублей за каждый квадратный метр. Но в Приморье он пока не проработан. По стране есть всего один прецедент, но не в Приморском крае. Мы сейчас прорабатываем этот момент вместе с властями и надеемся получить компенсации. По крайней мере, за первый дом.
"Положь трубку!": прокуратура Приморья заинтересовалась "Жильем для российской семьи" Участие в программе "Жилье для российской семьи" – это больше возможность взаимодействовать с властями для решения сложных вопросов. Например, по прокладке сетей. Мы будем подводить теплотрассу с юга, с ТЭЦ-2. Холодное и горячее водоснабжение проведем от ближайшего жилого квартала на улице Нейбута. В этом вопросе нам помогают краевые и городские власти. Надо признать, что без такой поддержки у других застройщиков по этому поводу часто возникают проблемы.
Не понадобилась помощь государства и для приобретения земли. ООО "Восточный ЛУЧ" первоначально планировал взять участок в аренду с последующим выкупом. Собственником земельных участков на месте разрушенных теплиц общей площадью около 50 га является ООО "Новый город". Но в начале 2017 года застройщик решил не затягивать этот вопрос и выкупил весь участок в 3,2 га. Кроме того, уже в течение 2017 года на участках "Нового города" строительство многоквартирных домов планируют начать и другие застройщики.
Дороги, реальные и гипотетические
Сегодня район, где возводятся первые дома "Зеленого угла", представляет собой участок, с трех сторон окруженный лесом. К нему ведут две дороги – одна через авторынок, другая выходит на улицу Нейбута, 75А. Обе не самого лучшего качества. До ближайшей остановки общественного транспорта – больше 1,5 км. Рядом нет ни садов, ни школ, ни магазинов.
Проблему планируют решать комплексно. В январе проектная мастерская "Архибат" вынесла на публичные слушания разработанный по заказу администрации города проект комплексного развития "Зеленого угла" – территории площадью 332 га. Согласно документу, территорию планируют разделить на четыре района — "Северный", "Восточный", "Центральный" и район "Новый город". Планируемое количество жителей – 37,7 тысячи человек. Общая площадь жилой застройки по Генеральному плану ВГО – более 1 млн кв. км. Запланировано несколько детских садов суммарно на 2560 мест, общеобразовательные школы, где будет учиться порядка 3470 учеников, больницы, скверы и парки.
Общественность отклонила проект застройки "Зеленого угла" во ВладивостокеЕсть в плане и строительство автомобильных дорог, в том числе и той, которая бы соединила район Баляева с трассой Седанка-Патрокл. Очевидно, что такой выезд пригодился бы не только жителям нового микрорайона. Впрочем, пока это только планы, у которых нет ни проекта, ни источников финансирования. Кроме того, весь этот комплексный план застройки микрорайона на общественных слушаниях был отклонен. И причиной тому была как раз стройка ООО "Восточный ЛУЧ", которая в проекте обозначена как территория, предназначенная для строительства учреждений дошкольного образования.
Как пояснили представители застройщика, "Архибат" руководствовался данными за 2013 год и не учел развернувшегося строительства. Но необходимые замечания внесены, и проект будет доработан.
Полумиллионный штраф за просрочку
По словам заместителя директора по развитию ООО "Восточный ЛУЧ" Алексея Исакова, стоимость строительства трех девятиэтажных домов вместе со всеми затратами на благоустройство, подведение сетей и покупку земли составляет порядка 1,3 млрд рублей, в том числе и стоимость участка.
Компания возводит крупнопанельные дома 121 серии. Панели производят на ЖБИ в поселке Заводском, внутренние более тонкие, внешние специально утеплены. Поскольку строители только заводят электрический кабель в квартиру, а разводкой собственники будут заниматься самостоятельно, все панели сделаны таким образом, что в них уже предусмотрены технологические отверстия для проводки, стены не придется штробить. Панельный дом накладывает на будущих квартирантов важное ограничение: любая перепланировка запрещена.
– Мы заключили договоры на поставку панелей, свай. Уже договорились о поставке лифтов. Прорабатываем вопрос с оконными изделиями. Нужны не просто хорошие окна, но и качественная установка. Потому что после сдачи дома мы будем пять лет выполнять гарантийные обязательства, нести ответственность за все протечки, поломки и так далее. Мы страхуем каждую квартиру на полную стоимость на период строительства. Также застрахованы строительно-монтажные риски и период постгарантийного обслуживания зданий, включая гражданскую ответственность, – отметил Алексей Исаков.
Комментируя баннер, на котором изображен проект микрорайона, представитель застройщика обещает, что все будет как на картинке. Проезд вокруг каждого дома шириной в соответствие со всеми гостами, открытые бесплатные парковки, между домами крытые платные парковки, над ними детская и спортивная площадки – все за счет застройщика. Выкупать места на платной парковке можно уже сейчас, стоит порядка 500 тысяч рублей. Когда объект сдадут, цена увеличится на 100-200 тысяч рублей.
Застройщик обещает, что все будет как на картинке. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Закладка фундамента и каркас первого дома. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
На территории строительной площадки установлены веб-камеры. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Владивосток находится на четвертом месте по стоимости жилья в России. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Установка второго крана для 4-6 секций. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Первый дом возводится неравномерно – 1-2 секции (4-6 подъезды) уже выросли до жилых этажей, другая половина дома пока на стадии подготовки фундамента. Дело в том, что под 4-6 секциями на глубине 16 метров проходит подземная река – та самая речка Объяснения, которая впадает в бухту Золотой Рог в районе улицы Спортивной. Именно поэтому фундамент для одной половины дома ленточный, а другой – уже свайный.
– Мы с архитекторами проделали большую работу по отработке фундамента, в том числе и несколько дополнительных испытаний. Проблем быть не должно, – обещает Исаков, добавляя, что в реку уходят грунтовые воды, так что вокруг новых домов не будет вечных ручьев в теплое время и "катков" зимой.
На главный вопрос – успеют ли строители сдать первый дом вовремя, то есть до конца года, – представитель застройщика отвечает уверенно.
– Когда мы входили в программу, было принципиально выдержать срок – до 31 декабря 2017 года. Чтобы успеть, выбрали 121 серию, панельные дома, выбрали подрядчика, который легко может за четыре месяца построить панельную девятиэтажку от фундамента. Они просто титаны панельного домостроения в Приморье.
Сейчас все идет по графику. Оплата проходит, первый дом продан, деньги на счете имеются, мы рассчитываемся с подрядчиками. Ведем аудит использованных средств, отчеты будем выкладывать на сайте. Кроме того нас контролирует технадзор, который может нас заставить переделывать отклонение от плана даже на сантиметр. Как резиденты свободного порта мы отчитываемся перед корпорацией по развитию Дальнего Востока. Контроль со всех сторон, так что трудно представить такой форм-мажор, который бы смог нас остановить.
Первый дом, вид сверху. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Территория бывшего тепличного хозяйства. Фото: Александр Хитров, ИА PrimaMedia
Мы знаем одно: если мы нарушим сроки, то каждый день просрочки нам будет стоить 500 тысяч рублей штрафа. Представляете, полмиллиона в день? Так что нам это крайне невыгодно. И сегодня мы с запасом определили срок сдачи – октябрь. Если все будет идти по плану, к концу октября работа будет закончена, – заверил Алексей Исаков.
