Девять месяцев прошло с тех пор, как в России был принят закон о "дальневосточном гектаре", согласно которому обладателями бесплатной земли могут стать как жители российского Дальнего Востока, так и жители других регионов страны (за исключением иностранцев). За это время обладателями ДВ-гектара стали сотни людей, решивших, что скромный 1 га может стать трамплином для развития их собственного бизнеса или начала новой жизни. Вместе с тем, обнаружились и проблемы, с которыми зачастую сталкивается претендент на получение бесплатного участка дальневосточной земли. Возможно, ли справиться с этими проблемами в одиночку, к какому специалисту лучше обратиться за квалифицированной, а, главное, результативной помощью? Об этом ИА PrimaMedia решила спросить у компетентного эксперта – Кирилла Малиновского, адвоката коллегии адвокатов "Нигматулин и партнеры", которая оказывает услуги по полному сопровождению всей процедуры получения ДВ-гектара, от выбора участка до полного оформления необходимых документов.
Каким способом лучше подать заявку?
Федеральный закон от 01 мая 2016 №119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (таково полное официальное название Закона о Дальневосточном гектаре) предусматривает два способа подачи заявки.
Первый – возможность интерактивного обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование в уполномоченный орган через Федеральную информационную систему "НаДальнийВосток.рф" (ФИС).
Второй — путем личного обращения в уполномоченный орган с предоставлением схемы формируемого земельного участка на бумажном носителе, в том числе путем почтового отправления.
Принципиальная разница в указанных двух способах обращения в уполномоченный орган является форма предоставляемых документов, а также наличие финансовых расходов и точность границ испрашиваемого земельного участка.
Способ первый – через Интернет-ресурс
Если заявитель обращается непосредственно через ФИС, то, как минимум, он должен иметь персональный компьютер с доступом в интернет, базовые компьютерные навыки, а также быть зарегистрирован на информационном портале по предоставлению государственных услуг.
Способ подачи заявления через ФИС является самым простым и быстрым по времени, не требует финансовых затрат, однако, на практике он имеет наряду с указанными преимуществами ряд существенных недостатков. К таким недостаткам относится, прежде всего, неточность границ формируемого земельного участка относительно космических снимков территории, а также то обстоятельство, что космические снимки территории, используемые ФИС на базе публичной кадастровой карты, являются достаточно устаревшими. К тому же некоторые земли, участвующие в программе, вообще не имеют космических снимков территории.
— К нам в компанию, к примеру, обращались граждане одного из сел с просьбой помочь в оформлении коллективного земельного участка в рамках закона о "Дальневосточном гектаре" через ФИС, — рассказывает Кирилл Малиновский — Такое обращение было мотивировано именно тем, что люди не имеют элементарных компьютерных навыков, у них отсутствует регистрация на информационном портале по предоставлению госуслуг. Позднее мы столкнулись с тем, что ФИС не имеет космических снимков территории, интересующей людей. Тем не менее, нам удалось справиться с поставленной задачей с использованием иных картографических интернет ресурсов.
Внимание!
Неактуальность космических снимков территории, используемых ФИС, может грозить тем, что в формируемом заявителем земельном участке уже может быть расположено какое-либо строение или такой земельный участок используется третьими лицами иным образом.
Не секрет, что до настоящего времени имеется огромное количество земельных участков, границы которых не установлены в соответствии с действующим законодательством. Следовательно, несмотря на то, что такие земельные участки имеют правообладателей, выявить их точные границы с использованием ФИС или публичной кадастровой карты невозможно. Хотя, конечно, нельзя сказать, что проблема никак не решается — законодатель уже давно преследует цель выявления таких случаев, как для целей налогообложения, так и для последующего уменьшения возможных судебных споров о защите прав на такие земельные участки.
Способ второй – письменное заявление
Такой способ будет являться максимально точным при определении границ желаемого земельного участка, так как в этом варианте необходимо задействовать кадастрового инженера.
Однако, данный способ требует достаточных финансовых и временных затрат, к тому же он не сможет застраховать заявителя от того, что, пока он готовит такое обращение на бумажном носителе, иное лицо не воспользуется возможностями ФИС и не сформирует тот же участок раньше. А это, в свою очередь, станет законным основанием для приостановления рассмотрения заявления на письменном носителе.
Юрист рекомендует
Конечно, заявитель, прежде всего, сам должен оценить для себя все плюсы и недостатки указанных способов обращения за предоставлением земельного участка. Или обратиться к юристу, имеющему опыт работы в данной области.
— При оценке названных способов подачи заявления о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование и их недостатков, мы отдаем предпочтение обращению с использованием ФИС, — говорит Кирилл Малиновский. — Наш выбор продиктован, прежде всего, скоростью такого обращения и автоматическим учетом такого обращения в ФИС, так как своевременный учет обращения поставит всех последующих заявителей на тот же самый земельный участок или его часть в очередь, так как уполномоченный орган рассматривает поступившие заявления в порядке очередности их поступления. Однако, очень рекомендуем, прежде чем подавать заявление, не полениться выбрать время и воочию осмотреть интересующую заявителя территорию. В последующем это может не только минимизировать риски заявителя (если земельный участок является уже застроенным, а технические средства ФИС не позволяют это выявить на стадии формирования земельного участка), но и, возможно, сэкономить денежные средства при его освоении, так как возможности ФИС не позволяют определить, чем на самом деле является интересующая заявителя местность (а вдруг это уже болото, а просматриваемого на космических снимках чудного леса уже нет в помине).
Любой ли бизнес можно развивать на ДВ-гектаре?
Прежде чем брать гектар, конечно, нужно определиться, какой вид бизнеса на нем вы собираетесь использовать. При этом нужно помнить, что Закон о Дальневосточном гектаре не позволяет использовать предоставляемые земельные участки абсолютно под любые цели.
Виды и, соответственно, возможности использования земельного участка обуславливаются расположением такого земельного участка в границах территориальной зоны, применительно к которой утвержден градостроительный регламент (или не утвержден). Поэтому, если градостроительным регламентом не предусмотрена возможность для соответствующей территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (например, зоны для организации промышленного предприятия), то лицо, получившее гектар, не сможет на нем легально организовать бизнес, связанный с промышленным производством.
А вот в тех случаях, когда в отношении земельного участка никакой градостроительный регламент не установлен, то Законом о Дальневосточном гектаре предусмотрено, что земельный участок может быть использован для любых целей (но с учетом деятельности, осуществляемой на смежных земельных участках).
— Если целью выбора земельного участка является желание организовать свой бизнес, то, пожалуй, эти обстоятельства необходимо учитывать сразу. И здесь мы сталкиваемся с тем, что помощь в этом выборе лучше доверить специалистам, — говорит Кирилл Малиновский
Внимание!
Планируя развитие того или иного бизнеса на полученном гектаре, нужно иметь в виду следующее обстоятельство: предоставление земельного участка в соответствии с законом о "Дальневосточном гектаре" предполагает его предоставление не в собственность, а в безвозмездное пользование на срок пять лет.
При этом именно наличие договора безвозмездного пользования, а также его фактическое использование по выбранному назначению земельного участка предоставляет право лицу в срок не ранее шести месяцев до окончания срока действия такого договора просить его предоставления в собственность бесплатно или в аренду на срок до 49 лет.
Что может дать обращение к юристу?
— Мы не беремся оценивать возможности и профессиональные навыки иных юристов и адвокатов, но применительно к нашей компании мы можем предоставить квалифицированные услуги как на стадии выбора земельного участка (хотя этот вопрос не является чисто юридическим), так и в случаях неправомерного отказа в предоставлении земельного участка в рамках закона о "Дальневосточном гектаре", путем судебного оспаривания принятых решений административными органами, т.е. обеспечить судебную защиту клиента. Тем более что у нас уже имеется положительная судебная практика по таким делам, — поясняет Кирилл Малиновский. — В наших силах также консультирование и полное сопровождение клиента для реализации выбранной им деятельности на предоставленном земельном участке, если это требует оформления соответствующих разрешительных документов.
Как отмечает эксперт, что в рамках Закона о Дальневосточном гектаре речь идет о пятилетнем использовании земельного участка на праве безвозмездного пользования. Закон о Дальневосточном гектаре достаточно свеж, а основания для приобретения земельного участка в собственность появятся у людей еще только через четыре года, о чем говорилось ранее.
Сколько времени у желающих получить безвозмездный ДВ-гектар?
Положения Закона о Дальневосточном гектаре предусматривает процедуру предоставления земельного участка в безвозмездное пользование сроком до 1 января 2035 года. Так что до указанного времени граждане Российской Федерации имеют возможность реализовать свое право.
Однако, нужно понимать, что территория Приморского края является более привлекательной территорией, чем остальные – это обусловлено не только близостью моря, более комфортным климатом, но и близостью границы иностранных государств.
Между тем, мест, которые подпадают под действие закона, в Приморье не так много (что отчетливо видно в ФИС). К тому же, так называемая "серая" зона (запретная зона, в которой ФИС не позволяет сформировать схему участка и обратиться с заявлением о его предоставлении) изменяется время от времени, причем площадь такой "серой" зоны растет.
— Большое количество "лакомых" мест уже разрисовано и находятся в стадии оформления. Поэтому, если есть желание получить свой Дальневосточный гектар, то откладывать этот вопрос в долгий ящик не стоит, — напоминает Кирилл Малиновский.
Что касается временных рамок по рассмотрению заявлений граждан и вопроса предоставления земельных участков в безвозмездное пользование, то Закон о Дальневосточном гектаре четко определяет сроки прохождения документов на всех стадиях. С начала введения в действие Закона о Дальневосточном гектаре были реальные затяжки во времени рассмотрения и оформления документов (об этом писалось неоднократно в СМИ), однако сейчас таких проблем в принципе нет, поэтому, этот вопрос потерял свою актуальность.
С какими типичными затруднениями уже столкнулись заявители?
— Исходя из тех обращений клиентов, которые у нас были в работе, их можно разделить условно на две группы. Первые связаны с затруднениями при подаче непосредственно заявления, вторые связаны с действиями уполномоченных органов, которые необоснованно отказывали гражданам в оформлении земельных участков. Если первая группа проблем разрешилась довольно быстро, то вторая проблема решалась нами в судах, — рассказывает Кирилл Малиновский.
Основания к отказу в предоставлении испрашиваемых гражданами земельных участков были различными. Например, в одном случае утверждалось, что гражданин якобы направил обращение, не подписав его и не приложив схему формируемого земельного участка.
Основной проблемой, затрудняющей доказательство того, что права гражданина, обращавшегося через ФИС, были нарушены, является форма доказательств. Дело в том, что суды не привыкли рассматривать дела, где суд лишен возможности непосредственно исследовать все доказательства по делу, а доказательства представляют собой интерактивный документооборот.
— И все-таки для разрешения этой проблемы есть соответствующие варианты решения проблемы, однако здесь придется воспользоваться услугами нотариуса, — поясняет Кирилл Малиновский.
В другом случае основанием к отказу послужило якобы нарушение требований к образуемым земельным участкам: формируемый земельный участок, по мнению уполномоченного органа, приводил к вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.
— Здесь сложность заключается в том, что нарушение требований к образуемым земельным участкам законодателем не расшифрована ни в Земельном кодексе РФ, ни в иных подзаконных актах, и публичные органы прекрасно понимают эти обстоятельства и знают об этом, — замечает Кирилл Малиновский.
Что делать, если гектар уже занят или используется?
Здесь возможны два варианта.
Если вопрос касается проблемы, при которой гражданин заключил договор безвозмездного пользования земельным участком в отношении земельного участка или его части, принадлежащего иному лицу, в результате того, что его границы не были своевременно приведены в соответствие с земельным законодательством, то здесь, к сожалению, для пользователя ДВ-гектара, возникают вопросы о правомерности предоставления ему земельного участка и заключению с ним договора.
Если же нарушения прав гражданина как владельца земельного участка оформленного в соответствии с Законом о Дальневосточном гектаре возникли в результате неправомерного занятия такого земельного участка третьим лицом и отказа такого лица добровольно устранить эти нарушения, то права владельца ДВ-гектара будет необходимо защищать в суде.
Конкретные сроки рассмотрения дела в суде спрогнозировать очень сложно, так как его динамика зависит от многих обстоятельств, начиная от выяснения круга всех заинтересованных лиц, проведения соответствующих экспертиз и наполняемостью дела доказательствами.
Внимание!
Следует быть осторожным тем, чьи границы земельных участков не приведены в соответствии с земельным законодательством. Если по какой-то причине такие участки попали в границы земельных участков, предоставленных в соответствии с Законом о Дальневосточном гектаре, то Закон о Дальневосточном гектаре установил сокращенный срок исковой давности в шесть месяцев для защиты прав таких лиц.
Что делать семье заявителей, если в ней есть несовершеннолетние?
Здесь можно сказать, что ФИС постоянно совершенствуется. Если с началом запуска этой системы проблемы действительно существовали (когда родители уже оформили земельные участки в соответствии с Законом о Дальневосточном гектаре на себя, а на детей еще нет), то сейчас этой проблемы уже нет.
Единственное, на что следует обратить внимание, что такое обращение необходимо формировать из учетной записи родителя как законного представителя несовершеннолетнего, но обращение оформлять от имени ребенка.
— Повторимся, что услугами ФИС может воспользоваться только совершеннолетний, зарегистрированный на информационном портале по предоставлению госуслуг, — резюмирует адвокат.
Коллегия адвокатов "Нигматулин и партнеры"
Владивосток, ул. Дальзаводская, д.4, оф.726
Тел/факс: +7(423) 226-90-35
E-mail: [email protected]
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Почта квадрокоптером, эко-бизнес и дом для семьи: что люди будут строить на ДВ гектаре
