Владивосток может потерять Чеховский сквер по популярной схеме

Жители и гости Владивостока проходят мимо расположенного в старейшем квартале города Чеховского сквера и не подозревают, что за него ведется оживленная борьба нескольких сторон: не один месяц во Фрунзенском районном суде идет разбирательство между прокуратурой города, мэрией, четырьмя компаниями и частным лицом, которому, как оказалось, принадлежит часть сквера. Право собственности последнего власти просят признать отсутствующим, дабы клочок земли, а за ним и всю территорию не застроили. Ведь схема оформления до боли знакома: более 10 лет назад участок взяли у муниципалитета в аренду, а затем перевели в собственность, найдя там "объект незавершенного строительства". ИА PrimaMedia попыталось разобраться, кому и зачем понадобилось делить сквер именно сейчас.

Объект: земельный участок

Кадастровый номер: 25:28:020023:36

Адрес: Набережная улица, 10

Категория земель: земли населенных пунктов

Форма собственности: частная собственность

Кадастровая стоимость: 7,4 млн рублей

Площадь: 749 кв. метров

Участок №36, принадлежащий Ряботе. Рядом участок №107, являющийся большей частью сквера. Фото: скриншот с публичной кадастровой карты

Таким, каким мы его знаем сейчас, Чеховский сквер стал в 2012 году: его обустроили и торжественно открыли в присутствии мэра Игоря Пушкарева, гостей встречали барышни и кавалеры в нарядах чеховских времен.

Как следует из регистрационной документации, участок №36 поставили на учет 4 декабря 2003 года. В материалах прокуратуры Владивостока говорится, что затем на основе договора купли-продажи с управлением муниципальной собственности, градостроительства и архитектуры мэрии он перешел в собственность ООО "Орион Инвест" (входит в крупную строительную группу компаний "Динас"), чтобы ООО могло достроить и ввести в эксплуатацию некий объект незавершенного строительства.

— В период с 2006 по 2014 годы было произведено пять перепродаж данного земельного участка и якобы расположенного на нем объекта незавершенного строительства (административного здания) готовностью 1,42 %. С 2014 года и на сегодня обладателем земельного участка является гражданка Р., — рассказывают в надзорном органе.

В прокуратуре отмечают, что указанный объект незавершенного строительства на деле отсутствует, как отсутствует и разрешение на его строительство от администрации Владивостока.

— Должностными лицами администрации города оно не подписывалось, в связи с чем спорный земельный участок не мог быть приобретен ООО "Орион Инвест", а в последующем и иными недобросовестными приобретателями в собственность для завершения строительства и эксплуатации объекта, поскольку последний фактически отсутствовал, что является нарушением ст. 36 Земельного кодекса РФ (право на объект не могло быть приобретено в связи с фактическим отсутствием последнего).

Сквер имени Чехова открыли во Владивостоке

Распоряжение земельным участком под влиянием обмана лица, испрашивающего земельный участок, нарушает законные интересы муниципального образования в сфере земельных правоотношений. Кроме того совершение сделки с целью, заведомо противной основам правопорядка, нарушает права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду жизнедеятельности, на равный доступ участников земельных правоотношений при приобретении прав на земельный участок и на право свободного передвижения по земельному участку, — подытоживают в прокуратуре.

На основе изложенного прокурор Владивостока направил во Фрунзенский районный суд иск о признании отсутствующим права собственности гражданки Р. на объект незавершенного строительства (административное здание) готовностью 1,42 % с кадастровым номером 25:28:020023:1434 по Набережной, 10 (на публичной кадастровой карте объект не существует).

Также прокурор требует признать отсутствующим право собственности у ответчицы на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:36, расположенный по этому же адресу.

Как выяснил корреспондент PrimaMedia на последнем слушании по делу о Чеховском сквере, которое состоялось 4 мая, "гражданкой Р." является адвокат Юлия Викторовна Рябота, у которой есть свой адвокатский кабинет. Отметим, что на протяжении нескольких месяцев Рябота и адвокаты компаний-ответчиков (ООО "Орион инвест", ООО "Регион Финанс Групп", ЗАО "Гарден 1" и ООО "Органика") были против присутствия прессы на заседаниях суда.

Кому нужнее скверы

По данным из ЕГРЮЛ 100% компании "Регион Финанс Групп" принадлежат Дмитрию Валерьевичу Иванову, полноправному владельцу "Орион инвест" и директору ГК "Динас". Фирма "Гарден 1" является застройщиком объекта "Динаса" — жилкомплекса "Атлантис-2" (кстати, расположенного недалеко от Чеховского сквера). Также у "Гарден 1" и "Регион Финанс Групп" один управляющий — ИП Кузнецова (полное имя Кузнецова Наталья Валерьевна). Некая Наталья Кузнецова возглавляет и отдел недвижимости в ГК "Динас". По открытой документации связь перечисленных компаний с ООО "Органика" не прослеживается.

Владивостоку вернули сквер имени Игнатьева, незаконно проданный много лет назад

Еще одно интересное совпадение касается главного ответчика — Юлии Ряботы. Она выступает адвокатом по другому "скверному" делу — об Игнатьевском сквере, которое на днях разрешилось в пользу администрации Владивостока. Фрунзенский районный суд удовлетворил иск прокуратуры о признании отсутствующим права собственности у ООО "УК РЭМИ" на объект незавершенного строительства в сквере.

В связи с этим делом вспоминается и другая похожая ситуация — о защите Бестужевского сквера, на котором планировалось построить магазин. Там тоже фигурировал объект незавершенного строительства, но в итоге все обошлось: владивостокцы отстояли кусочек зелени. Строители восстановили сквер, а губернатор Приморья лично помог высадить деревья во время общегородского субботника.

Кстати, территориально "УК РЭМИ" пересекается на карте Владивостока с бизнес-интересами ГК "Динас": по соседству с Бестужевским сквером (улица Бестужева, 33) строители планируют возвести еще одну жилую высотку в 24 этажа.

Руководитель "Альянса строителей Приморья" Сергей Федоренко поясняет, что схема "аренда земельного участка – возведение объекта незавершенного строительства – оформление участка в собственность" не нова и законна.

— Так часто бывает: оформляется 1% готовности как объект незавершенного строительства. Два блока положили – 1% есть. Техник от БТИ пришел, составил акт, что соответствующая работа выполнена. Возникает основание для того, чтобы земельный участок оформить в собственность. Такую схему допустил закон. Хотя, как мне известно, сейчас довольно сложно выкупить участок с 1% готовности объекта, он должен быть готов полностью.

Но это тоже не является непреодолимым препятствием – здание можно построить небольшого размера. А часто бывает, что даже без блоков пытаются выкупить – мол, было здание, а потом разрушилось. Ну а если что-то торчит из земли и есть документы, что здание есть – шансы оформить собственность повышаются, — говорит строитель.

Вернемся к Чеховскому скверу. На последнем заседании суда прокуратура в очередной раз потребовала признать право собственности Ряботы на земельный участок №36 отсутствующим. Помощник прокурора пояснила: несмотря на то, что сейчас право собственности оформлено на Юлию Ряботу, фактически им владеет мэрия, которая проводит благоустройство сквера на выделенные бюджетом средства, не деля его на чужие и свои территории. Оперативное управление сквером по договору с муниципалитетом лежит на МБУ "Содержание городских территорий".

Защищающая сама себя в этом деле Юлия Рябота заявила, что администрация Владивостока участком не владеет:

— Учитывая, что на указанном земельном участке, который мне принадлежит, находится объект незавершенного строительства, являющийся его частью, встроенный в него и не изъятый, следует признать, что земля не может находиться в распоряжении мэрии, а также в ее фактическом пользовании, поскольку объект находится на газоне. Мой земельный участок не имеет асфальтового покрытия, не замощен, на нем не вмонтированы бордюрные камни. Отсюда тоже следует вывод, что администрация не использует этот участок.

1 / 3

Также адвокат-ответчик отметила, что никаких высаженных зеленых насаждений на ее участке нет. Администрация настаивает, что с 2012 года создает на 36-м участке зеленые насаждения.

— Хочу сказать, что насаждения там находятся с правой стороны от лестницы в виде кустов. Все остальные растения — стихийно посаженные. Никаких других насаждений там нет, — добавила Рябота.

Невидимый объект

Другим аргументом прокуратуры в пользу своей позиции было то, что техническое заключение о состоянии объекта незавершенного строительства и расчет его стоимости, которые выполнили ответчики, нарушают требования федерального законодательства (указанный процент готовности объекта рассчитывали на основании "не тех" ГОСТов). Плюс указанное обследование проводилось в отсутствие заинтересованных сторон.

Однако адвокаты возразили, что целью этого обследования было лишь установить факт наличия закопанного в землю фундамента "незавершенки". Интересное заявление о планах Ряботы на участок сделал адвокат "Орион Инвест":

— Я полагаю, что глубокое инструментарное исследование объекта с расчетами возможности дальнейшего строительства здания (которое ответчик, к тому же, не собирается строить) не требуется. Так что эта информация к делу отношения не имеет.

— То, что эксперт мог применить не те правила при исследовании, не делает его главный результат неверным: объект все-таки есть. Возможно ли его восстановить и возможна ли его дальнейшая эксплуатация — это уже предмет других экспертиз, — согласился с ней адвокат "Органики" (который числится юристом ГК "Динас").

— Предоставленный ответчиком отчет следует признать недопустимым и недостоверным, поскольку объект незавершенного строительства фактически не возводился, отсутствовал и отсутствует на территории участка №36. Также описанные в документе ответчиков свойства объекта (в частности, готовность 1,4%) и отсутствие самостоятельного функционального назначения не позволяют считать его объектом недвижимости, подлежащим госрегистрации и оценке в качестве такового, — возразила помощник прокурора.

И хотя планировалось, что 4 мая суд вынесет решение по делу, новому заседанию быть: ответчики намерены провести новую экспертизу, чтобы подтвердить наличие "незавершенки".

Из ранее приведенных слов эксперта Сергея Федоренко следует, что 4% готовности на деле может означать сложенный ряд блоков фундамента, закопанных в грунт. Поэтому что искать на участке Ряботы – непонятно. Но мы все же попробовали:

1 / 10

Выглядит участок №36 как неделимая часть Чеховского сквера: благоустройство и оформление на одном уровне.

Война за скверы

В администрации Владивостока (которая также выступает ответчиком по делу Чеховского сквера, но придерживается стороны прокуратуры) намерены участок вернуть и застройку не допустить, о чем в середине февраля говорила начальник городского управления градостроительства и архитектуры Алла Шестерикова. По ее словам, по похожей схеме во Владивостоке права третьих лиц зарегистрированы на девять земельных участков с зелеными насаждениями, по трем уже ведутся тяжбы, кроме вышеназванных Игнатьевского и Чеховского это еще и сквер Строителей (Русская улица, 57).

— В 2011 году на двух соседних земельных участках №36 и 107 (включая борты и тротуары) по Набережной, 10, город зарегистрировал сооружение "Сквер у гостиницы Владивосток", который затем был переименован в Чеховский сквер. Юлия Рябота обратилась в арбитражный суд с тем, чтобы признать право собственности администрации на сквер отсутствующим, но это у нее не получилось. Поскольку по Набережной, 10 находится городской сквер, администрация Владивостока регулярно выделяет средства на его уборку, благоустройство, подрезку зеленых насаждений, ремонт дорожек и так далее. При чем мы содержим оба участка – как большой муниципальный, так и тот, что находится в собственности Ряботы. По факту, оба земельных участка входят в состав сквера, — поделились в пресс-службе мэрии.

Обозреватель "Новой газеты" во Владивостоке, журналист-расследователь Виктор Булавинцев считает, что сейчас администрация и горожане пожинают плоды дел давно минувших лет.

— Проблема эта не нова и, более того, запущена дальше некуда. Описанную схему наиболее массово использовали во Владивостоке при прошлом мэре с конца 2004-го по 2007 годы включительно. Выглядело незатейливо: аренда под цели, не связанные со строительством, потом обнаруживается камень, лежащий углом наружу, и говорится, что это объект незавершенного строительства готовностью 0-1,5%. На этом основании оформлялось право собственности, но уже для достройки объекта и его дальнейшего использования, — говорит Булавинцев. — О проблеме активно говорили жители, про нее писали СМИ.

Для чего затевалась схема: собственность за кем-то закрепляли, затем проводили через цепочку продаж подставным лицам, фактически оставляя участок у себя. После срабатывает два фактора: во-первых, по ГК РФ, третий покупатель у нас считается заведомо добросовестным приобретателем имущества, во-вторых, за это время истекает срок давности для оспаривания сделки купли-продажи. Последствия мы можем наблюдать сейчас: эти "подснежники" вырастают, приходит их время.

По словам эксперта, ГК "Динас", интерес которой в деле по Чеховскому скверу очевиден, сама не раз меняла владельца, переформировывалась и сейчас подконтрольна приближенным экс-мэра Николаева.

Остается только гадать: сколько и каких ниточек связывают "скверные" дела во Владивостоке, ведь то, что о них известно – верхушка бюрократического айсберга; почему за более чем десятилетие в федеральном и местном законодательстве ничего не изменилось, чтобы государство так легко не теряло земли; как на находящемся в собственности третьего лица участке №36 могли зарегистрировать сооружение "сквер" несколько лет назад. Ясно одно: скверы могут уходить из "рук" города, и это будет законно. А как показывает практика, пока что есть один путь защитить зеленые зоны — пригрозить застройщику исключением из партии.

ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:

Уничтоженный сквер на Бестужева восстановили во Владивостоке

Снесенная под депутатский магазин детская площадка во Владивостоке почти восстановлена

Владивосток может потерять Чеховский сквер по популярной схеме

Кому нужнее скверы

Невидимый объект

Война за скверы

Новости проекта

Генплан Владивостока снова поменяют

Администрация Владивостока отвоевала скверы на Светланской и Бестужева в первой инстанции

Битва за два сквера в центре Владивостока переместилась в суд

Мэр Владивостока раскритиковал нерадивых арендаторов за мусор на Шаморе