Вопреки распространенному мнению, рынок жилой недвижимости во Владивостоке сегодня отнюдь не "встал", уверен директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков. 500-700 сделок в месяц, торг в пределах 2%-5% от первоначально заявленной продавцом цены, традиционный приоритет вторичного рынка и мягкий диктат покупателя – таковы основные параметры, от которых стоит "плясать", если вы хотите купить или продать квартиру. Об этом и многом другом шел разговор в студии ИА PrimaMedia.
Стенограмма беседы
— Сергей, на протяжении последних нескольких месяцев я очень часто общался с вашими коллегами, нужно было "по жизни". И каждый первый из них всегда так озабоченно говорил: "Рынок стоит". Имеется в виду рынок жилой недвижимости во Владивостоке. Так ли это? Стоит ли рынок?
— Рынок достаточно активен. Я постоянно про это говорю. В 2014 году у нас страшный коллапс случился. После этого цены чуть-чуть упали. Под Новый год спрос — ажиотажный, потом стабилизировался. После этого рынок идет потихонечку в рост. По спросу — не так активно. Если посмотрим период до "скачка" доллара, то сейчас количество сделок в два раза меньше. Раньше было 1 200 в месяц, то сейчас от 500-700 в хорошие месяцы. Какого-то страшного падения не видим.
— Обывательски могу предположить, что у нас впереди — новогодние праздники, и на рынке будут каникулы. А вот после этих каникул — если они, конечно, будут — какие ваши прогнозы?
— Каникул не будет. По практике каждого года первые показы квартир начинаются 3-4 января. Это последние несколько лет. 2014 год вообще ненормальным был. Люди перестали праздновать очень широко эти праздники. У кого стоит задача покупать, менять, продавать жилье, эти вопросы решают как раз на новогодние праздники. Тем более сейчас — с нашим курсом доллара. В этом году будет чуть больше людей, которые на каникулы уезжают за рубеж. Очень многие остаются здесь и решают этот вопрос.
— В одном из предыдущих интервью на вы говорили о том, что во Владивостоке, в отличие от многих других городов, цены на жилую недвижимость определяет вторичный рынок. Что-нибудь изменилось с тех пор?
— Нет. Объемы строительства не выросли. У застройщиков, конечно, есть проекты, будет строиться больше жилья, но это не такая критичная масса, которая бы позволила первичному рынку влиять на вторичный.
— Недавно федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) объявило о начале аукциона, реализуется 97 участков под комплексную застройку в очень неоднозначном владивостокском районе "Патрокл". Как вы считаете, это что-то изменит? Есть ли у нас такие игроки, которые возьмутся за это?
— Что касается района "Патрокл". Всегда это был не самый удобный для проживания район. Понятно, что есть история с тем же самым "Дальспецстроем", который по многоэтажным домам не выполнил свои обязательства. До сих пор у сданных домов нет дорог, и никто их не может сделать. Плюс береговая линия мыса Басаргина. Изначально это был не коммерческий проект, а больше политически-социальный. Если бы он был коммерческим, еще чуть-чуть можно было бы "докрутить", и они бы гораздо лучше продавались.
Плюс там все поменяли под строительство дороги. Там срыли сопки, климат поменялся, стал гораздо лучше. В какой-то перспективе это будет хороший район. Сейчас же на береговую линию тяжело въезжать. Люди, которые покупают, возможно, сами и на машинах, а вот кто с детьми, вынуждены будут на автобусах ездить. С автобусами там проблема, до ближайшей остановки 1,5 км. Плюс проблема с управляющей компанией на береговой линии.
По многоэтажной застройке сейчас идут несколько застройщиков, которые строят разные объекты. Все равно общей инфраструктуры как таковой нет, и вопрос: кто отвечает за общую инфраструктуру? Это что касается нового микрорайона.
Что касается того, насколько аукцион повлияет. Не насколько. И не потому, что у нас нет таких хороших застройщиков. Во-первых, это не участок под комплексную застройку. Это достаточно разрозненный участки разного назначения. Там есть участки под многоэтажные дома, есть участки под торговые объекты. Плюс часть участков находится непосредственно на береговой линии, а часть — на улице Можайской. О какой комплексной застройке можно говорить?
Я так понимаю, что аукцион не состоится 100%. Одна из причин – цена лота. Там больше 1 млрд рублей. Если брать того, кто будет участвовать в аукционе, то там освоение — на 10 лет. С учетом того, что у нас замечательный президент сказал, что "мы должны скорректировать наше долевое строительство", ни один застройщик не возьмет на себя такие обязательства с перспективой на 10 лет что-то строить.
Совершенно точно будет так: один раз попробуют аукцион, второй, а потом будут "разбивать" участки. Плюс в документации к аукциону есть очень интересные письма от наших ресурсоснабжающих организаций о том, что не так все хорошо с подключениями по свету и воде будет у тех, кто на эти участки зайдет. Поэтому — выставить-то выставили, но… Может быть, АИЖК нужно отчитаться, что они эти участки выставляют.
— Давайте вернемся к вторичному рынку. Могли бы вы определить: владивостокский рынок недвижимости – это рынок продавца или покупателя?
— Вообще это определяется тем, кто диктует условия на этом рынке. Когда продавцов мало, цены растут, и покупатели не успевают покупать объект, его тяжело найти, — то это рынок продавца. К продавцу приходит куча покупателей, и он может выбирать, кому продать и на каких условиях.
Сейчас — рынок покупателя, потому что объектов на продажу слишком много. Если раньше на "Фарпосте" выставлялись 3 000-3 500 объектов, то сейчас – 4 500. Постоянная ротация объектов, которые продаются на вторичном рынке. Покупатель имеет возможность походить, повыбирать, поторговаться.
Есть обратная сторона. Есть покупатели, которые уверились, что у них огромные права на рынке и они могут делать все, что хотят. У нас есть четыре человека, которые регулярно по каждому нашему объекту, который выставляется, дают цену на 20% ниже. Как появляется объект, они говорят: "Я готов купить за столько-то". Причем мы сначала думали, что люди заинтересованы, а потом смотришь — они делают так по разным объектам. Возможно, люди посчитали, что на рынке все плохо, и таким способом хотят купить задешево. Причем все объекты, по которым они так обращаются, были проданы по тем ценам, по которым они выставлялись первоначально.
Словом, есть такая категория потенциальных покупателей, которые свято верят, что смогут купить квартиру за три копейки. Не бывает. Тем не менее, это рынок покупателя. Покупатели диктуют свои условия, покупатели могут хорошо торговаться. Сейчас, правда, похуже. В прошлом году средний торг по квартирам мог достигать 5%-6%. Сейчас – 2%-5% от заявленной цены.
— Раньше риэлторов очень интересовал именно процент от сделки, а сегодня — фиксированная сумма. Только редкие игроки как-то еще делят — и тариф, и процент. Почему это произошло?
— Рынок меняется. Скоро будут риэлторы, которые работают за еду. Сейчас есть риэлторы, которые готовы вам бесплатно оказать услугу. Понятно, что он где-то что-то "накрутит", но на слух продавцу приятно, что его бесплатно обслуживают. На самом деле, по ценообразованию каждая компания решает сама для себя. Мы работали так, тарифы у нас были связаны с процентами. Логика простая: у нас большая часть работы – на продавца. Чем дороже мы продадим, тем больше получим. Если же мы обслуживаем покупателя, то у нас — фиксированный тариф.
Есть объем услуг, есть тариф, который предполагает, что если мы работаем с покупателем -выбираем с ним объект, торгуемся – то там мы можем получить какой-то процент от суммы, которую сторговали. На сегодняшнем рынке это не совсем честно, потому что совершенно точно по каждому объекту 50 тысяч рублей наши сотрудники могут сторговать "в легкую", так как цены завышены. Мы осознанно процент убрали, потому что у сотрудников сразу возникает соблазн подбирать те объекты, которые просто переоценены, чтобы сторговать хорошую сумму, получить комиссию.
Поэтом каждая компания для себя сама это определила. Я бы не сказал, что сейчас повально все готовы брать какой-то "фикс". Здесь же еще одна сторона есть – профессионализм риэлторов катастрофически уменьшается. С одной стороны, у многих компаний, которые постоянно учатся, которые постоянно применяют новые технологии, профессионализм растет. Четко видно расслоение. Если раньше примерно одинаковое качество было у всех, то сейчас есть компании, которые реально являются профи, а есть те, кто понимает, что не дотягивает. Они и ставят "фиксы", и за еду готовы работать. Но это не только у риэлторов, это везде так.
— Как может представиться, бизнес риэлтора – это оборот.
— Это в любом бизнесе так.
— Некоторые пытаются работать и с наценки.
— Если мы работаем в массовом сегменте, то говорить о том, что сейчас можно жить с хорошей наценки, то это можно было еще 2-3 года назад, нельзя. Сейчас в любом практически сегменте маржинальная прибыль бизнеса очень сильно снизилась. Либо мы строим системный бизнес и начинаем работать с хорошим оборотом, либо мы работаем как индивидуальный эксперт по точечным сделкам. А это уже не бизнес, а самозанятость. Возможно, экспертность – это будущее, но это не бизнес.
— Когда риэлтор пытается получить вознаграждение и от продавца жилой недвижимости, и от покупателя, — это нормально?
— У нас есть Гражданский кодекс, глава "Агентирование". Все у нас здесь поют о том, что нужен отдельный закон про риэлторскую деятельность. На самом деле все в ГК РФ уже прописано. Нельзя представлять интересы двух сторон. Либо ты представляешь интересы продавца, либо покупателя.
Здесь больше виноват не риэлтор, а те обычные люди, которые хотят продать или купить, но при этом говорят: "Ты продай квартиру, а тебе заплатит покупатель". Начинаешь объяснять, что это нелогично, потому что если тебе надо продать, и я могу это сделать, так почему должен платить другой? Если же я буду работать в его интересах, тогда ты потеряешь.
Но есть те, кто пытается взять с двух сторон. Есть агентства, где построена такая система работы.
— Франшиза "Этажей" (крупная российская сеть агентств недвижимости – ред.) во Владивостоке – серьезная заявка. Люди потратили деньги на какие-то ноу-хау. Что-то сдвинется на рынке риэлторских услуг краевого центра? Какие-то еще подтянутся "федералы". Возьмут ли они этот рынок?
— Не возьмут. В 2007 году по нашему приглашению сюда приезжал на тот момент вице-президент CENTURY 21 Роман Мурадян (CENTURY 21 – одна из крупнейших мировых сетей агентств недвижимости – ред.). И тогда было сказано, что Дальний Восток — неинтересен, так как слишком высокие транзакционные издержки, чтобы сделать здесь бизнес. На сегодня Роман Роландович – вице-президент "МИЭЛЬ", то есть крупнейшей компании России. И тоже занимается франшизой. И постоянно мы по этому поводу разговариваем. Дальше Урала такой бизнес — не пойдет. Любая франшиза, которая появилась здесь на рынке – это инициатива снизу. С "Этажами" ситуация немного другая. Эльдару Борисовичу Хусаинову, владельцу и идейному вдохновителю компании "Этажи", неважно, как работает эта франшиза. Главное – чтобы этот бренд был в каждой "точке". У него свой дальний прицел, никак не связанный с риэлторским бизнесом.
— Давайте немного перейдем к коммерческой недвижимости. Опять вас процитирую из прошлого интервью. Вы высказались в том ключе, что говорить о рынке коммерческой недвижимости во Владивостоке вообще – это более или менее вторичные рассуждения. Первичные же состоят в том, что если развивается бизнес, которому понадобятся помещения – то будет и рынок. Как-то поменялась ситуация с тех пор?
— Появляются потихоньку новые проекты. В основном они появляются сейчас в нише торговой недвижимости, новые торговые центры. Это нормально. Мы потихоньку по форматам, по объемам начинаем догонять достаточно хорошо развитые города — Казань, Москву. На самом деле, у нас в этом формате не так все плохо.
Вопрос в другом. Сам рынок — не такой большой. Покупательская активность — не такая большая. Новые форматы торговли позволяют покупательскую активность увеличивать, но пока все еще не очень активно.
Буквально в сентябре на выставке "ДальЭкспо" мы проводили круглый стол, в том числе — и по коммерческой недвижимости. Я сейчас вижу одно из хороших направлений развития, которое может дать толчок и в развитии коммерческой недвижимости – это наша туристическая отрасль. Это дополнительный поток инвестиций, покупателей. Это — та же самая коммерческая недвижимость. У нас есть игорная зона, которую все не могут развить нормально. Сейчас делают упрощенные электронные визы для иностранцев. Тем не менее, вопрос до сих пор актуален. Попробуйте, например, снять коттедж, который можно было бы сделать гостиницей для туристов. Этот сегмент тоже можно развивать.
— Вы состояли во многих риэлторских гильдиях, не замыкались в рамках своей компании. Это сообщество пыталось предпринять кое-какие меры: повышение квалификации, идеи по сертификации компаний… Как вы ко всему этому сегодня относитесь? Такая деятельность сообщества принесет какое-нибудь повышение качества, рост ответственности?
— Когда-нибудь — да. Дальневосточную гильдию риэлторов мы делали в 2008 году. Прошло 9 лет, и в составе самой ДВ-гильдии есть вопросы к системной и однообразной работе компании "внутри". Входит в Российскую гильдию риэлторов, а та сейчас зашла в тупик — в том плане, что нет никаких новых идей. Движений, которые могли бы продвигать сообщество, не делается. Только разговоры. На местном уровне у Гильдии не получается чистить рынок. В ней слишком мало членов. Там слишком разные по способам осуществления своей деятельности участники.
Поэтому говорить о том, что на сегодняшний день есть Гильдия, которая является силой, которая может очистить рынок, повлиять на него, не приходится. С другой стороны, даже сильная гильдия, такая как "Уральская палата недвижимости", показывает: сильная гильдия – тоже не панацея. Федеральная антимонопольная служба обвинила "Уральскую палату недвижимости" в картельном сговоре. Речь идет о Правилах для членов гильдии, которые ты принимаешь, вступая в организацию. И это приравняли к картельному сговору.
— Насколько известно, штрафы там оборотные.
— Сейчас вопрос — в самом подходе. Пока же нет единой силы, которая может влиять на рынок в плане повышения качества услуг. Те же самые "Этажи" считают, что можно оказывать услугу и продавцу, и покупателю одновременно, и за это брать деньги. Есть те, кто готов работать на продавца бесплатно, понимая, что где-то в другом месте возьмут. Нет единой силы, которая может правила установить и продвинуть. Системы сертификации пока показали себя не очень жизнеспособными.
— Дайте лайфхак, как проверить риэлтора. На что нужно обратить внимание?
— Мы сейчас живем во время Интернета. Информация о каждом доступна. Если не доступна, то сразу большой вопрос к человеку — почему он такой непубличный? Можно выбирать по рекомендациям, но публичность — начальный критерий. Главное – задать несколько вопросов: "Что ты для меня сделаешь? Сколько это будет стоить? Что будет, если ты не сможешь?" От ответов на эти вопросы и будет зависеть, стоит ли нанимать человека или нет.
— То есть вы специально сказали, что риэлтора именно "нанимают"?
— Конечно.
— И оценивают его как любого человека, который предлагает услугу?
— Это — обычная услуга. Есть понятный перечень действий, которые риэлторы делают. В отличие от некоторых других услуг, мы получаем деньги за результат. Получили результат – нам оплатили работу. Не получили результат – не оплатили. Это определенный риск. Нас нанимают, мы берем на себя обязательства что-то сделать, если получился результат – хорошо, если нет – мы понесли убытки.
