Владивосток, 5 июля, PrimaMedia. На сайте Высшего Арбитражного суда РФ опубликован проект Постановления Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренде". Документ прокомментировал для РИА PrimaMedia партнер юридической компании "Инмар" Кирилл Возисов.
- Действительно, в настоящее время для малого и среднего бизнеса достаточно актуальным остается вопрос о продлении арендных отношений. В особенности, данная проблема примечательна для случаев аренды государственного и (или) муниципального имущества. Более того, случаев, когда предприниматели вкладывают значительные денежные средства для развития своего проекта с учетом наличия арендных прав на государственное/муниципальное имущество, а в последствие лишается своих вложений в случае проигрыша на торгах, нередки, - отметил он.
В связи с этим в Постановлении ВАС РФ принята позиция расширительного толкования преимущественного права арендатора на продление арендных отношений с учетом возможности использования данного правила для случаев, в рамках которых законом прямо не установлены торги (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), а также перевода прав и обязанностей на себя по заключенному по результатам торгов договору аренды.
Но помимо положительных моментов Кирилл Возисов выделяет следующие недостатки и рекомендации для корректировки и включения в окончательную версию документа:
1) Не указаны критерии удовлетворения требований прежнего арендатора по переводу прав и обязанностей на себя по заключенному по результатам торгов договору аренды. Кроме того, можно предложить ограничить срок предъявления требований по переводу прав на себя в рамках указанного случая.
В противном случае без уточнения возможностей и правил применения комментируемых положений Постановления будет не соблюден баланс интересов Сторон в гражданском обороте (в частности, права нового арендатора, получившего свой статус по итогам победы на торгах, а также нового приобретателя недвижимости с учетом потенциальных рисков предъявления дополнительных требований со стороны прежнего арендатора).
2) Полагаем, что не будет лишним рассмотреть конкретные случаи, когда заключение договора на торгах не является обязательным и возможно использовать правила "преимущественной аренды". Например, в настоящее время существует дуалистичная судебная практика относительно необходимости заключения договора аренды недвижимого имущества ВУЗов на торгах.
По мнению Кирилла Возисова, в последнем случае можно говорить о возможности применения положений о преимущественном праве арендатора на пролонгацию отношений с арендодателем помещений.
