Эконом-жилье Владивостока: площади уменьшаются, цены растут, спрос держится

Довольно непростой для рынка первичной недвижимости 2015 год сменился планомерным ростом цен и постепенным восстановлением спроса в 2016 году. Владивостокский сегмент новостроек эконом-класса выглядит крошечным по сравнению с другими регионами страны, впрочем, как и жилищное строительство в целом. РИА PrimaMedia отобрало десять строящихся многоквартирных домов класса эконом, которые аккредитованы для ипотечных программ Сбербанка и ВТБ24. На их примере обозначены основные тренды этого сегмента рынка.

Почему ипотека?

Как правило, если речь идет о недорогом жилье для молодых семей, без ипотеки не обойтись. Кроме того, ипотеку нередко используют и те, кто приобретает жилье на стадии котлована в качестве инвестиции: так из бюджета единовременно не изымается крупная сумма, а процент по кредиту с лихвой покрывается возросшей стоимостью квартиры при завершении строительства. Ведущие ипотечные банки страны – Сбербанк и ВТБ24, их участие в проекте – своего рода показатель надежности и добросовестности застройщика.

Новостройки эконом класса во Владивостоке. Фото: РИА PrimaMedia

Инициатором аккредитации новостройки в ипотечных программах банка может выступить как сама кредитная организация, так и застройщик. В свою очередь банки ведут системный мониторинг рынка строящихся объектов, чтобы предложить клиентам широкий выбор квартир. При этом банки не аккредитуют все объекты подряд.

— При аккредитации строящегося дома основным критерием является положительное решение юридического подразделения банка при анализе предоставленного застройщиком пакета документов по компании и ее объектам. Также учитывается отсутствие негативной информации о компании. Что касается условий кредитования по каждому конкретному объекту, то они зависят от степени строительной готовности объекта и от количества ранее построенных и сданных домов, — рассказала начальник сектора по работе с партнерами жилищного кредитования Приморского отделения ПАО Сбербанк Наталья Шестак.

Аналогичные требования к застройщику и его объектам предъявляет ВТБ24. Помимо документов, подтверждающих законность застройки и деятельности компании, банк запрашивает документальное подтверждение отсутствия залога сторонними организациями на земельный участок и объект строительства.

Новостройки эконом класса во Владивостоке. Фото: РИА PrimaMedia

— Банк проверяет соответствие нормам и законам РФ договора, заключенного между застройщиком и физическим лицом на строительство объекта, а также вводит в данный договор пункты и предоставлении денежных средств на покупку объекта в рамках ипотечного кредитования. На основании предоставленных документов банк производит анализ застройщика и относит его к одной из групп рисков застройщиков (группы определены внутренними регламентными документами банка). В зависимости от группы определяются условия кредитования клиентов банка, а также степень этажности объекта, при возведении которой банк вправе финансировать клиентов в целях покупки, — объяснила управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Приморском крае Людмила Уланова.

Город вторичного рынка

По данным Приморскстата, в крае за счет всех источников финансирования в первом полугодии 2016 года сдано в эксплуатацию 2,3 тысячи квартир общей площадью 174 тысячи кв. метров. Это на 9% меньше, чем в первом полугодии 2015 года.

Из общей площади введенных домов на Владивосток приходится 33%, в краевом центре построено 57,9 тысяч кв. метров жилья, что на 10% больше января-июня2015 года. Впрочем, если вспомнить начало 2015 года (резкое ослабление рубля и значительное падение спроса на недвижимость после всплеска в конце 2014 года), то десятипроцентный рост выглядит совсем незначительно.

Для сравнения: за первые шесть месяцев 2016 года в Краснодарском крае ввели в эксплуатацию 2,1 млн кв. метров, в Татарстане – 1,08 млн кв. метров, в Новосибирской области – 784,9 кв. метров.

Во Владивостоке объемы строительства незначительны. Особенно это касается жилья эконом-класса, об этом говорят и сами застройщики, и риелторы, и банкиры. Поэтому краевая столица пока остается городом вторичного рынка: "первичка" пока даже отдаленно не может составить конкуренцию "домам со стажем".

1 / 3

— Целевая аудитория новостроек — люди, у которых есть принципиальная возможность подождать заселения от нескольких месяцев до двух лет. Те, кто ждать не готов, покупают готовые квартиры. При этом объем застройки у нас небольшой, и 90% квартир на любом объекте со здоровым соотношением "цена-качество" продаются до сдачи в эксплуатацию.

Соответственно, из всего небольшого объема застройки конкуренцию вторичному рынку могут составить только оставшиеся 10% квартир, которые продаются в состоянии "после строителей" и требуют вложений в ремонт. На фоне объема предложений вторичного рынка такая конкуренция выглядит несущественной.

Поэтому о перспективах возрастания этого влияния говорить не совсем корректно: сначала ему надо хотя бы появиться. Чтобы эффект появился, должна сложиться ситуация, в которой к моменту сдачи дома остается большой объем предложений от застройщика — но для такого развития событий нашего объема застройки категорически не хватает. Проекты микрорайонной застройки могут создать ограниченный объем "готовых" предложений. Но этих проектов немного, в корне они ситуацию не изменят, — рассказала начальник отдела новостроек компании "Городской Риэлторский Центр" Вера Лагвилава.

Цены идут только вверх

Средняя стоимость кв. метра жилья эконом-класса во Владивостоке – одна из самых высоких по стране. По заявленным федеральными властями 35 тысяч за кв. метр можно приобрести квартиру только по программе "Жилье для российской семьи" — во Владивостоке это Снеговая Падь, комплекс "Д". Без господдержки минимальная цена на "квадрат" — 40-60 тысяч рублей в зависимости от стадии строительства.

— Владивосток входит в список пяти самых дорогих городов России по цене квадратного метра, как вторичного жилья, так и новостроек, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу, — отметила Людмила Уланова. — При этом во Владивостоке наблюдается устойчивый рост стоимости квартир на первичном рынке. Конечно, это ограничивает спрос потенциальных покупателей, несмотря на то, что средняя сумма ипотечного кредита ВТБ24 по Владивостоку остается почти самой высокой среди регионов.

1 / 4

Проблем при ценообразовании застройщикам добавляют постоянно растущая стоимость стройматериалов, дороговизна захода на коммуникации, сезонность спроса и его зависимость от экономической ситуации в стране.

— На владивостокском рынке первичной недвижимости снижения стоимости квадратного метра ждать не приходится. Цена на наши объекты поднимается плавно, в соответствии с ростом готовности жилых комплексов. Однако, мы учитываем не только фактор готовности. Основополагающими являются и сезонность спроса, положение относительно конкурентов, ситуация на вторичном рынке недвижимости. Применяя комплексный подход, можно добиться действительно взвешенного и грамотного ценообразования и обеспечить приемлемую стоимость квадрата для наших покупателей, — рассказала специалист по маркетингу и коммуникациям АО "Ренессанс Актив" Дарья Зайцева.

Как отметил генеральный директор ООО "Инвестиционная компания "Восточные ворота" Иван Буленок, относительно 2015 года себестоимость кв. метра выросла примерно на 30%. Связано это в первую очередь с ценой на стройматериалы.

— На мой взгляд, стоимость стройматериалов экономически не обоснована. Многие компании устанавливают такой ценник, какой захотят, госрегулирования нет. Застройщикам очень тяжело работать в таких условиях. Мы стараемся держать стоимость квадратного метра на приемлемых отметках. Но некоторые наши коллеги при одинаковых затратах выставляют цену и по 100 тысяч за "квадрат", в то время как у нас – 40-50 тысяч, — поделился Иван Буленок.

Конкуренция пока набирает обороты

Как отмечают специалисты, пока конкуренция на рынке новостроек эконом-класса во Владивостоке не настолько остра, как в других регионах страны. При этом отмечается жесткая сегментация внутри эконом-застройщиков: кто-то занимается точечной застройкой, кто-то – комплексной, используются разные материалы, квартиры сдаются на разных стадиях отделки.

— У нашей компании есть как сданные (ЖК "Восточный бриз"), так и строящиеся (ЖК "Маяк Басаргина", ЖК "Восточный бриз Премьер") объекты. Все они располагаются в новом, перспективном микрорайоне Патрокл. Этот микрорайон застраивается комплексно, здесь появятся все объекты социальной инфраструктуры – поликлиники, детские сады, школа, торговый центр.

Комплексная застройка района – большое конкурентное преимущество, сейчас на рынке не так много застройщиков, возводящих целые микрорайоны.

Перспективность и отличная транспортная доступность района Патрокл также очень интересны нашим покупателям. Более того, очень многие покупатели – это старожилы близлежащих районов Тихой и Чуркина, которые желают переехать в новостройку, но не хотят уезжать из родного района. На сегодня жесткой конкуренции в сегменте жилья комфортного эконом-класса мы не ощущаем, — отметила Дарья Зайцева.

Невысокий уровень конкуренции отметил и директор по маркетингу ООО "Лесной квартал" Виталий Бойко. Но в данном случае это вызвано типом строящегося жилья. "У нас не так много конкурентов, так как панельные дома сейчас мало кто строит. На самом деле себестоимость панельного строительства ниже, а качество не уступает монолитному – тепло— и шумоизоляция в таком жилье на высоте", — рассказал Виталий Бойко.

Поколение smart-квартир

Одна из основных тенденций сегодняшнего рынка недорогой недвижимости – постепенное уменьшение площади квартир. Если раньше покупатели стремились покупать "однушки" площадью от 50 кв. метров, то сейчас она начинается с 38 кв. метров.

— Интерес центральной части страны на компактное жилье в некоторой степени дошел и до Владивостока. Понятие smart-квартира, конечно, пока не так сильно распространено, но сама эта тенденция уже есть. Раньше мы строили квартиры со средней площадью 90 кв. метров, а сейчас самая большая у нас – 68 кв. метров. Более того, совсем недавно мы строили дома, где есть только однокомнатные квартиры, и они пользовались огромным спросом, — рассказал Виталий Бойко.

1 / 3

Вместе с приобретением небольшой квартиры перед ее обладателем встает необходимость спланировать пространство так, чтобы уместить всё и не создать тесноты. Многие застройщики помогают в этом своим покупателям.

— Наши клиенты, в большинстве своем, аудитория от 23 до 38 лет. Они – сторонники современных тенденций и эргономичного использования даже самого небольшого пространства, — отметила Дарья Зайцева. — Кто-то сам скачивает специальные программы в Интернете, но большинство обращается к дизайнерам, даже если ремонт они будут делать своими силами. После сдачи дома каждому покупателю мы стараемся помочь сориентироваться на рынке услуг дизайн-проектов, отделочных материалов, и всего, что может быть связано с будущим ремонтом новой квартиры.

Жилье "на вырост"

Еще один тренд, который стар, как мир, но не теряет своей актуальности – покупка квартиры на стадии котлована с целью ее перепродажи по завершению строительства. Не избежала эта участь и эконом-сегмент. В некоторых объектах строительства "перекупщики" занимают до 70% от всех продаж, и лишь 30% приходится на тех, кто приобретает жилье для себя. Все дело в том, что грамотно выбранная новостройка может принести инвестору порядка 1 млн рублей за два года при вложениях на уровне 2-2,5 млн рублей.

1 / 6

— У нас есть покупатели, которые системно инвестируют именно в новостройки и за пять-шесть лет успевают последовательно зайти в два-три проекта. Чаще всего такие "инвестиционные" квартиры продаются на этапе сдачи дома или сразу после него в состоянии "после строителей". Иногда — с черновой отделкой, но это не самый значимый момент.

Главная задача при инвестировании в новостройку — это не ремонт, а правильный выбор объекта и самой ликвидной квартиры внутри него. Примерный расчет по окупаемости инвестиций можно сделать на этапе входа в проект.

Конечно, есть и продажи от дольщиков на стадии строительства, и уже от собственников — в заселенном доме с ремонтом. Но это уже не вывод инвестиций, а изменение жизненных обстоятельств, которое с одинаковой вероятностью может наступить у покупателя как на первичном, так и на вторичном рынке, — пояснила Вера Лагвилава.

Купить и не прогадать

Один из важнейших аспектов, влияющий на выбор объекта долевого строительства, – добросовестность застройщика. Неспециалисту довольно сложно одновременно разобраться в нюансах и строительства, и его юридического сопровождения. Но рынок риэлторских услуг именно в этом направлении во Владивостоке еще не сложился. В основном по причине довольно компактного рынка самих новостроек.

Новостройки — специфический рынок, который по своим процессам намного ближе к строительству, чем к рынку вторичной недвижимости. Поэтому и навыки эксперта, привлекаемого для выбора новостройки, должны принципиально отличаться от классических компетенций риэлтора. Без хорошего понимания "будней и баек" приморского стройкомплекса невозможно сделать взвешенный вывод о надежности застройщика, адекватности формы договора, соответствии заявленных качества и графика строительства фактически ожидаемым, той же инвестиционной привлекательности.

На самом деле, даже квартиру правильно выбрать — вопрос очень технический. Это все никак не отменяет потребности покупателя в правильном совете (а если этот покупатель не инвестор, а обычный человек, совет ему часто жизненно необходим), просто давать этот совет должен специально и очень тщательно обученный специалист.

1 / 2

Я видела объекты с идеальной юридической составляющей, где было ясно, что график сорвут не менее чем на год — и это ясно еще на котловане. Видела и обратные примеры: необычная и настораживающая форма договора, но при этом застройщик идеально выполняет свои обязательства. Это все внутри Владивостока, и на объекты с очевидными строительными проблемами покупатели иногда приходят в компании знакомого риэлтора. Не потому что он намеренно кого-то обманывает (чаще всего нет), а потому что просто некоторых нюансов не видит. И именно в эконом-классе такие вещи чреваты очень тяжелыми последствиями: люди ведь здесь вкладывают все свои накопления и вторую попытку не потянут. Поэтому место для риэлторской услуги на первичном рынке есть. Но только для по-настоящему качественной услуги, — резюмировала Вера Лагвилава.

ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:

Квартира у моря во Владивостоке стоит дороже, чем в Сочи

Цены на частные дома в Приморье упали на 33,5%

Владивосток вошел в тройку городов с самой высокой ценой за квадратный метр в новостройках