"В принципе, – говорит сидящий за соседним столиком юноша, неопределенно кивая в сторону выходящего на стройплощадку окна, – сразу было ясно, что дешево здесь не будет". Место такое, соглашается его собеседник, конечно. Новость разлетелась по Владивостоку удивительно быстро – жилой комплекс на Фонтанной, 3 занял 7 место в списке самых дорогих новостроек России. И пусть 38,42 млн рублей за самую дорогую квартиру "Мариниста" кажутся скромными на фоне 1,5 млрд рублей московского (разумеется) лидера этого хит-парада… но все же! Стоит ли оно того – разбираемся вместе с ИА PrimaMedia.
Герои подслушанного разговора правы лишь отчасти – после визита на объект мы утверждаем это со всей уверенностью. Да, огромная территория в историческом центре города. Да, скорее всего дом надолго останется единственным проектом бизнес-класса в этом районе – свободных площадок такого уровня просто нет; чтобы приступить к строительству "Мариниста", например, снесли комплекс зданий бывшего мясокомбината. Да, место такое: эталонные виды, близость ко всем ключевым достопримечательностям, развлечениям, спорту… Конечно, застройщик учитывает это в ценообразовании. Но дело не только в этом. Так из чего же складывается это короткое "дорого"?
ЖК "Маринист". Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
"Маринист": главное.
Четыре башни – от 11 до 18 этажей каждая — на общем основании, "стилобате". Витражное остекление, шумопоглощающее и энергосберегающее; вентилируемый фасад из керамогранита на жилой части, из натурального гранита на стилобатной. Все квартиры с видом, площадью от 55 до 166 кв. метра (та самая квартира из топ-10). Подземная автостоянка. Закрытый благоустроенный двор, на который не допускаются никакие автомобили; детские площадки с мягким покрытием. Из инженерии отметим собственные аварийный электрогенератор и тепловой пункт, фильтрацию холодной воды, бесшовные трубы Rehau.
Детские площадки с мягким покрытием. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Части целого.
Строительство вышло на уровни шестых этажей, но основное преимущество несущего монолитного железобетонного каркаса уже заметно – собственно, несущие колонны на территории будущих квартир отсутствуют. В сочетании с высокими потолками (а 330 см, уж поверьте, тоже чувствуются сразу, даже на стройплощадке) это даст будущим жильцам возможность создавать любые интерьеры.
Часть перекрытий ("позавчера залили", — комментирует сопровождающий) накрыта как будто яркими покрывалами. Это инфракрасные термоэлектроматы – если температура воздуха опускается ниже 5°C тепла, с их помощью прогревают бетон. В нем немало воды, а если вода замерзает – в толще бетона и особенно вокруг арматуры возникают ледяные пленки и зерна, которые плохо влияют на структурную целостность монолита. Поэтому на строительстве "Мариниста" используется, во-первых, пакет противоморозных присадок в бетон; во-вторых, его прогревают. Невольно мы начали вспоминать, где еще видели такие "покрывала" и…. что сказать? Крепко задумались.
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство новых домов. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
По словам представителей "Ареал-Недвижимость" (застройщик ЖК "Маринист" — прим. ред.), нужны эти технологические изыски единственной цели ради. Завершить. Проект. Вовремя. Сроки сдачи домов во Владивостоке часто переносятся, это считается нормальным, более того – нормальным настолько, что иные застройщики могут напрямую заявить: "Да, задерживаем. Ждем еще дольщиков, принесут деньги, будем строить дальше". Покупаете квартиру, цена 10 млн рублей, сдача дома задерживается на год. Посчитайте. Вы заплатили за нее на миллион больше – обычное размещение средств на срочный вклад принесет около того. Может лучше сразу купить квартиру за 11 млн? Тем более что такие, как правило, лучше квартир за 10.
Чтобы гарантировать независимость от темпов продажи квартир, обеспечить сдачу дома точно в срок (в III квартале 2019 года – прим. ред.) и защититься от непредвиденных обстоятельств, "Ареал-Недвижимость" применяет различные механизмы финансирования – компании открыта кредитная линия в Сбербанке, вкладываются средства собственников; задействуется и долевое финансирование, около 20% квартир комплекса уже проданы по договорам долевого участия (ДДУ согласно 214-ФЗ – прим. ред.).
Строительство ЖК «Маринист». Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство ЖК «Маринист». Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Строительство ЖК «Маринист». Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Одновременно делается все, чтобы покупка была как можно доступнее. Думаете, для премиальной недвижимости это странно? Ничуть. Прямо сейчас ставки по ипотечным кредитам зафиксированы на исторически самом низком уровне. При этом в ближайшем будущем цены на "первичку" резко пойдут вверх – в конце прошлого года правительству было поручено за три года найти замену существующему механизму долевого финансирования жилищного строительства. А ведь сегодня так возводится до 80% объектов в России!
Эксперты: Три года есть у россиян, чтобы приобрести жилье в качестве соинвесторов Предположительно, замещать будут банковскими кредитами, что приведет к значительному росту цен. В то же время минимизируется разница в стоимости между домом "на стадии котлована" и домом уже сданным – значит, покупка недвижимости на первичном рынке выйдет из категории инвестиционных инструментов.
Таким образом, сейчас для обеспеченных россиян есть три выдающихся возможности – во-первых, успеть купить жилье бизнес-класса по цене, которая через три года будет характерна для эконома; во-вторых, реализовать один из последних шансов приобрести инвестиционную квартиру; в-третьих, воспользоваться для этого рекордно дешевыми деньгами.
Сегодня "Маринист" предлагает собственные схемы рассрочки платежей, реализует разного рода спецпредложения и, разумеется, работает с рядом ведущих банков – есть, например, предложения по ипотечному кредитованию от 7,75%.
Все это – части целого. Рыночная ситуация, грядущие изменения законодательства, грамотная организация финансирования работ, применяемый при строительстве комплекс технологических решений, уверенность в обещанной дате сдачи проекта… небольшие детали по отдельности, вместе они дают частным инвесторам, потенциальным покупателям квартир четкий и ясный сигнал: "Брать однозначно".
Дорого? Учитывая все факторы, покупатели недвижимости бизнес-класса так не считают.
Классом выше.
– Вот. Мы стоим на месте, которое однажды станет лифтовым холлом пятого этажа. Наш сопровождающий широким, несколько собственническим жестом обводит все окружающие красоты. Виден мост, море, город; до невозможности красиво, день выдался ясный. Наш спутник с ходу называет пару десятков мест, до которых отсюда рукой подать – рестораны и кафе, спортивные и яхт-клубы, торговые центры, школы…
– … а когда все остальные едут домой из центра, вы возвращаетесь домой – и пробок как бы нет. Попросите назвать место лучше – не смогу просто.
Все квартиры с шикарным видом. Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Ключевой атрибут любого дома бизнес-класса – локация. С ней у "Мариниста" все просто, рассказывать об этом еще надо ли? Куда интереснее изучить менее очевидные вещи – те, что делают просто "дом в хорошем районе" чем-то большим. Как и говорилось, иные особенности угадываются даже сейчас – мы изучаем будущую парковку, заглядываем в шахту лифта.
Перекрытия парковки уже залиты. Квартир в доме 166, а машиномест – 182. Это единственный жилой комплекс в центре города, в котором количество парковочных слотов превышает количество квартир. Учитывая, что "Маринист" принадлежит к жилью бизнес-класса, а во дворе категорически нельзя будет парковаться, этого может быть даже и маловато. К счастью, поблизости есть и другие парковки.
Проект ЖК "Маринист". Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
И снова высокие потолки здесь – говорят, чтобы можно было загнать даже грузовой автомобиль, удобно подвозить мебель или стройматериалы. Как и принято в приличных домах, лифт доставит вас на этаж или на уровень двора прямо с парковки. Для каждого корпуса предусмотрено по два лифта Hyundai – скоростные, бесшумные и безопасные, грузоподъемностью 1000 кг каждый. Корейская марка считается одной из лучших, по ряду показателей опережая, например, германские лифты.
Вообще, в "Маринисте" применяются передовые инженерные решения. Например, предусмотрен весьма серьезный индивидуальный тепловой пункт: во-первых, на базе теплообменников Alfa Laval – это глобальная технологическая компания, родом из Швеции, один из мировых лидеров в области организации теплоснабжения; во-вторых, с применением немецких насосов Wilo – тоже ведущий мировой производитель насосного оборудования, работающий с 1872 года. Эти решения заметно дороже и кратно надежнее стандартных, гарантируют чистоту системы, экономят электричество и гораздо экономичнее в эксплуатации – если в обычных случаях потери тепла могут превышать 20%, то здесь не более 2%.
При этом трубы отопления спрятаны в бетонную стяжку пола, а поквартирная горизонтальная разводка выполнена по 2-трубной системе, то есть для ремонта и профилактических работ квартиры можно отключать от тепла раздельно. Контур водоснабжения также двойной: на 1-11 этажи вода подается по одной трубе, а на этажи с 12 и выше – по другой, причем давление "догоняется" специальной насосной установкой. Благодаря этому, жителям верхних этажей не приходится беспокоиться о напоре воды. Используемые в жилом комплексе бесшовные полимерные трубы Rehau абсолютно инертны химически, не боятся коррозии и не изнашиваются со временем – расчетный срок службы не менее 50 лет. Например, канализационная труба этой марки (система Rehau Raupiano Plus – прим. ред.) выполнена в трехслойном варианте – внешний защищает от физического воздействия, средний обеспечивает исключительную шумоизоляцию, внутренний отличается устойчивостью к агрессивным воздействиям и перепаду температур.
Строительство ЖК "Маринист". Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Электрооборудование? От Schneider Electric, мирового лидера в области управления энергией и автоматизации – такое же стоит в Кремле и Большом Театре, в отелях Hilton и кабинете премьер-министра Малайзии, женевском аэропорту и так далее. Надежное, безопасное, экономичное. Есть современная трансформаторная подстанция, разумеется; на случай же непредвиденных ситуаций – предусмотрен собственный аварийный генератор, мощный дизельный Stamford на 160 кВА. В лифте не застрять, в потемках не посидеть.
Интересно, что для жилого комплекса применяют необычное – к сожалению, у нас так пока не принято – решение по части вентиляции и кондиционирования. В "Маринисте" предусмотрены специальные места для установки наружных блоков кондиционеров, эффектный фасад, иными словами, испортить не получится. Запланированы технологические отверстия для вывода трубопроводов и кабелей. И, не поверите, в наличии – внутренняя система отвода дренажных стоков кондиционеров. Ну, как сказал наш фотограф, хотя бы кому-то в этом городе не будет капать на голову.
Форма и содержание.
За первое впечатление (как известно, самое верное) у "Мариниста" отвечает европейское архитектурное бюро Group-Arch, базирующееся в Польше. Эти ребята, к слову, ответственны за все проекты "Ашан" в России (на самом деле, у Group-Arch портфолио из нескольких сотен реализованных проектов – прим. ред.). Поляки разработали оригинальный проект холлов, они же занимались фасадами.
ЖК "Маринист". Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Вентилируемые фасады выполнены из керамогранита марки Arch-Skin, основная фишка которого – способность к самоочистке. На поверхность плит нанесен катализатор, двуокись титана. Под воздействием солнечного света он вступает в реакцию с водяными парами воздуха и разлагает различные загрязнители на кислород и соли. При этом у материала нет микропор, так что он изначально устойчив к загрязнению, выцветанию, появлению пятен и так далее. Фасад принципиально негорюч, разумеется.
Оконные системы также соответствуют высшему уровню качества – 2-камерное витражное остекление высотой до 2,4 метров выполнено на базе алюминиевых профилей Schuco и мультифункционального остекления Guardian. Марка Schuco известна далеко за пределами профессионального рынка, компания работает с 1951 года и считается одним из мировых лидеров в своей области. Guardian также в числе лучших из лучших – каждое третье автомобильное стекло и каждое четвертое остекление зданий в мире сделано на базе их архитектурных решений. "Маринист" предложит своим резидентам не только эффектные виды, но и огнеупорные, тепло— и энергосберегающие, защищенные от шума и ультрафиолетового излучения оконные системы.
Одна из важнейших деталей жилого комплекса – благоустроенный двор, идея которого лаконично сформулирована как "свободный от машин". Разглядеть его пока что трудно, но нам уверенно показывают: "Там будет зона отдыха с озеленением. Вот там – детская площадка, рядом круговые скамейки, чтобы родителям было где присесть. Там спортивная и игровая…". Просто посмотрите на эскизы. Впечатляет и… масштабно? Пожалуй.
Проект ЖК "Маринист". Фото: представлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Попасть во двор посторонним невозможно. Даже работники размещенных в стилобате сторонних компаний – магазинов, офисов, спортивного клуба и так далее – не получат доступ ко двору, если не будут резидентами комплекса. Аналогично, двор полностью закрыт для любых автомобилей. Это, конечно, правильно – ни к чему парковаться или просто проезжать там, где играют дети.
Впечатляет, собственно, эта продуманность — это соответствие идеологии проекта, его формы и содержания, проработка мельчайших деталей, касающихся вовсе не только специфики места или даже примененных при строительстве материалов. Впечатляет сам факт того, что кто-то, наконец, смог удержать в голове и, более того, вместить в бизнес-модель действительно значимые для людей критерии. Все сразу, не делая никаких исключений. Возможно, именно так и следует мыслить тем, кто хочет впечатлить самую придирчивую публику из всех – людей, которые добились всего… и да, привыкли требовать от своих партнеров уровня, соответствующего их собственному.
