От фундамента до крыши – строительная выставка "Город" начала работу во ВладивостокеВ рамках деловой программы XXV Международной строительной выставки "Город" (Владивосток, 24-26 апреля) агентство недвижимости "Городской риэлторский центр" провело конференцию "Жилая застройка Владивостока: текущее состояние, перспективные форматы и локации застройки". Участие в мероприятии приняли известные в городе застройщики "Новый Дом", DNS Development, "Эталон Недвижимость", "Стройинвест", представители компаний-девелоперов познакомили аудиторию со своими актуальными проектами.
Модератор конференции, директор "Городского риэлторского центра" Сергей Косиков выступил с аналитическим докладом, в котором дал оценку текущей ситуации на рынке жилой недвижимости Владивостока. Редакция ИА PrimaMedia публикует текст выступления эксперта (с незначительными сокращениями):
— Итак, вторичный рынок Владивостока. Средняя цена за квадратный метр – 95,6 тысяч рублей. Это всего лишь индикатор, который ни о чем не говорит. В реальности квартиры в центре стоят больше 100 тысяч за "квадрат". "Гостинки" (так как это малогабаритное жилье) – тоже больше 100 тысяч за "квадрат". В целом же, чем больше квартира по площади, тем цена за "квадрат" может быть меньше. Но здесь есть и парадоксы: квартиры больше 100 "квадратов", как правило, все идут больше 100 тысяч за кв. метр.
По состоянию рынка: цены достаточно стабильны, по некоторым сегментам цена за квартиру может даже немного снижаться. Спрос стабильно вялый, он ожидаемо растет, но медленно. И количество сделок на вторичном рынке также растет не сильно, и в основном — за счет ипотеки.
Вообще, ценовые пики на "вторичку" во Владивостоке – это кризисное состояние 2008 года и декабрь 2014 года, когда "скакнул" курс доллара, и многие побежали покупать квартиры. Потом цены вернулись в стабильное состояние.
Сейчас, несмотря на то, что спрос увеличивается, предпосылок того, чтобы цены росли, нет. Да, сейчас опять произошел некоторый скачок курса доллара. На спросе это практически не отразилось, и на продавцах — тоже. В 2014 году, напомню, некоторые продавцы начинали выставлять свои цены в долларах. Ничего не получилось, рынок все спокойно отрегулировал.
Это вам не Краснодар
Что у нас происходит на рынке жилищного строительства? Средняя обеспеченность жильем во Владивостоке – 22,1 кв. метра на одного человека. В среднем по краю этот показатель чуть выше. По России он тоже чуть выше, но ненамного. Многие эксперты говорят, что нормальное состояние сбалансированного рынка — когда у нас на каждого человека будет приходиться по 28 кв.метров.
Уровень нашего прироста по обеспеченности жильем – 0,15 кв. метра на человека в год. Много это или мало? По городам-"миллионникам", например, меньше, чем на 0,24 кв. метра в год, прироста нет. А если взять Краснодар и Тюмень (не "миллионники"), то они – лидеры по строительству. И там прирост гораздо больше. Можно понять, почему там так происходит. Краснодар – всероссийский центр миграции людей из северных регионов ДВ. Тюмень – центр притяжения рабочей силы для зарабатывания денег.
По динамике ввода в эксплуатацию нового жилья во Владивостоке. Мы используем "очищенные" данные, то есть не те, которые идут в Росстате, которые попадают в администрацию края. Это реальные данные по вводу жилья. 2010-2012 годы – очень большие объемы, были введены в эксплуатацию микрорайоны "Патрокл", "Снеговая Падь". Когда эти дома были построены, а остальные в этих районах – "заморожены", то в 2015 году случился ожидаемый провал.
2016 год – еще 176,7 тысяч кв. метров многоквартирного жилья было сдано, это были старые проекты. В 2017 году – уже 108 тысяч кв. метров. В 2018 году ожидаемый в городе ввод жилья — примерно на уровне 2017 года.
Сергей Косиков, директор и владелец ООО "Городской риэлторский центр". Фото: ИА PrimaMedia
Классифицируй это
Что происходит сегодня на рынке жилой застройки? Мы видим четкое сегментирование по классам. Есть эконом-класс, есть малогабаритное жилье, которое мы в принципе относим к эконом-классу. Нынешнее малогабаритное жилье – это, в принципе, то, что мы раньше называли "гостинками". Но это уже совсем другой уровень — другая инфраструктура, совсем другое социальное окружение новых домов. Есть проекты, которые построены "точечной застройкой" в центре города, и малогабаритное жилье там достаточно условно можно отнести к "эконому". Но, с другой стороны, квартира в 20 "квадратов" не может быть бизнес-класса. Если же мы говорим строго про эконом-класс, то это — однокомнатные квартиры от 35-ти до 40 кв. метров площадью. Стоимость "квадрата" здесь – от 40-ка до 50 тысяч рублей на "входе", то есть при начале строительства. На "выходе" — после сдачи дома в эксплуатацию — может доходить до 70 тысяч за "квадрат".
Дома "комфорт" и "комфорт плюс". Здесь тоже все границы достаточно условны. "Комфорт" – это когда те же самые однокомнатные квартиры комнатные "начинаются" от 37-40 кв. метров. Стоимость "квадрата" может быть на "входе" порядка 60-65 тысяч рублей, и на выходе может доходить до 90-100 тысяч за "квадрат" в зависимости от дома.
И — классы "бизнес" и "премиум". Здесь площади квартир гораздо больше. Однокомнатные начинаются с 50 кв. метров, двухкомнатные – от 70-85 "квадратов". На "входе" это может быть от 100 тысяч рублей за "квадрат", на "выходе" – до 140-150 тысяч. Это то, что мы сейчас на рынке и наблюдаем.
Хочу "комфорт", а строят "бизнес"
Что сегодня по этим классам строится во Владивостоке? Напомню, что по каждому сегменту есть четкая целевая аудитория. Итак, 58% застройки приходится на малогабаритное и эконом-жилье. "Комфорт" – 18%. "Бизнес" и "комфорт плюс" (это два близких класса) – 24%. Объекты, которые строятся по классам "комфорт плюс", "бизнес" и "премиум" — их достаточно много. Они втрое превышают потенциальный спрос на эти классы во Владивостоке.
Объекты малогабаритного жилья находятся в балансе спроса и предложения. Причем ранее у нас что малогабаритного, что эконом-жилья практически не строилось, сейчас же это активно развивается. Но здесь есть маленькое "но". По малогабаритному жилью сегмент потребителя — просто катастрофически небольшой. То есть те проекты, которые сейчас уже есть, практически этот спрос уже "выгребают". Но есть застройщики, которые готовят новые подобные проекты. С учетом того, что аудитория у этого класса небольшая, с реализацией этих проектов могут быть проблемы.
Комфорт-класс – самый нелюбимый застройщиками. Потому что маржинальность в этом классе ниже, чем у бизнес— и даже эконом-класса. Как следствие, таких объектов у нас мало. Мы сейчас видим порядка девяти начатых проектов класса "комфорт". По факту, если убрать "замороженные", то останутся шесть. А если смотреть на те, которые еще продаются, то их вообще — два с половиной. На самом же деле у "комфорта" — самая обширная целевая аудитория, потребность в этом жилье есть.
Как раз посмотрим на то, что люди готовы покупать (по нашей оценке, естественно). В эконом-классе рынок Владивостока может потреблять в год порядка 98 тысяч кв. метров. В комфорт-классе – порядка 53 тысячи "квадратов". На "комфорт плюс", "бизнес" и "премиум" суммарно приходится 25 тысяч кв. метров, обеспеченных платежеспособным спросом.
Все это означает, что 55% спроса приходится на эконом-класс, 30% должно быть отведено на комфорт-класс и 15% — на "бизнес".
А что мы видели по строительству? Эконом-класс занимает 58% от общего предложения первичного рынка, а "бизнес" — 24%, что гораздо больше, чем спрос на такое жилье. А предложение по комфорт-классу – всего 18%, сегмент спроса же, напомню, здесь 30%. Такие вот перекосы.
"Все в сад!" То есть за город
В двух словах о том, что происходит в других сегментах — малоэтажное жилье, индивидуальные жилые дома, таунхаусы, коттеджи. Люди реально хотят переезжать за город. Предложения растут опережающими темпами. Конкуренция между компаниями, которые занимаются строительством такого жилья – очень высока, это самый конкурентный рынок.
Также на рынок сейчас вышло много индивидуальных домов, которые были построены 8-12 лет назад. Как правило, это дома большой площади, построенные по старым технологиям. Соответственно, они выставляются на продажу по очень высоким ценам, и сроки их экспозиции у них могут быть космические, есть дома, которые продаются уже по 3-4 года.
Сейчас начинается новая тенденция, которую мы давно ждали – появляются нормально организованные коттеджные поселки. Это поселок с управляющей компанией, с нормальной инфраструктурой. То есть, по сути, покупается дом с "готовой" улицей, с лавочками и сквериками, с другой сопутствующей инфраструктурой. На строительный рынок города приходят новые технологии.
И в заключение — самый интересный сегмент, многоквартирные малоэтажные дома. Он только начинает развиваться. Небольшие проекты четырехэтажных домов реализуют в пригороде. На мой взгляд, это самый перспективный сегмент, но здесь многое завязано на политическую волю наших руководителей, на возможность строить такое жилье.
Итого – в целом по рынку жилищного строительства. Цены падать не будут, но и расти будут очень медленно. Какие-то внешние факторы могут влиять. Например, сегодня как раз вторичный рынок влияет на рынок "новостроя", на рынок загородной недвижимости. Но так как вторичный рынок – это рынок частного продавца, он сильно подвержен эмоциональным, психологическим "перегрузкам", влиянию нерыночных факторов.
