Волна рефинансирования ипотеки, взятой несколько лет назад под 14-15%, почти не затронула тех заемщиков, которые брали деньги на строительство загородного дома. Банки, декларируя готовность к рефинансированию, на деле часто отказывают, поэтому клиенты не могут сэкономить на выплатах по кредиту, несмотря на то, что стоимость ипотеки значительно снизилась. ИА PrimaMedia выяснило, в какую ловушку попали приморские ипотечники, почему банки неохотно идут на рефинансирование таких кредитов и как эту задачу решить.
По данным Главного управления Банка России по Дальнему Востоку, банки Приморского края за последние четыре года снизили процентную ставку по рублевой ипотеке примерно на 4 процентных пункта. Если в 2015 году в среднем по рынку она составляла 13,6%, то сегодня — 9,8%. Это привело к росту ипотечного кредитования. При этом вместе со снижением процентной ставки росло не только количество заемщиков, но и "средний чек". В Сбербанке, например, средняя сумма кредита выросла с 2015 года почти на 500 — 600 тыс. Если три года назад она составляла 1,6 млн рублей, то в 2018 году уже 2,2 млн рублей.
В ВТБ отмечают, что размер ипотечного кредита у них также постоянно увеличивался и за три года возрос почти на полмиллиона рублей. "В 2015 году клиенты брали 2 млн рублей, а по результатам первого квартала текущего года – уже более 2,5 млн рублей", — говорит руководитель розничного бизнеса ВТБ в Приморском крае Александр Вялков.
Примерно такая же статистика и по другим банкам. По данным Главного управления Банка России по Дальнему Востоку, в прошлом году жители Приморья оформили 12 тысяч ипотечных жилищных кредитов на почти 25 млрд рублей, а с начала 2018 года – 3 тыс. кредитов на 6 млрд рублей. Часть ипотечных кредитов – это рефинансированная ипотека прошлых лет. Ставки сокращаются, и клиенты пользуются этим, чтобы уменьшить расходы по кредитам. Однако есть ипотека, которую рефинансировать быстро не получится.
Валерия Грачева, менеджер отдела продаж крупной компании Владивостока, брала с мужем ипотеку в 2013 году. Ежемесячный платеж составлял 34 тысячи. Сегодня ставки по ипотеки значительно снизились, но рефинансировать кредит семье Грачевых не удается. "Оформляли кредит по программе "Строительство жилого дома" и ставка получилась 14,5%, — говорит Грачева. — Сейчас ставки в банках уменьшились, и мы подумали, что неплохо было бы уменьшить наши платежи, рефинансировать кредит. Могли бы экономить от 5 тыс. в месяц, то есть около 1,2 млн рублей за весь срок ипотеки".
Александр Вялков из ВТБ говорит, что если дом достроен и введен в эксплуатацию, у них в банке рефинансирование возможно по программе "Рефинансирование. Готовое жилье". В настоящее время по данной программе банк предлагает ставку от 8,8%. Обеспечением по кредиту выступает жилой дом с земельным участком. Если строительство не завершено, снизить долговую нагрузку можно, оформив в ВТБ "Нецелевой ипотечный кредит под залог имеющегося жилья". При этом полученные средства могут быть использованы на любые цели, в том числе на завершение строительства дома или погашения ранее оформленного ипотечного кредита. Закладываемая недвижимость может находиться в собственности как заемщика, так и супруга или других членов семьи. Процентная ставка на весь срок кредита – от 11,1% годовых. Размер кредита может составлять до 50% от стоимости закладываемого объекта. Сумма кредита – до 8 млн руб".
"У нас дом достроен и введен в эксплуатацию. Все документы оформлены, — говорит заёмщица. — В залоге у банка находится и земля, и сам дом. То есть стоимость залога сейчас превышает сумму кредита. Тем более залоговая стоимость имущества, как правило, ниже рыночной. А продажа, в случае чего, пройдет по рыночной цене. Может быть, банкам запрещено рефинансировать ипотеку, выданную именно на строительство загородного дома?".
Ситуация Грачевых оказалась типичной: найти банк, который готов рефинансировать ипотеку на строительство, найти оказалось почти нереально. При этом в Центробанке наличия каких-либо запретов на рефинансирование не подтвердили. "Банк России не устанавливал каких-либо ограничений для банков на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и не предъявляет к банкам дополнительных требований при осуществлении таких сделок", — ответили на запрос редакции в пресс-службе ГУ Банка России по Дальнему Востоку.
По мнению экспертов, рефинансирование ипотеки на строительство дома в данное время действительно не очень популярная услуга. Банки предпочитают отказать в такой рефинансировании, потому что кредитование строительства – очень рисковый продукт. Взятые средства часто идут не на строительство, а на другие цели. Кроме того, в случае, когда выплаты по кредиту перестают поступать, продать земельный участок и "недострой" сложней, чем квартиру. Даже готовый дом продать на вторичном рынке очень сложно. "Это специфический товар, покупателя здесь можно искать годами", — говорят банкиры.
— Не согласна, — парирует ипотечница. – Мы отчитывались банку о ходе строительства и о том, на что потрачены деньги. Так что банки прекрасно видят все расходы.
Получается замкнутый круг, клиенты сами загнали себя в ловушку, из которой нет выхода? Выход есть, говорят эксперты
Отказ в рефинансировании может объясняться еще и тем, что вся кредитно-финансовая система настроена так, что само рефинансирование считается ухудшением условий кредитования для банка, а заемщик воспринимается не как желающий сэкономить, а как неспособный платить по текущим платежам. Именно поэтому рефинансировать кредит в том банке, где брали ипотеку, почти невозможно. И это касается не только ипотеки на строительство. Хотя логика взаимоотношений с клиентом могла быть и другой – банку должно быть выгодней взять с клиента хоть какие-то деньги, нежели получить проблемный кредит.
"Такой вид перекредитования, когда берется ссуда в том же банке, действительно наименее распространён, поскольку банк очень редко выдает новую ипотеку своему же клиенту на условиях, которые привлекательнее для заемщика, но хуже для банка, — подтверждают специалисты юридического бюро Берестенко и партнеры. – У банка возникает вполне логичный вопрос: зачем понижать ставку по кредиту, если заемщик и так платит". Косвенно о том же самом говорят и в Центроанке. "Если заёмщик обращается в банк за рефинансированием кредита в связи с тем, что не справляется со своими текущими обязательствами, риск невозврата для банка уже является повышенным: неизвестно, будет ли заёмщик платить на новых условиях, если ему тяжело погашать задолженность по действующим условиями", — говорят в ГУ Банка России по ДВ.
Получается замкнутый круг, клиенты сами загнали себя в ловушку, из которой нет выхода? Выход есть, говорят эксперты. Если рефинансировать не получилось в прошлом году, стоит попробовать в этом. Во-первых, сегодня банки стали более дружелюбными к клиентам. Что подтверждается и цифрами статистики: по данным Объединенного кредитного бюро России, самый значительный рост количества одобрений кредитных заявок отмечается именно в сегменте ипотеки. Если в январе – марте прошлого года банки одобрили 45% ипотечных заявок, то за аналогичный период текущего года — уже 75%. Об этом говорят и специалисты юридической фирмы "Берестенко и партнеры". "В текущем году ипотечное кредитование будет только расти, так как процентная ставка значительно уменьшилась, — говорят юристы.
Во-вторых, как говорит Грачева, не получилось рефинансировать в крупных российских банках – стоит обратить внимание на местные. Принято считать, что они ближе к клиенту, более лояльны, исторически не так сильно ограничены в своих действиях внутренними распоряжениями и правилами. Политика местных банков мягче, подтверждают эксперты, и именно они часто служат "последней инстанцией".
