Офис "Ареал-Недвижимость" находится через дорогу от строительной площадки наиболее известного реализуемого проекта компании, жилого комплекса "Маринист" по Фонтанной, 3, во Владивостоке. Вы ожидаете очевидного – но нет, окна кабинета директора на объект не выходят.
– Этот вид нужнее отделу продаж. А у меня есть веб-камеры.
Фраза наилучшим образом характеризует и сегодняшнего собеседника ИА PrimaMedia, генерального директора Александра Шмидта, и принятый в компании подход, фирменный акцент на эффективность. "Ареал-Недвижимость" выросла из небольшой проектной группы, так что привычка беречь силы у компании именно что от рождения. Что, разумеется, нравится инвесторам.
– Наша команда изначально формировалась под весьма сложные проекты, но сравнивать их с сегодняшними я бы не стал. Сейчас нам доверяют задачи, которые пять лет назад никто и представить себе не мог.
Команда "Ареал-Недвижимость". Фото: Наталья Швайгерт
Формально, компания основана 26 июля 2010 года, но сам директор утверждает, что окончательно команда сложилась позже, в 2013 году. Это тоже нетипично, большинство игроков на рынке стараются выглядеть постарше.
– Очень постепенно и незаметно для нас самих мы изменились, выросли в девелопера с полным циклом услуг, реализуем проекты совершенно другого уровня… словом, стали большой компанией с большими возможностями – и активно работаем над тем, чтобы расти дальше.
Год назад, в июне 2017 года, "Ареал-Недвижимость" стала резидентом Свободного порта Владивосток. На тот момент заявленный компанией объём привлечённых инвестиций был одним из крупнейших в СПВ.
– Мы оценили предложения государства резидентам СПВ – упрощённые процедуры получения разрешений и техусловий, прохождения общественных слушаний, специальный налоговый режим; например, социальная нагрузка на работодателей-резидентов вдвое ниже стандартных 44% от фонда оплаты труда. Разумеется, предъявляются и встречные требования: создавать рабочие места, инвестировать в основные фонды, – есть и ряд ограничений. Упустить такую возможность мы не могли. Заявили проекты, гарантировали 1,5 млрд рублей только прямых инвестиций, стали резидентом. Уже год прошёл, мы убедились в правильности решения – шероховатости несущественны, со временем все притрётся.
18 приморских лунок
Участие в СПВ резко повышает инвестиционную привлекательность компании – между тем, "Ареал-Недвижимость" развивает сразу несколько крупных проектов, представляющих интерес для иностранных инвесторов. Например…
– На моём столе лежит проект профессионального гольф-клуба, соответствующего международным стандартам. Буквально, на столе – вот он, все 18 лунок.
Внушительная стопка бумаг.
– Мы уже на стадии проектирования – провели полевые работы, предпроектные изыскания, топографию, привели назначение земельного участка в соответствие концепцией, разрабатываем проектную документацию. Участок большой, потенциал огромен, так что планируем круглогодичный рекреационный кластер, где гольф станет только одной из составляющих – пусть и, скажем так, "проектообразующей".
Территория кластера будет разбита на зоны: помимо гольфа в сезон и других видов спорта в "не-сезон", здесь найдётся место частным резиденциям, развлекательной инфраструктуре, местам для семейного отдыха в выходные и так далее. Такого подхода требует сама экономика проекта, ограниченная климатом длительность гольф-сезона не даст нужного возврата на инвестиции.
Мастер-план гольф-клуба. Фото: предоставлено компанией ООО "Ареал-Недвижимость"
– Кстати, удивлю. Во-первых, мы провели исследования, и вышло, что сезон в Приморье длится около 6 месяцев. Во-вторых, в маленькой холодной Финляндии насчитывается более 100 гольф-полей. 100!
Для сравнения, на шестой части суши расположены всего семь полей для гольфа международного уровня, ближайшее в Екатеринбурге. Известные многим два приморских гольф-поля – любительские.
– Мы совершенно не скрываем желания привлечь азиатских туристов, это огромный рынок. Более того, рассчитываем на проведение международных турниров.
Вдумайтесь. Международные турниры по гольфу. Здесь. В Приморье.
3D-визуализация гольф-курорта. Фото: предоставлено компанией ООО "Ареал-Недвижимость"
– Это абсолютно реально. Гольф – специфичный вид спорта, значительную часть удовольствия от которого составляет наслаждение самим пейзажем и атмосферой места, поэтому и любители, и профессионалы как раз предпочитают передвигаться по миру и менять площадки. Но в наших расчётах огромную роль играет и местная аудитория игроков. Как коммерческая структура мы всегда держим в голове цифры. Соревнования и туристы? Прекрасно, но как же валовый доход? Довести его до нужного уровня невозможно без развития гольф-культуры в Приморье. Расценивайте это как обещание. Наш инвестор и заказчик – сам гольфист, он и вложил в нас веру в проект. Идею широко обсуждали еще со времён саммита АТЭС-2012, сегодня просто настало время воплотить её в жизнь.
В следующем году "Ареал-Недвижимость" планирует начать первую фазу строительства гольф-курорта, а сыграть на новом поле можно будет уже в 2021 году.
– Разрешение на строительство ожидается в начале 2019. Будем параллельно искать инвесторов и на собственные средства строить первую очередь клуба. Пока что складывается впечатление, что банкам будет тяжело оценить проект: гольф-клуб – необычный бизнес для России, осторожность вполне ожидаема. Парадоксально, но предполагаем, что частные иностранные инвесторы будут заинтересованы в участии больше отечественных банков.
Отчасти поэтому компания привлекла пул иностранных экспертов, специалистов по гольф-клубам.
– Сразу несколько зарубежных компаний – финны, испанцы, американцы, шотландцы – проектируют рекреационную составляющую, занимаются полями, ирригацией, разрабатывают архитектурную концепцию, помогают нам уточнить финансовую модель этого комплексного проекта. Дизайн гольф-поля детально разработал один из самых известных в мире гольф-архитекторов – Рональд Фрим, на счету которого более 240 проектов гольф-полей по всему миру. Он уже четыре раза прилетал к нам, не раз пешком прошёл весь маршрут планируемых 18 лунок на нашем участке. Всплывают неожиданные вопросы, нам вот внезапно нужен штатный агроном. Оказалось, на сезонность гольф-поля влияет, прежде всего, даже не климат, а подбор и заблаговременный засев травы. Вообще, мы настолько погружены уже в специфику, что реши сейчас кто-то другой заняться созданием конкурирующего проекта – понадобится пара лет, чтобы нас догнать. Клуб будет, клуб "выстрелит". Мы уверены.
Дизайн гольф-поля детально разработал один из самых известных в мире гольф-архитекторов Рональд Фрим. Фото: предоставлено компанией ООО "Ареал-Недвижимость"
"Маринист": запрос бизнес-класса
Другой проект, реализация которого завершается в III квартале 2019 года, уже можно смело назвать успешным – речь, конечно, снова о "Маринисте".
– Этот дом выдвигался на Urban Awards 2018, номинация "Лучший региональный жилой комплекс бизнес-класса". Премия очень престижная, едва ли не "Оскар" в области жилой недвижимости. Выиграть на этот раз не вышло, но даже попасть в шорт-лист считается большим достижением: помимо нас было только четыре объекта в регионах России. Что это даёт? Ну… тут важно понимать, что любого рода медали и знаки отличия важны не столько для покупателей недвижимости в награждённых домах, сколько для компании. Это ещё один вид внешнего аудита, когда уважаемые в отрасли эксперты смотрят на "Маринист" и говорят: "О, интересное решение, качественная реализация, эффективное управление проектом". Как иначе мы можем узнать о себе правду? Взглянуть на свою работу, свой уровень со стороны важно для любой компании.
ЖК "Маринист". Фото: Александр Ратников, ИА PrimaMedia
"Маринист" стал первым жилым комплексом, реализованным силами компании "Ареал-Недвижимость". Александр замечает, что управление проектом строительства жилого дома немногим отличается от строительства административного: даже клиенты – примерно те же люди.
– Разница – в задачах проекта. Мы почти исключаем коммерческую составляющую, сосредоточиваемся на качестве жизни, на условиях, на комфорте. Наша команда очень много работала с бизнес-сегментом, мы отчётливо понимаем требования и запросы этой аудитории – как вы можете заметить, все наши проекты на них и ориентированы. Создать дом, в котором захочет жить инвестор того же гольф-клуба? Это был вопрос времени.
ЖК "Маринист". Фото: Александр Ратников, ИА PrimaMedia
Фирменный подход компании – предложить идею, рассмотреть внутри команды, передать на упомянутый уже внешний аудит, на экспертный анализ и проработку.
– С "Маринистом" нам помогала компания "Метриум", которая входит в число ведущих риелторов России: анализировали предпочтения клиентов, маркетинговую составляющую, жизнеспособность концепции, делали срез по всем показателям, вносили изменения в первоначальную идею. Получился проект, уникальный по сочетанию факторов. "Двор без машин", профессиональное озеленение с автополивом, планировочные решения… многое стало итогом изучения специфических требований аудитории.
Компания видит своей основной задачей именно стратегию и управление проектами – разработать жизнеспособную идею, проверить её и реализовать с помощью специализированных компаний. Не забывая контролировать процесс "от и до".
Генеральный директор "Ареал-Недвижимость" Александр Шмидт. Фото: Александр Ратников, ИА PrimaMedia
– В данном случае мы приступили к проекту только после того, как убедились в возможности абсолютно контролировать ход его реализации. Мы строим "Маринист" на своей земле, причем многие считали бизнес-риски неоправданно высокими – ведь мы снесли стоявшие на участке объекты, которые работали и приносили прибыль. Затем мы тщательно подготовились – помимо упомянутых уже исследований и консультаций, специально под проект усилились технически, вырастили мощные службы капитального строительства и строительного контроля.
"Ареал-Недвижимость" строит силами специализированного подрядчика, работающего по контракту. Если что-то пойдёт не так, его ждут жёсткие санкции.
– Кроме того, для "Мариниста" нам удалось аккумулировать значительные собственные средства, плюс, нам открыл кредитную линию Сбербанк. Это очень серьёзный партнёр и отличный способ гарантировать дольщикам успешное завершение объекта. Потому что мы не зависим от средств дольщиков – в нашем случае это всего лишь 20% бюджета строительства. Как следствие, люди уверены в том, что объект будет достроен в срок, без проволочек.
Таким образом, компанию можно назвать одной из первых в Приморье, которая уже готова работать по новым правилам – ровно год остался до момента, когда понятие "долевое строительство" навсегда уйдёт в прошлое.
Обездоленное строительство
Напомним, что на июньской "Прямой линии" президент объявил, что договоры долевого участия в их нынешней форме прекратят заключать после 1 июля 2019 года.
Новострой-2019: как всё изменится
Принципиальное отличие: теперь покупатели квартир в строящемся доме не передают деньги застройщику напрямую, а помещают их на специальные, т.н. "эскроу"-счета в доверенном банке. Застройщик получит деньги с таких счетов только после выполнения обязательств и сдачи дома. Существенно вырастают требования к наличию собственных средств на расчётном счёте строительной компании – не менее 10% от стоимости проекта. Предполагается, что застройщик использует собственные средства для реализации проекта и сможет привлечь кредитное банковское финансирование. По завершению строительства банк удерживает сумму кредита и проценты по нему со средств, находящихся на эскроу-счетах; оставшаяся же сумма станет прибылью застройщика.
Александр согласен с экспертами, которые предсказывают значительное, на 30-40% повышение цен на недвижимость.
– Представьте: бесплатные для застройщика прямые инвестиции покупателей отменяются, вместо них предлагается брать кредиты у банка. Говорят о регулируемом государством банковском проценте, специальном списке банков… но эти средства не бесплатны, заплатит в итоге конечный покупатель недвижимости.
Частные инвесторы видят возможность – уж не последнюю ли? – заработать, вкладывая в стройку на этапе котлована.
– Безусловно. Мы на себе прочувствовали всплеск спроса, да и "Росреестр" сообщал о приросте зарегистрированных ДДУ на 10% в период с января по апрель. Стоит сказать, что наша компания запустила в работу ещё один "жилой" проект – тоже в центре города, прямо на… впрочем, пока не стану называть место. Возможно, успеем провести его по долевому участию, хотя и по новой уже версии закона – вот это и будет действительно последней возможностью. Дальше всё будет становиться только дороже.
Генеральный директор "Ареал-Недвижимость" Александр Шмидт. Фото: Александр Ратников, ИА PrimaMedia
При этом вопреки распространенному мнению мгновенного повышения цен не будет.
– Процесс растянется надолго. Во-первых, закрывается выход на рынок новых компаний. Во-вторых, не все работающие застройщики смогут соответствовать предъявляемым требованиям: кто-то не располагает собственными средствами в достаточном объёме, кто-то не сумеет договориться с банками. Так что спустя некоторое время на рынке неизбежно появится провал, что в сочетании с увеличением стоимости финансирования строительства приведёт к постепенному удорожанию всех проектов. Плюс озвучены планы по налогам, ситуация с НДС… думаю, 30% рост стоимости жилья за 5 лет выглядит здравой оценкой.
"Ареал-Недвижимость", резюмирует Александр, к новым правилам работы готова.
– Мы располагаем необходимым опытом, достаточными ресурсами и строим обоснованные планы на будущее. Не могу порадоваться грядущему повышению цен, но... государство, по большому счёту, было не способно контролировать процесс долевого участия, людей и впрямь обманывали. Наверное, это выход. Риски приобретателя снизятся однозначно, но у всего есть своя цена. Утратит ли недвижимость инвестиционную привлекательность? Сомневаюсь. Человек устроен так, что завтра желает жить лучше, чем вчера. Люди сходятся, рождаются дети, которым тоже хочется гарантировать лучшее будущее – и тут появляется тема недвижимости, хорошей собственной основы для жизни. Вот почему жильё было, есть и будет одним из самых востребованных продуктов первой необходимости…
… и беспроигрышным вариантом для инвестиций.
– Вот именно. Важно понимать, что "инвестиции" и "будущее" – в принципе органично связанные друг с другом понятия, даже независимо от бизнес-контекста. Например, почему "Ареал-Недвижимость" поддерживает различные социальные инициативы, детский спорт? Потому что вкладывать в будущее нашего общества разумно и естественно для работающей в области инвестиций компании. И мы считаем, что каждый бизнес способен взять на себя хотя бы скромную нагрузку такого рода.
