Закон "О содействии развитию строительства в Приморском крае" стал одним из самых резонансных НПА, внесенных на рассмотрение депутатского корпуса командой нового губернатора Олега Кожемяко. В рамках этого документа "Корпорации развития Приморского края" отводится роль "мегаоргана", который должен решать проблемы обманутых дольщиков и заниматься комплексным развитием территорий. Ряд экспертов и представителей строительной отрасли считают закон, представленный вице-губернатором Константином Богданенко, коррупционноемким. Сам Богданенко в беседе с корр. ИА PrimaMedia подчеркивает, что "коррупционными предпосылками обладает в принципе любой законодательный акт, и невозможно находиться в законсервированной законодательной базе, которая не соответствует духу времени".
Напомним, НПА "О содействии развитию строительства в Приморском крае" был внесен на рассмотрение депутатов краевого парламента распоряжением губернатора Олега Кожемяко. Врио вице-губернатора Константин Богданенко в качестве официального представителя главы региона курировал рассмотрение данного вопроса Законодательным собранием. Документ одобрен депутатами в трех чтениях 27 февраля.
Основная цель закона – решить проблему обманутых дольщиков в крае. Для этого будет создан специальный фонд, из которого планируется финансировать доведение "до победного" проблемных объектов на основании трехстороннего договора между фондом, застройщиком и подрядчиком. Вторая часть закона нацелена на потенциальных инвесторов и комплексное развитие территорий. "Корпорации развития Приморского края" (далее – КРПК) при этом фактически отводятся функции нового регулятора строительного рынка. "Мегаорган" должен содействовать повышению инвестиционной привлекательности сферы строительства, стимулировать развитие рынка жилья и привлекать на него новых застройщиков.
Задачи корпорации обширны и позволяют вмешиваться во многие рыночные процессы, включая проведение торгов и выбор надежных подрядчиков. КРПК будет выносить предложения о целесообразности использования тех или иных земельных участков, а также о включении их в категорию "земель целевого назначения", обеспечивать подготовку проектов договоров и соглашений, связанных с земельным законодательством, заниматься судебной практикой в качестве истца, ответчика, третьего или заинтересованного лица, работать с проблемными арендаторами, решать вопросы по техническим условиям и многое другое. Все предложения обязательны к рассмотрению межведомственной коллегиальной комиссией, созданной администрацией края. Коллегиальный орган, в свою очередь, уполномочен выносить решения о формировании и использовании земельных участков вплоть до прекращения прав землепользователей. Кроме того, документ регулирует особенности предоставления земель целевого назначения в Приморье, например, предусматривает включение дополнительных условий в договоры комплексного освоения территорий при проведении аукционов.
"Закон определяет четкий механизм этой работы. Наша задача — сформировать привлекательные для инвесторов площадки в Приморском крае. Для этого КРПК будет заранее готовить участок для выставления на аукцион, для того чтобы компании-победителю не приходилось тратить время на решение земельных вопросов, и она могла оперативно приступить к строительству. Это позволит в целом увеличить объемы и ускорить сроки ввода нового жилья, за счет рыночной конкуренции снизить стоимость квадратного метра. Чтобы реализовать эту задачу, мы будем подбирать земельные участки, подводить к ним коммуникации, если необходимо — инициировать изменение вида разрешенного использования этих земель, решать вопросы по снятию ограничений. При этом КРПК не наделена правом принимать такие решения единолично, все предложения и инициативы будут выноситься на рассмотрение коллегиальной комиссии, куда войдут представители Администрации Приморского края, депутаты Законодательного собрания, представители прокуратуры. После того, как земельный участок будет полностью подготовлен, он будет выставлен на открытый аукцион, который проводит департамент земельных и имущественных отношений Приморского края. Принять участие в нем смогут как местные строительные компании, так и крупные федеральные игроки. Формат аукциона предполагает открытую рыночную конкуренцию, никаких ограничений здесь быть не может. Средства от продажи или аренды участка напрямую поступят в бюджет Приморского края, которые будут использоваться для решения социальных задач, в том числе для решения проблем обманутых дольщиков", — разъяснила генеральный директор АО “Корпорация развития Приморского края” Ольга Сун-Жаю.
В проекте закона сказано, что "земельные участки и объекты особого целевого назначения подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости", исходя из которой и стартует начальная цена предмета аукциона.
"Вся эта работа должна привести к увеличению поступлений в бюджет. Ценность земельных участков, которые предполагается использовать прежде всего для развития жилищного строительства и под инвестиционные цели, будет подниматься на рынке. Грубо говоря, за кусок земли, который раньше можно было "втихаря" продать за "50 рублей", мы планируем выручать 150 и 250, он будет полностью готов к тому, чтобы заходить на него и начинать строительство, – прокомментировал в разговоре с корр. ИА PrimaMedia Константин Богданенко.
– Если говорить о коррупционной составляющей, я считаю, надо бояться воровать. Это самое важное. Если совсем серьезно, то коррупционными предпосылками обладает вообще любой законодательный акт. Но мы понимаем, что невозможно находиться в законсервированной законодательной базе, которая не соответствует духу времени и тем вызовам, которые перед нами сегодня стоят. Приходится находить баланс между возможностями и ограничениями. Наша страна вообще славится умением формировать ограничения и не часто дает возможности. Сейчас мы запустили первую ласточку, которая именно "про возможности". Я уверен, что это правильный шаг".
По словам Богданенко, для того чтобы минимизировать коррупционные риски, закон предусматривает такие защитные механизмы, как попечительский совет, мимо которого не пройдет ни одна инициатива КРПК, и открытый реестр, доступный в открытом информационном пространстве. С его помощью можно будет проследить за распределением земельных участков и выяснить, "кто берет на себя какие обязательства, выкупая или принимая землю в аренду".
При этом многие эксперты и участники рынка критически настроены в отношении нового регулятора, вспоминая негативный опыт 2012-ФЗ "О свободном порте Владивосток": резиденты СПВ используют соответствующий статус, чтобы получать земельные участки в обход конкурсной процедуры под сомнительные проекты, и эта проблема не решена до сих пор. Деловая общественность опасается, что появление на региональном рынке нового регулятора обернется волной злоупотреблений и создаст предпосылки к образованию коррупционных схем.
"Со стороны исполнительной власти зачастую неправильно вмешиваться в обычные рыночные отношения, рынок сам себя регулирует. Не знаю всех деталей этого законопроекта, но Константин Богданенко скорее рассуждает с позиции бизнесмена, исходя из собственного опыта. Его компании этот закон наверняка будет полезен. Думаю, он разрабатывался в первую очередь "под Владивосток", но во Владивостоке совсем другая беда, и все мы ее отлично знаем – городу некуда развиваться, потому что со всех сторон он зажат землями военного лесничества. Здесь поможет только прямое взаимодействие краевого руководителя с федеральным центром на предмет того, чтобы все-таки выстроить стратегию развития Владивостока и выделения земель под эти цели. А как уже осваивать территории – вопрос более бизнесовый. Государство должно утвердить план и обозначить правила игры. Все остальное сделает рынок", – поделился точкой зрения один из высокопоставленных экс-чиновников в администрации края.
"Любой закон – нож, которым можно яблоко порезать, а можно убить человека. Но коррупционная составляющая никуда не денется в любом случае, потому что останется человеческий фактор. Сформируют участки для продажи – все равно кому-то земля достанется, кому-то нет. А если рассматривать проблемы, например, участка ДНС на Варяге, который относится к землям военного лесничества МО РФ, здесь даже Трутнев бессилен, что уж говорить о какой-то корпорации. Не понимаю я сути этого закона. Помочь с выделением земли? Не вижу препятствий в этом вопросе, тем более, когда есть такая халява, как СПВ", — прокомментировал один из участников строительного рынка.
Борис Поздняков, генеральный директор СК "Эскадра", согласился, что закон определяет только форму и возможности, его реализация будет зависеть от практики, "потому что страна у нас творческая и законы в ней исполняются тоже творчески". При этом собеседник ИА PrimaMedia напомнил о проблемах участников регионального рынка, которые только усугубились в связи с рядом законодательных изменений последних лет, а фактическая отмена договоров долевого участия в качестве источников финансирования строительных работ в 2019 году самым неблагоприятным образом скажется на рынке жилой недвижимости в Приморье.
"Закон о содействии развитию строительства в Приморском крае" создает дополнительную структуру, которая собирается тратить деньги для решения вопроса обманутых дольщиков, но проблема другая – где их (деньги) взять. Этого я в законе не увидел. Что касается привлечения кучи новых застройщиков – подход тоже не нов.
Мы всегда поклонялись кому-то – то каким-то инвесторам иностранным, то каким-то несуществующим застройщикам новым. Не лучше ли со своими сначала разобраться, помочь им подняться с колен? В регионе 8 из 10 разрешений на строительство отменяются или находятся в судах", – отметил Поздняков.
"Средства для решения проблем обманутых дольщиков и раньше выделялись из краевого бюджета, только в 2018 году на эти цели было направлено порядка 400 миллионов рублей. Однако, прежний механизм поддержки не позволял комплексно решить проблему. Эти деньги не могли быть направлены на достройку дома, если он имел юридический статус жилищно-строительного кооператива. В другом случае, когда пострадавшие люди получали денежную компенсацию, муниципалитетам в наследство оставались заброшенные стройки, которые портят внешний облик городов и попросту опасны. Новый закон предусматривает универсальный механизм: фонд будет финансировать достройку заброшенных долгостроев, в том числе ЖСК, а также гарантирует передачу квартир обманутым дольщикам. Безусловно, сначала деятельность фонда будет финансироваться из краевого бюджета, а впоследствии он сможет выйти на самоокупаемость за счет реализации свободного фонда квартир и взыскания через суд денежных средств с застройщиков, которые бросили свои объекты и оставили приморцев без жилья. Для достройки домов будем привлекать надежных подрядчиков, они будут проходить конкурсный отбор", — разъяснила генеральный директор АО “Корпорация развития Приморского края” Ольга Сун-Жаю.
По словам Дмитрия Боярко, руководителя Центра по развитию малого и среднего предпринимательства приморского отделения "Деловой России", хотя законопроект и оставляет ряд вопросов, но "ориентир хороший, важный".
"Создание краевой специализированной организации, которая может проводить торги и выбирать надежных подрядчиков, действительно способных довести объект до сдачи в эксплуатацию, на мой взгляд, оптимальный вариант. Тем более в ее обязанности входит решение вопросов по техническим условиям. КРПК реально может с этим разобраться – там сидят профессионалы".
Комментируя негативный опыт 2012-ФЗ, связанный с выделением резидентам земельных участков в обход конкурсной процедуры, Боярко рассказал, что в некоторых случаях доходит до абсурда – под одного резидента пытаются оформить и 30, и 40 участков. Насколько успешной будет реализация закона "О содействии развитию строительства в приморском крае" — зависит от регламента работы КРПК, считает Боярко, и регуляторных нюансов.
"Рынок сам все решит? Я согласен. Но давайте исходить из немного другой задачи. Если ларек с шаурмой стоит там, где должен находиться детский садик, что важнее? Закон создает инструмент комплексного развития территорий, и я бы смотрел на него не с точки зрения жесткого ограничения коммерческих интересов, а с точки зрения реализации проектов социального значения", — подчеркивает Боярко.
Отметим, принятие НПА "О содействии развитию строительства в Приморском крае" потребует внесения изменений в целый ряд краевых законов, в том числе "Об управлении собственностью Приморского края" и о "Регулировании земельных отношений в Приморском крае".
В рамках НПА запланировано выделение средств, необходимых для завершения выявленных на данный момент пяти проблемных жилых комплексов и домов в Приморье. Предполагаемые объемы финансирования – 489 млн в 2019 году и 320 млн в 2020 году. Это позволит к 2020 получить квартиры 1208 обманутым дольщикам. Среди пострадавших граждан – несостоявшиеся жильцы ЖК "Лайф", ЖК "Одиссей", дома по адресу ул. Славянская, 17 и дома по адресу Пихтовая, 35 во Владивостоке, а также группы из 7 жилых домов в городе Артем.
