Новое продолжение получила тема предполагаемого строительства высотного дома по адресу: Океанский проспект, 85А. Сразу несколько СМИ и интернет-ресурсов сообщили о собрании жителей микрорайона, протестующих против еще не начавшегося строительства. Заинтересовавшись ситуацией, специальный обозреватель ИА PrimaMedia Харитон Зимин решил провести свое журналистское расследование.
Судебные тяжбы вместо реализации девелоперского проекта, одобренного Градостроительным советом при администрации города Владивостока и Корпорацией развития Дальнего Востока, — так вкратце можно изложить фабулу всего, с чем неожиданно для себя столкнулась компания ООО "Порто-Франко 70" после того, как стала резидентом Свободного порта Владивосток. Делом ООО "Порто-Франко 70" vs администрация Владивостокского городского округа с октября 2018 года последовательно занимались Арбитражный суд Приморского края, Пятый Арбитражный апелляционный суд, Арбитражный суд Дальневосточного округа (а теперь еще и Верховный Суд РФ). В орбиту судебного спора оказались втянутыми также Фрунзенский районный суд города Владивостока и Приморский краевой суд. Пока счет 3:1 в пользу компании, однако у чиновников есть главный козырь – протест жителей микрорайона. События, разворачивающиеся вокруг пустыря на Океанском проспекте, по мнению Харитона Зимина, вполне тянут на триллер с элементами абсурда. Итак,
Серия первая. Оптимистическая
Когда-то на месте пустыря, прилегающего к домам №№ 83, 85 и 97 по Океанскому проспекту, воспетому Аллой Пугачевой, стояла небольшая церквушка, потом, когда храм переехал на Махалина, хоккейная коробка. В 1992 году здесь началось строительство административно-технического центра, однако выше фундамента дело не пошло. После смены ряда собственников объект незавершенного строительства готовностью 7,3% и земельный участок под ним оказались в собственности физического лица. В 2017 году собственник передал все это в аренду ООО "Порто-Франко 70" — для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.
На тот момент участок, согласно правилам землепользования и застройки во Владивостоке, принятым городской думой в 2010 году, имел вид разрешенного использования "Многоквартирные жилые дома" и находился в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), о чем свидетельствует и градостроительный план участка, полученный собственником от администрации Владивостока в декабре 2016 года. После изменений, внесенных в правила в 2018 году, участок находится в аналогичной зоне (Ж-4).
Как известно, в декабре 2014 года президент РФ Владимир Путин, выступая с Посланием Федеральному Собранию РФ, предложил предоставить Владивостоку статус Свободного порта с привлекательным, облегченным таможенным режимом. 12 октября 2015 года Свободный порт Владивосток — порто-франко (портовая зона, пользующаяся особыми режимами таможенного, налогового, инвестиционного и смежного регулирования) получил свой статус.
Заинтересовавшись открывающимися возможностями, молодая на тот момент компания "Порто-Франко 70" разработала инвестиционный проект строительства многоквартирного дома на месте "океанского" пустыря и обратилась с ним в Корпорацию по развитию Дальнего Востока (АО "КРДВ"), являющуюся управляющей компанией на территориях опережающего развития и в Свободном порту Владивостока. Там сочли, что проект ООО "Порто-Франко 70" полностью отвечает задачам по ускоренному развитию Дальнего Востока, а представленная документация, подготовленная компанией, — всем требованиям российского законодательства.
17 мая 2017 года между КРДВ и ООО "Порто-Франко 70" как резидентом СПВ было подписано соглашение о реализации нового инвестиционного проекта — строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: город Владивосток, Океанский проспект, 85А.
18 мая 2017 года ООО "Порто-Франко 70" было зарегистрировано Министерством РФ по развитию Дальнего Востока в реестре резидентов СПВ, о чем получило соответствующее свидетельство.
28 ноября 2017 года инвестпроект ООО "Порто-Франко 70" рассматривался на заседании Градостроительного совета при администрации Владивостока. В обсуждении принимали участие начальник управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока Алла Шестерикова, а также ведущие архитекторы Владивостока, которые в целом благосклонно отнеслись к проекту. Например, член-корреспондент РААСН Валентин Аникеев выразил мнение, что с градостроительной точки зрения рассматриваемый объект не вызывает замечаний и возражений. Высказывались пожелания по поводу организации парковочных мест (проектом предусмотрена подземная парковка в так называемом стилобате здания), пешеходных проходов и транспортных развязок (судя по эскизам, предоставленным компанией в распоряжении редакции, в проекте это также присутствует). Как видно по эскизам, проектом предусмотрены две детские площадки, зоны озеленения. В случае реализации проекта Владивосток, действительно, получит еще одно современное высотное жилое здание, построенное по новейшим строительным технологиям.
Генплан. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Инсоляция. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Схема паркинга. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Транспортная схема. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Схема пожарных проездов. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Пешеходная схема. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Общий вид. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Вид снизу. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
Детская площадка. Фото: предоставлено ООО "Порто-Франко 7-"
В целом, с учетом высказанных замечаний, объект получил положительную оценку членов Градостроительного совета. На прощание было сказано о необходимости достигать понимания с жителями соседних жилых домов, объяснив им, что жилая среда будет улучшена.
С пакетом необходимых документов, среди которых было и положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, компания обратилась в администрацию города Владивостока за разрешением на строительство. Делалось это трижды, поскольку у администрации были замечания, которые девелопер устранял.
Наконец, в июне 2018 года состоялось финальное совещание с участием застройщика и проектировщика (ООО "Новая Архитектура"), руководства управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока и специалистов, где было заявлено, что наконец-то замечаний к представленной документации нет.
— А когда специалисты заявляют подобное, о чем можно подумать? О том, что в скором времени разрешение на строительство будет выдано. Однако, 19 июня 2018 года нас поставили в известность о том, что в выдаче разрешения на строительство нам в очередной раз отказано, — вспоминает директор по правовым вопросам компании ООО "Порто-Франко 70" Александр Сердюк.
Серия вторая. Арбитражная
"Этот земельный участок является частной собственностью гражданина Российской Федерации, который предоставил его в аренду ООО "Порто-Франко 70" для строительства многоэтажного жилого дома. В мае 2018 года данное юридическое лицо обращалось в администрацию Владивостока с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома. Администрация города отказала в выдаче разрешения по различным основаниям", — пояснил и.о. начальника правового управления администрации города Владивостока Дмитрий Точилин корреспонденту ИА PrimaMedia в 20-х числах мая этого года, после того как ситуация вокруг стройки на Океанском проспекте обострилась.
В компании же рассказали, что формальным поводом для запрета строительства стало отсутствие в пакете предоставленной документации проекта планировки территории.
Здесь должен быть построен дом, которй украсит микрорайон. Фото: Бородина Мария, ИА PrimaMedia
Тут необходимо объяснить читателю один важный момент. До 1 июля 2017 года градостроительный план земельного участка (сокращенно ГПЗУ) относился к документации по планировке территории. С 1 июля 2017 года, по новым правилам, принятым Минстроем, градостроительный план эту функцию утратил, став своего рода информационным документом, выдаваемым по запросам правообладателей земельных участков. Однако ГПЗУ, полученный собственником в 2016 году, сохранил свою силу до конца 2021 года. Более того, в перечне документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, такой документ, как проект планировки территории, не указан. Стало быть, как отмечает Александр Сердюк, проект планировки в пакете документации, предоставленной городской администрации, был необязателен.
С этим согласился Арбитражный суд Приморского края, который в своем решении от 22 октября 2018 года признал незаконным решение администрации города Владивостока об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта по адресу: Океанский проспект, 85А.
Администрация Владивостока оспорила это решение в Пятом Арбитражном апелляционном суде (расположен во Владивостоке), который отменил решение Арбитражного суда Приморского края, признав отказ в выдаче разрешения на строительство законным. В свою очередь ООО "Порто— Франко 70" оспорило решение Пятого Арбитражного апелляционного суда в Арбитражном суде Дальневосточного округа (расположен в Хабаровске), который 23 апреля 2019 года оставил в силе решение Арбитражного суда Приморского края, а решение Пятого Арбитражного апелляционного суда отменил, указав, что выводы апелляционного суда сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, что этим судом нарушены принципы равноправия и состязательности сторон и что апелляционный суд вышел за пределы доводов апелляционной жалобы.
Следует отметить, что все три судебных инстанции пришли к единому выводу: отсутствие проекта планировки территории не препятствовало выдаче разрешения на строительство.
Как отмечали в мэрии в конце мая 2019 года, решение Арбитражного суда Дальневосточного округа вступило в законную силу, но разрешение на строительство пока не выдано. Администрация Владивостока готовит кассационную жалобу в Верховный суд РФ.
Серия третья. Сервитутная
Второй фронт судебной войны резидента и администрации был открыт вскоре после решения Арбитражного суда Приморского края, удовлетворившего иск компании. Не дожидаясь решения Пятого Арбитражного апелляционного суда, администрация города Владивостока приняла постановление от 7 ноября 2018 года №3000 об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка площадью 646 кв. метров по адресу: Приморский край, город Владивосток, проспект Океанский, дом 85А.
Для тех, кто не знает, публичный сервитут — вид земельного сервитута (право ограниченного пользования чужим участком), устанавливаемого законом или иным нормативным правовым актом в случаях необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, не предусматривающий изъятия земельных участков.
В данном случае администрация города Владивостока установила право ограниченного пользования участком, арендованным ООО "Порт Франко 70" у частного владельца, в целях прохода и проезда через земельный участок, на котором резидент СПВ собирался реализовать инвестиционный проект, поддержанный Корпорацией развития Дальнего Востока.
Другими словами, за время существования пустыря жители ближних домов (в первую очередь девятиэтажной "свечки" по адресу: Океанский проспект, 83), привыкли проходить, а у кого есть автомобиль, и проезжать по нему, а также использовать "ничейный" участок для бесплатной парковки. И постановление городской администрации как бы узаконивает такое положение вещей (во всяком случае, так может показаться).
Та самая накатанная, альтернативная дорога. Фото: Бородина Мария, ИА PrimaMedia
— Вообще-то публичный сервитут может устанавливаться в исключительных случаях в отношении общественно значимых объектов, предполагающих доступ неограниченного круга лиц, и только в том случае, если к такому объекту отсутствуют иные проходы и проезды. В нашем случае таких объектов нет. К жилым домам имеются свободный проход и свободный проезд, в том числе, для пожарной и иной спецтехники. Со стороны остановки "Дальпресс" жители дома по Океанскому проспекту, 83 могут подняться к себе по лестнице. Для проезда имеется также официальная внутриквартальная асфальтированная дорога. Чем для этого лучше пустырь, непонятно. Кроме того, установление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, а в нашем случае сервитут не дает возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием и лишает ООО "Порто-Франко 70" возможности реализовывать права и обязанности резидента СПВ и арендатора земельного участка по заключенным договорам, — говорит Александр Сердюк.
Что ни пустырь — то парковка?. Фото: Бородина Мария, ИА PrimaMedia
Так или иначе, наложение сервитута на земельный участок не позволяет компании "Порто Франко 70" получить разрешение на строительство по имеющемуся проекту даже в случае всех положительных решений арбитражных судов и Верховного суда РФ.
Резиденту не оставалось ничего другого, как обратиться за судебной защитой своих законных прав и интересов. Что компания и сделала, обратившись с иском во Фрунзенский районный суд.
27 декабря 2018 года Фрунзенский суд, изучив все обстоятельства дела, признал постановление о публичном сервитуте недействующим. Как не трудно догадаться, администрация Владивостока оспорила это решение в Приморском краевом суде. В настоящее время решение еще не принято.
Серия четвертая. Абсурдная
Пока суд да дело, местные жители, как уже отмечалась выше, приспособили участок, находящийся в частной собственности, под свои скромные нужды. Стали использовать пустырь под стихийную автостоянку, а частично под свалку бытового мусора.
Стихийная свалка — это хорошо?. Фото: Бородина Мария, ИА PrimaMedia
Ни о каком благоустройстве (пусть самом элементарном) никто почему-то задумался. Зато для протестных лозунгов "Нашим детям негде гулять" и "Нам нужен сквер" через некоторое время краски и кисти нашлись. Кстати, через дорогу, буквально в шаговой доступности, имеется прекрасный сквер имени Игнатьева.
Сквер имени Игнатьева. Фото: Бородина Мария, ИА PrimaMedia
Сквер имени Игнатьева. Фото: Бородина Мария, ИА PrimaMedia
В августе 2018 года в адрес компании пришло представление прокуратуры об устранении нарушений земельного законодательства: целевое назначение земельного участка – многоквартирный дом, а значит, платной стоянки здесь быть не должно.
Как известно, с прокуратурой шутки плохо, и пришлось "Порто-Франко 70" засучить рукава. Первым делом вывезли несколько машин мусора. И огородили участок цепями, чтобы машины не парковались. Но не тут-то было. Среди местных жителей мигом пронесся слух о том, что некая наглая строительная компания незаконно захватила "нашу землю" и собирается здесь что-то строить (тоже незаконно). Цепи были сорваны, а установка бетонных блоков, которыми решила огородить участок компания, стала поводом для яростных протестов жителей микрорайона.
Кто-то возмущался самим фактом стройки, кто-то ликвидацией парковки, кто-то потерей дороги, накатанной машинами. По словам жителей, дорога здесь была всегда, и если ее перекрыть, то подъехать к дому будет невозможно. На самом деле это не так, конечно. Внутриквартальная дорога, как уже говорилось, здесь имеется. К тому же проектом, который собирается реализовать резидент СПВ, предусмотрено создание дополнительного асфальтированного проезда к соседнему дому №83, разворотного кольца вокруг нового дома и разворотной площадки возле дома №85, что облегчит проезд и машинам скорой помощи, и пожарным машинам, если, не дай Бог, они понадобятся.
Как пояснили в компании, кроме того, что новый дом станет украшением микрорайона, он решит его застарелые коммунальные проблемы. Будут проложены новые водопроводные и канализационные коммуникации, большего объема, чем существующие. Будет проложено несколько километров новых электрических кабелей. И всё это за собственные средства ООО "Порто-Франко 70".
Во время строительства, уверяют в компании, вокруг участка будут установлены звукопоглощающие экраны, сваи под фундамент вбиваться не будут – их установят с помощью бурения (пробы грунтов уже взяты и изучены). На первом этапе строительства будут установлены специальные подпорные стены. Все работы будут проводиться в соответствии с нормами, обеспечивающими безопасность для окружающих.
Тем не менее, жители протестуют против строительства высотного дома. А администрация города их поддерживает. Только хотелось бы понять, какими законами она руководствуется.
Поднялся по лестнице — и ты уже дома. Фото: Бородина Мария, ИА PrimaMedia
9 сентября 2018 года, в единый день голосования, вместе с бюллетенями по выборам губернатора Приморья владивостокцы получили бюллетень по выборам приоритетных проектов благоустройства города. Среди предложенных для рейтингового голосования проектов был и такой: "Запрет строительства жилого дома в районе Океанского проспекта, 83, 85 и 97; благоустройство территории". Приоритетный проект – запрет на строительство. Ну не абсурд ли?
А как же право частной собственности, которое, согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, охраняется законом? А как же сам этот закон? Как же решения двух арбитражных судов и одного районного? И что делать с декларируемыми повсюду призывами жить в правовом государстве? Да никак.
Сначала вам продают землю. Потом запрещают ею распоряжаться по вашему желанию и по назначению, закрепленному законом. А затем предлагают делать то, что решат другие. Да еще за ваши собственные деньги без перспектив получения прибыли. Точно, абсурд.
… В настоящее время территория спорного земельного участка окружена забором и снабжена железными воротами с крепкими замками. Дежурит охранник. Предписание прокуратуры выполняется – незаконной парковки здесь не будет. Если именно в этом заключается инвестиционное развитие Владивостока в рамках Свободного порта, тогда все о’кей. Мы снова впереди планеты всей.
