Еще один загоревшийся частный дом во Владивостоке по адресу Харьковская, 43 дал почву слухам о криминальных войнах застройщиков против местных жителей из-за очень дорогой земли. Цена предложения от собственников в этом районе достигает 16 млн за 10 соток.
ИА PrimaMedia выяснило обстоятельства происшествия и поговорило с участниками строительного рынка о давней проблеме расселения, когда ветхие избушки и бараки становятся на пути развития городской застройки. Сегодня появляются механизмы, которые позволяют решить эту проблему, но ни один из них не работает во Владивостоке, рассказали собеседники агентства.
В итоге город остается "наполовину большой деревней", цены на квартиры зашкаливают, собственники ветхого и аварийного жилья живут без элементарных удобств, а застройщики вынуждены реализовывать проекты как можно дальше от центра или торговаться.
Земля бесценна
После того, как один из частных домов загорелся в районе улицы Харьковской, рядом с бизнес-центром City Hall и торговым центром "Черемушки", ряд СМИ сообщили о подозрениях местных жителей относительно застройщика, которому может быть выгоден пожар. Такие слухи обычно появляются, когда во Владивостоке на участке с "неприлично дорогой" землей сгорает очередной дом. Частные дома по улице Харьковская 43-49 расположены буквально в ста метрах от большого торгового центра, с одной стороны выходят окнами на клинику "Фальк", с другой – на Золотой мост. Однако, как выяснило агентство, именно это происшествие не может служить примером "разгула криминала". Данные жилые помещения по адресу Харьковская, 43 еще пять лет назад были выкуплены предпринимателем Олегом Пикаловым и находятся у него в собственности. Скоро на этом месте появится парковка.
Противоречивы слухи о давлении со стороны застройщика на местных жителей. Как рассказали сами жильцы, Пикалов давно ведет с ними цивилизованный торг и даже, по мнению некоторых, предлагает за участки вполне адекватную цену. Хотя так считают не все.
Например, один из собственников, проживающих в данном районе, просит 16 миллионов за 10 соток, потому что хочет "еще обеспечить внуков". Другие говорят, что "земля бесценна", и ни за какие деньги не готовы продавать свои квадратные метры, пусть это ветхая избушка, окруженная покосившимся забором. Ситуацию с расселением на Харьковской прокомментировал сам Олег Пикалов.
— Собственник вправе установить ту цену, которую он захочет. Это государство может позволить себе при расселении или сносе помещений получить земельный участок почти задаром, по остаточной стоимости. Застройщики вынуждены вести переговоры с каждым, и людей можно понять, для них это единственный шанс — прокомментировал предприниматель.
По словам Пикалова, до пожара в пустующем доме по адресу Харьковская, 43 собирались бомжи. Возможно, кто-то из них проявил неосторожность в обращении с огнем, из-за чего помещение загорелось. Застройщиком уже подана заявка на выкуп земельного участка (который находится в аренде). После согласования нужно будет подготовить акт сноса жилого помещения, и предположительно до конца года дом будет снесен.
При этом одна из местных жительниц Нелли Пашко подозревает Олега Пикалова в поджоге хозпостройки возле своего дома по адресу Харьковская, 45.
— Наша семья живет тут с 47 года. Сам дом был построен в 34-м. Сейчас здесь четыре семьи на площади в 136,6 кв. метров. Все было хорошо до тех пор, пока по соседству не стали строить многоэтажки. Их владелец Пикалов стал предлагать всем выкупить землю, ну и нам предложил. Мы, конечно, отказались продавать только землю, ведь на ней стоит еще и дом. После долгой истории с попытками купли-продажи он заявил, что ему и даром наш дом и участок не нужны. Затем в устной форме пригрозил. Через неделю у нас сгорела хозпостройка. Виновников не нашли, но дело дальше развивать не стали, — рассказала женщина.
Есть среди соседей Нелли Пашко и те, кто готов с радостью обменять участок с домом на квартиру.
— В силу возраста нам уже тяжело ухаживать за участком, поэтому мы сразу сказали, что с радостью отсюда переедем, только дайте возможность. Нам предлагали сначала квартиру в строящемся многоэтажном доме напротив. Потом замолчали, и пришло предложение с другой соседней стройки. Со временем и те замолчали, видимо, хозяин первой их отвадил. У нас дом находится в муниципальной аренде, — рассказывает жительница дома на Харьковской, 49.
Как пояснили в мэрии Владивостока, если дом сгорел, дальнейшая судьба участка зависит от формы собственности и генерального плана Владивостока. Если дом и земля частные – муниципалитет никаких действий не предпринимает. Если участок находится в аренде у муниципалитета, в зависимости от генплана он может быть выставлен на аукцион, выкуплен застройщиком, предоставлен резиденту свободного порта Владивосток, отдан под строительство муниципального дома или детского сада.
Стоит отметить, что Олег Пикалов расселил уже 13 домов на Харьковской, Фастовской и Запорожской. Задача, отмечает он, была нелегкой, но в итоге консенсус достигнут со всеми, кроме "откровенно безбашенных" собственников.
Собственники выходят с топором
Именно несговорчивые собственники, по словам участников строительного рынка, становятся на пути развития города. Бывали случаи, рассказывает генеральный директор группы компаний "Эскадра-П" Борис Поздняков, когда особенно отчаянные жильцы "вели переговоры" с топором в руках. На Комарова расположено многоэтажное здание, построенное ГК "Эскадра", к которому тесно прижимается одноэтажный частный дом — яркий пример противостояния застройщиков и частного сектора. Собственник категорически отказавшийся продать свою недвижимость, в итоге вынужден терпеть не самое приятное соседство.
Застройка Владивостока с его хроническим дефицитом земельных участков, пригодных для строительства, сегодня развивается за счет бизнеса, подчеркивают собеседники агентства. Пока не существует механизмов типа реновации, которые позволяли бы осуществлять ее, поставив расселение проблемных участков на поток, как было во время подготовки к саммиту АТЭС. Тогда действовал специальный приказ "Об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества для федеральных нужд", и выселенцам давался трехмесячный срок, чтобы заключить договор о выкупе жилья. Сегодня государство "умыло руки", говорят застройщики, а механизм комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), через который можно было бы начать комплексно развивать городскую территорию, пока действует с обратным эффектом – десятки строек в городе остановились именно из-за КУРТ, так как эта зона затягивает процедуру согласования строительных проектов на неопределенные сроки.
В данной ситуации у застройщика есть два варианта — реализовать проект как можно дальше от центра города или за его пределами, как поступают многие, либо торговаться.
Причем выторговать 16 миллионов за 10 соток у собственника не получится, рассказывают собеседники агентства. Хотя цена предложения и взлетела за последние два года, реальная цена покупки от строительной компании – от 500 тысяч до полутора миллионов за сотку.
— Цены определяет далеко не только локация. Дороже всего стоят участки, где уже проведен ленд-девелопмент в соответствии с градостроительным планом, и где разрешено строить объекты определенного назначения, объема и площади, наиболее ликвидные для застройщика. То есть если этот участок находится в зоне Ж4, его площадь 30 соток, и на нем можно построить 25-этажный жилой дом, он и стоить будет соответствующе.
А если участок расположен в зоне Ж1, где допустим только индивидуальный жилой дом в два этажа, владелец вряд ли продаст его дороже, чем 500 тысяч рублей за сотку. Мы пока что не платили дороже, чем 800 тысяч, — рассказал Поздняков.
На вопрос, имеют ли место в этом торге давление и криминал со стороны застройщиков, собеседники отмечают, что подобные случаи остались в 90-х, и никто не будет рисковать репутацией, но и не отрицают возможности тех же поджогов.
— Дома горят, я думаю, прежде всего по вине самих собственников, которые могут уснуть с сигаретой или еще как-нибудь создать пожароопасную ситуацию, — уверена директор ООО "РЭЦС "Властра" Людмила Давыденко. – Ни для кого не секрет, что в бараках, частных домах часто проживает асоциальный контингент. Но это не значит, что такие случаи совершенно исключены только потому, что они отрицаются бизнесом и государственными структурами.
Пока проблемы городской застройки решаются за счет бизнеса, каждый сгоревший дом будут сопровождать слухи о разгуле криминала, земля будет дорогой и недоступной для строительных компаний, цены на жилье будут зашкаливать, а Владивосток останется "городом контрастов" и "наполовину большой деревней", считают застройщики. Причем в первую очередь страдают собственники ветхого и аварийного жилья, которые часто живут в разрушающихся помещениях без элементарных коммунальных удобств.
Председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков: "Частный сектор начнут застраивать массово, когда примут закон о реновации для регионов. А пока застройка смещается на окраины города.
Обратите внимание, что больше проектов сегодня заявляются за остановкой Фабрика Заря. В городе их единицы, поэтому и цены поднимаются, тем более земля проблемная. Даже если на первый взгляд кажется, что территория, занятая ветхими домиками, подходит для застройки, вполне вероятно, что она слишком мала, чтобы соответствовать требованиям к площади строительного участка.
Планам застройщиков мешают зоны комплексного устойчивого развития территорий и другие ограничения. Но именно механизм КУРТ сегодня позволяет расселять и застраивать проблемные участки из частных домов и бараков, так что за неимением других нужно обкатывать его. Историческое ядро города при этом должно быть сохранено.
А пока страдают люди
Центр Владивостока отличается завидным контрастом строений. Здесь здания – памятники архитектуры, современные торговые центры и торговые центры в памятниках архитектуры. Посреди этой архитектурной чехарды затерялись старые частные домики, в которых продолжают жить люди. Рядом обычно активно идет строительство жилых многоэтажек.
Большинство домов этой серии являются ветхими и аварийными, так как построены либо в середине, либо в начале прошлого столетия. Некоторые даже раньше, но это совсем музейные экспонаты. Тогда, если дом был достаточно большой площади, люди заселялись несколькими семьями. Годы шли, коммунизм никак не строился, зато жители домов активно заводили детей, а те своих детей. Кто-то из них съезжал, другие, в 90-х, во время объявленной приватизации начали оформлять доли в собственность. В итоге одним, уже маленьким относительно растущих пятиэтажек домиком владели порядка 14 человек. По закону, чтобы принимать решения о капитальном ремонте, подключении воды, электричества и так далее, необходимо согласие всех собственников. Только один из них уехал заграницу, второй умер, третий в соседнем городе, да и вообще – у всех своя жизнь. К примеру, на Красного знамени 9 Росреестр в начале 2010-х неправильно оформил жилые здания, и круг замкнулся.
— В 1916 году здесь было хозяйство, которым владел зажиточный кузнец. Большой хозяйский дом. Вот у этого здания видна добротная каменная стена – здесь была кузня. Соседнее здание – конюшня, чуть подальше – жилье для прислуги. Я поднимала документы. В 33-м году, когда было раскулачивание, всё это было изъято и было передано крайпотребкооперативу. В нем участвовало на тот момент 9 человек. Они между собой поделили эти три дома. В среднем у каждого оказалось одинаково: примерно по 33 кв. метра. Большой хозяйский дом разделили тоже и сделали дополнительные входы прямо в окнах. Только в этом доме получилось 7 квартир. Сегодня все жилые постройки поделены на 14 долей. Причем одна четырнадцатая доля у каждого в каждом здании. Росреестр сам признает свою ошибку в оформлении, но теперь из-за этого и водоканал, и электрики разводят руками. Всё упирается в документы, -объясняет собственница построек Анастасия.
Каменная стена кузни 1916 года затерялась среди общего запустения. Фото: ИА PrimaMedia
Ветхий домик разделен между четырнадцатью собственниками. Фото: ИА PrimaMedia
То, что осталось от хозяйского дома. Фото: ИА PrimaMedia
То, что осталось от хозяйского дома. Фото: ИА PrimaMedia
Новая хозяйка постепенно восстанавливает дом. Фото: ИА PrimaMedia
Слои обоев, по которым можно прочесть историю дома. Фото: ИА PrimaMedia
Новая хозяйка постепенно восстанавливает дом. Фото: ИА PrimaMedia
Одни из новых жильцов хозяйского дома куда-то "поехали". Фото: ИА PrimaMedia
Скопившийся мусор в муниципальных контейнерах. Фото: ИА PrimaMedia
Источник воды, который заслужили жители 21 века. Фото: ИА PrimaMedia
Эта часть хозяйского дома была сожжена неизвестными. Фото: ИА PrimaMedia
Вид на плотную частную застройку с ближайшей многоэтажки. Фото: ИА PrimaMedia
Другим примером частных застроек являются дома по улице Достоевского. Эти деревянные домики расположены практически у стен ВГУЭС, посетители которого "любезно" устроили паркинг вдоль единственного проезда. Здесь большинство построек рассчитано на двух хозяев, но фактически живут и владеют ими гораздо большее количество людей.
— Я живу здесь всю жизнь и переезжать никуда не собираюсь. Дом и участок у нас в собственности. Нам много раз предлагали переехать, но мы отказались. Живем: я, муж и сын. Вот парень напротив остался единственным хозяином. Ему квартиру город предложил, и он сразу переехал, — рассказывает хозяйка дома номер 4 Алла Ивановна.
В этом доме всем довольны. Фото: ИА PrimaMedia
Уютные газоны возле частных домов. Фото: ИА PrimaMedia
Люди строят дома из подручных материалов. Фото: ИА PrimaMedia
Здесь, возможно, кто-то живет. Фото: ИА PrimaMedia
Здесь, возможно, кто-то живет. Фото: ИА PrimaMedia
Контраст прошлого и будущего здесь наиболее очевиден. Фото: ИА PrimaMedia
Единственная защита от пыли с дорог — высокие и плотные кустарники. Фото: ИА PrimaMedia
Контраст прошлого и будущего здесь наиболее очевиден. Фото: ИА PrimaMedia
Стоянка выросла возле сгоревшего дома. Фото: ИА PrimaMedia
"Дома здесь тоже жгут. Там, где сгорело, землю город забрал", — рассказывает жительница частного сектора.
Прежняя администрация, считают собеседники агентства, не предпринимала достаточных усилий, чтобы навести порядок в градостроительной отрасли. Теперь надежды в этом отношении возлагаются на команду Олега Кожемяко, которая уже совершает первые шаги в данном направлении.
— В любом случае, нужно садиться за стол переговоров и вместе искать пути организованного развития застройки Владивостока, — считает Людмила Давыденко.
Заместитель генерального директора компании "Восточный луч" Алексей Исаков: "Во Владивостоке порядка шести-семи участков, где сегодня стоят бараки и частные дома, и где можно было бы начать строительство, чтобы сделать красивую зону для развития города. Многие застройщики пытались подойти к решению этой проблемы, но с ней не справиться в одиночку. Есть ограничения, связанные с зонированием – например, общественно-деловыми зонами. Есть проблема "резиновых" бараков, где прописано большое количество жильцов. И совершенно очевидно, что здесь необходимы реальные механизмы, которые позволят нам построить красивый и современный город – выкупать или предоставлять достойное жилье жителям таких проблемных домов, чтобы застроить эти места в соответствии с планом развития территории. Кто-то говорит, можно действовать через КУРТ – зоны комплексного устойчивого развития территорий. Это действительно так. Но по-настоящему действенным был бы механизм реновации – практика, которая уже зарекомендовала себя положительно не только в Москве.Допустим, строится здание — высотное или с большой плотностью, куда переселяются жители двух-трех домов, подлежащих расселению. Дома эти сносятся, на их месте возводится уже следующее здание, и так в порядке очередности. Такие поступательные движения меняют город к лучшему и способствуют уплотнению городской застройки. Чем Владивосток хуже Москвы? Тем более, мы тоже стали столицей, и нам тоже нужно развиваться. А для этого требуются кардинальные меры – реновация, обновление облика города".
