Когда стоит продавать самостоятельно?

После того как вы определились с приоритетами, можно осознанно принять решение, хватит ли у вас сил и знаний, чтобы правильно продать квартиру без посредника. Главные достоинства такого варианта продажи:

• Отсутствие комиссии за услуги риелтора в размере 2–5% от стоимости квартиры;
• Полный контроль всех этапов реализации.

Если уверенности в собственной компетентности нет, то будет лучше прибегнуть к услугам профессионалов. Опытные специалисты могут взять на себя какую-то часть подготовки (например, провести оценку квартиры) или же правильно организовать все этапы сделки.

Основные преимущества использования услуг риелтора:

• Сокращение времени сделки;
• Грамотная оценка квартиры;
• Простота оформления;
• Наличие гарантий.

Решите вы продать квартиру самостоятельно или через посредника, к каждому этапу сделки стоит подходить с максимальной ответственностью и широким набором специальных знаний.

Какие параметры важно учесть при оценке?

От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей.

Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:

Место расположения

Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).

Инфраструктура

Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.

Год постройки и материал дома

Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт.

Этаж

В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.

Метраж и количество комнат

Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно.

Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.

Ремонт

Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.

Планировка

В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора.

Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия.

Прилегающая территория

Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.

Оплата коммунальных услуг

Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.

Юридические аспекты

Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Надежность застройщика и степень готовности дома

Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.

Какие документы необходимы при продаже?

Правильно продать квартиру самому невозможно без подготовки соответствующих документов. Их список в зависимости от типа сделки может варьироваться, но основной перечень остается неизменным:

• Паспорта всех владельцев квартиры или удостоверяющие личность документы (для несовершеннолетних дополнительно понадобится свидетельство о рождении);
• Документ, подтверждающий право собственника на жилье. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, а для объектов, приобретенных после 2000 года, потребуется свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• Согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если квартира куплена в браке и считается совместно нажитым имуществом;
• Выписка из домовой книги, в которой указаны все прописанные в квартире люди (она действительна в течение одного месяца);
• Кадастровый паспорт, а также документы из БТИ о согласовании перепланировки, если таковая проводилась;
• Разрешение органов опеки и попечительства для случаев, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;
• Доверенность, узаконенная нотариусом, если квартиру реализует не собственник;
• Справка о полной оплате коммунальных услуг и отсутствии налогового долга.

Большим преимуществом и фактором увеличения стоимости квартиры будет также предварительная выписка из нее всех граждан. Документальное освобождение квартиры способно увеличить количество потенциальных покупателей и упростить их поиск.

Пошаговая инструкция

Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:

Шаг 1. Определение цели и допустимого времени

Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов.

Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.

Шаг 2. Оценка квартиры

Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи:

• Необходимо найти в интернете и других СМИ предложения о продаже квартир, соотносимых с вашей по максимальному числу параметров, и сравнить их стоимость. При использовании данного метода точности добиться трудно, так как ориентироваться можно только на предложения, а не на реальные цены сделок;
• Чтобы воспользоваться онлайн-калькулятором, достаточно ввести данные вашей квартиры, и система автоматически подсчитает, сколько может стоить объект недвижимости. Результат вы получаете очень быстро, но точность оценки оставляет желать лучшего;
• Стоит попробовать провести самостоятельную оценку квартиры по приведенным выше параметрам, учесть примерный ценовой сегмент подобных квартир, а затем ждать реакции потенциальных покупателей на ваше предложение и менять стоимость соответственно спросу;
• Возможен вариант обращения в саморегулируемую организацию оценщиков. Они проведут обследование квартиры и укажут в отчете цену. Недостатком метода будет большая погрешность и короткий срок актуальности документа;
• Самый надежный способ – обратиться к услугам риелторов. Преимущество его в том, что специалисты оперируют реальными данными совершенных продаж, а также из своего опыта могут сделать выводы и предложить наиболее приемлемую цену.

В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют:

• Количество комнат;
• Площадь;
• Состояние дома и квартиры;
• Расположение (город, район, транспортная доступность).

Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.

Шаг 3. Подготовка документов

После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.

Шаг 4. Объявление о продаже и реклама

Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст:

• Фотографировать комнаты лучше профессиональным фотоаппаратом при хорошем освещении, предварительно убрав все лишние вещи, старую мебель и выключив телевизор;
• Текст объявления должен быть достаточно подробным, с описанием всех параметров, указанных выше, выражающим личное отношение, чтобы в воображении покупателя с самого начала сложился привлекательный образ;
• Основные выигрышные параметры квартиры стоит указать в заголовке. Например: «Продается уютная 1-комнатная квартира в центре города» или «просторная 2-комнатная квартира улучшенной планировки».

Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще.

Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.

Шаг 5. Подготовка самой квартиры

Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя.

До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть:

• Избавиться от мусора перед подъездом, ведь первое впечатление решает многое;
• Проследить за исправностью лифта, телефона, домофона;
• Убрать в квартире, вынести ненужную мебель;
• Замаскировать мелкие недостатки;
• Сделать акцент на красивых деталях. Для этого можно использовать текстиль и предметы интерьера.

Шаг 6. Переговоры с покупателем

Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить.

Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия:

• Сосредоточить внимание на достоинствах квартиры и уводить разговор от обсуждения недостатков;
• Не спешить снижать цену и предлагать дополнительные бонусы, касающиеся ремонта, мебели и другого;
• Если потребуется срочная выписка из квартиры, уверить, что она будет сделана в кратчайшие сроки;
• Выражать готовность в предоставлении необходимых документов и юридической поддержке;
• Как можно быстрее перейти к подписанию договора задатка на выгодных вам условиях.

Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи

Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток:

• Как правило, задаток составляет от двух до пяти процентов от всей суммы;
• В случае отказа покупателя эта сумма ему не возвращается;
• Если продавец меняет решение, он выплачивает покупателю двойной размер задатка.

Шаг 8. Выписка из жилого помещения

До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.

Шаг 9. Расчет за квартиру

Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет:

• Покупатель оплачивает оговоренную стоимость;
• Продавец выдает расписку о получении денег за проданную недвижимость.

Шаг 10. Регистрация и передача ключей

Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении.

Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.

Какие ошибки при продаже допускаются чаще всего?

Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:

• Некорректная оценка квартиры опасна затягиванием процесса поиска покупателей или упущенной выгодой для продавца. Причиной может быть желание получить неадекватно большую прибыль или срочно реализовать жилье;
• Недостаточная подготовка к продаже снижает цену, и количество недовольных претендентов на покупку растет;
• Отсутствие навыков проведения переговоров может привести к отказу от сделки;
• Проблемы с юридической историей квартиры и наличием необходимых документов решаются труднее всего и требуют помощи опытных риелторов;
• Неправильно оформленный договор не будет зарегистрирован и станет причиной дополнительных затрат.