Внимание многих СМИ во Владивостоке привлекло строительство жилого комплекса "Солярис" на улице Жигура, в районе 3-ей Рабочей, где у жителей возник вопрос по поводу сноса недостроенного детского сада. В каком состоянии этот долгострой на самом деле, а также о безопасности для соседних домов и новом здании, напоминающем белоснежный круизный лайнер корр. ИА PrimaMedia рассказал директор строительной компании "Мега Сити" Вячеслав Горовой.
— Вячеслав Анатольевич, на карте застройки Владивостока много красных точек. Недавно появилась информация, что и ваш проект ЖК "Солярис" вызвал вопросы местных жителей. Понятно, что проблема общероссийская, но именно во Владивостоке она стоит наиболее остро. Как считаете, где здесь корень проблемы?
— Думаю, никто не будет спорить, что Владивосток — город особенный, даже уникальный. Это касается и климата, и географического положения, и рельефа местности, береговой линии и перепадов высот, то есть условия гораздо сложнее, чем во многих других городах, в том числе и для строительства. По тем же причинам сложный трафик и пробки. Но никто не ограничивает наше право на собственный автомобиль лишь потому, что мы и так живём в одном из самых автомобилизированных городов России. Как и право на собственное жильё.
Молодым людям, которые выходят в жизнь, хочется сесть за руль, создать семью, купить собственную квартиру. Это право поддерживает и государство, запустив программы льготных ипотек. Наша общая задача — давать людям новые возможности.
— Программы льготной ипотеки разогрели рынок. Бытует мнение, что проблема точечной застройки из-за этого только усугубилась. Девелоперы, получив участок, стараются выжать максимум из каждого квадратного метра, не думая об интересах жителей. В прессе ваш проект называли точечной застройкой, в негативном контексте…
— Давайте вместе сопоставим факты и на их основании сделаем выводы: точка ли это на карте города или перспективный участок, который можно с умом использовать для данного микрорайона.
Первое: площадь участка ЖК "Солярис" — более одного гектара или 10-ти тысяч кв. метров, при минимально возможной 2,5 тысячи кв. метра для высотной застройки. То есть в четыре раза больше.
Второе: Из этих 10 тысяч кв. метров под застройку мы отвели 4 368 кв. метров. Из них 2 025 кв. метров займут стилобат и эксплуатируемая кровля с парковками и подъездными путями. То есть пятно застройки самого высотного дома — чуть более двух тысяч кв. метров, что составляет всего 22% от общей площади участка.
Третье: оставшаяся территория и часть стилобата, а это чуть менее 8 тысяч кв. метров, предназначены под благоустройство и общественные пространства — три современные детские площадки для детей разного возраста, зону отдыха для взрослых с небольшим сквериком с деревьями, кустарниками и цветниками. Мы даже предусмотрели отдельную зону для выгула собак, зная, что это больной вопрос.
Четвертое: последнее по списку, но не по значению. Прежде чем проектировать ЖК, мы привлекли специалистов, которые тщательным образом изучили сам участок и район нашей застройки. Были изучены сети и нагрузка на них, ближайшая застройка, дорожная инфраструктура, рельефные особенности, геодезия и геология с бурением скважин для изучения грунтов и гидрологии района. На основании тщательного анализа района застройки архитекторам была поставлена задача: сконфигурировать и гармонично интегрировать жилой комплекс в уже существующую застройку, без нагрузки на существующие сети. И я считаю, они отлично сделали свою работу.
Мы живем в 21-ом веке, и люди хотят иметь не просто крышу над головой, а единое комфортное жизненное пространство, которое бы распространялось максимально за пределы их собственной квартиры (в идеале, на весь город). Это наша концепция, можно сказать, философия строительства. Свой комфорт нужно не закрывать высоким забором, а максимально распространять за его пределы, тогда заборы будут не нужны.
Думаю определение "точечная" — это не про наш проект. Скорее — "перспективная".
ЖК "Солярис". Фото: ИА PrimaMedia
ЖК "Солярис". Фото: ИА PrimaMedia
ЖК "Солярис". Фото: ИА PrimaMedia
ЖК "Солярис". Фото: ИА PrimaMedia
ЖК "Солярис". Фото: ИА PrimaMedia
Строительство жилого комплекса "Солярис" ведется в районе 3-й Рабочей. Проект реализует резидент Cвободного порта Владивосток — ООО "Специализированный застройщик "Мега Сити" — при поддержке Корпорации развития Дальнего Востока.
— Давайте пройдёмся по фактам. Сообщалось, что недовольство некоторых местных жителей связано главным образом с недостроенным детским садом на улице Жигура. Люди хотят видеть рядом со своим домом муниципальный садик, а не очередной новострой. Насколько обоснована такая позиция?
— Очень важно донести до людей правдивую информацию, и я благодарю вас за этот вопрос. Это наша с вами общая задача, СМИ и застройщика, — максимально объективно и открыто доносить информацию людям, давать ответы на социально значимые вопросы. Люди имеют право на свое мнение, но для этого им нужны факты и только факты. Итак, факт первый:
Действительно, в 1988 году на этом участке началось возведение организацией "Горстрой" двухэтажного здания, которое планировалось как ведомственный детский сад. Во времена СССР была практика больших предприятий строить для своих сотрудников собственные объекты социальной инфраструктуры, в том числе жилье, детсады, спортивные сооружения. До 1991 года объект не закончили, он так и остался недостроенным, а в новой реальности, российской, прошла приватизация, и "Горстрой" стал частной компанией вместе со всеми своими активами, в том числе этим недостроем. Просто заглянув в выписку из Росреестра, любой может увидеть, что этот объект никогда не только не был муниципальным, но и не планировался как таковой, и это — факт!
Факт второй: готовность объекта на момент остановки строительства составляла не более 50%, он не был сдан в эксплуатацию и всегда числился в Росреестре как "объект незавершенного капитального строительства". Более чем за 30 лет его существования он ни одного дня не функционировал как детский сад, и его не посетил ни один ребенок. И это тоже — факт.
— Проходила информация, что здание осталось "чуть-чуть доделать", и можно начинать его эксплуатацию. То есть на Жигура имеется почти готовый детский сад, который сносят в частных интересах.
— Наша компания произвела диагностику объекта незавершенного строительства силами специализированной организации "Диагностик". Есть заключение экспертов, где черным по белому написано "физический износ конструкции здания составляет 75%".
Запредельный процент износа и частичное разрушение обусловлено продолжительным нахождением в открытом состоянии при нашем климате, отсутствием инженерного оборудования и сетей. Однозначный вывод — "строительные конструкции объекта незавершенного строительства демонтировать". По заключению экспертной комиссии он просто может быть опасен, учитывая, что там могут играть дети. Конструкции могут обрушиться в любой момент. Согласитесь, "проходила информация" и объективные факты, подкрепленные документами, — это не одно и то же для формирования общественного мнения по социально значимому вопросу.
Недостроенный детский сад на Жигура. Фото: "Мега Сити"
Недостроенный детский сад на Жигура. Фото: "Мега Сити"
Недостроенный детский сад на Жигура. Фото: "Мега Сити"
— Справедливости ради надо отметить: от местных жителей поступали жалобы на шприцы, разбросанные в этом здании. Якобы там собираются наркоманы и маргиналы.
— Объект стоит заброшенный уже более 30 лет. Это негативная нагрузка для всего района. Без ограждения он просто опасен для жизни и здоровья людей. Но были и другие проблемы на участке. Долгое время он использовался под незаконные гаражи, из-за чего страдали жители дома по адресу Жигура, 2. Каждый день под их окнами проезжало до 100 машин. Территория у подъезда представляла собой "магистральную" дорогу к этим гаражам.
Всего мы вывезли 51 гараж и прекратили движение автомобилей по этой дороге. После вывоза гаражей остро встала проблема мусора, оставшегося после них. Силами специализированной организации мы вывезли более 20 тонн мусора — это не считая более 200 автомобильных покрышек, которые, как известно, тоже не добавляют экологичности району. Заброшенный участок по существу был свалкой. И об этом любой местный житель расскажет лучше меня.
После вывоза гаражей остро встала проблема мусора, оставшегося после них. Фото: "Мега Сити"
Мусор на участке. Фото: "Мега Сити"
После вывоза гаражей остро встала проблема мусора, оставшегося после них. Фото: "Мега Сити"
Мусор на участке. Фото: "Мега Сити"
В том числе наша компания помогла вывезти мусор и старые покрышки жителям ближайших домов. Когда проводили субботники, убирали территорию по адресам Жигура № 2, 4, 6, 24. Чистили ливневую канализацию там, где это было необходимо, высаживали деревья.
О достигнутых договоренностях
— С местными жителями вы постоянно на связи?
— Мы пришли решать вопросы и проблемы всего микрорайона, ведь они неотделимы от проекта ЖК "Солярис". Наша задача — не просто создать комфортную среду на отдельном участке, а улучшить инфраструктуру и атмосферу вокруг. Без диалога с местными жителями здесь не обойтись, и мы пошли в народ. Многие решения по проекту сформированы именно с помощью местных жителей.
— При такой идиллии — откуда противники застройки?
— У нас свободная страна, и право каждого человека — иметь свое мнение. Наша задача — сделать так, чтобы это мнение сформировалось на основании реальных фактов и максимально открытой информации о проекте. Еще с лета 2020 года компания находится в тесном контакте с жителями домов № 2, 4, 6, 12а, 24 на улице Жигура. "Выходим в народ" — объясняем, рассказываем, решаем какие-то проблемы.
Со старшими этих домов разработали специальные дорожные карты. Собрали более 500 подписей в поддержку проекта, а это серьезная цифра. Разумеется, есть недовольные. И никто не спорит, что стройка — это дискомфорт на какое-то время. Но мы стараемся его компенсировать. Например, у дома №2 была проблема с давлением в системе отопления. Договорились, что поставим в этот дом новый тепловой узел, который обеспечит бесперебойную подачу тепла, и установим счетчики тепловой энергии, что значительно снизит платежи за тепло и горячую воду.
Дому №4 поможем с благоустройством территории. Сейчас ведутся переговоры с жителями домов №6 и 24. Эти договоренности уже обрели форму письменных соглашений с домами № 2, 4 и 12а.
Вывоз мусора. Фото: "Мега Сити"
Застройщик принял участие в субботнике. Фото: "Мега Сити"
Застройщик принял участие в субботнике. Фото: "Мега Сити"
Застройщик принял участие в субботнике. Фото: "Мега Сити"
Застройщик принял участие в субботнике. Фото: "Мега Сити"
Оговорюсь: есть еще интересы будущих жильцов нашего жилого комплекса. А это ни много ни мало 272 квартиры, соответственно, более 500 человек. Наверное, их мнение тоже стоит учитывать.
Безопасность строительства
— Проблема, которую часто озвучивают в связи с новой застройкой, касается особенностей грунта и безопасности для ближайшей застройки. Возможна ли такая ситуация с ЖК "Солярис", ведь дома по соседству построены 40 лет назад? Насколько стройка безопасна для инфраструктуры района?
— Это очень важный вопрос, и он изучался проектировщиками и экспертами особенно тщательно. Исходя из анализа и сформировались проектировочные решения для всех этапов строительства и проект производства работ. В наше время все максимально используют новые технологии, и строительство не исключение.
Простой пример: сегодня практически все новые здания во Владивостоке "садят" на буронабивные сваи (БНС). Это очень хорошая современная технология, которая практически не оказывает воздействия ни на грунты, ни на соседние строения, но в то же время считается одной из самых надежных, безопасных, и идеально подходящих в условиях нашего рельефа, грунтов и близости соседней застройки.
Специальной техникой бурится скважина, в нее опускается обсадная труба. Достигнув проектной глубины, в ней устанавливают металлический каркас (армирование), а затем заполняют бетоном. Таким образом, укрепляется не только фундамент здания, но и грунты. Работа — ювелирная; специалисты, способные выполнить её, — на вес золота.
Федеральный музейно-выставочный комплекс в районе фуникулёра строят именно с применением буронабивных свай, да и гордость нашего города — мосты Владивостока — тоже на БНС. Таким образом, мы уходим от необходимости выемки грунтов, нагрузок на эти грунты и рисков их смещения. Эти машины тоже, конечно, не бесшумные, но это не идёт ни в какое сравнение с выдалбливанием грунта или уж тем более с забивкой свай.
Плюс за счет строительства может решиться проблема грунтовых вод на улице Жигура, распространенная во Владивостоке. Проект предусматривает систему общей ливневой канализации.
Солнечный свет
— Инсоляция соседних домов останется в пределах нормы?
— Если вы видели проект ЖК "Солярис", то, наверное, отметили необычное для Владивостока архитектурное решение — переменную этажность. С одной стороны, хочется создать архитектурную доминанту района, которая будет привлекать внимание своим видом: здание напоминает большой красивый белоснежный круизный лайнер, который везёт пассажиров в увлекательное путешествие. С другой стороны, специально, чтобы не ухудшать инсоляцию соседних домов, в проекте и использована ступенчатая архитектура. Хотя можно было просто построить прямоугольное здание и увеличить площадь жилой застройки ещё на 30-35%. Но мы сознательно выбрали такую форму. Да и вид на море наш ЖК никому не закрывает.
Есть вопросы у жителей дома по адресу Жигура, 6, расположенного в низине, напротив существующей подпорной стены, доходящей до 3-го этажа дома. Именно для него мы заказали расчет продолжительности инсоляции. Полученные выводы говорят о соответствии всем санитарным требованиям. Экземпляр с результатами расчетов передан жителям дома.
Нагрузка на район
— Дополнительная нагрузка на инженерные сети, дорожную инфраструктуру не составит проблем?
— Я уже сказал, что все проектировочные решения основываются на всестороннем анализе инфраструктуры всего района. ЖК не просто "посажен" на участок, а интегрирован в существующую застройку — при этом не только не используя сети микрорайона, но и дополняя их.
Например, МУПВ ВПЭС согласовало нам технические условия на 2,2 мегаватта, чтобы не нагружать тепловые сети района. В доме будут электрическое отопления и горячее водоснабжение. Причем 2,2 мегаватта — это даже с запасом. С учетом самых больших нагрузок в холодное время жилой комплекс будет потреблять до 1,7 мегаватт. То есть 0,5 мегаватта остается для нужд района, и ВПЭС сможет распорядиться ими по своему усмотрению.
ЖК "Солярис". Фото: "Мега Сити"
ЖК "Солярис". Фото: "Мега Сити"
ЖК "Солярис". Фото: "Мега Сити"
ЖК "Солярис". Фото: "Мега Сити"
ЖК "Солярис". Фото: ИА PrimaMedia
Что касается дорожной инфраструктуры, то проект предусматривает двухуровневую парковку для автомобилей. Количество машино-мест составляет 118% от норматива. Всего 190 парковочных мест, включая места для маломобильных групп населения и места на эксплуатируемой кровле. Плюс отдельный подъезд к дому со стороны улицы Аллилуева. Вся дорожная инфраструктура ЖК независимая от соседних домов. А вот пешеходные зоны наоборот, позволят спокойно передвигаться людям в любых направлениях.
Детский сад — решение есть
— Всё-таки хочется продолжить тему детского сада. Есть ли какие-то альтернативные решения, чтобы он все-таки появился в этом районе? Пусть не на месте советского недостроя, но рядом?
— Мы слышим жителей района, да и наши будущие жильцы будут иметь те же потребности. Но есть еще такое препятствие, как автозаправочная станция, построенная в начале 2000-х годов на улице Аллилуева. По санитарным нормам она имеет санитарно-защитную зону 50 метров и заходит далеко за границу участка, что в свою очередь недопустимо для муниципального отдельно стоящего детского сада. Подчеркну еще раз: муниципального, отдельно стоящего.
Поэтому в жилом комплексе предусмотрено встроенно-пристроенное трехэтажное помещение площадью 1500 кв. метров. Проектировщики максимально отнесли ее от заправки и вписали в действующие нормы безопасности (снова похвалю их — они творят разумное, доброе, вечное). Так что детскому саду быть!
Также на первом этаже основного здания предусмотрены детские спортивные и художественные студии. Так что есть все возможности для самореализации нашего будущего — наших детей.
Опыт создания муниципальных детских садов на первых этажах жилых зданий уже есть по всей России. Есть он и в Приморском крае: наши коллеги в Надеждинском районе совместно с администрацией района и правительством края обустроили на первом и втором этажах жилого дома муниципальный детский сад на 120 детишек....
То есть проблему нужно рассматривать шире, ведь мир меняется, и нам нужно развиваться вместе с ним, идти вперед, искать новые решения, чтобы улучшить нашу жизнь. Конечно, здесь необходима командная работа — жителей, муниципалитета, застройщиков. Вместе мы способны решать любые задачи. Только общими усилиями можно изменить Владивосток к лучшему, а жилые комплексы такого формата, как ЖК "Солярис", интегрированные в уже существующую застройку, — это может быть нашим будущим.
С проектной декларацией можно ознакомиться здесь.
