Несмотря на набившую оскомину зажатость Владивостока, свободных территорий под строительство многоквартирного жилья в столице ДФО всё ещё предостаточно. Но на практике каждый новый проект по традиции сопровождается митингами с участием жильцов близлежащих домов и активных политиков, а также обращениями инициативных комитетов в различные структуры и инстанции. Известные приморские архитекторы Валерия Лаптева и Михаил Покровский в интервью ИА PrimaMedia объяснили, почему горожанам не стоит опасаться точечной застройки и почему при пугающем оттоке населения из региона квартиры в новостройках раскупаются как горячие пирожки.
Всё-таки точечная или уплотнительная?
— Давайте сначала определимся с термином "точечная застройка".
Руководитель архитектурной мастерской "Архитектурная мастерская Покровского" Михаил Покровский:
— Плотность застройки кардинальным образом влияет на жизнь любого достаточно крупного города. Причем, вовсе не обязательно брать в качестве примера Гонконг, где без малого 2,5 тысячи домов выше 100 метров в высоту и большая часть из них жилые. Столице ДФО это не грозит даже в отдалённой перспективе.
Параметров точечной застройки в законодательной практике не существует. По большому счёту, это популистский термин, причём само понятие точечной застройки уже давно стало негативным. Естественно, что когда мы говорим об этом, каждый понимает его по-своему. На самом деле существует аналогичная иностранная терминология — не точечная, а заполнительная или уплотнительная застройка.
На данный момент стройки внутри города можно разделить на несколько направлений: развитие незастроенных территорий, точечная или, как уже сказано выше, заполнительная застройка, и повторная застройка, в рамках которой есть отдельный подтип — развитие экологически загрязненных территорий, например, участки бывших промышленных предприятий.
Неутешительный прогноз: ипотечный пузырь в скором времени может лопнуть Аналитики отмечают, что устойчивость нынешних темпов развития ипотеки вызывает опасения
Я, наверное, сейчас спровоцирую бурю критики, но плотность застройки во Владивостоке очень даже маленькая. Вы по городу походите подольше и увидите, что одноэтажные домики в центре города никакой чрезмерной уплотнённости не создают, только видимость.
Чем это чревато? Низкая плотность и разреженность застройки серьезно увеличивает транспортные связи, растет трафик, необходима большая ширина дорог и проездов. Значительно увеличивается длина инженерных коммуникаций, ведь к каждому домику нужно подводить воду, электричество, и далее обслуживать сети. Например, в малоэтажной застройке ставить большой магазин для снабжения продуктами элементарно невыгодно — недостаточен покупательский спрос. Когда ты живешь в микрорайоне, где есть свой бассейн, тебе не нужно будет возить ребенка в условный "Олимпиец" и тем самым способствовать созданию пробок. Вы просто пойдёте в близлежащий бассейн пешком. И бассейн будет коммерчески выгодным проектом, и супермаркет, потому что они будут обслуживать достаточно большое количество людей, которые будут жить вокруг.
— То есть не исключен вариант, при котором рано или поздно весь центр Владивостока будет застроен жилыми домами?
Руководитель архитектурной мастерской "Архитектурная мастерская Лаптевой" Валерия Лаптева:
— А вот это "как пойдет". Рынок, как правило, сам себя регулирует. Госплана больше не существует, у нас рыночная экономика. Конечно, в некоторых местах могут встречаться определенные перекосы, но чаще всего девелопер не идиот. Зачем ему строить дом или магазин, который впоследствии будет затруднительно продать? Естественно, он хочет сделать какую-то наиболее выгодную конструкцию, строить жилье, которое будет пользоваться спросом. Также и малый бизнес видит, чего именно вот здесь не хватает, например, ресторана или аптеки. Или того же спортзала с микробассейном.
Инвестор, который находится в реалиях рынка и вкладывает серьезные деньги, собственные или кредитные, понимает, сколько он может заработать, в том числе за счет того, что у него быстро выкупят площади. А выкупят в том случае, если это будет востребовано рынком.
СПРАВКА. Лаптева Валерия Владимировна. Архитектор. Образование: Владивосток, ДВГТУ, АРХИ, год окончания — 2001 год. Руководитель архитектурной мастерской АМЛ ( ООО "АМП"). Специализация жилая архитектура, дизайн городской среды, архитектура HoReCa. Проектные работы: Владивосток, клубный жилой комплекс бизнес-класса "Пряники"; Владивосток, жилой комплекс комфорт-класса "Мед", Южно-Сахалинск, комплекс из малоэтажных жилых домов с личными террасами и развитым придомовым благоустройством "Грен"; Владивосток, 24-этажный жилой дом бизнес-класса "Элементс"; Хабаровск, ресторанный комплекс "Эхо"; Владивосток, ресторан "Токио Море" (Р. Алябин, М. Ефимченко, М. Покровский, Е. Чупрынина, А. Шатунова) и др.
Сейчас строят жилье, а не супермаркеты
Михаил Покровский:
Руководитель архитектурной мастерской "Архитектурная мастерская Покровского" Михаил Покровский.. Фото: из личного архива
— Возьмем конкретный пример. В городе лет пять назад был просто бум строительства торговых центров. Но долго такие вещи не длятся и сейчас фактически нет заказов на проектирование торговых центров. Последнее, что мы делали, это проект супермаркета "Реми" на Военном шоссе, по заказу компании собственника, но таки заказы редки. И то, что сейчас строят жилье, а не супермаркеты, легко объяснимо. Всё дело в том, что город полон жилья, которое исчерпало свой срок годности, свой ресурс. Те же панельные пятиэтажки, у которых гарантийный срок не превышал 50-60 лет. По факту сегодня довольно большое количество населения Владивостока живет в устаревших, можно сказать "уставших" многоэтажках.
Мало того, подобное жилье устарело морально, не только физически. Кому интересно жить в квартире с высотой потолков 2,5 метра и с малюсенькими окошечками.
На сегодняшний момент строительство нового жилья вполне обосновано. Люди, которым надоело жить в разваливающемся жилье, хотят получить новое. Имеют ли они возможность? Да, имеют. Государство предоставило, к примеру, дальневосточную ипотеку. Поэтому и строится именно жилье, оно востребовано. Живешь, к примеру, в панельной "двушке", и понимаешь, что сможешь продать ее за нормальные деньги, так как рынок сильно перегрет в этой области. Потом добавляешь каких-то заемных денег (браво, льготная ипотека!) и заезжаешь в новый современный дом, в котором лифт не останавливается раз в месяц и стены не потеют.
— Понятно — строили, строят и будут строить. При этом можно найти примеры провальных проектов в городе?
Валерия Лаптева:
— С точки зрения реализации жилых домов, мы таких примеров не знаем. Повторюсь, у нас просто очень маленькое насыщение рынка сейчас. Как в том анекдоте: "Под Новый год сбывается все, что до того не сбылось". Жилья настолько не хватает, что даже самая жуть уходит.
Михаил Покровский:
— На самом деле, есть сектор, который уже в принципе насыщен — это жилье мега бизнес-класса. Поэтому популярные ещё недавно суперпентхаусы сейчас уже продаются с трудом.
— Это всё из-за низкой покупательской способности?
— Нет. Просто когда у людей стоит выбор — потратить 15-30 млн рублей на квартиру в городе или частный дом, они строят дом. Как следствие, сейчас девелоперы очень настроены на строительство жилья минимум "комфорт" и "комфорт+".
Валерия Лаптева:
— Большие квартиры девелоперы вообще строить не хотят, потому что плохо продаются. Самый верхний потолок квартиры это 100 квадратов.
Михаил Покровский:
— К примеру, в одном из популярных жилых комплексов на верхних этажах были запроектированы вполне себе симпатичные двухэтажные пентхаусы. В каждой башне по два. А потом их пришлось разделить. Сначала по этажам, а потом еще и внутри мелко "порубили".
— С другой стороны, как столь высокий спрос стыкуется с оттоком населения из Приморья? Сейчас дальневосточники массово перебираются в Краснодар, Сочи и Санкт-Петербург. Как восполняются эти потери, или у нас какая-то кривая статистика?
Валерия Лаптева:
— Вообще считается, что у нас не отток, а равновесие за счет перебирающихся из соседних регионов. Владивосток, как крупная агломерация собирает все, что вокруг, втягивает как черная дыра. Достаточно динамичная для переезда молодежь, перебираются во Владивосток и буквально вгрызаются в него зубами. Из Дальнереченска, Дальнегорска, Уссурийска и т.д. В том числе, поэтому на рынке есть дефицит нормального комфортного жилья. И также, незаполненная "яма спроса" приличного арендного жилья, так как не все, кто переехал, готовы к покупке.
Если честно, когда я узнаю цены на квартиры в тех домах, которые мы проектировали, оказываюсь в шоке. Господи, кто те люди, которые это берут? Скорее всего, им приходится подписываться на ипотеку на всю жизнь, потому что это реально дорого. Но даже по этим ценам новое жилье как-то продается. Для меня это непонятно.
Городу ещё не тесно
— Кстати, а почему не работает схема с вынесением каких-то квартальных строительств за нынешние границы города?
Михаил Покровский:
— Тут на первый план выходит вопрос экономической целесообразности. Ведь в новые районы нужно провести коммуникации и как-то организовать доставку жителей, тот же общественный транспорт запустить, вложиться в инфраструктурные объекты. Идёт значительное удорожание проекта для города в целом. Земля, да, будет дешевле, но по факту это перекрывается дополнительными затратами, которые скрыты на первый взгляд.
СПРАВКА. Покровский Михаил Давидович. Архитектор Образование: Москва, МАРХИ, год окончания — 1984. Директор архитектурной мастерской АМП.
Валерия Лаптева:
— Возьмем, например, застройку Патрокла. Очень показательная история, один из первых аукционов на застройку от ДОМ.РФ. Как это выглядит. Как устроены такие аукционы — ищутся свободные участки, формируется техническое задание. Ставят задачу девелоперам: ты должен купить эту землю как застройщик при победе на аукционе, и при этом ещё выполнить список условий. На том же Патрокле, например, что должен был сделать в рамках договора хабаровский "Дальспецстрой"? Первоначально заказать съёмку, геологию, проект планировки. Построить все коммуникации, выделить, размежевать их и сдать на баланс города, построить детские сады, благоустроить набережную.
Что имеем по факту? До сих построены не все инфраструктурные объекты, садик вроде бы недавно только сдали. Возможно, девелоперы недостаточно просчитали эффективность на начальном этапе. А нагрузка на создание инфраструктуры не соотносится с прибылью от продаж.
Плюс проект планировки в этом случае бы изначально какой-то нереальный. Смотрю как планировщик и вижу, что там экономика не растет. Конечно, что можно было как-то за счет других проектов дополнительно отбить затраты. Но на впервые застраиваемой территории затраты можно сбалансировать только с учетом достаточной плотности или крайне дешёвой земли. Кстати, первоначальный проект предусматривал строительство многоэтажных домов, но после "рекомендации" одного из высокопоставленных лиц проект был изменён в пользу малоэтажной застройки. Попросту убрали половину этажности и застроили все таунхаусами и 4-х этажками. Да, они красивые, но вы представляете себе себестоимость такого объекта? Я имею ввиду, что в стоимость каждого таунхауса входят, по сути, все сети, дороги, набережная из мрамора...
И то, что "Дальспецстрой" в итоге разорился, на мой взгляд, в том числе последствия истории с Патроклом. Ощущение, что никто не считал экономику, никто не удосужился. Так тоже бывает.
Руководитель архитектурной мастерской "Архитектурная мастерская Лаптевой" Валерия Лаптева.. Фото: из личного архива
— А социалку они тоже должны были сначала построить, а потом город ее бы выкупил?
Валерия Лаптева:
— В идеальной картине мира чиновника — да. Девелопер строит за свои деньги, и только потом, построенное принимается советующими службами и недвижимость или сети забирают к себе на баланс.
Или по-другому, как было в Снеговой пади. Там застройщик выигрывал отдельно каждый конкурс на строительство детских садов и школы, поликлиники. Заказчиком был город, а строили еще частично на федеральные или краевые деньги, точно не скажу. Хотя проект изначально был общий, но потом его разделили на части, разыгрывали конкурс и строили каждый объект отдельно — садики, поликлиника, школа.
"Мне бы центр, и подешевле"
— Кстати, пресловутая идея чиновников застраивать Дальний Восток комплексной застройкой, так называемыми "дальневосточными кварталами". Она во Владивостоке пока не работает?
Михаил Покровский:
— Можно построить отдельный город, как это делает ДНС на Де-Фризе. Возможно у них есть понимание, кого они туда переселят — у компании много сотрудников, и построят не только дома, но и магазины, и другую инфраструктуру, и все остальное. Город-сателлит или спутник, почему нет? Но он не имеет никакого отношения к Владивостоку.
А горожане такого поселения все равно будут приезжать во Владивосток, если им, к примеру, захочется в оперный театр, который ДНС не может себе позволить построить за городом. Каких-то привычных вещей они там будут лишены, но при грамотном наполнении инфраструктурой трафик в город будет минимальным. В итоге, главный вопрос к загородному жилью — кто в теремочке живет? И почему я переду из центра города в такой вот теремочек?
Валерия Лаптева:
— На этом месте — самое интересное! Когда в интернете случаются перепалки "зачем строите в городе, стройте за ним!". Ты спрашиваешь у человека, который стоит на броневичке "А ты хочешь жить, например, в посёлке Новом?". "Нет, я хочу жить на Второй речке". Но если ты хочешь, то и все остальные хотят.
— Как на практике происходит подготовка к строительству жилого дома или комплекса?
Валерия Лаптева:
— Первоначально девелопером подыскивается (покупается) свободный земельный участок с разрешенным использованием под жилую застройку, потом запрашивается "Градплан" — документ с условиями и ограничениями строительства, который готовит УГ (Управление градостроительства — прим. ред.). Затем эскизный проект, который ранее согласовывался главным архитектором города, на базе которого девелопер считает экономику. Потом получаются все исходные данные, геология, технические условия, топографический отчет, экологические изыскания и начинается стадия Проект — (сокращенный рабочий проект с описанием решений и согласованиями) примерно четыре месяца, следом еще 4-5 на рабочий проект, проходим экспертизу, потом обращаемся в УГА за разрешением на строительство, уже получены все техусловия от сетедержателей и согласованы все подключения к сетям и примыкания к дорогам. Пройдя все эти этапы, девелоперы начинают строить. Во время строительства за ним следит специальная служба от города, на соответствие проекта факту. Потом все это надо поставить на кадастровый учет и, наконец, получить собственность.
А "фишек" всяких предостаточно. Вот, например, новый классификатор разрешенного использования земельных участков, федеральный. Согласно этому классификатору, каждому земельному участку присвоен код, можно полюбопытствовать, и посмотреть на кадастровой карте она публичная, в сети.
И вот, если участок для многоэтажного дома, у него кодификатор "многоэтажная жилая застройка код 2.6." — размещение многоквартирных домов этажностью 9 этажей и выше, а также размещение подземных гаражей автостоянок во встроенных помещениях дома. А надземную парковку пристроить уже нельзя. Но фокус в том, что у нас во Владивостоке достаточно крутой рельеф, и признаки "надземности" можно найти у любой парковки на склоне, ибо часть ее закопана, а часть выступает из земли. Но классификатор придуман, видимо, в равнинной Москве.
Бизнес-обзор: Дарькин бьется о причалы, Китай создает Стену на границе с Приморьем Главные экономические темы — в фокусе ИА PrimaMedia
"Вкусных мест" практически не осталось
— Вы говорите, что девелоперу первоначально нужно подыскать земельный участок. Предложение крайне ограничено?
Валерия Лаптева:
— Во Владивостоке в 99% случаев нет свободных земельных участков, но это не значит, что негде строить. Практически у каждого из них уже есть свои интересанты. Кто-то когда-то их уже купил, взял в аренду, под что-то отвёл. Чистых пустырей практически нет. Если говорить про "вкусные" места и про центр. В пригороде полегче найти. Но есть ещё привлекательные участки, которые заняты ветхим жильем, которое можно выкупить. Например, на Дальпрессе.
Михаил Покровский:
— Тем не менее, в городе есть огромное количество пользователей пустых участков. Тот, кому надо, знает, что у условного Ивана Ивановича есть такой-то участок, и если что, то можно связаться с владельцем и приобрести за сходную цену.
В лихие времена был механизм, после которого можно было получить участок в аренду или, построив что-нибудь на 5%, далее выкупить. Подавались заявки на использование участков, под любым фиктивным поводом. Заявка, например, для выгула собак, для остановки туристических автобусов. Так как относительно недавно повысилась кадастровая стоимость участка, а вследствие этого и аренда, которую нужно платить, все больше появляется тех, которые говорят "я, пожалуй, свой участок продам, потому что стоит незадействованный, прибыли не приносит, зачем он мне".
Валерия Лаптева:
— Абсолютно пустых участков нет. Плюс чтобы построить многоэтажный жилой дом, существует очень простой регламент. Он звучит так: чтобы построить дом больше, чем 8 этажей, тебе нужен участок минимум 2,5 тысячи кв. м. Чтобы построить жилой дом до 8 этажей, тебе нужен участок 2 тысячи "квадратов". Если участок меньше, 1,9 тысяч "квадратов", например, то на нём ничего нельзя построить из жилых домов. Только малоэтажная застройка, до 4 этажей. Это написано в наших правилах землепользования и застройки (ПЗЗ ВГО, документ доступен на сайте мэрии города).
Также существуют два коэффициента, которые очень важны. Но они также зарегулированы ПЗЗ: 2,5 (для высотного жилья) и 2 (для среднеэтажного, до 8-ми этажей). Как ими пользоваться? Если участок в 2,5 тысячи кв. м. и планируется строительство дома в 16 этажей, то коэффициент плотности застройки составляет 2,5. Соответственно, жилья на этом участке можно построить из расчёта — 2 500 Х 2.5 = 6 250 кв. м. 6,5 тысяч "квадратов" площади квартир. Больше нельзя.
Если есть участок 2,1 тысяч "квадратов", достаточный для постройки 8 этажей, умножаем на 2 и получаем 4 тысячи кв. м. жилья, которые можно построить на этом участке.
При этом, застройщик должен снабдить строящееся жилье регламентным количеством парковок в обоих случаях. И всё это очень жестко зарегулировано. И озеленение и площадь застройки. Есть вполне конкретные цифры показателей, по которым рассматривается каждая отдельная площадка. И ты понимаешь, влезает ли туда планируемый объект в принципе или нет.
— Потом все удивляются, как же там всадили этот дом? Наверное, дали кому-то взятку!
Валерия Лаптева:
— Да кому тут можно дать взятку? Когда все цифры прописаны в законе. Стоит застройщику что-то пропустить мимо себя, то его незамедлительно остановят в экспертизе и в УГ.
— Такие случаи часто бывают?
— Разные случаи бывают. Последнее происходит либо из-за каких-то недобросовестных моментов подделок документации, но я лично с таким не сталкивалась. Либо просто застройщик подал на получение разрешения до введения этих жестких регламентов, либо в него на руках старый "Градплан", который действует в течении нескольких лет. Эти жесткие цифры появились буквально года 2-3 назад. Более ранние объекты зачастую просят привести в соответствие.
Ты, например, все время строил и делал вот такой "стакан". А потом ты понимаешь, что нужно его на сантиметр повыше построить. Мало ли что случилось. А чтобы внести это изменение, нужно внести изменение в проект, нужно получить подтверждение экспертизы и подать еще раз на корректировку разрешение на строительство в УГ. А там говорят: "ага, вот ты по своим нормам строил, все хорошо. Но если хочешь на сантиметр поднять, то давай-ка получай все разрешения по-новому". Уже в этом месте происходят нестыковки. Если бы ровно такой же "стакан" строил, как заявлял, то тебе никто ничего не скажешь. А хочешь на один сантиметр выше — будь любезен в соответствие привести.
Причем, это относится не только к новым строительствам, но и к реконструкциям. Если подаешь разрешение на реконструкцию здания, то тебе предъявляются полновесные требования, которые необходимо реализовать. У нас в городе есть здания, в которые непонятно сколько миллионов рублей ещё надо вложить, чтобы их реконструировать, потому что построены они были ещё по старым нормам. Например, ТЦ рядом со сгоревшим "Максимом" на Постышева, который строила компания "Владивосток Девелопмент". Но это уже тема для отдельного разговора…
Владивосток серьезно "недозастроен" Граждане должны были жить в "парках", но "жизнь не обманешь"
От ИА PrimaMedia. Уплотнительная застройка во Владивостоке сегодня воспринимается большей частью с негативной стороны. Но международная практика доказывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы. А значит, это выгодно не только горожанам, но и властям. Приглашаем девелоперов и регулирующие органы к продолжению дискуссии.
