Практику "пожаротушения", когда более-менее приемлемый для сторон диалог между застройщиками и жителями городских микрорайонов начинается только после вспышек недовольства в виде пикетов и митингов, нужно оставить в прошлом. Тем более что у ряда девелоперов уже есть позитивный опыт выстраивания коммуникации с горожанами еще на стадии проектирования того или иного объекта жилищного строительства, и этот опыт нужно активно масштабировать во Владивостоке. Такие мнения и оценки высказали участники круглого стола Стройка в городе: медиация конфликтов и конструктивный диалог, который прошел 27 января в Доме ученых ДВО РАН.
Напомним, что в декабре 2021 года во Владивостоке стартовала серия дискуссионных мероприятий, на которых с участием представителей органов региональной и муниципальной власти, девелоперского бизнеса, экспертов в области градостроительства и урбанистики, депутатов ЗС ПК и городской Думы, общественных активистов и СМИ планируется выработать ту "коммуникационную политику", которая поможет Владивостоку гармонично развиваться с учетом интересов всех конструктивно настроенных участников этого процесса. Организаторами мероприятий выступают Приморское региональное отделение Союза журналистов России и Дальневосточное отделение Российской Академии наук, информационную поддержку оказывает ИА PrimaMedia.
Повестка
Согласно резолюции декабрьского круглого стола, мероприятие 27 января было посвящено рассмотрению кейсов взаимодействия инициаторов девелоперских проектов с жителями близлежащих домов. Поделиться опытом выстраивания такого диалога согласились руководители строительных компаний Edelweiss, ИСК "Система" и ГК "Эскадра", сторону жителей на круглом столе представляли председатели советов домов, расположенных в непосредственной близости от объектов жилищного строительства.
Другие участники мероприятия — депутаты ЗС ПК, Думы Владивостока, представители бизнес-объединений, Общественной палаты Приморского края, адвокатского и урбанистических сообществ на основании представленных примеров определили наиболее распространенные "болевые точки" во взаимоотношениях застройщиков и горожан, а также суммировали позитивный опыт взаимодействия бизнеса и общества.
Круглый стол в Доме ученых ДВО РАН 27 января. Фото: ИА PrimaMedia
Предваряя представление кейсов, модератор встречи, журналист Руслан Овчинников информировал участников, что направленная ранее в краевое правительство резолюция первого круглого стола (прошел 16 декабря 2021 года) получила положительный отзыв главы регионального Минстроя Валентина Блоцкого. В своем письме министр отметил, в частности, что
"дискуссионные мероприятия, на которых с участием представителей бизнеса, СМИ, экспертов в области градостроительства и урбанистики, общественных активистов формируется "новая коммуникационная политика", позволят вовлечь в градостроительный процесс больше горожан, ориентированных на достижение поставленных целей создания комфортной городской среды, исследовать и учитывать мнения жителей о принимаемых решениях по проектам развития территорий".
Кейсы
Серию кейсов диалога застройщиков и горожан открыла презентация, которую провели генеральный директор ООО СЗ "Эдельвейс-1" Андрей Беззубкин и председатель одного из многоквартирных домов по улице Тунгусской Тимофей Гредягин.
— Дом наш находится на пересечении Шилкинской и Тунгусской. Не так давно там был построен первый дом компанией Edelweiss. В прошлом году начали строительство второго дома. Андрей Евгеньевич (Беззубкин — ред.) поделился своими наработками и тем, как они там спланировали по устройству территории близлежащей улицы и дорог, — рассказал председатель совета МКД.
Тимофей Гредягин. Фото: ИА PrimaMedia
Тимофей Гредягин в целом дал положительную оценку кейсу взаимодействия девелопера и общественности и выразил желание обратиться с вопросом о возможном изменении разработанной мэрией документации планировки территории (в которой обозначена новая дорога в микрорайоне, которую жители считают избыточной) к профильным специалистам городской администрации. Заместитель главы администрации Владивостока Алексей Ляйфер, также принимавший участие в мероприятии, предложил председателю совета дома ускорить процесс и сразу по окончанию мероприятия направить позицию жителей лично ему.
Как рассказал Андрей Беззубкин, на встречу с жителями в процессе подготовки проекта второго дом на Шилкинской компания пришла с уже разработанной концепцией благоустройства, которой занималась специально сформированная проектная команда с участием архитектурной мастерской Лаптевой и компании "Конкрит Джангл".
— С учетом всех норм и правил и современного представления об организации городской среды был получен концепт функционального благоустройства территории порядка 1 гектара, в которое входят дороги, пешеходные связи, детские площадки, паркинг, площадка для занятия спортом, баскетбольная площадка. Все это было "упаковано" в презентацию, которую мы провели для жителей прилегающих домов — по улице Тунгусской, 50/48/46, Тунгусской, 44 (самый большой дом, где-то на 290 квартир) и по улице Шилкинская, 38. Особо отмечу, что во всех этих домах есть совет дома и председатель этого совета. То есть сторона для конструктивного диалога имелась, — подчеркнул девелопер.
Андрей Беззубкин. Фото: ИА PrimaMedia
С началом строительных работ градус эмоций все-таки периодически повышался, однако благодаря контакту с председателями домов (с помощью общего чата) девелопер оперативно реагировал на те или иные острые вопросы. В частности, была перенесена и огорожена детская площадка. Согласовывались и такие вопросы, как соблюдения шумового режима и дневной детский сон.
— Нам интересно решить девелоперский проект в комплексном ключе, с адекватным решением проблем, существующих на территории, а затем начинать с диалог с соседями на взаимовыгодных условиях. Это очень важно. В какой-то мере строительство дома в застроенной территории похоже на ремонт квартиры. Чтобы не было конфликтов, надо заранее договориться обо всем с соседями по подъезду, — прокомментировал генеральный директор ООО СЗ "Эдельвейс-1" социальную политику компании.
О своем опыте диалога с жителями рассказал и председатель совета директоров ГК "Эскадра" Борис Поздняков, приведя в пример работу компании при реализации девелоперских проектов на улицах Гамарника и Русской.
— После советских времен никто толком не занимался в городе ни реновацией, ни инженерными сетями. Та среда, где проживает основная часть горожан, абсолютно не соответствует мировым стандартам — ни по комфорту территории, ни по комфорту самих домов. Сейчас нужно территорию развивать. Соответственно, единственно возможный формат в такой ситуации — баланс интересов, а он возможен только через конструктивный диалог, — отметил Поздняков. — Мы пошли этим путем. У нас много успешных кейсов. Первое — Гамарника. Мы обошли 80 домов и собрали около 800 с лишним подписей с паспортными данными. Получили поддержку от Совета ветеранов Первореченского района, который находится в непосредственной близости от нашей стройки. В результате диалога мы собрали подписи и всех смежных участков, и большого количества жителей, которые "перебороли" негатив. И мы реализуем современный дом, где машины уже не по дворам стоят, а с парковкой, и так далее. Мы подписали соглашение с жителями и свои обязательства выполнили.
Борис Поздняков. Фото: ИА PrimaMedia
Также, сообщил Борис Поздняков, удалось выстроить диалог — хотя и не сразу — и с жителями улицы Русской, где реализуется еще один проект группы компаний.
— В результате диалога были достигнуты договоренности, и застройщик в нашем лице выполнил определенные обязательства, что и было с жителями оговорено. Подписано соглашение, например, что мы не "выходим" за территорию своего участка. Считаю, что мы на правильном пути. Планируем в этом направлении двигаться дальше, — резюмировал девелопер.
Елена Барулина, председатель совета дома по улице Русской, отметила активную позицию жителей микрорайона и их изначальное стремление выйти на диалог с застройщиком и городской администрацией. По словам участника круглого стола, новостройки в районе Второй Речки всегда болезненно воспринимаются старожилами, в том числе и в немалой степени из-за того, что плотность автомобильного трафика в районе пока достаточно высока.
— "Трафик будет просто невозможен, как и будущие скандалы жителей по парковке". "Это нагнетание напряженности между будущими и настоящими жильцами". "Мы вынуждены ограждаться — ставим шлагбаумы, заборы. А мы хотим дорогу! Мы не хотим пробираться часами по Русской! Где объездная?", — привела Елена Барулина примеры таких опасений.
Елена Барулина. Фото: ИА PrimaMedia
Председатель совета дома также отметила, что итогом диалога с компанией-застройщиком из группы компаний "Эскадра" стали договоренности о благоустройстве придомовой территории МКД, которое должно быть закончено в этом году.
Ход диалога между инициатором девелоперского проекта и жителями микрорайона в развитии продемонстрировали участникам круглого стола учредитель ИСК "Система" Сергей Вахнин и председатель совета МКД по улице Енисейской Алёна Семенович. По оценке Сергея Вахнина, основная причина того, что градус "дискуссии" вокруг любого нового проекта практически сразу начинает "зашкаливать", — это отсутствие информированности сторон.
— Как мы выходим на диалог с жителями? Мы сталкиваемся с тем, что происходит стихийный выход или даже вывод людей на улицу. У людей зачастую появляется предводитель, который в канун определенных событий старается использовать эту историю в своих целях. После того, как убираем политическую составляющую, начинаем с людьми разговаривать. Выясняется, что люди слабо разбираются — в этом нет ничего страшного, сразу скажу — в правилах застройки, в Генплане, — поделился своим видением ситуации учредитель ИСК "Система". — Но раз есть такой запрос — информировать — то нужно все равно понятным языком людям объяснять. В нашем случае касаемо Енисейской запросы были такие: "Вы своим домом загородите нам вид", "Вы вводите нагрузку на наши инженерные сети", "Мы хотим спортивную площадку". Доступным языком мы объясняем, что новое строительство — это, как правило, реконструкция инженерных сетей. Никакая ресурсоснабжающая организация не даст нагрузку на свои ветхие сети. Мы доступным языком объясняем, что есть еще с советских времен нормы инсоляции, из которых невозможно выйти. Плюс есть архитекторы, которые тоже учились своему делу, и они получают от нас техническое состояние на основании пожелания жителей.
Сергей Вахнин. Фото: ИА PrimaMedia
Что касается запроса жителей на спортивную инфраструктуру, то здесь Вахнин сообщил, что в результате диалога с жителями улицы Енисейской берет на себя обязательство за свой счет модернизировать находящийся в микрорайоне стадион и спортивную площадку расположенной рядом школы. Кроме того, жителям предложено совместно с администрацией города выбрать место для новой детской площадки в микрорайоне, которую застройщик построит так же за свой счет.
Алёна Семенович. Фото: ИА PrimaMedia
— Я хочу отметить из двух услышанных кейсов, что — наверное, это и заслуга Сергея Игоревича (Вахнина — ред.), и наших жителей — на данном участке на Енисейской строительства еще нет. То есть это к тому, что мы изначально вступили в какой-то диалог. Летом была первая встреча с Сергеем Игоревичем, на которой, кстати, было озвучено, что, если бы был произведен обмен земли либо выкуп земли администрацией, он бы рассмотрел этот вариант. Это как бы для Алексея Игоревича (Ляйфера— ред.) "галочка", что если найдется какой-то другой участок под строительство, это было бы также очень даже неплохо, — прокомментировала Алёна Семенович. — Хотелось бы поблагодарить и за субботнюю встречу (прошла 22 января 2022 года, в ней приняли участие Сергей Вахнин, мэр Владивостока Константин Шестаков, заместитель главы городской администрации Алексей Ляйфер — ред.). Спасибо большое, что был Сергей Игоревич, был с проектом и отвечал на вопросы жителей. Это важно, так как мы, как председатели советов домов, представляем интересы жителей и доносим до них информацию. Когда она есть и, тем более, озвучена публично, уже есть какое-то понимание. Спасибо также Алексею Игоревичу и Константину Владимировичу, что приняли участие в нашей встрече.
Мнения, оценки, предложения
В завершение круглого стола участники провели обсуждение представленных кейсов, дали свои оценки и высказали предложения по поводу тех моментов, которые стоило бы взять на вооружение в любом диалоге между бизнесом и обществом, касающемся градостроительного развития Владивостока. Приводим ниже наиболее важные цитаты выступающих.
Владимир Исаков, депутат ЗС ПК, председатель Ассоциации "Застройщики Владивостокской городской агломерации":
— Очень приятно, что встречи и информирование выходят из политического русла в какое-то понятное для жителей. Вижу председателей советов домов. Это та сторона, с которой застройщики должны выстраивать диалог и получать обратную связь, что нужно для дома, для придомовой территории. То есть отодвигать политические баталии, которые очень часто присутствуют. Практически каждый застройщик готов тратить деньги на благоустройство территории за пределами своего участка. И с администрацией города также есть в этом плане диалог.
Владимир Исаков. Фото: ИА PrimaMedia
Виталий Гречанюк, член Общественной палаты Приморского края:
— Для исследования и учета мнения населения, равно как и для развития институтов гражданского общества инструменты у государства имеются, но ими нужно пользоваться. У горожан, например, есть масса вопросов и по карте города, и по назначению земельных участков, и по разрешенной этажности в них. Но не каждый умеет их выразить грамотно составленным запросом, не каждый готов тратить личное время и добиваться какого-то решения. Мне видится, что по всем этим вопросам требуется работа власти в системном режиме, а не в формате пожаротушения, как происходит сейчас в виде уличного митинга на морозе в январе.
Виталий Гречанюк. Фото: ИА PrimaMedia
Алексей Ляйфер, заместитель главы администрации Владивостока:
— Диалог — нужен и важен. В какой-то момент времени вы сталкивались с тем, что диалог не выстраивался, и приходилось прикладывать силы для того, чтобы его выстраивать. Мы видим работу застройщиков сейчас, и очень многие профессиональные застройщики приходят уже с определенной проработкой ситуации на территории. Я сейчас не про присутствующих конкретно, но были ведь у нас такие примеры "образцово-показательные", как можно себя вести, чтобы потом было непросто разговаривать с жителями. А сейчас этот диалог в любом случае выстраивается, в том числе и благодаря вам, застройщикам.
Алексей Ляйфер. Фото: ИА PrimaMedia
Андрей Беззубкин, генеральный директор ООО СЗ "Эдельвейс-1":
— На выстраивание конструктивного диалога требуется значительное время. В нашем случае это был 1 год. Так что приступая к проекту, следует закладывать и определенный временной ресурс. Начинать общение с жителями нужно до строительства. И быть в постоянном контакте с ними, особенно в период строительно-монтажных работ.
Андрей Беззубкин. Фото: ИА PrimaMedia
Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК "Эскадра":
— Если мы займем одну из крайних позиций, то в конце концов Владивосток превратится в руины, и нашим детям негде будет жить. По-прежнему будет молодежь стремиться уезжать туда, где будет комфортное жилье. Если дать полную власть застройщикам, то это тоже неправильно — будут появляться дома там, где их не должно появляться, так как должна быть на этом месте дорога и еще что-то в этом роде. Между тем сегодня на 80% нормативная база готова, утвержден Генплан, "нарезаны" все территории, есть запреты на строительство без детальной проработки плана территории. Соответственно, единственно возможный формат в такой ситуации — баланс интересов.
Борис Поздняков. Фото: ИА PrimaMedia
Алёна Семенович, председатель совета дома по улице Енисейской:
— Мне как жителю было бы гораздо приятнее, если бы в какой-то момент я увидела объявление о том, что будет происходить сбор жителей, потому что администрация города предоставила под строительство участок земли с кадастровым номером таким-то, находящийся по такому-то адресу. Выходят люди. Вот стоит, например, представитель администрации, застройщик и говорит: "У меня все хорошо с документами. Здесь будет то-то и то-то". Это называется, как правильно сказал Сергей Игоревич (Вахнин — ред.), уже информационное какое-то поле. Это такой пунктик, который для застройщика, возможно, будет очень положительным в дальнейшем. Это важно и в целом для стройки в городе, это именно так и должно происходить, чтобы не было митингов.
Алёна Семенович. Фото: ИА PrimaMedia
Надежда Телелюева, депутат ЗС ПК:
— Политические баталии на районе появляются там, где застройщик не работает с жителями. У меня есть два прекрасных примера — ЖК "Новатория" и "Шилкинский", где никаких практически баталий просто не было. Застройщики к общественным слушаниям все подготовили, со всеми точечно проработали, все "хотелки" узнали, все договоренности подписали, плюшки раздали. Везде все спокойно. Если я правильно понимаю, этот баланс интересов между застройщиками и жителями выглядит таким образом: власти нужно отчитаться за ввод жилья, бизнесу нужно "впихнуть невпихуемое" — то есть на маленький участок, который они получили, впихнуть максимальное количество этажей, чтобы хорошо это продать — а жителям нужно не допустить стройку на земельном участке либо минимизировать ее влияние на свой район. Вопрос: как найти баланс? Я могу апеллировать только теми кейсами, с которыми знакома лично.
Надежда Телелюева. Фото: ИА PrimaMedia
Антон Савенко, представитель всероссийской общественной организации "Городские реновации":
— Когда застройщик говорит: "Мы пробуем просто зайти и строить, а там — как пойдет", это -издержки и риски. Получилось построить — допустим, хорошо. Но стоит понимать, что все реже и реже будет так получаться. У нас общество на данном этапе растет и выходит с советского прошлого гораздо быстрее, даже чем появляются новые законы. И здесь как раз история про договоренность. Мы понимаем, что не получится сделать так, чтобы все было и без издержек, и без застройки какой-то. Весь вопрос — в договоренностях. Я очень рад, что проходит круглый стол вместе с жителями. Надеюсь, этим круглым столом все не закончится. Есть желание и после этого обсуждать. Наверное, в рамках неких рабочих групп, которые, как в случае с Енисейской, должны формироваться еще до того, как начнется стройка. Тогда многих негативных вещей в процессе можно будет избежать.
Антон Савенко. Фото: ИА PrimaMedia
Василиса Ходнева, депутат Думы города Владивостока:
— Про Енисейскую хочется отметить, что там практика общения сложилась с самого начала. Сергей Игоревич (Вахнин — ред.) сразу вышел к жителям еще до начала разных мероприятий и первый инициировал диалог. В связи с этим рабочая группа, мне кажется, имеет смысл, чтобы определить формат встреч жителей и девелоперов, чтобы урегулировать вопросы, которые волнуют жителей как до начала строительства, так и в его ходе.
Василиса Ходнева. Фото: ИА PrimaMedia
Елена Барулина, председатель совета дома по улице Русской:
— Обращаемся к вам, застройщикам. Без вашей инициативы и добровольного согласия на взаимодействие ничего не получится. Потому что половина населения в старых домах — это возрастные люди, которые, скажем так, не очень грамотны в вопросах градостроительства, и у них понятное представление еще с советских времен, что им кто-то должен и все — бесплатно. Найти же инициативных людей, которые отвечают за определенный дом, очень просто. Есть УК, где все сведения по протоколам собраний хранятся, и есть тот, кто старший по дому. Если заинтересованы — найдете. Если нет, то конфликтов, скорее всего, не избежать.
Елена Барулина. Фото: ИА PrimaMedia
Евгений Родькин, адвокат КА "Толмачева и компания":
— Что касается достижения соглашений с жильцами на территории, прилегающей к тем участкам, где застройщики планируют строительство, то здесь необходимо приветствовать эти соглашения, в какой бы форме они не заключались. Никаких норм, обязывающих застройщика это делать, нет. Поэтому здесь речь идет просто о доброй воли одной стороны реализовать пожелание либо устремление другой. По большому счету, мы сталкиваемся больше не с каким-то регулированием, которое предписывало бы, что необходимо делать в данной ситуации, а с такого рода медиацией конфликта, чтобы его либо предотвратить, либо ликвидировать. По итогу застройщики получают уже достаточно определенный запрос. Жильцы имеют определенные зафиксированные гарантии того, что будет реализовано то, что им было обещано. Если говорить о вопросах, которые находятся в сфере муниципального регулирования, то здесь мы можем полагаться только на заверения администрации либо использовать институты муниципально-частного партнерства, где по желанию и возможности застройщик оказывает какое-то содействие муниципалитету в инфраструктурном развитии города.
Евгений Родькин. Фото: ИА PrimaMedia
