Арендаторы в зоне комфорта: обзор рынка складских помещений Приморья

На рынке складских помещений Приморского края в начале 2022 году сложилась непростая ситуация. По мнению экспертов, опрошенных ИА PrimaMedia, продолжается сегментирование рынка. С одной стороны, хранилища первой категории полностью заполнены, с другой — помещения класса С, устаревшие морально и физически, зачастую не востребованы. Ставки аренды за последние месяцы увеличились незначительно.  

Рынок покупателя

Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН), директор ООО "ИНДУСТРИЯ-Р" Сергей Дымченко считает, что за прошедший год ситуация на рынке изменилась в сторону "незначительного роста средней ставки аренды". Ситуация более комфортна со стороны арендатора (то есть, рынок складских помещений Приморья сегодня — это рынок покупателя). Предложение достаточно разнообразно, появляются новые объекты, характеризующиеся большими площадями и продуманной логистикой.

Распределение объема предложений складских площадей в аренду по городам Приморского края (кв. м). Фото: Фото: Подготовлен ООО "Индустрия — Р"

Объем предложения на рынке аренды складских помещений Приморского края в феврале 2022 года составил более 200 тысяч кв. м. при средней ставке 359 руб. за квадратный метр в месяц (медиана — 350 руб. за "квадрат" в месяц). Лидирующее место занимает Владивосток с объемом предложения около 126 тысяч кв. м. (это 62,82 % от всего объема по краю) при средней ставке 404 рубля. Среди районов Владивостока больше всего складских помещений предлагается на Снеговой — более 34 тысяч кв. м и Второй Речке — более 26 тысяч кв. м.

Распределение объема предложений складских площадей в аренду по районам Владивостока (кв. м). Фото: Фото: Подготовлен ООО "Индустрия — Р"

Среди других муниципалитетов Приморья, кроме Владивостока, на рынке наиболее активны Артем и Надеждинский район, на которые приходится 9,98 и 9,93 % от объема рынка. Одни из крупнейших городов после столицы Приморского края, Находка и Уссурийск, занимают 8,39 и 5,04 % от объема рынка. Средняя ставка аренды в Артеме — 299, в Вольно-Надеждинском — 70, в Находке — 188, в Уссурийске — 278 рублей. Для сравнения, в других городах Приморского края (Арсеньев, Большой Камень, Дальнегорск, Спасск-Дальний), плата за аренду квадратного метра составляет в среднем 257, 220, 200 и 500 рублей соответственно.  

Арендаторам складов во Владивостоке выбирать проще всего — ведь есть площади, которые можно снять буквально за десятки рублей/квадратный метр в месяц. Максимальная ставка — 833 рублей. Дешевые помещения имеются также в Артеме и Уссурийске, а вот во многих других городах выбирать особо не из чего, и арендодатели цены держат.  

Между тем, складские помещения в Артеме и Надеждинском районе уже составляют серьезную конкуренцию тем объектам, которые находятся во Владивостоке. Путь в столицу Приморья от Надеждинского района по низководному мосту займет 30 минут. Это тот же временной промежуток, который занимает доставка в центр города с Чуркина и меньше, чем требуется для привоза груза с Эгершельда. 

Ставки аренды складских помещений по районам Владивостока (руб/кв. м/мес.)). Фото: Фото: Подготовлен ООО "Индустрия — Р"

Что касается конкуренции между складами, находящимися во Владивостоке, вблизи столицы Приморского края и теми, что развиваются в соседних муниципальных образованиях, то пока ее не наблюдается. Поскольку в таких городах, как Находка, Большой Камень, склады строят под конкретного клиента (по системе built-to-suit). Их площади заранее заняты, а не сдаются в аренду по окончании строительства.

Директор ООО "Авиаполис Янковский" (входит в группу компаний "DNS Девелопмент") Ольга Мудренко обрисовала следующую картину на предприятии: загруженность комплекса — 100%, вакантных площадей нет. 

"Спрос связан в первую очередь с отсутствием конкуренции, в регионе мало современных качественных складов, где бизнес может организовать эффективную автоматизированную систему адресного хранения, учета и сортировки товара. Пандемия коронавируса внесла свои корректировки в работу индустриально-логистического парка. Весной 2021 года многие арендаторы обратились с просьбой пересмотреть коммерческие условия в связи с тем, что "стояла логистика", — говорит Мудренко. 

Площадей не хватает

Однако, в целом товарооборот в Приморье и на Дальнем Востоке растет, считает директор авиаполиса. Об этом свидетельствует тот факт, что клиенты "Янковского" увеличивают площадь арендуемых складов. Например, компания "Спортмастер Россия" в 2021 году переехала из помещения площадью 4000 кв. м. в складской комплекс площадью 12 тысяч кв. м. Один из крупнейших ритейлеров бытовой и цифровой техники компания DNS также увеличила площадь арендуемых площадей в "Авиаполисе Янковский" в прошлом году. 

"Оживление всегда связано с определенными сегментами рынка, — указывает генеральный директор ООО "Центр развития инвестиций" Марина Макеева. — Не на каждый сегмент рынка придет сегодня арендатор. Склады первой категории заполнены полностью. Почему "Дилан" открыл новые склады в районе Соловей Ключа? Не потому же, что некуда девать средства, в действительности, не хватало помещений. В условиях пандемии и бесконечных праздников склады для алкогольной продукции всегда будут востребованы. В любой период заполнены комплексы под охлажденную продукцию. Потому-то так много проектов по реконструкции холодильников". 

Как отмечает Марина Макеева, пустуют помещения класса С. Это склады под какие-то непродовольственные товары, материалы, по которым оборот особо не увеличивается. В данном сегменте могут наблюдаться проблемы. 

Бизнесу плохо, хранить нечего?

"Янковский" и "Дилан" — хорошие примеры, но упадок ощущают многие арендодатели, ориентировавшиеся на сферу малого бизнеса, и зачастую они вынуждены демпинговать. 

Склады первой категории в регионе полностью заполнены. Фото: Фото: ИА PrimaMedia

"Спрос на складские помещения серьезно упал, — уверен учредитель ООО "ДВР "ЗИП" Николай Гутиков. — В 2021 году мы сдавали "квадрат" по 1000 рублей, в нынешнем — по 400. Звонят, интересуются, но до съема не доходит. Связано это с тем, что бутиков и складов настроили большое количество. Но объемы внешней торговли, особенно, китайское направление, серьезно сократилось, грузы стоят на границе. Внутреннее производство также уменьшилось. Наблюдается сокращение коммерческой, хозяйственной деятельности. Товаров в целом меньше. Допустим, долгое время наши помещения арендовала компания "Эркор" — сеть, которая реализует товары из ассортимента ЗОЖ, активного отдыха, рыбалки и охоты. Закупки шли в основном в Китае, а сейчас они отдали нам целый этаж, хранить нечего". 

"Малый бизнес чувствует себя все хуже, — считает генеральный директор ОАО "АКСО" Юрий Корсаков. — На потребительском рынке рост наблюдается за счет роста цен, а не увеличения объемов продукции. Поддержка малого бизнеса заключается в сносе ларьков, что власти ставят себе в заслугу. Торговых мест меньше, землю не выделяют, коммерция сворачивается. Кому нужны складские помещения?" 

"Но ведь мы, когда говорим про заполняемость гостиниц, говорим про оценку бизнеса гостиницы. Также и востребованность складских помещений — это оценка бизнеса склада. Зачастую хромает управление объектом. На складских помещениях проблемы с бизнесом заметны более явственно", — считает Марина Макеева. 

Складов меньше не станет

"Ценовая вилка" будет расширяться, поскольку в регионе продолжается сегментирование рынка на новые и устаревшие склады. 

"Большинство компаний при выборе арендных площадей делают акцент на нагрузку на полы и высоту склада, ведь это напрямую связано с объемом хранения, — указывает Ольга Мудренко. — В складах класса "В+" и "А" такие требования со стороны заказчиков учитывают еще на этапе проектирования. Чего не скажешь о классе "С". 

"Не скажу, что в Приморье избыток складских помещений, скорее, ощущается недостаток. Этот рынок будет развиваться, будет происходить дальнейшая унификация услуг в данной сфере. С окончанием пандемии бизнесу станет легче, а без складов в портовом городе никуда не уйти. Учитывая, что территория портов ограничена, зажата городской застройкой, придется строить склады за их пределами", — объясняет Марина Макеева.

Нынешние тенденции на рынке складской недвижимости получат свое развитие. Хотя, безусловно, свои корректировки внесут такие непредсказуемые по времени и степени влияния факторы, как сокращение внешнеэкономической деятельности в результате новых санкций и контрсанкций.