На Дальнем Востоке тема инвестиций в жилую недвижимость особенно актуальна. Программа льготной ипотеки прекратила своё действие 1 июля, но в ДФО мощной поддержкой рынку остаётся дальневосточная ипотека со ставкой от 0,1%. Насколько выгодно сегодня вкладываться в квадратные метры? Не лучше ли открыть банковский вклад? Как выбрать новостройку для инвестиций? Что ждёт рынок, и будут ли расти цены на жильё?
На эти и другие вопросы ИА PrimaMedia ответили генеральный директор СЗ "Дом.РФ Девелопмент" ("ДОМ на Востоке") Сергей Моисеев, руководитель отдела продаж "ТАЛАН-Владивосток", (ЖК "Новые Горизонты", Семейный квартал "Гавань") Дмитрий Сауэр, руководитель отдела продаж ЖК "Фьорд" Полина Скобелева и директор по продажам и маркетингу "СЗ ТЕМЕЛ" (ЖК "Днепровский") Наталья Кондратова.
Какие финансовые преимущества дают инвестиции в недвижимость? Кому подходит такой вариант инвестиций?
Сергей Моисеев: Недвижимость, пожалуй, наиболее консервативный и понятный инструмент инвестирования. В отличие от иных вариантов вложения средств, акций или банковских вкладов, недвижимость обладает различными формами пользования: её можно продать, сдавать в аренду, в конце концов, её можно использовать по назначению — жить там или использовать в качестве помещения под бизнес. Чтобы инвестировать в недвижимость, не требуется обладать особыми знаниями.
Благодаря субсидированной "Дальневосточной ипотеке" жители регионов ДФО имеют возможность не только решать свои жилищные вопросы, но и выгодно инвестировать средства. При текущем уровне инфляции и высокой ключевой ставке ЦБ купить квадратные метры в ипотеку под 1-2% годовых — настоящая удача. Здесь хочется отметить, что "Дальневосточная ипотека" разработана в рамках национальных проектов страны с целью развития Дальнего Востока. Эта программа рассчитана до 2030 года.
Дмитрий Сауэр: Инвестиции в недвижимость подходят тем, кто хочет сохранить свой капитал и опасается каких-то рисков. Так как инвестиции в недвижимость являются наименее рискованными.
Полина Скобелева: Недвижимость — это достаточно консервативный вид инвестирования, поэтому он подойдет любому человеку. Он не требует специальных знаний и навыков, купив квартиру и сдав её в аренду, вы можете без проблем получать достаточно неплохой пассивный доход.
В чём преимущество инвестиций в недвижимость перед банковскими вкладами?
Полина Скобелева: Во-первых, это достаточно надежный, защищенный актив, тогда как вклады в РФ застрахованы только до 1,4 млн. рублей. Во-вторых, кроме получения дохода с аренды, сам объект недвижимости так же дорожает, чего нельзя сказать о вкладе.
Дмитрий Сауэр: Банковские вклады имеют ограниченный срок, процент по ним постоянно меняется. Наибольшая доходность по вкладам с небольшим сроком — от 3-х месяцев до года. В случае с недвижимостью — это долгосрочные инвестиции, дом может строиться до трёх лет. И конечно, уровень дохода в таком случае может быть выше. Хотя при грамотном инвестировании и по вкладам можно выйти в уровень дохода на таком же уровне.
Сергей Моисеев: процент по банковским вкладам, например, зависит напрямую от уровня инфляции и стабильности валюты в стране. То есть, чем более высокие процентные ставки по вкладам предлагают банки, тем более нестабильной является обстановка в стране. В этом смысле недвижимость является более стабильным активом. В долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут.
Кто сегодня инвестирует в жильё?
Наталья Кондратова: В нашем ЖК мы наблюдаем интерес к жилому комплексу "Днепровский" родителей подростков, инвестирующих в будущее своих детей. Покупая выгодно недвижимость на старте продаж, родители обеспечивают своего ребенка собственным жильём. Для таких покупателей интересна, как правило, покупка в рассрочку или ипотечный кредит. Можно также выделить краткосрочных инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость с целью перепродажи по договорам уступки права требования в период строительства либо продажи готового жилья после ввода объекта в эксплуатацию. В отдельных случаях инвестиции в недвижимость носят характер долгосрочных вложений с целью сохранения капитала и обеспечения постоянного дохода от сдачи объекта в аренду.
Полина Скобелева: Я могу выделить долгосрочных и краткосрочных инвесторов. Первые ориентированы на получение денег с аренды, вторые же покупают квартиру на стадии котлована, делают ремонт и продают дороже.
Сергей Моисеев: Мы выделяем условно три варианта инвестирования в недвижимость.
Первый — это спекулятивная форма инвестиций. Когда недвижимость приобретается с целью ее перепродажи. Обычно такой тип инвесторов стремится купить объект ещё на старте продаж, когда цена минимальна. Прибыль получается за счет разницы между ценой квартиры на начальном этапе строительства дома и готовым к сдаче объектом.
Второй — это аренда — посуточная или для сдачи на долгий срок. Как правило, такой тип инвесторов покупает квартиры не только с целью аккумулирования дохода, но и для будущих поколений. Это возможность сохранить капитал и получать стабильный ежемесячный доход.
И третий вариант инвестирования — покупка коммерческой недвижимости. Часто такой тип инвесторов стремится сохранить и кратно приумножить накопленный капитал, приобретая недвижимость либо под свой собственный бизнес, либо для сдачи в аренду. Доходность с коммерческих объектов выше, чем от жилой недвижимости, но и вложения больше.
Если говорить о проекте "ДОМ на Востоке", то мы выделяем инвесторов, которые покупают квартиры для последующей посуточной сдачи в аренду. Все дело в привлекательности локации: городской пляж — в пяти минутах ходьбы от дома, отличные видовые характеристики и удобная локация, до центра города — всего 20 минут. Для посуточной аренды большую роль играет класс жилья, люди хотят получать максимум удовольствия от отпуска. Наш жилой комплекс отвечает этим запросам.
Дмитрий Сауэр: В недвижимость инвестируют те, кто планируют сдавать квартиру, и те, кто планируют перепродать жильё после сдачи дома. В наши жилые комплексы также инвестируют родители, которые покупают квартиру для будущего ребёнка. Это обусловлено тем, что как ЖК "Новые Горизонты", так и Семейный квартал "Гавань" находятся в удобном расположении от Дальневосточного федерального университета, куда будет комфортно добираться будущим студентам.
Семейный квартал Гавань. Фото: ТАЛАН-Владивосток
Семейный квартал Гавань. Фото: ТАЛАН-Владивосток
Как выбрать действительно ликвидный проект, который станет хорошим вложением? На что обратить внимание?
Полина Скобелева: Здесь есть несколько факторов — это и качество строительства, и строительных материалов как залог хорошего дома. Например, в ЖК "Фьорд" используются премиальные материалы — японские фасадные панели, датский утеплитель, Asahi Tostem и утеплитель датской марки Rockwool, а в остеклении используется высокотехнологичная витражная система Alutech с энергоэффективным остеклением Guardian. Так же большое значение имеют инфраструктура и транспортная доступность — чем она лучше, тем востребование будет жилье. ЖК "Фьорд" расположен по адресу ул. Енисейская, 14В — в пешей доступности школа, детский сад, реконструированный стадион. Недалеко новая набережная на Татарской, магазины, кафе, ТЦ. Если говорить про транспортную доступность, то здесь так же все отлично — рядом есть автовокзал и ЖД станция.
Дмитрий Сауэр: Конечно, стоит обратить внимание на локацию, застройщика и сам комплекс. Локация должна быть с перспективой на будущее. Например, жилой квартал "Новые Горизонты" возводится в перспективном районе Патрокл. На данный момент район уже начинает преображаться, а с обустройством Набережной и открытием Инновационной школы недвижимость в данном районе точно поднимется в цене. ЖК "Новые Горизонты" — проект, который состоит из двух 9-этажных домов с придомовой территорией более 2-х гектар. Обычно на такой площади строятся четыре башни по 25 этажей. Семейный квартал "Гавань" также находится в прекрасной локации — в районе бухты Улисс, туда будут стремиться и туристы, и жители города за невероятными видами на Русский мост и море. Конечно, стоит обратить внимание на застройщика, на его рейтинг, надежность, сдаёт ли он дома в срок. "Талан" является федеральным застройщиком, на рынке уже 22 года, строит в 12 городах России. Доверие к федеральным застройщикам, на мой взгляд, будет выше как у инвестора, так и у дальнейшего покупателя недвижимости.
Наталья Кондратова: На сегодня клиенты выбирают не просто квартиру, а образ жизни. Действительно ликвидный проект — это проект с прекрасной квартирографией, когда в квартире даже с небольшой площадью можно эффективно распланировать пространство (без лишних коридоров, с достаточным количеством источников света). Так, в ЖК "Днепровский" в квартире площадью 50 кв. метров предусмотрены три окна и лоджия с витражным остеклением, что позволяет в помещении выделить две полноценные спальни и кухню-гостиную. Также имеют значение удобство и комфорт: лифты с интеллектуальным управлением, когда вы не тратите время в ожидании лифта, подземный паркинг и кладовые для хранения сезонных вещей и т.д. Важно наличие собственной инфраструктуры: сегодня востребованы собственный детский сад, аптека, пункты выдачи посылок, продуктовый магазин. Также будут пользоваться спросом жилые комплексы с продуманным двором, где выделены зоны для активного отдыха и занятий спортом, зоны для релакса, детские площадки учитывают возраст ребенка, предусмотрены площадки для выгула собак. И в условиях нашего города по-прежнему ликвидными будут объекты, имеющие высокую транспортную доступность. ЖК "Днепровский" отвечает всем запросам времени, поэтому является ликвидным, инвестиционно привлекательным продуктом.
Сергей Моисеев: Понятие ликвидности в недвижимости означает отношение максимальной стоимости к сроку ее реализации. То есть, это тот период времени, за которое покупатель сможет окупить расходы на приобретение объекта недвижимости. Оценивать следует большое количество факторов: локация, качество продукта, репутация, надежность застройщика. Как правило, объекты, которые строятся "для жизни", то есть жилые комплексы, в которых застройщик большое внимание уделяет качеству строительства и благоустройству, со временем только растут в цене.
ЖК ДОМ на Востоке. Фото: СЗ ДОМ.РФ Девелопмент
Большое внимание следует обратить на то, как будет развиваться инфраструктура вокруг проекта. Так, проект по созданию общественных пространств на Патрокле, анонсированный Дмитрием Алексеевым, обещает большое развитие локации. Кроме того, понимая всю важность и необходимость наличия инфраструктуры и транспортной доступности, компания "ДОМ.РФ Девелопмент" выступила инициатором по организации подписания соглашения о соинвестировании разработки документации по устройству улично-дорожной сети совместно с другими застройщиками квартала. К 2025 году на Патрокле должны появиться новые асфальтированные дороги, тротуары, автобусные остановки и наружное освещение. Безусловно, это повысит престижность района и его инвестиционную привлекательность. Строительство улично-дорожной сети завершится как раз к вводу в эксплуатацию первого корпуса ЖК "ДОМ на Востоке". И это то, на что стоит обращать внимание при выборе объектов недвижимости под инвестиции.
Какую минимальную сумму можно вложить в недвижимость?
Сергей Моисеев: Минимальная сумма инвестиций определяется первоначальным взносом по ипотеке. И это напрямую зависит от банковской программы, по которой покупатель приобретает недвижимость. Сейчас это примерно 20-30% от стоимости объекта. То есть, если стартовая цена студии в ЖК "ДОМ на Востоке" составляет 6 млн рублей, то минимальная сумма составит примерно 1,2 млн рублей.
Полина Скобелева: Зависит от того, используете вы ипотеку или свои личные средства. Минимальная сумма — это первоначальный взнос по ипотеке, ориентировочно 20% от стоимости квартиры.
ЖК Фьорд. Фото: СЗ СМП
Выгодно ли покупать квартиру с фундамента? Правда ли, что далеко не всегда на старте продаж лучшие цены?
Наталья Кондратова: В ЖК "Днепровский" действительно низкие цены на старте продаж, от 135 тыс. рублей за кв. метр, от 5 млн рублей за квартиру, что является выгодным предложением для инвесторов. Застройщик, находясь на проектном финансировании Сбербанка, даёт возможность капитальных вложений в свой объект, предлагая продукт с прекрасной транспортной доступностью, собственной инфраструктурой и современными технологиями в строительстве. По прогнозу, стоимость квадратного метра в ЖК "Днепровский" поднимется на 14% уже в конце текущего года. А при завершении строительства во 2 кв. 2027 года ожидается, что стоимость квадратного метра возрастёт до 200 тыс. рублей за кв. метр.
Дмитрий Сауэр: Выгодно покупать с фундамента. Чаще всего выгодно на старте, но это зависит от застройщика и его маркетинговой политики. Например, в жилых комплексах "Талан" наиболее выгодно покупать квартиру на самом старте — там самые привлекательные цены. Чем выше спрос — тем активнее цена на недвижимость растёт, в нашем случае постоянно. Иногда есть сезонные и индивидуальные скидки, что позволяет также выгодно вложиться в недвижимость в течение всего срока строительства.
Продаём не метры, а образ жизни: наш топ вопросов о загородной недвижимости профессионаламПолина Скобелева: Квартиру покупать выгодно всегда, независимо от стадии строительства, так как недвижимость постоянно дорожает. Я рекомендую присмотреться к домам на финальной стадии строительства, чтобы не "заморозить" деньги на долгое время, но при этом еще не переплачивать за уже готовое жилье. Так же на ранних этапах вы можете выбрать наиболее подходящий для себя объект, тогда как ближе к сдаче свободных квартир становится меньше.
Сергей Моисеев: Продажи первого корпуса ЖК "ДОМ на Востоке" стартовали около года назад. Только за последние 6 месяцев стоимость квадратного метра выросла на 15%. По мере готовности дома, а после — и завершения застройки самого квартала цена будет только расти. Сдача первого корпуса запланирована на 2025 год. К тому моменту администрация города планирует завершить работы по обустройству улично-дорожной сети, что ещё больше простимулирует спрос на жилье в этой локации. Это тот случай, когда ниже цен, чем на этапе "фундамента", уже точно не будет.
Чаще всего это действительно выгодно, так как по мере строительства и приближения к сроку сдачи объекта цена на недвижимость растёт. Однако, не всегда старт продаж обеспечивает лучшие условия для сделки. Бывает, что застройщик имеет слишком высокие ожидания, задирая цены на старте, а после вынужден их снижать. Не стоит забывать, что иногда застройщик делает хорошие акции и предложения, которые дают возможность приобрести квадратные метры с выгодой.
В действительности, каждый случай лучше рассматривать индивидуально. В некоторых ситуациях недвижимость выгоднее приобретать ближе к сроку сдачи — особенно, если есть необходимость ежемесячно оплачивать не только ипотечные платежи, но и аренду квартиры.
Можно ли выгодно перепродать квартиру, за которую ещё не выплачена ипотека?
Полина Скобелева: Да, такие кейсы есть на рынке, так как жилье постоянно растет в цене.
Сергей Моисеев: Да, можно. Такая практика существует. Здесь следует вести работу с банком по условиям, которые они могут дать. Сегодня на рынке существуют два варианта:
Первый вариант, когда банк просит прежде погасить ипотеку. Вы можете погасить ее с помощью авансового платежа от покупателя или за свои средства. Тогда банк снимает с квартиры обременение, и покупатель приобретает её в кредит за свои средства.
Второй вариант, когда банк готов единовременно проводить обе сделки, снимая обременения с квартиры и открывая параллельно аккредитив для покупки этой же квартиры.
Дмитрий Сауэр: Можно выгодно перепродать квартиру, если дом уже сдан и квартир от застройщика нет в наличии.
Насколько может дорожать жильё с годами?
Сергей Моисеев: Динамику цен на жильё лучше рассматривать в перспективе 5-10 лет. За последние 5 лет во Владивостоке цены на квартиры выросли в три раза. И это общемировая тенденция. Стоимость жилья во многих странах мира выросла за последние десять лет как минимум в полтора раза. При этом уровень средней заработной платы не растет пропорционально рынку. Все мировые эксперты сходятся в том, что жилье не станет более доступным. По этой причине будет процветать аренда, и кажется, что сейчас лучшее время для приобретения недвижимости.
Дмитрий Сауэр: На сумму инфляции плюс 5-10%.
Полина Скобелева: Как уже говорили выше, на моей памяти жильё еще ни разу не опускалось в цене значительно. Дорожают строительные материалы, услуги — это всё составляющие итоговой стоимости жилья.
Есть ли у застройщиков спецпредложения для инвесторов?
Сергей Моисеев: Инвесторы — это одна из групп покупателей, на которую ориентируются все застройщики. Конечно, у нас есть хорошие условия для оптовых покупателей. Но они стандартные и распространяются в том числе на тех, кто просто решил купить, например, три квартиры для жизни. Всё же жилой комплекс "ДОМ на Востоке" — это больше проект для жизни, чем для инвестиций. Поэтому мы не разделяем покупателей на "инвесторов" и "будущих жителей".
Полина Скобелева: В ЖК "Фьорд" рады любым покупателям и с каждым готовы обсудить индивидуальные условия, в зависимости от запроса. Кроме того, у нас действуют различные программы — рассрочки, трейд-ин, скидки и акции, каждый сможет выбрать то, что подходит именно для него. Обращайтесь в отдел продаж ЖК "Фьорд" по телефону +7 423 2-588-588, мы с радостью поможем вам сделать выгодную покупку.
Наталья Кондратова: Мы готовы сделать индивидуальные предложения инвесторам, в зависимости от объема инвестирования и условий оплаты объектов недвижимости.
Много ли у вас покупателей из других регионов России? Сегодня расстояния не помеха для инвестиций в недвижимость?
На Патрокле стартовало строительство улично-дорожной сети в 2,7 кмНаталья Кондратова: Ипотечной недвижимостью во Владивостоке традиционно интересуются жители Камчатки и Сахалина, где высокий уровень доходов населения и относительно небольшое количество предложений. Одной из тенденций текущего года стали обращения по подбору ипотечной квартиры от иногородних клиентов с западной части страны. Регион привлекает не только своим географическим расположением, перспективами экономического развития, но и возможностью купить своё жильё по очень низкой ставке. В связи с сокращением льготных ипотечных программ растёт спрос на покупку жилья по "Дальневосточной ипотеке". Покупка квартиры для иногородних клиентов проходит легко и комфортно, ведь сегодня застройщик может дистанционно не только качественно презентовать свой объект, но и легко оформить сделку с использованием площадок электронной регистрации. Для открытия эскроу счёта также не потребуется визита в банк. Мы тесно сотрудничаем со всеми крупными банками по ипотечным программам, можем подобрать удобную для клиента форму расчётов, а услуга электронной регистрации для наших клиентов будет абсолютно бесплатной.
Дмитрий Сауэр: Да, покупателей достаточно много. В основном — это Дальний Восток. Люди планируют переезд или покупают жильё детям, которые планируют поступать учиться во Владивостоке. Западная часть России нас постепенно открывает. Но, конечно, стоимость квадратного метра конкурентна в сравнении со стоимостью в Сочи, что сильно влияет на решение о покупке.
Сергей Моисеев: Массовая цифровизация даёт возможность проводить сделки с покупателями из любой точки мира. Так, наши квартиры по достоинству оценили гости города из Хабаровска, Южно-Сахалинска, Москвы. Цели покупки у всех разные: кто-то приобретает недвижимость для инвестиций, кто-то для себя. Владивосток сегодня стал точкой притяжения для туристов со всей России, а объекты такого уровня как "ДОМ на Востоке", особенно привлекают покупателей из других регионов как место для проведения отпуска у моря. Хорошая локация и высокий уровень благоустройства, наравне с жилыми комплексами Москвы, не могут оставить равнодушными приезжих.
Полина Скобелева: Есть покупатели из соседних регионов, но их не много. Расстояние действительно не помеха, и наш отдел продаж может помочь совершить сделку удаленно. Но для инвестора важна не только покупка, но и последующая работа с объектом, в этом случае на расстоянии работать тяжелее.
Цены на жильё будут расти после отмены льготной ипотеки?
Полина Скобелева: Да, рост стоимости недвижимости очень вероятен, как говорилось выше, растет стоимость материалов — бетона, металла и других. Это всё вносит свою лепту в итоговую стоимость недвижимости. Здесь будет актуален совет — если раздумываете о покупке недвижимости, не откладывайте этот вопрос надолго!
Дмитрий Сауэр: Конечно, цена на новостройки будет только расти. Как и всегда.
Реклама.
Рекламодатель: ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТАЛАН-РЕГИОН-31", ИНН 1841087700, ОГРН 1191832016199, юридический адрес 690002, Приморский край, г. Владивосток, ул. Некрасовская, зд.49, помещ. 705, проектная декларация.
Рекламодатель: ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СМП", ИНН 2537088821, ОГРН 1112537004359, юридический адрес Приморский, г. Владивосток, пр-т Красного Знамени, 114А, помещ. 204, проектная декларация.
Рекламодатель: ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТЕМЕЛ", ОГРН:1212500015640, Юридический адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Фонтанная, д. 40, офис 213, проектная декларация.
Рекламодатель: ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ДОМ.РФ ДЕВЕЛОПМЕНТ", ИНН 7704412966, ОГРН 1177746479338, юридический адрес г. Москва, ул. Воздвиженка, дом 10, пом. Х1, ком.164, проектная декларация.
Телефон отдела продаж СЗ "Дом.РФ Девелопмент": +74232790368.
