В июле правительство Приморского края вынесло на площадку публичного обсуждения нормативно-правовых актов постановление об утверждении типовой формы проектного предложения (эскиза мастер-плана) застройки на территориях муниципальных образований региона. Крупным инвесторам (речь идет о КРТ и приоритетных проектах) предлагается самостоятельно вписать свои проекты в действующие градостроительные нормы. По мнению властей, это позволит избежать разнобоя в документах и недостаточно проработанных в плане социальной нагрузки решений. Правда, сами инвесторы относятся к новшеству скептически и сетуют на дублирование норм, перекладывание ответственности и лишние бюрократические препоны, которые приведут к удорожанию и затягиванию проектов.
Что на бумаге?
Согласно проекту постановления, данная форма вводится для застройщиков, реализующих проекты в границах территорий комплексного развития (КРТ), а также для объектов, участвующих в отборе в целях признания их приоритетными или масштабными инвестиционными проектами.
Мастер-план подлежит направлению в министерство архитектуры и градостроительной политики региона, которое выдает заключение о соответствии его законам и правилам застройки на территории.
Сам мастер-план предполагает описание границ и состав земельных участков, образующих территорию застройки, сведения о существующих, сносимых и сохраняемых объектах капитального строительства, сведения о наличии градостроительных ограничений, зон с особыми условиями использования, сведения об объектах культурного наследия и, собственно, сведения о планируемых к возведению объектах со всеми технико-экономическими показателями застройки. А также все это в графическом исполнении.
"Типовая форма — затверждение комплекта документов. Ее подают инвесторы, которые претендуют на перспективный или масштабный проект. Чтобы не было разнобоя в документах, — подчеркнул главный архитектор Приморского края Антон Глушков. — При подготовке этого комплекта документов инвестор проводит глубокий анализ территории и готовит обоснование, каким образом будут учтены градостроительные нормы. Это позволяет избежать недостаточно проработанных решений о точечной застройке, не обеспеченной социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры".
Кожемяко отложил земельный вопрос, битва за столицу и аномально холодные выборы Главные события политической недели — в обзоре ИА PrimaMedia
Возвращение к прошлому
Отметим, что власти края давно делают попытки унифицировать и оптимизировать строительную сферу Приморья и привести ее к одному общему знаменателю. Так, в конце прошлого года был подготовлен революционный законопроект о передаче ряда ключевых полномочий, включая право распоряжаться землей, регулировать градостроительную и рекламную деятельность, с муниципального уровня на краевой. В список тогда попали десять опорных муниципалитетов, составляющих Большой Владивосток или Владивостокскую агломерацию, мастер-план развития которой президент утвердил на последнем ВЭФ (16+). В этот перечень вошли Владивосток, Артем, Уссурийск, Находка, Большой Камень, Партизанск, Партизанский, Шкотовский и Хасанский муниципальные округа, а также Надеждинский район.
Однако, такому решению воспротивились сами муниципалитеты. Совет муниципальных образований Приморского края еще 9 декабря направил тогдашнему министру строительства Приморья Олегу Гурьеву (подал в отставку в январе 2024 года) письмо, в котором высказал сомнения в эффективности предлагаемого механизма.
"(В законопроекте) ничего нет про то, как перераспределение полномочий улучшит качество государственных и муниципальных услуг для граждан в этой сфере, обеспечит их доступность, эффективность, прозрачность, оперативность, обеспечит соблюдение прав и интересов хозяйствующих субъектов", — говорилось в письме.
Все это привело к тому, что в конце декабря губернатор Олег Кожемяко снял законопроект, коренным образом меняющий распоряжение участками под застройку, с рассмотрения.
Добавим, что текущее постановление, по словам властей, не имеет ничего общего с отложенным законопроектом о перераспределении полномочий, хотя и лежит в той же плоскости поиска максимальной эффективности градостроительной сферы.
"Это надуманное, — прокомментировал Антон Глушков. — Разрешение на строительство выдаёт муниципалитет, это его полномочия".
Но стоит тут же добавить, что в цепочке согласования крупного девелоперского проекта, по сути, появляется новое звено — региональный Минстрой. Таким образом, регион включился в процесс принятия решений. И, если революционный законопроект прошлого года надо было проводить через ЗСПК, где он и застрял, то постановления правительства в этих механизмах уже не нуждаются.
Оценка инвесторов
В то же время отраслевое сообщество восприняло НПА "Об утверждении типовой формы проектного предложения (эскиза мастер-плана) застройки на территориях муниципальных образований Приморского края" критически. По некоторым оценкам, он очень неоднозначный, создаёт дополнительную нагрузку на застройщиков и может усложнить процедуру согласования комплексного развития территории.
"Утверждение представленного проекта приведёт к удорожанию реализации соглашения о комплексном развитии территории, что, в свою очередь, повлечёт уменьшение заинтересованных лиц, готовых взять на себя финансирование реализации данных соглашений", — так отзывается об инициативе индивидуальный предприниматель Александра Волик.
Также, по её мнению, "содержание эскиза мастерплана во многом идентично содержанию документации по планировке территории.
"В частности, согласно проектному предложению, эскиз мастер-плана должен содержать "схему местоположения территории в границах территории поселения, городского округа, муниципального округа населенного пункта". Аналогичная схема входит в материалы по обоснованию проекта планировки территории (пункт 1 части 4 Градостроительного кодекса РФ), и отображается на чертежах межевания территории (пункт 1 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ). Подобное нововведение противоречит нормам Градостроительного кодекса РФ, поскольку идет в разрез с установленной очередностью этапов порядка принятия решения о комплексном развитии территории", — указывает предприниматель в своём отзыве.
Кроме того, не совсем понятно, по каким критериям министерство будет оценивать предоставленные эскизы. В НПА они не прописаны — таким замечанием поделился один из крупных приморских застройщиков.
"Лично я вижу здесь коррупционные риски. Процедура потребует времени и сил, затраты будут исчисляться миллионами, а гарантий, что ваш проект признают масштабным, никто не даёт. Особенно сложно будет выполнять эти требования небольшим компаниям, например, в Уссурийске, Артёме, Находке и других городах с небольшой численностью населения. Не у всех есть средства и компетенции", — прокомментировал собеседник.
По словам другого участника рынка, фактически форма эскиза мастер-плана — это проект планировки территории, срок разработки которого составляет порядка 8 месяцев, а стоимость — около 6 млн рублей. С учётом издержек дополнительная процедура может затянуть согласование проекта, считает он.
Среди предложений, поступивших к НПА — переработать его, исключив возможное дублирование и связав с проектом постановления правительства Приморья от 12.10.2021 №666-п о комплексном развитии территорий. Также предприниматели выступают за то, чтобы разделить форму эскиза мастер-плана отдельно для КРТ, отдельно для ПиП (приоритетных инвестиционных проектов) и МиП (масштабных инвестиционных проектов).
"Считаю, что заниматься такой работой должно государство, как это и происходит во многих регионах, где застройщики такой дополнительной нагрузки не несут", — делится мнением один из застройщиков.
Примечательно, что сегодня в постановление №666-п вносятся изменения, которые учитывают введение типовой формы эскиза мастер-плана для КРТ. В правительстве уточняют, что проектное решение является общей концепцией развития территории застройки, а введение данного понятия "запланировано изменениями в Градостроительный кодекс Российской Федерации". Что касается затрат застройщиков, "они позволят исключить дальнейшие риски, в том числе при решении вопроса предоставления технических условий". Так прокомментировал проект один из его разработчиков на странице обсуждений НПА.
Следующий этап — проведение процедуры оценки регулирующего воздействия документа уполномоченным органом.
