PrimaMedia, 29 мая. Максиму Рыбкину (имя изменено — прим. ред.) 29 лет, у него жена и трёхмесячный ребёнок. Семья живёт в съёмной студии и отчаянно ищет варианты для переезда — втроём в крошечном пространстве уже тесно. Однако рынок жилья во Владивостоке устроен так, что ни аренда нормальной квартиры, ни тем более собственная ипотечная недвижимость молодым родителям почти не по карману. Корреспондент ИА PrimaMedia Наталия Соколовская вместе с героем прошла по ценам, льготам и подводным камням, чтобы понять, где система даёт сбой.
Аренда: первый месяц — минус 100 тысяч
Студия или одокомнатная квартира для семьи с ребёнком — решение временное. Малышу скоро понадобится своя комната, а бесконечные переезды с грудничком на руках — испытание не для слабых. Поэтому Максим с женой рассматривают двухкомнатные квартиры. Самые доступные варианты стартуют от 35–40 тысяч рублей в месяц, но их расположение заставляет серьёзно задуматься: с Патрокла или Снеговой Пади без машины не выехать, Вторая Речка гарантирует пробки, а квартиры в домах гостиничного типа — грязь, тараканы и полная непригодность для младенца.
К тому же арендная плата — лишь вершина айсберга. К ежемесячной сумме прибавляется комиссия агентству (80–100%) и залог. Чтобы просто заехать, семье нужно единовременно выложить 80–90 тысяч рублей. Более-менее приличные двушки не на окраине стоят уже 60–80 тысяч, залог — 40–60 тысяч, плюс комиссия. Итого первый месяц аренды легко переваливает за 100 тысяч. За эти деньги можно получить жильё с ремонтом и мебелью, но позволить себе такой стартовый платёж могут далеко не все.
Трёшки разбегаются в цене от 38 тысяч за 47-метровую квартиру в районе Тихой до 160 тысяч за свежесданные варианты в новых ЖК с хорошей локацией. В среднем семье нужно рассчитывать минимум на 50 тысяч плюс комиссия.
"Арендовать квартиру в принципе несложно, найти подходящий вариант — тоже. Можно найти достаточно хорошую квартиру по приемлемой цене, в районе 50 000, пригодную для нормального проживания. Не на окраине, но и не в центре. Единственное, что напрягает, — при переезде придётся заплатить 100 тысяч: первый месяц, комиссия агентству и залог", — рассказал Максим.
Снижения арендных ставок во Владивостоке пока не видно.
"На текущие ставки влияют и сезонность, и количество квартир на рынке, и то, что наиболее ликвидные объекты уходят в посуточную аренду. Поэтому цены за два года даже немного подросли", — пояснил генеральный директор АН "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков.
Ипотека: платёж есть — квартиры нет
Казалось бы, ипотека — более разумный путь: платишь за своё. Но когда Максим начинает считать, цифры получаются ещё более удручающими.
На вторичном рынке двушка или трёшка стоит от 6 до 11 млн рублей. Более дешёвые варианты — малогабаритки и гостинки, которые для семьи с ребёнком не подходят. Ежемесячный платёж по такой ипотеке легко доходит до 80 тысяч. А главная проблема — первоначальный взнос. Ипотека без первоначального взноса практически не встречается на льготных программах, банковские риски слишком высоки.
"На рынке есть "схемы", когда можно провернуть сделку без первоначального взноса. Но это почти всегда незаконно и несёт много рисков. Сейчас такие лазейки практически исчезли — государство старается их закрывать", — рассказал Сергей Косиков.
Новостройки не намного привлекательнее. Двушка с черновой отделкой в строящемся доме на окраине — от 6 млн рублей. Сданные объекты с предчистовой или чистовой отделкой стартуют от 9 млн, но их метраж зачастую не превышает 29–37 кв. метров — по сути, та же однушка.
"Для молодой семьи, особенно с ребёнком, ипотека — вообще отдельная история. Тем, кто не родился в этом городе и не жил с родителями, а просто переехал, очень сложно. Мы вынуждены платить за съёмную квартиру, в среднем 50 000. Чтобы взять ипотеку на нормальную квартиру для семьи, нужен первоначальный взнос минимум 2,5 млн рублей", — поделился Максим.
Студии и однушки обошлись бы дешевле — первоначальный взнос около полутора миллионов. Такую сумму реально собрать с учётом материнского капитала. Но для семьи с ребёнком это не выход. А на двушку в 50 кв. метров нужно сразу 2,5 млн, и сама квартира будет стоить не меньше 10 млн. Предложений за 17–19 млн тоже хватает. При этом в обоих случаях — черновая или предчистовая отделка, ожидание сдачи дома до года и последующий ремонт, который потянет ещё минимум на миллион.
Если у семьи нет родителей во Владивостоке, у которых можно переждать стройку и отделку, к ипотеке и ремонту прибавляется аренда. Платить одновременно три финансовых потока нереально, особенно при работе в бюджетной организации. Жена Максима — учитель начальных классов в декрете, сам он — автомеханик.
"Квартир, в которые можно заехать сразу или в ближайший месяц, не существует. Либо они есть, но очень дорогие", — резюмировал собеседник.
Льготная ипотека: лишние метры по цене миллионов
С семейной и дальневосточной ипотекой тоже не всё гладко. Льготный лимит — 6 млн рублей на квартиру до 64 кв. метров, но если метраж переваливает за эту отметку, цена сразу взлетает до 9 млн. Пара лишних квадратов обходится в плюс 3 млн.
"Цена всегда связана со спросом и экономикой. Есть себестоимость строительства, но она влияет на доходность девелопера. А цена — это спрос. И да, даже по льготной ипотеке не все могут позволить себе квартиру. Так было и когда цены были втрое ниже, и когда льготных ипотек не было, и когда они были", — пояснил Сергей Косиков.
Свой дом: самостоятельность не приветствуется
Рассматривала семья и ипотеку на строительство собственного дома. Максиму с женой одобрили 9 млн рублей. На первый взгляд — сумма достаточная. Но с одним условием: строить дом можно только через подрядчика, которому придётся отдать ещё несколько миллионов. Из одобренного лимита минус участок и услуги застройщика — остаётся примерно 4 млн, на которые дом уже не построить.
Глава семейства мог бы сам организовать процесс: нанять людей на отдельные этапы, залить фундамент, поставить стены, провести коммуникации. Три года назад такая схема ещё работала. Сейчас — нет.
"Я, допустим, могу сам нанять подрядчика, нанять кого-то на отдельные этапы. Забор, септик, канализацию, водоснабжение, электричество могу сделать сам через знакомых. Залить фундамент, поставить стены тоже могу самостоятельно. Но тогда банк не даст ипотеку на строительство. В 9 млн можно уложиться, только если часть работ выполнишь сам", — рассказал Максим.
При этом в ипотечную программу входят только участок и дом. Ни коммуникации, ни забор, ни выравнивание участка кредитными деньгами не покрываются. На всё это нужны отдельные средства, а взять их молодой семье неоткуда.
Господдержка — не для всех
Получить льготные выплаты, которые помогли бы накопить на первый взнос или покрыть часть аренды, тоже оказывается задачей со звёздочкой. У семьи есть две старые машины общей стоимостью около 1,1 млн рублей, и из-за этого она не проходит по критериям нуждаемости для многих пособий. Несмотря на скромный официальный доход супругов, единственная выплата, которую им удалось получить, — приморская.
Замкнутый круг
Максим описывает ситуацию без прикрас.
"Квартиру ты будешь ждать год. Заехать сразу вряд ли сможешь. Если будут проблемы по приёмке, это затянется неизвестно на сколько. Потом ещё ремонт. Всё это время ты платишь и аренду, и ипотеку. Построить дом сам не можешь — только через застройщика, который возьмёт 30% от стоимости дома за свои работы. Государство говорит: берите ипотеки, стройте дома. А по факту возможностей для этого никаких нет", — поделился Максим.
Так мечта о собственном угле превращается в замкнутый круг. Снимать — дорого, купить — ещё дороже, а помощь от государства рассчитана на тех, у кого уже есть опора в виде родительского жилья. Пока этот круг не разорвётся, Максим, его жена и маленький ребёнок так и будут кочевать по съёмным студиям. И это не единичный случай — для молодых семей приобрести своё жильё остаётся настоящей проблемой, которая пока не решается.
