Желание человека жить в новой квартире понятно, ведь это то жилье, которое прослужит еще долгое время, не требуя капитального ремонта. Качественный рост необходим человеку во всем, включая условия, в которых мы живем, отдыхаем, проводим время с родными людьми.
Для справки:
Tолько 2% от всего жилого фонда соответствует требованиям, предъявляемым к предмету ипотеки кредитными организациями, то есть фактическая дата возведения не превышает 20 лет. При этом, за первое полугодие 2006 г. на первичный рынок выдано более 50% от общей суммы выданных кредитов с начала текущего года, что говорит о желании граждан жить в новых домах.
Потребность в новом жилье определена, человек начинает "прочесывать" рынок новостроек. Оказывается, что предложение, хоть и недостаточное, но есть. Но к решению по участию в долевом строительстве люди относятся, как к "русской рулетке": как бы не пролететь, а вдруг квартира продана несколько раз, а достроят ли… список вопросов на этом не заканчивается. Специалисты инвестиционно - строительной компании "Далта-Восток-1" постараются ответить хотя бы на некоторые из них, осветив моменты взаимоотношений "дольщик-застройщик".
Разрешительная документация застройщика. Это первый момент, который должен Вас интересовать, помимо огороженной под строительство площадки и красивой картинки дома.
- Свидетельство Федеральной регистрационной службы о зарегистрированном праве собственности или аренды на земельный участок, на котором ведется строительство (В этом документе есть ссылка на Постановление главы муниципального образования, а также договора аренды, либо уступки, на основании которых осуществлялась регистрация);
- Разрешение на строительство, выданное ГосАрхСтройнадзором (в Разрешении указываются сроки, в которые строительство должно быть произведено, либо эти сроки должны быть продлены. Так же наличие данного документа указывает на существование рабочего проекта и получение технических условий и согласований);
- Лицензия генерального подрядчика на возведение зданий определенной высотности (необходима лицензия на строительство зданий высотой до 100 м.);
- Выкопировка из проекта. Всю техническую документацию изучать вам не надо, да и непонятно. А вот иметь представление о фасаде дома, поэтажных планах и конкретном местонахождении Вашей квартиры просто необходимо;
Типовой договор долевого участия, который Вы будете подписывать с компанией-застройщиком.
Многие строительные компании, ООО "Далта-Восток-1" в частности, перешли на новые договора долевого участия, оформленные в соответствии с принятым законом о долевом участии № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Однако прецедентов их государственной регистрации пока во Владивостоке еще не было, поскольку данное требование распространяется только на объекты, разрешение на строительство которых было получено до апреля месяца 2005г.
Олег Валерьевич ДРОЗДОВ (директор ООО "Далта-Восток-1"): "На данный момент процедура регистрации еще не определена окончательно. В этих условиях у нас есть стремление придать уверенность гражданам в тот момент, когда они принимают решение о вступлении в ряды наших дольщиков. Инвесииционно-строительная компания "Далта-Восток-1" пришла к соглашению с руководством Приморского ипотечного агентства ОАО "Наш дом – Приморье" (создан в ноябре 2002 г. согласно распоряжения Губернатора Приморского края. Приморскому краю принадлежит 100% акций) о ведении независимого реестра договоров долевого участия по строящемуся жилому комплексу "Сердце Океана" по ул. Станюковича,д.3."
"Далта-Восток-1" прошла аккредитацию (т.е. проверку всех разрешительных документов, согласований, проектной документации, а так же финансовой отчетности) в ОАО "Наш дом – Приморье"" и получило оценку стабильного предприятия на строительном рынке жилья, а так же положительное решение по вопросу предоставления ипотечных кредитов под незавершенное строительство данного объекта – "Сердце Океана". Таким образом, финансовая организация, в лице Приморского ипотечного агентства "Наш дом – Приморье" ведет учет всех дольщиков, независимо от порядка расчетов, прописанного в договоре долевого участия – беспроцентная рассрочка платежа или долгосрочный кредит – и готово дать информацию о том, свободна или продана данная квартира в строящемся объекте.
Аккредитация строительной компании в финансовых учреждениях, как отмечено выше – очень важный момент, указывающий на то, что компания-застройщик "прозрачна" и стабильна, пользуется доверием кредитных организаций. Подтверждением аккредитации служит готовность банка предоставлять кредитные линии компании-застройщику, либо выдавать ипотечные кредиты дольщикам под долевое участие в строящемся объекте. Это значит, что компания имеет доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что уже является залогом для успешного и своевременного завершения строительства.
Что происходит после заключения договора долевого участия? Что должно происходить, и как выстроить отношения между застройщиком и дольщиком для достижения общей цели – сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на долгожданное жилье.
Во-первых, застройщик приступает к выполнению своих обязательств по договору, а именно:
- Обеспечивает бесперебойное проведение строительно-монтажных и пусконаладочных работ в соответствии с проектно-сметной документацией и производит обмеры квартир и мест общего пользования за свой счет силами органов технической инвентаризации. Площади помещений, полученные в результате обмеров, вносятся в последствие в акт приема объекта в эксплуатацию.
- В оговоренные сроки обеспечивает ввод дома в эксплуатацию (сдача объекта). По окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию передает квартиру дольщику по акту приема-передачи. Чаще всего момент передачи квартиры под отделку происходит раньше сдачи дома. В таком случае дольщик может приступать к работам только с письменного согласия застройщика и после согласования с проектировщиком! На этом этапе возможно согласовать и утвердить желаемую планировку квартиры при поддержке производственно-технического персонала компании застройщика.
Во-вторых, на протяжении всех этапов строительства застройщик соблюдает принцип информационной открытости, предоставляя отчеты о ходе стройки по запросу дольщика.
Сдача объекта – это завершение строительства объекта, оформленное актом приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, который подписывается госкомиссией. В комиссию входят представители застройщика, генерального подрядчика, ТСЖ, все службы города - СЭЗ, пожарные, энергетический надзор и водоканал, госархстройнадзор (орган, который в свое время выдавал разрешение на строительство). Порядок приема регулируется нормами градостроительного кодекса.
К моменту сдачи дома должны быть получены все "допуски" на инженерное обеспечение, то есть эксплуатацию сетей – вода, тепло, электроэнергия.
Физическая жизнь дома начинается в момент подписания акта приемки государственной комиссией.
И, наконец, застройщик совместно с дольщиком предпринимают действия по присвоению дому юридического статуса. После сдачи дома компания-застройщик предоставляет в ФРС пакет документов, необходимых для регистрации дольщиками своего права собственности. Таким образом, юридическая жизнь дома началась задолго до этого момента, но именно теперь застройщик передает жилой комплекс новому хозяину – товариществу собственников жилья.
При возведенном комплексе "Сердце океана" создается Управляющая компания, которая будет заниматься обеспечением максимального комфорта его жильцов. Это профессиональные менеджеры в сфере коммунального хозяйства, которые организуют лучший выбор поставщиков коммунальных услуг, поддержку всех систем жизнеобеспечения, охрану, уборку мест общего пользования и т.д.
Так должна строится работа команды "застройщик – дольщик", и это возможно. Строительство дома – сложный узел инженерных, финансовых и организационных решений, принимать и реализовывать которые смогут только профессионалы.
