Инициатива государства о выведении долевого строительства из системы возведения жилья ударит, прежде всего, по гражданам России, планирующим приобретение собственной квартиры. Эксперты считают, что президентское поручение правительству о замещении денег дольщиков средствами банков и кредитных организаций приведет к значительному росту цен на жилую недвижимость и снижению темпов ввода в эксплуатацию жилья. На фоне неутешительных прогнозов по инвестициям в стройку у россиян в ближайшие три-пять лет есть последний шанс купить доступное жилье по системе долевого строительства, которая сегодня является самым эффективным инструментом привлечения инвестиций в жилищное строительство, сообщает ИА PrimaMedia.
Напомним, что президент Владимир Путин обозначил трехлетний горизонт перехода от механизма долевого финансирования жилищного строительства к кредитному финансированию. Глава государства поручил правительству совместно с ЦБ и АИЖК утвердить "дорожную карту" по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Между тем, крест на долевом строительстве ставить преждевременно. Постепенный отказ от долевого строительства обсуждался на совещании президента с членами правительства 25 октября 2017 года, и были высказаны доводы в пользу 214-ФЗ.
По словам министра финансов Антона Cилуанова, если мы отказываемся от долевого строительства, это решение не сегодняшнего дня, безусловно, это на перспективу.
"На данный момент строители привлекают средства дольщиков, потому что нет дольщиков — нет строительства, кредиты очень дорогие", — отметил Антон Силуанов.
Министр считает, что по мере снижения ставок в экономике вопросы снижения издержек строительства будут решаться.
Три года есть у россиян, чтобы приобрести жилье в качестве соинвесторов. Фото: ИА PrimaMedia
Механизм защиты
То, что долевое строительство — это наилучший инструмент привлечения средств на стройки в условиях нестабильности банковского сектора и дорогих кредитов в российской экономике, застройщики утверждают не первый год. Проблема обманутых дольщиков, которая периодически возникает в стране, по мнению экспертов, — политическая карта, которую периодически пытаются разыгрывать чиновники на разных уровнях власти, чтобы прикрыть свои промахи на местах.
"Механизм защиты долевого договора прописан в 214-ФЗ грамотно, на основе анализа тех ситуаций, которые встречались в российской действительности. Прежде всего, исключена возможность двойной продажи квартир, ведь регистрация договоров долевого участия (ДДУ) происходит в Федеральной регистрационной службе. Второй важнейший защитный механизм, прописанный в законе, — это то, что в договоре прописывается имущество, которое будет передано после завершения строительства — предмет ДДУ: количество комнат, площадь, этаж, строительный номер строящегося жилого помещения, строительные оси.
Всю перечисленную информацию проверяет Росреестр при регистрации договора долевого участия, и в случае совпадения предмета договора с ранее зарегистрированным договором долевого участия государственный регистратор откажет в государственной регистрации", — рассказывает генеральный директор компании ООО "Ареал-Недвижимость", застройщик жилого комплекса бизнес-класса "Маринист" Александр Шмидт.
У юристов также нет претензий к защите прав инвесторов, которые регистрируют свой договор ДДУ по 214-ФЗ. По словам руководителя юридического агентства "Георг" Романа Нетужилова, долевое строительство при регистрации и страховании является самым безопасным и надежным инструментов для получения своей квартиры.
"Имущественные интересы всех дольщиков должны быть в обязательном порядке застрахованы, страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. Причем сумма, уплаченная дольщиком за жилье, будет возмещена полностью. В законе указано, что минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора. Кроме того, обязательства застройщика с момента госрегистрации договора у участников долевого строительства обеспечены находящимися в залоге земельными участками и объектами долевого строительства", — отметил Роман Нетужилов.
По сути, регистрация договоров устранила проблему двойных продаж, но Приморье отметилось в последнее время митингами обманутых дольщиков. Почему возникла эта ситуация? Эксперты считают, что это произошло из-за того, что 214-ФЗ стал работать только в 2014 году, а до этого были некие схемы с инвестиционными договорами.
Статистика по проблемным домам есть на сайте правительства РФ.
"В реестре находится 36,6 тысяч человек. 72 субъекта РФ, в которых есть долевое строительство, и 830 проблемных объектов. На 2017 год в планах правительства достроить и ввести в эксплуатацию 140 проблемных объектов, на 2018 год — 187 объектов, с 2019-го по 2021 год будет введено 276 объектов. Это зона ответственности субъектов Российской Федерации, потому что именно региональные власти выдают разрешение на строительство, выдают землю и должны следить за этими процессами", — сообщает сайт правительства.
Строят меньше
В Приморье проблемных домов 26. Большинство домов — это инвестиционные договоры. С застройщиками, работающими по 214-ФЗ, проблем практически нет. Правда, статистику "долевого закона" подпортило принадлежащее администрация Приморского края краевое казенное предприятие "Приморкрайстрой", которое ввязалось в коммерческую стройку "Снеговая Падь комплекс Д", не имея достаточного опыта и компетенции, и уже срывает сроки строительства.
Между тем, сегодня потребитель с трудом понимает, что ему ждать от рынка недвижимости и куда приведут инициативы правительства. Как считают эксперты, попытки правительства реформировать рыночный механизм привлечения инвестиций в жилищное строительство запретом на ДДУ не решить. Похоже, это понимают и в самом правительстве, и возможно, что на выходе при выполнении поручений президента долевое строительство будет сохранено.
Справка: 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн рублей, а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн рублей. Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи; также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.
"Сегодня главная задача государства — сохранить темпы жилищного строительства. Выбытие жилого фонда превышает ввод новых площадей. Страна остро нуждается в росте объемов, но не в снижении. Волна мероприятий по защите прав обманутых дольщиков в итоге преобразовалась в федеральный закон. Госдума приняла в третьем чтении законопроект № 139186-7 "О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", — рассказывает представитель НП СРО "Альянс строителей Приморья" Сергей Федоренко.
К застройщикам многоквартирных домов предъявляются новые требования, основных — три: наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. метров многоквартирных домов, наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.
"Эти три пункта позволяют предположить, что весь рынок жилья в России отдают ограниченному числу крупных компаний, но при этом запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. Для Приморского края эти изменения приведут к тому, что со строительных площадок уйдут многие компании. Мы ожидаем дефицита жилья и роста цен на 20%-30 %",
— отметил Сергей Федоренко.
В том, что сегодня уже заложенные фундаменты новых домов поднимутся в цене, уверен и девелопер Антон Скорик. По данным, приведенным в его докладе со ссылкой на Приморстат, с января по сентябрь 2017 года организациями всех форм собственности построены 3452 квартиры, что меньше, чем за аналогичный период 2016 года на 17, 9%. При этом общероссийский показатель за этот период — 4, 5%.
Бизнес-класс в проектном финансировании
Сегодня застройщики понимают, что доступ к разрешению на строительство становится для бизнеса значительно дороже, чем несколько лет назад. Поэтому срывать сроки строительства или замораживать объекты для них крайне невыгодно. Все долевые стройки будут завершены, а вот возведение новых объектов под большим вопросом. На рынке останутся только те строители, кто уже заранее до ужесточения правительством законодательства, сумел перестроиться на частичное проектное финансирование.
Минстрой поясняет, что именно проектное финансирование призвано снять с граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру.
"Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости. Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний", — рассказал глава Минстроя Михаил Мень.
Пока федеральный центр рассказывает о перспективах проектного финансирования, застройщики Приморского края уже работают в рамках проектного финансирования.
"Сбербанк открыл нашей компании кредитную линию в рамках проектного финансирования ЖК "Маринист". Аккредитация Сбербанком — своеобразный знак качества для любого покупателя. Кредитор, прежде чем начать сотрудничество с девелопером, проводит доскональную проверку компании и проекта жилого комплекса в частности. Кроме того, нашей компанией, наряду с кредитной линией Сбербанка, в строительство вкладываются средства дольщиков и средства собственников.
Это значит, что средства дольщиков не являются определяющими для финансовой модели проекта. Строительство будет завершено точно в срок, независимо от темпов покупки квартир. Мы сдадим свои дома в третьем квартале 2019 года. Но надо отметить, что около 20% квартир в ЖК "Маринист" уже продано по ДДУ. Это говорит о том, что наши покупатели оценили все степени защиты, которые предоставляет 214-ФЗ", — рассказывает генеральный директор ООО "Ареал-Недвижимость" Александр Шмидт.
Жилой комплекс бизнес-класса "Маринист". Фото: Предоставлено ООО "Ареал-Недвижимость"
Пока уникальный жилой комплекс в центре Владивостока только отливает монолиты своих четырех башен с видом на море и исторический центр города, цена за квадратный метр более чем демократичная. Эксперты уверены, что подъем цен на жилье будет зафиксирован уже в 2018 году, и дают свои ценовые ориентиры.
Цены на старте
По словам представителя НП СРО "Альянс строителей Приморья" Сергея Федоренко, квадратный метр в новостройке эконом-класса может подрасти от 65 до 90 тысяч за квадратный метр. При этом качественного жилья с хорошими материалами, с проработанными и оригинальными проектами будет строиться все меньше.
"К 2020-2022 году будет строиться одновременно не 102, а 20-30 домов. Строительство в центрах городов прекратится, значит, цены на жильё в центре вырастут ещё более, что соответствует общей мировой практике", — уверен эксперт.
Сами застройщики говорят о том, что даже сегодняшние прогнозы по стоимости квадратного метра будут зависеть от политики банков, и намекают, что в этом плане защищенное 214-ФЗ долевое строительство для потребителей гораздо выгоднее.
"Половина застройщиков просто уйдет с рынка. Уже сейчас новая редакция 214-ФЗ значительно отразилась на конкуренции. При проектном финансировании банки или другие финансовые институты — а скорее всего, это будут банки, и в Приморье они уже обкатывают такую практику — выдвигают жесткие требования, предоставляя инвестиционные кредиты. Застройщик должен иметь не менее 35% от заявленной суммы на счету, что по карману далеко не каждому.
Если сегодня мы строим объекты за деньги дольщиков и берем кредит только для того, чтобы поддержать оборотные средства, в небольшом объеме — 10%–15% от себестоимости здания, то потом, с полным переходом на ресурсы банка, будем выплачивать кредит до 70%–80% от его себестоимости, а это уже другая сумма. Мы оформили два кредита в этом году — процент неплохой, банки готовы кредитовать под 10,3%, но через 1,5–2 года они могут запрашивать и 20%–25%. То есть жилье подорожает только за счет банковских кредитов. При этом фактически не останется никакого долевого участия, у нас будет просто рынок готовых домов и строящиеся объекты, где ты не сможешь купить квартиру", — уверен председатель совета директоров ГК "Эскадра" Борис Поздняков.
Второе, что, скорее всего, произойдет, — квартиры как один из инвестиционных инструментов исчезнут, ведь стоимость готового жилья будет сразу на уровне цены вторичного рынка или готовой квартиры. По мнению экспертов, покупатели больше не смогут вложить в жилую недвижимость 50 тысяч рублей за кв. метр, чтобы через два года продать ее по 100 тысяч рублей за кв. метр.
Такая схема, признаются приморские застройщики, существует во многих развитых странах и называется "цивилизованным рынком", но переход к нему будет очень болезненным для многих компаний. В пользу того, что рынок ждут катастрофические последствия, говорит тот факт, что в Приморском крае 70% жилья финансируется за счет дольщиков.
