Отсчет пошел: новый Генплан Владивостока принят – что дальше?

О том, чего ждать жителям и строительным компаниям от Генплана и Правил землепользования и застройки, рассуждают эксперты отрасли
Новый жилой комплекс во Владивостоке. Фото: предоставлено СК "Система"

Не так давно врио губернатора Приморского края Андрей Тарасенко утвердил внесение изменений в генеральный план Владивостока. Город приобрел новую схему территориального зонирования, планы по строительству дополнительных дорог, еще одного моста на полуостров Голдобина (микрорайон "Чуркин") и пяти комплексов очистных сооружений. Исполнить задуманное авторы проекта предлагают до 2036 года. Одновременно с Генпланом рабочая группа разрабатывала Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа. Учитывая, что оба градостроительных документа вызвали в свое время большой интерес общественности, ИА PrimaMedia с помощью экспертов строительной отрасли решило разобраться, чего следует ждать жителям и строительным компаниям в связи с принятием нового Генплана и ПЗЗ Владивостока.

Коротко о главном

Как отметил глава Приморья Андрей Тарасенко, в документе учтены все пожелания администрации Приморского края по региональным объектам. Например, утверждены территории для расположения Центра ядерной медицины на острове Русский, реализации других значимых проектов. Врио губернатора отметил важность гармоничного развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города. Реализация экономических проектов не должна ограничивать людей в их желании жить в зеленом городе, сказал он.

Новый Генплан учитывает возможность функционирования участка Владивостокской кольцевой автодороги, включающего в себя мост Владивосток – остров Елены, мост остров Елены – полуостров Саперный, строительство моста через бухту Новик.

Принятым документом увеличен объем строительства объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, объектов здравоохранения, культуры и спорта.

В процессе разработки Генерального плана Владивостока проводились социологические опросы, общественные обсуждения и встречи с общественными организациями города, публичные слушания, по итогам которых проект изменений генерального плана претерпел существенную корректировку.

Подробнее о новом Генплане можно прочитать в материале ИА PrimaMedia "Еще один мост на Чуркин и десятки развязок: утвержден новый генплан Владивостока".

Что получат горожане

Кроме моста с Эгершельда на Чуркина, открывающего "зеленую дорогу" для создания ВКАД, объездной магистральной дороги, опоясывающий Владивосток практически с четырех сторон, горожане, в случае реализации Генплана, получат новый микрорайон с большими перспективами развития (остров Русский), новые дороги на Змеинке и в районе Диомида, новые и отреставрированные старые мосты, дополнительные маршруты общественного транспорта, новую трамвайную линию, монорельсовую дорогу и т.д.

Новый Генплан определяет зону исторической застройки (исторический центр города), что гарантирует такие принципиальные для старожилов вещи, как сохранение исторического вида города, понижение этажности (ограничение высоты зданий 25 метрами), дабы сохранить вид на море с проспекта Красоты.

В обновленном Генплане предусмотрены и другие, приятные для горожан моменты: строительство и реконструкция стадионов, организация спортивных площадок, спортзалов и бассейнов, размещение лыжной базы и площадки для игры в "Зарницу", строительство новых школ и детских садов, дворцов культуры, домов молодежи, выставочных и концертных залов, клубов, кинотеатров и многого другого.

Самое главное (для многих жителей приморской столицы), то, что в новом проекте Генплана сохранены зеленые зоны, которые можно сохранить и которые находятся в муниципальной собственности. В перечне объектов Генерального плана обозначены семь новых парков культуры и отдыха, пешеходные зоны вдоль Первой и Второй речек и т.д. Хотя есть те, кто считает, что "зеленое кольцо" Владивостока должно быть более тотальным и затрагивать не только загород, но и непосредственно районы города.

Что волнует застройщиков

Судя по тому, о чем шла речь на общественных слушаниях и экспертных площадках, где рассматривались проекты Генплана и Правил застройки и землепользования, наибольший резонанс вызвали вопросы территориального зонирования и точечной застройки, установления минимального размера земельного участка под строительство и под парковочные места. Мнения тут высказывались различные.

Так, по мнению Альянса строителей Приморья, основную трудность для застройщиков представляют: увеличение минимального размера земельного участка в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более — зона Ж-4) до 2 тысяч кв. метров, а также расширение парковочного пространства в зоне Ж-4 до 40 кв. метров на одно машиноместо плюс установлением предельного количества этажей объектов гаражного назначения (до четырех надземных этажей).

А вот руководитель ГК "Тим-Групп" Алексей Тимченко придерживается иной точки зрения.

— Ряд положений, которые содержат изменения в правила, должны в целом повлиять позитивно на общую ситуацию, например, это установление минимальных размеров земельных участков под застройку – не менее 2 тысяч кв. метров, а также расширение парковочного пространства. Это с одной стороны снижает риск продолжения точечной застройки, с другой автоматически вводит "планку" соответствующего уровня строительного бизнеса. В итоге, если эти нормы будут работать правильно, будет создана основа для системы поточно-средовой застройки, когда строительные компании будут не "впихивать" очередную "свечку" на маленький "пятачок" пространства, а начнут строить новые объекты микрорайонами, — сказал он.

Алексей Тимченко

Алексей Тимченко. Фото: ИА PrimaMedia

По мнению архитектора и градостроителя, специалиста по территориальному планированию Александра Новикова, установление определенных правил застройки и землепользования во Владивостокском городском округе необходимо и пойдет на пользу всем участникам процесса.

— Само принятие нового Генплана Владивостока и Правил землепользования и застройки, конечно, во благо. Это несомненно урегулирует взаимоотношения в области городского строительства. Правила нужны, чтобы заказчик и застройщик знали, на что они могут рассчитывать в контексте общей градостроительной концепции, — считает Александр Новиков.

Установление определенных и понятных правил игры необходимо строительной отрасли Владивостока, считает также генеральный директор ООО "Современный восточный дом" Андрей Чайка. Однако правила игры не должны меняться слишком часто, иначе это может вызвать апатию у участников строительного рынка.

Андрей Чайка

Андрей Чайка. Фото: пресс-служба ПРО ООО "Деловая Россия"

— Конечно, правила застройки и землепользования — вещь хорошая. Она должна быть. Но если есть дорога, нельзя на дорогу класть блок и говорить: "Подождите, пока мы дорогу перестроим. И тогда по новым правилам вы, возможно поедете". Без правил невозможно проектировать, а вдруг правила изменят, и проект им не будет соответствовать. Я считаю, что все правила должны быть нацелены на то, чтобы жилье было и качественней, и доступней, и дешевле в области дальнейшей эксплуатации. Потому что сегодня можно по всем правилам дом, содержать который будет очень дорого, — говорит Андрей Чайка.

Точечная застройка точечной застройке рознь

Конечно, никто из экспертов не мог обойти тему точечной застройки на территории Владивостока.

— В силу разных обстоятельств Владивосток превратился в территорию, где достаточно много проблем с выделением земельных участков под хозяйственное освоение – это и хищническое уничтожение зеленых насаждений, и захват земельных участков, и не всегда прозрачная и понятная процедура получения земли, и уплотнительная и точечная застройка, которая вызывает нередко справедливые протесты общественности. Все это негативно сказывается на имидже города, ухудшает его имидж и инвестиционную привлекательность, — отмечает Алексей Тимченко.

Но с другой стороны ужесточение минимальной "квадратуры" выделяемой под застройку земли на фоне сложных разрешительных процедур создает определенные трудности и добропорядочным застройщикам.

На новых условиях, действительно сложно найти землю под строительство во Владивостоке новых микрорайонов и жилых комплексов. А идти в зеленые зоны, по мнению Александра Новикова, в корне неправильно.

Александр Новиков

Александр Новиков. Фото: предоставлено А. Новиковым

— Я считаю, что Владивостоку увеличивать жилые территории города за счет зеленых зон категорически нельзя. Посмотрите, что происходит вокруг автомобильной магистрали в сторону поселка Трудового – эстетические потери от вырубки леса под строительство просто колоссальны. Наступление на зеленую зону, на территории военного и прочих лесничеств, которое каким-то образом оказались в зоне застройки, — это грубейшая ошибка. В самом Владивостоке, непосредственно внутри города, есть значительные площади с морально устаревшей застройкой, которые необходимо приводить в порядок. В частности, территория, прилегающая к району Луговой. Важной является проблема гаражей, которые сегодня в большинстве своем используются не по назначению, а как сараи для хранения всевозможного домашнего скарба. Есть старый жилой фонд, есть старый частный сектор. Можно расселять людей и строить на этом месте новые современные жилые здания, — утверждает эксперт, оговариваясь, что решать такие масштабные задачи необходимо комплексно, в рамках специально разработанной программы, поддержанной федеральным центром и краевой администрацией.

Так что точечную застройку сбрасывать со счетом пока что рано. И тут надо понимать, что точечная застройка точечной застройке рознь. Если застройщике намерен построить жилищный комплекс на каком-нибудь неудобном склоне или на месте снесенного аварийного здания, если такая застройка облагораживает территорию, способствуют развитию транспортной инфраструктуры, инженерных коммуникаций, то такая точечная застройка, несомненно, во благо. А вот если такая застройка покушается на сквер или на детскую площадку, отнимает у жителей соседних домов жизненное пространство, солнце, вид на море и так далее, то такая застройка, конечно же, недопустима.

— СК "Система" идет именно по первому пути. Мы построили ЖК "Оникс", отвоевав необходимое пространство у скалы и не затрагивая интересы жителей других домов микрорайона. Сейчас строим 19-этажный жилой комплекс "Высота" на том месте, где никакого жилья раньше не было, в районе проспекта Красоты, по адресу: улица Фонвизина, 4. Создаем подъезды в микрорайоне и развиваем инженерную инфраструктуру. И солнце никому не застим, и прекрасный вид на море не загораживаем, — говорит директор ООО "Инвестиционно-строительная компания "Система" Алишер Аббасов.

ЖК на улице Фонвизина, Владивосток

ЖК на улице Фонвизина, Владивосток. Фото: предоставлено СК "Система"

Похожей точки зрения придерживается и Андрей Чайка. При правильной постановке дела точечная застройка может стать благом для той или иной территории.

— Если жилой комплекс строится вблизи парка или сквера, зачем требовать от застройщика создания новой рекреационной зоны? Пусть приведет в порядок и облагородит уже существующую. Если жилой комплекс строится вблизи жилого массива, пусть застройщик приведет в порядок и облагородит расположенные рядом спортивные и детские площадки. Пользуясь нашим рельефом, парковки можно прятать "под землю" таким образом, что никто даже не догадается, что под газонами и зелеными насаждениями расположена парковка, — считает эксперт.

Вопрос цены имеет значение

Еще один важный вопрос, волнующий многих, прежде всего, покупателей жилья, каким образом новые правила застройки и землепользования скажутся на цене той или иной квартиры, расположенной в новострое.

— Что касается прогноза возможных изменений стоимости квадратного метра жилья, то в целом это вопрос сложный – я думаю, что объективно мы увидим динамику минимум через год-полтора, когда новые требования заработают в полную силу, — считает Алексей Тимченко. — Пока же на стоимость "квадрата" в большей степени влияют изменения в федеральном законодательстве – в сторону увеличения, и экономическая ситуация – в пользу снижения…

По мнению Андрея Чайки, непосредственно новые ПЗЗ на стоимость жилья не повлияют… если только они не повлияют на снижение объемов строительства. Закон рынка неумолим – спрос рождает предложение.

— Статистика свидетельствует, что строительство жилья во Владивостоке в 2017 году снизилось до 111 тысячи кв. метров. Снижение составило 38% от уровня 2016 года. По сравнению с 1987 годом, на который пришелся пик гражданского строительства (в строй вводилось 1,3 млн кв. метров жилья), падение составляет 90%, — констатирует эксперт.

По его словам, в 2018 году Минстрой предполагает ввести еще 60 регламентов относительно проектирования и строительства. Практика перманентного изменения правил гражданского строительства тормозит любое развитие отрасли.

Что же можно посоветовать тем, кто решил обзавестись новой квартирой? Ответ напрашивается сам собой, — сделать это как можно быстрее.

По мнению директора ИСК "Система" Алишера Аббасова, для застройщиков и покупателей жилья на первичном рынке не все так плохо, как кажется пессимистам. Конечно, принятие правил застройки и землепользования Владивостокского городского округа ставит перед строителями определенные трудности, но все они в целом преодолимы. Что касается цены жилья, то на нее влияют многие факторы. Там, где застраиваются целые новые микрорайоны, цена жилья одна, там, где строительство ведется на окраине, другая. Статистика заключенных компанией договоров свидетельствует, что покупатели при принятии решения о покупке квартиры руководствовались комплексом критериев: местоположением ЖК, ценой кв. метра, надежностью застройщика, а так же тем, насколько качественными являются материалы, используемые в строительстве.

Алишер Аббасов

Алишер Аббасов. Фото: предоставлено ООО "СК Система"

— Мы построили ЖК "Оникс" и уже начали строить ЖК "Высота", а вот следующий проект будет реализовываться уже с учетом ПЗЗ. Для конечного покупателя в связи с этим есть позитивные вещи — больше парковочных мест, насаждений, большая придомовая территория. К сожалению, новые правила могут сказаться на стоимости жилья, так как застройщик вынужден будет покупать в два раза больше земли, — говорит Алишер Аббасов.

В связи с этим на первый план выходит вопрос качества возводимого жилого здания. У застройщика два пути. Первый: просто построить дом с жильем на продажу, "дешево и сердито", мол, жильцы все равно потом все до ума доведут. Второй путь: уделить внимание многим мелким деталям и выбору материалов, которые позволят будущим жильцам после въезда в дом не заниматься переделкой квартиры: заменой окон, дверей, наймом альпинистов, которые дополнительно утеплят фасад дома, с тем чтобы квартиру не заливали "косые" дожди.

— "Система" идет по второму пути. Мы, действительно закладываем в себестоимость те материалы, которые изначально были согласованы проектом (принципиальная позиция компании — не отступать от принятых решений). Стоимость этих материалов зачастую гораздо дороже аналогичных. Дома строятся по стопроцентно монолитной технологии, что, по нашему глубокому убеждению, с учетом нашего климата должно использоваться при строительстве каждого дома во Владивостоке, но почти никем не используется. Уверен, что жильцы построенного нами ЖК "Оникс" оценят это. Кроме того, наши проекты – это дома с огороженной территорией, наличием шлагбаумов, видеонаблюдения, системой бесключевого доступа, а также холлов со стойкой охраны и консьержкой. Таким образом, будущий жилец покупает не только квартиру, но и достойный сервис. В настоящее время уже более 30 квартир находятся в стадии оформления сделки, некоторые дольщики – это дольщики "Оникса", а значит репутация компании не вызывает у них сомнения в цене. Они доверяют нам. К 2021 году, по договору, должен быть сдан жилой комплекс "Высота". Его, как и ЖК "Оникс", планируем построить с опережением графика на год, — говорит Алишер Аббасов.

‡агрузка...

© 2005—2019 Медиахолдинг PrimaMedia