Строительная отрасль в России готовится полностью перейти на рельсы проектного финансирования, центральным механизмом которого являются эскроу-счета. Закон, призванный решить проблему обманутых дольщиков в стране, вступит в полную силу с 1 июля 2019 года, однако уже сейчас застройщики могут переходить на новую схему — пока, большей частью, в добровольном порядке. Новые правила должны защитить дольщиков, являющихся, в основном, неквалифицированными инвесторами от недобросовестных застройщиков, однако, следует понимать — появление в цепочке расчетов между дольщиком и девелопером третьего лица, то есть посредника в виде банка не может не сказаться на конечном стоимости "продукта". Как отразятся новые правила долевого строительства на стоимости квартир и что ждет россиян, мечтающих о собственном жилье — разбиралось ИА PrimaMedia.
По данным Минстроя, в России сегодня насчитывается 898 долгостроев с обманутыми дольщиками. Цифра не стоит на месте, часть домов достраивается, но в списке долгостроев появляются новые. На начало года таких домов насчитывалось на 62 меньше — 836. По статистике, 13 из 100 строящихся домов рано или поздно переходят в проблемные. В реестр обманутых дольщиков на начало октября включены 37,6 тысяч человек — на 10% больше, чем в начале года. Это не полный перечень бездомных, ставших таковыми поневоле. Прибавить сюда членов семей инвесторов, а также тех, кто по ряду причин не имеет права на включение в реестр (например, застройщик неоднократно переносит сроки, но дом не является долгостроем) и цифра станет еще более тревожной.
По данным Минстроя, сегодня насчитывается 898 долгостроев с обманутыми дольщиками. Фото: Ирина Ленская
За этими цифрами стоят живые люди, многие из которых вынуждены годами, с детьми, снимать жилье и одновременно выплачивать ипотеку за недостроенные метры. Среди обманутых дольщиков немало пожилых людей, а также тех, кто так и не дождался окончания строительства. Вместе с тем, попавшие в беду дольщики порой забывают, что выбрали девелопера сами и инвестировали в проект добровольно.
"По сути, любой дольщик — соинвестор, который должен понимать риски и быть готовым разделить их со строительной компанией, — ранее заявлял глава Минстроя Владимир Якушев, подчеркивая, — "Нет никакой формальной обязанности органов власти отвечать за достройку проблемного объекта". Деньги на достройку домов из воздуха взять не получится. "Власти решают проблемы обманутых дольщиков, в то время как любой другой гражданин, добросовестный налогоплательщик, может задать вопрос: "А почему мои налоги идут не на благоустройство, к примеру, дворов, а на достройку жилья тех, кого за аркан инвестировать не тянули?", — пояснил позицию министр строительства и ЖКХ, добавляя — покупка квартиры на "котловане" — это не приобретение жилья с отсрочкой, а разделение инвестиционных рисков.
Пикетирующие несколько месяцев подряд дольщики ЖК "Рич Хаус" в Краснодаре. Фото: Со страницы группы Союз дольщиков и пайщиков Краснодарского края в соцсети "ВКонтакте"
Решение проблем с обманутыми дольщиками эксперты видят в перестроение всего рынка недвижимости в стране, и, по сути, благодаря проектному финансированию оно уже началось. Вместе с тем, поправки, которые должны раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков в России, пока вызывают больше вопросов, чем позволяют обрести уверенность, что изменения безболезненно пройдут как для застройщиков, так и для "конечного потребителя" — покупателей жилья.
Застройщики не смогут тратить деньги дольщиков до окончания строительства. Фото: Александр Ратников
Суть закона о проектном финансировании, вступившем в силу с 1 июля 2018 года и готовящегося развернуться в "полную мощь" с 1 июля 2019 года в следующем: застройщики могут привлекать средства дольщиков при строительстве жилья с применением эскроу-счетов в банках, на которых будут аккумулироваться деньги инвесторов, "дожидаясь" окончания строительства. Долевой институт при этом никуда не исчезнет, но девелопер больше не сможет безнаказанно тратить деньги дольщиков по своему усмотрению. Механизм оформления ДДУ — договоров долевого участия будет проходить под контролем банков со всеми "положительными атрибутами" в виде государственной регистрации, прозрачности и подотчетности.
Вместо "бесплатных" денег дольщиков девелоперам придется брать кредит. Фото: Александр Хитров
По сути, эскроу-счет — это трехсторонний договор между застройщиком, банком и дольщиком. До окончания строительства деньгами распоряжаться не сможет ни инвестор, ни девелопер. Дольщик не сможет отозвать деньги, а застройщик не получит к ним доступ, пока не достроит и не введет в эксплуатацию дом. В процессе строительства финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах. Говоря простыми словами, если раньше девелопер строил на "бесплатные" деньги дольщиков. то теперь будет вынужден покупать деньги у банков на строительство объекта, это увеличит в конечном итоге себестоимость метров и лишит застройщиков части возможной прибыли. Потерянный профит девелопер пожелает возместить, и здесь следует вопрос: за чей счет будет "банкет"?
Квартиры для россиян могут стать недоступными. Фото: Марина Померанцева
Ставки по кредитам в сфере строительства. по данным экспертов, составляют от 13% до 20%. Планируется, что в будущем они будут снижены, но пока на это нет гарантий. В итоге, получается, что на такой же процент вырастет объем кредитной нагрузки по каждому объекту. Маржа застройщика и его "приоритеты" едва ли позволят покрыть эти издержки из собственного кармана, а значит он будет вынужден заложить их в ценник на жилье. Если финансовое бремя по уплате кредитных процентов застройщик переложит на плечи инвесторов, последний, заключая ипотечный кредит в банке на покупку жилья в новостройке, по факту будет платить не 7-9% годовых или 11-12%, а все 20% или даже больше.
В то же время, в условиях снижения покупательской способности после последнего кризиса, говорят эксперты, даже небольшая наценка на метры, может стать критичным для массы застройщиков. С рынка, по прогнозам аналитиков, могут уйти до 30% игроков. Оставшиеся "на плаву" девелоперы по сути станут монополистами на первичном рынке недвижимости и смогут диктовать свои условия игры.
