В последнее время имя известного владивостокского девелопера Олега Пикалова стало активно упоминаться в приморских СМИ. Создатель и владелец cстроительных компаний, на счету которых такие масштабные проекты, как ТРК "Черемушки" и бизнес-центр City Hall, где сегодня насчитывается порядка 170 арендаторов, включая известную клинику Falk, с легкой руки экс-мэра, бросившего Владивосток на произвол судьбы, был зачислен в разряд "точечных" застройщиков, которые, по мнению общественности, "уродуют" прекрасный облик города у моря. Учитывая большой резонанс, который приобрела тема "точечной" застройки, экономический обозреватель ИА PrimaMedia Александр Куликов решил встретиться с генеральным директором ООО "Стройзаказ". Начали мы беседу с непростой ситуации, возникшей вокруг строительства ЖК "Академгородок".
А строить-то надо, как Трутнев сказал
— Олег Юрьевич, как говорят знающие люди (то есть те, кто разбирается в строительстве и архитектуре) точечная застройка точечной застройке рознь. Бывает, что новострой, действительно, пытаются втиснуть туда, где и так тесно. Но жилой комплекс "Академгородок", насколько я понимаю, далек и от центра города, и от густонаселенных спальных районов. Что с ним не так?
— Видимо, то, что этот проект так или иначе ассоциируется у людей с темой точечных застроек. Так исторически сложилось, что любой строительный проект, где бы он сейчас ни реализовывался, в Уссурийске или Надеждинском районе, в чистом поле или каком-нибудь жилом массиве, неизменно вызывает общественный резонанс. Тем более если это происходит во Владивостоке.
Наверное, это связано с тем, что то или иное строительство неким образом нарушает устоявшуюся инфраструктуру, устоявшийся уклад тех, кто живет поблизости. Неважно, живут ли они в бараках без удобств, или в частных домах с покосившимися заборами, или в старых хрущевках, – новостройка рядом вызывает у них отторжение, может быть, зависть или неприятие того, что у кого-то другого в этом микрорайоне будет хорошая квартира с видом на море. Возможно, так.
— Да, в былые времена новостройки у жителей Владивостока вызывали другие чувства. Хорошо помню, как застраивалась Вторая речка, район улиц Русской, Кутузова, Багратиона, где вслед за домами появлялись детские сады, скверы, магазины. А сейчас дошло до того, что люди протестуют против строительства детского сада. Детский сад, говорят, нам, конечно, нужен, но не здесь, а на соседней улице. И таких примеров множество. Но вернемся к ситуации с Академгородком. Если мне не изменяет память, изначально, то есть в советские времена, в пригороде Владивостока планировалось создать аналог знаменитого новосибирского Академгородка.
— Совершенно верно. В рамках развития ДВО РАН, тогда называвшегося ДВНЦ (Дальневосточный научный центр), надлежало построить не только большие институты, но и жилье, детские сады, школы и так далее. Несколько домов действительно построили, и, в принципе, это не могло не взывать положительных эмоций у людей науки: действительно, удобно жить и работать в одном месте.
А вот сегодня мы строим в Академгородке прекрасный дом, в котором 450 хороших высококачественных однокомнатных квартир, детский сад и магазин на первом этаже, удобная парковка. Но это вызывает отторжение.
Причем мы строим достаточно бюджетно, не имея желания устанавливать сумасшедшие ценники. Те же молодые ученые, оформив ипотеку, смогут купить себе квартиру. Человеку, у которого есть зарплата, есть, допустим, возможность, использовать материнский капитал, какие-то компенсации, это вполне по силам. Зато ты живешь и работаешь в экологически благоприятной зоне.
— Ну, вот вас как раз и упрекает за то, что вы рубите деревья под стройку.
— Знаете, я тут недавно взял и посчитал. Во Владивостоке все застройщики, вместе взятые, начинают строительство примерно 20-ти домов. На каждый дом в среднем приходится 1 гектар. За 10 лет мы, таким образом, срубим (причем это совсем необязательно, потому что участок может быть без зеленых насаждений) 200 гектаров, а за 100 лет 2 тысячи гектаров. А между тем площадь земель Владивостокского территориального округа составляет 33 тысячи гектаров.
А ведь мы взамен срубленных деревьев садим новые. В Академгородке мы срубили 137 деревьев, причем 70% из них оказались трухлявыми. А взамен мы должны посадить 95 деревьев. И мы их посадим, и это будут молодые, полные сил деревья.
У нас был проект в районе Ботанического сада. Я лично привез из питомника 250 сосен и кедров. Прошло 3 года. 200 из них принялось и вымахали на загляденье. А срубили мы там какой-то десяток деревьев. Вопрос компенсации порубок стоит очень жестко, и все застройщики это понимают.
Сейчас очень много говорят о привлекательности Дальнего Востока, о привлекательности Приморского края, о том, что нужно добиться того, чтобы люди не уезжали отсюда. А как этого добиться, если не решить жилищную проблему.
Причем старым жилым фондом мы людей на Дальний Восток не привлечем. Все эти старые 60-летние хрущевки пора пустить под реновацию, а на их месте строить современные 25-этажки. Вон полпред президента в ДФО Юрий Трутнев недавно сказал, что развитию Дальнего Востока мешают низкие объемы строительства жилья. А для того чтобы строить, нужно планировать территорию по строительство и выделять ее застройщикам. И это должен делать сам город. Устанавливать жесткие нормативы, по которым следует строить, в отношении тех же парковок.
Владивосток – самый моторизированный город России. В городе 540 автомобилей на 1 тысячу человек, это больше, чем в Москве и в шесть-семь раз больше, чем в среднем по России. Значит надо проектировать многоуровневые подземные парковки, благо наш рельеф позволяет это делать, удобные внутриквартальные подъезды.
Администрация города должна формировать госзаказ на строительство микрорайона с определенным количеством жилых домов, рекреационными зонами, объектами соцкульбыта, спортивными сооружениями и выставить определенный участок на конкурс. Застройщик с удовольствием все это построит, а город потом по согласованной цене выкупит у него все, что касается инфраструктуры.
Город получит необходимые ему объекты, а застройщик — модуль земли. Плюс уже на входе в проект он понимает перспективную рентабельность, видит в перспективе доходы и расходы.
Мне кажется, это правильный подход. Именно в этом направлении должны двигаться и администрация города, и градостроительство.
Те самые "Черемушки"
— Мне кажется, связка ТРК "Черемушки" и бизнес-центр City Hall – довольно удачный пример того, какой должна быть точечная застройка в черте города. До "Черемушек" в этой части города ничего подобного не было. А теперь это центр, где можно и кино посмотреть, и перекусить, и сделать разнообразные покупки. Как пришла идея сделать "Черемушки"? Не было ли тогда какого-то противодействия?
— Противодействия не было. Когда я пришел на это место в 2002 году, это никому не нужно было. Чуркин был тогда полным захолустьем. Общежития на Надибаидзе, маргиналы чистой воды, частный сектор. Никто не верил, что этот район кому-то нужен.
Первое здание у меня было небольшое, брошенное еще с советских времен. Я выкупил земельный участок под ним. Это чуть ниже "Черемушек" — Черемуховая, 7, здание, где расположены дополнительные офисы "Сбербанка" и банка "Приморье". Это был первый мой заход на Чуркин. Здание достаточно быстро заполнилось арендаторами, мне понравилось.
Я посмотрел и купил брошенный костяк здания, где сейчас находится клиника Falk. Там "Дальморепродукт" в свое время начинал строить поликлинику, но в 90-е годы бросил. Приобретя это здание, я начал реконструкцию. Это был 2006-2007 год. А 2008 году появилась идея строительства моста на Чуркин через бухту Золотого рога. Точнее, идея строительства моста реанимировалась, поскольку этот мост был предусмотрен Генпланом Владивостока еще в 1982 году. И развязка на Детском парке с одной стороны, и развязка в сторону Уборевича – с другой, и тоннель, который должен был выходить практически на Гоголя. А вместе с тем Генпланом предусматривалось развитие территории – строительство пяти 25-этажек, Дворца культуры моряков, поликлиники. То есть мысли о развитии Чуркина были уже тогда. И в первую очередь за счет развития транспортной инфраструктуры. Предполагалось, например, что по мосту будет ходить троллейбус.
Посмотрите, что сейчас происходит на Чуркина, после того как был мост построен. Чуркин практически стал центром города. Две с половиной минуты на автомобиле – и ты уже на Светланской, в историческом центре города.
В преддверии этого я стал потихонечку осваивать территорию. Расселял частный сектор. В общей сложности порядка 17 домов выкупил у жильцов. Причем ценник был такой, что люди потом покупали новое жилье в Санкт-Петербурге, в Краснодарском крае, а кто-то даже в Болгарии. Одна бабушка продала дом за 10 млн рублей, девять внукам раздала (внуков как раз девять было), 1 млн себе оставила.
На сегодняшний день там осталось три дома, которые я планирую расселить в этом году. В общей сложности мы осваиваем территорию на Чуркина площадью 4,5 гектаров. Планируем построить вторые "Черемушки". То есть пристроить к уже существующему еще один комплекс площадью примерно 40 тысяч кв. метров, а также многоярусную парковку. В ближайших планах — запустить торговый центр — дискаунтер на Фастовской. Это будет именно дискаунтер, где будут продаваться недорогие товары непосредственно от производителя. Сейчас ведем переговоры с арендаторами из Новосибирска, других городов. В центр могут зайти самые топовые федеральные сети дискаунтеров.
— Когда произошло несчастье в Кемерово, я имею в виду пожар в торговом центре "Зимняя вишня", торговые центры стали проверять по всей России. И выяснилось, что "Черемушки" с точки зрения пожарной безопасности в полной мере соответствует положенным стандартам.
— Проверяли и бизнес-центр, расположенный рядом с "Черемушками". Была прокуратура, МЧС, полиция. Отметили, что нигде не видели такого количества гидрантов, причем в полной исправности.
Дело в том, что я стараюсь строить, исходя из современных тенденций. Я много езжу по миру и смотрю, что строят, как строят. Сегодня превалирует открытая архитектура: подвесных потолков нет, система вентиляции, спринклерные системы пожаротушения – все открыто. Это современная тенденция. Недавно вели переговоры со "Сбербанком". Они раздумывают над тем, чтобы занять половину этого здания. Дальневосточный офис планирует сюда переезжать в связи с переносом столицы ДФО во Владивосток. Говорят, что им нужно открытое пространство.
Мои любимые материалы – стекло, бетон. Кирпич уважаю, считаю, что сегодня его практически не применяют. И это печально.
Для строительства у нас в городе надо использовать классические материалы – бетон, стекло, кирпич. Все остальное у нас не живет. Дерево можно, но только высокопрочные лиственницы и какие-то подобные вещи. Все остальное будет очень быстро гнить. Мой подход к строительству такой: я захожу на территорию и стараюсь ее освоить. За свои деньги наша компания сделала проект участка дороги между Харьковской и мостом. Проект представлен городу. Если город согласует, то мы сделаем продолжение дороги до Харьковской по две полосы в каждую сторону. Дорога будет ровная, с развязочным кольцом и выходом на мост.
Про проекты, проблемы и чувство созидания
— А какие проекты у компании сейчас в работе?
— В этом году два: торговый центр плюс высотное офисное здание. Вот зашли на территорию Академгородка, делаем жилой дом на 450 квартир. Я думаю, это очень удачный проект.
В перспективе лет так на 10 лет у нас есть проект освоения острова Елены (у нас там большой участок порядка 43 гектаров). Это проект строительства большого многофункционального комплекса, включающего жилье, торговые и офисные здания, школу-кампус, детские сады, яхт-клуб. Все остальное хотим оставить под парковую культурно-развлекательную зону. Там есть семь батарей Владивостокской крепости, есть пляжи. Думаем сделать насыпную набережную порядка 1 км длиной. В связи с планами строительства кольцевой дороги и моста на остров Елены проект становится актуальным и многообещающим.
— Про строительство ВКАД так долго говорят, что уже возникают сомнения по поводу его строительства.
— Я считаю, что ВКАД не нужен. Нужно просто закольцевать Эгершельд и Русский остров. Основная проблема состоит в том, что есть порт, который перерабатывает огромное количество грузов. И все грузы идут через центр города. Надо грузопоток убрать из центра города, и все будет нормально. Если мы уберем 40— и 20-футовые контейнеры-длинномеры, которые возят портовые грузы и заведем их на Русский остров, выведем за город, то в самом городе останутся легковые машины, которые не создают такой трафик.
— Олег Юрьевич, давайте в заключение нашей беседы немного о вас поговорим. Вы по образованию строитель?
— Нет, радиоэлектроник. Окончил политехнический институт, факультет радиоэлектроники. Но заочно окончил и московский инженерно-строительный институт, знаменитый МИСИ, в начале 2000-х годов.
— А почему пришли в строительство?
— Это началось еще в 1981 году. Я тогда учился в политехническом, а летом работал в стройотряде. Мы строили дома из бруса для переселенцев. И знаете, когда ты лично своими руками собираешь дом, когда он растет у тебя на глазах и ты видишь результат своего труда, то это оказывается такой кайфовой вещью. Вот так я и познал профессию строителя с ее лучшей стороны.
Хотя я и на заводе успел поработать. На авиационном, в Арсеньеве. И у меня там тоже было классное ощущение, что мы делаем эти вертолеты, знаменитые "крокодилы", а я принимают в этом непосредственное участие. Ведь это были образцы невероятно высокотехнологичных изделий. Уже в 1985 году!
Потом была перестройка, потом 90-е годы. Как многие, я искал себя в торговле. Занимался бытовой техникой и так далее. А потом ушел в строительство. В 1999 году. С тех пор вот строю. Как ни тяжело порой бывает. Но повторю, ощущение созидания, зримого конечного результата, который приносит пользу людям, — это ощущение, которое покрывает все издержки, все трудности.
