Госдума РФ одобрила в третьем чтении закон о проектном финансировании. С 1 июля застройщики не смогут вести строительство за счет договоров долевого участия и перейдут на банковское кредитование. Деньги дольщиков будут замораживаться на специальных эскроу-счетах до окончания строительства. Эксперты считают, что это приведет к росту цен на жилье и перераспределению спроса в пользу вторичного рынка, возможности покупать дешевую недвижимость на стадии фундамента больше не будет, сообщает ИА PrimaMedia. По информации риелторов, застройщики уже поднимают цены на квартиры.
Это — не предел
На конец первого квартала 2019 года индекс роста цен на жилье в новостройках в Приморском крае составил 105.5% по отношению к четвертому кварталу 2018 года, на вторичном – 103.6%, сообщает Приморскстат. Владивосток традиционно возглавляет рейтинг стоимости квартир в крупных городах России. Средняя цена "квадрата" здесь уже превысила 115 тысяч рублей, дороже только в Москве и Санкт-Петербурге. По данным аналитического портала Domofond.ru, двухкомнатная квартира на вторичном рынке, которую в мае 2018 года можно было купить за 5,06 млн рублей, в мае 2019 года прибавила к стоимости 14,7%. На первичном рынке Владивостока за год рост цен составил свыше 8%.
Но это не предел, уверены эксперты. С переходом застройщиков на счета эскроу цены на жилье скакнут примерно на 15%, сообщают они. Причем, помимо объективных причин, связанных с изменением финансирования, на ценообразование будет влиять "истерия" вокруг изменений законодательства.
— На вторичном рынке ожидается рост цен 10-15%, — прогнозирует генеральный директор ООО "Индустрия-Р" Сергей Дымченко. — Если раньше застройщики могли привлекать средства по договорам долевого участия, теперь им предстоит работать в кредит. Правила игры усложняются, цена вопроса растет.
— Самое главное, больше не будет возможности покупать дешевое жилье на старте строительства, — констатирует руководитель ООО "Городской риелторский центр" Сергей Косиков. — Теперь у застройщиков нет необходимости снижать цены, чтобы привлечь больше дольщиков. Соответственно, если раньше ты мог приобрести квартиру на стадии фундамента по 50 тысяч рублей за кв.метр, а через два года после начала строительства — за 80 тысяч, с введением счетов эскроу стартовые цены поднимутся.
Эксперты единодушны – поднимать стоимость жилья застройщики будут вне зависимости от понесенных издержек, следуя общим тенденциям рынка и пользуясь "массовой истерией". Прогнозы – самые неблагоприятные как относительно цен, так и по объему ввода жилья.
Недостаточно квартир
По данным Приморскстата, в крае за счёт всех источников финансирования за январь-май 2019 года сданы в эксплуатацию 2165 квартир общей площадью 163,2 тысячи кв.метров, что на 15% меньше, чем за январь-май 2018 года. В общем вводе жилья 54% (87,9 тысячи кв. метров) составляли жилые дома, введенные индивидуальными застройщиками. Ввод жилья населением по сравнению с январем-маем прошлого года вырос на 3%.
— Обратите внимание, насколько велика доля ИЖС в этой статистике. Более 50% жилья вводится в эксплуатацию населением. Это говорит о том, насколько мало строится квартир, — акцентирует внимание председатель комитета по бюджету, налогам и финансам Думы Владивостока, председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков.
О падающих темпах строительства в Приморском крае говорит и эксперт по недвижимости ЕЭК ООН Владимир Каплинский. Отрицательная динамика будет только расти, а с нею – цены, считает он.
— Начнем с того, что во Владивостоке строится недостаточно жилья, но спрос при этом – устойчивый. Когда есть устойчивый спрос, цены неизбежно поднимаются. Принятие закона освободит девелоперов от необходимости выдумывать какие-то причины, они просто скажут: "Ребята, государство нам руки выкручивает, поэтому мы еще поднимем цены", — прокомментировал Каплинский.
По его словам, росту спроса на жилье способствует и наделение Владивостока статусом столицы Дальневосточного федерального округа. "Многие службы переедут сюда из Хабаровска – соответственно, встанет вопрос о размещении командировочных сотрудников", — считает эксперт.
Строить больше
Снизить цены на недвижимость можно только одним путем, уверены собеседники ИА PrimaMedia – увеличивая объемы строительства. Сегодня, по мнению Исакова, кроме счетов эскроу есть другие, и даже более веские причины, которые мешают развивать строительный сектор. "Тем более, многие застройщики и раньше брали кредиты под достаточно высокий процент", — отмечает он.
По словам Исакова, Владивосток для девелоперов и застройщиков является сплошной полосой препятствий. К этим препятствиям в первую очередь относятся земли военного лесничества Минобороны, из-за которых встают стратегически важные городские стройки, а также зоны комплексного устойчивого развития территорий – КУРТ – накрывшие значительную часть Владивостокского городского округа и сорвавшие планы многих застройщиков. И если вопрос перевода имущества Минобороны в краевую и муниципальную собственность – задача повышенной сложности, которая упирается в бюрократические барьеры, то решение проблемы КУРТ – вопрос исключительно политической воли, подчеркивает собеседник.
Ранее министр финансов РФ Антон Силуанов заявил, что переход на счета эскроу "нивелирует все риски", связанные с долевым строительством, но не исключает "временный небольшой рост цен" на жилье. О готовности кредитовать застройщиков на сегодняшний день заявили три банка – "Сбербанк", "Газпромбанк" и ВТБ. Ставка должна составить порядка 8% годовых.
Вместе с тем объекты, степень готовности которых составляет не менее 30%, и где не менее 10% площадей проданы по договорам долевого участия, освобождаются от необходимости переходить на новую систему финансирования после 1 июля. Как стало известно ИА PrimaMedia, многие приморские застройщики уже узаконили свое право завершить строительство объектов, подпадающих под эти требования, без перехода на счета эскроу.
