Еще в начале февраля замглавы Минстроя России Никита Стасишин заявил на конференции "Коммерсанта", что в связи с запуском госпрограммы по льготной ипотеке со ставкой 2% на Дальнем Востоке есть опасность того, что через 3-4 месяца произойдет достаточно резкий рост стоимости некоммерческого жилья в регионе, поскольку предложение не успевает за спросом. С другой стороны, как отмечают СМИ и интернет-ресурсы, Приморье лидирует по количеству заявок на дальневосточную ипотеку под 2% годовых и по количеству заключенных договоров с кредитными организациями на проектное финансирование долевого жилищного строительства. Станет ли жилья в Приморья больше, будет ли оно дешевле – об этом корр. ИА PrimaMedia побеседовал с председателем Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия", общественным уполномоченным по вопросам осуществления предпринимательской деятельности в свободном порту Владивосток, территориях опережающего развития и иных особых экономических зонах Алексеем Тимченко, который к тому же является руководителем собственной строительной компании.
Рост строительства – снижение цен?
По мнению собеседника агентства, 2020 год по сравнению с прошедшим двухлетием будет отмечен ростом жилищного строительства в Приморье. Катализатором повышения спроса на недвижимость может стать программа дальневосточной ипотеки под 2% годовых. Что касается предложения, то тут как раз наблюдается достаточно большая нехватка нового жилья в рамках того, какие кредиты предоставляет банки в рамках программы льготной ипотеки (всего 6 млн рублей под 2% годовых). В настоящее время квартир, которые стоят приблизительно 7 млн рублей и дешевле, на рынке, к сожалению, немного.
— Собственно говоря, этим и можно объяснить увеличение количества запросов от застройщиков на получение проектного финансирования в банках. Именно поэтому я и прогнозирую рост строительства в 2020 году, — пояснил Алексей Тимченко.
Пока же этого не произошло, в Приморье, согласно классическому закону рынка "спрос рождает предложение", цены на жилье в пошли в рост.
Активность застройщиков связана также с желанием успеть построить объект и продать квартиры в период повышенного спроса имени "ипотеки под 2%". В связи с этим на первый план выходит решение проблемы нехватки свободных земельных участков и вопроса быстрого прохождения всех этапов подготовки проекта (проектирование, экспертиза, получение разрешения на строительство, получение технических условий и т.д.).
Понятно, что делать это лучше всего сообща, в рамках авторитетной бизнес организации, и в парадигме задач, поставленных губернатором Приморья: снижение цены за 1 кв. метр до 70 тысяч рублей, уход от малогабаритного жилье, развитие комплексной застройки. Кто этого не понимает, обречен на преодоление трудностей в одиночку.
В любом случае, по какой бы причине ни увеличивался объем строительства жилья, это приведет к снижению цен на 1 кв. метр. Законы рынка не отменишь, считает Алексей Тимченко.
Строить больше – в городе или в пригороде?
В том, что на Дальнем Востоке нужно строить как можно больше нового жилья, никто не сомневается – ни власти, ни застройщики, ни население. Другой вопрос – где и как. Часть застройщиков по-прежнему полагает, что возможности так называемой "точечной" застройки до конца не исчерпаны. Несмотря на то, что жители все активней выступают против и все чаще добиваются приостановки неугодных им проектов.
По мнению Алексея Тимченко, в любом случае все заинтересованные стороны, включая муниципальные власти, должны садиться за стол переговоров и обсуждать все детали проекта. Застройщик должен попытаться объяснить жителям, какие преимущества от строительства они получают, что может сделать для них строительная компания в плане строительства подъездной дороги и благоустройства территории, например. Но делать это нужно еще до начала строительства, а не после того, как люди вышли с протестами к строительной площадке. В противном случае инвестиционная привлекательность строительного проекта неизбежно снижается.
— Просто заходить на участок и нахрапом пытаться строить — метод очень сложный и чреватый тем, что можно получить достаточно большой негатив. Впрочем, у нашей компании таких проблем нет, поскольку мы строим в пригороде. И, соответственно, не получаем негативную оценку от жителей, за исключением единичных случаев. Ближайший дом, который мы строим, находится в 300 метрах от существующего жилья. Это достаточно далеко. Тем не менее, мы пошли на то, чтобы решить определенные проблемы прилегающей территории: расширили и отремонтировали дорогу, установили автобусную остановку, отсыпали небольшую парковку для местных автовладельцев, — рассказал Алексей Тимченко.
По словам собеседника агентства, у комплексного малоэтажного строительствав пригороде Владивостока неплохие перспективы.
— Сейчас мы строим два четырехэтажных дома в Садгороде. Это примерно 128 квартир. И 70% из них уже продано. Это первые наши объекты, и мы собираемся строить дальше и еще больше. Да, мы продаем дешевле, чем в среднем по городу. Однако люди хотят жить в этом районе. И именно в малоэтажных домах. Хотят быть поближе к земле. И на Садгороде покупают жилье, и на Весенней. Я допускаю, что, может быть, в городе строить выгодней. И я, может быть, строил бы в городе и тоже высотку. Но мы выбрали такую стратегию, поскольку в городе земля очень дорогая и строить там малоэтажные здания нерентабельно, — сказал Алексей Тимченко.
Комплексное строительство — не камуфляж для точечных застроек
Не так давно губернатор Приморского края Олег Кожемяко провел первое в 2020 году заседание Совета по привлечению инвестиций в экономику региона. Примечательно, что заседание было целиком посвящено развитию комплексной жилищной застройки. Именно это направление, по мнению губернатора, должно стать приоритетным на ближайшие годы.
На заседании рассмотрели ряд проектов комплексного развития территорий – как реализуемых в настоящее время, так и только планируемых. Важная составляющая каждого – создание доступного жилья и развитие социальной инфраструктуры: детских садов, школ, рекреационных зон, а также обеспечение дополнительных рабочих мест. Был представлен ряд проектов, включая проекты строительства малоэтажных жилищных комплексов, а также проект, касающийся комплексной застройки в центре Владивостока, в районе улицы Арсеньева.
По словам Алексея Тимченко, во Владивостоке достаточно большое количество домов-бараков, нуждающихся в расселении. Это, например, районы улиц 40 лет ВЛКСМ и 50 лет ВЛКСМ, улицы Борисенко, улицы Гоголя, район Чуркина и т.д.
— Задача по расселению этого ветхого жилищного фонда может быть решена в рамках государственно-частного и муниципально-частного партнерства, то есть в рамках определенного договора, в котором оговорены обязательства застройщика и обязательства региона или муниципалитета, и все это закреплено законодательно, — отметил Тимченко. – Допустим, застройщик расселяет жителей, используя свои средства, получая за это освободившийся участок безвозмездно и на определенных льготных условиях – техническое присоединение.
В результате в городе вместо микрорайонов ветхого жилья появляются новые, современные жилые комплексы. При этом важно, чтобы реновация была полной, то есть действительно расселялся весь анклав ветхих бараков. Недопустимо, чтобы рядом с выстроенной многоэтажкой оставались старые бараки, жители которых испытывали чувство недоумения и горечи оттого, что про них забыли. Нельзя, чтобы идея комплексной застройки, за которую ратует губернатор, становились камуфляжем для очередной "точечной" застройки в черте города.
— Расселение и реновация — это первый вариант, достаточно удобный и качественный.Второй вариант, и об этом губернатор уже говорил, — более плотно работать с военными землями. Что уже делается в районе Второй речки. Там, по-моему, 16 тысяч гектаров попали под застройку, это, конечно, большой объем. Ну и третий вариант – двигаться от Владивостокадо Артема в рамках Владивостокской городской агломерации. Что, в принципе,нами уже делается, — сказал Алексей Тимченко.
Самая большая проблема — земля
Разговор о жилищном строительстве, конечно, будет неполным, если не затронуть основные вопросы, которые строительный бизнес считает острыми.
-Самая основная проблема в строительстве – это, конечно, нехватка земельных участков. И даже если застройщик найдет участок, не факт, что он начнет строительство, поскольку могут возникнуть проблемы с жителями территории и, следовательно, проблемы с получением разрешения на строительство, причем проблемы могут появиться даже в случае получения этого разрешения, — отметил Тимченко.
В настоящее время спрос на новое жилье в регионе есть, а значит, застройщики без работы не останутся. Другое дело, что после запуска дальневосточной ипотеки под 2% годовых появился повышенный спрос на дешевое жилье (в районе 70-90 тысяч рублей за 1 кв. метр).
Удовлетворить этот спрос во Владивостоке довольно затруднительно по причине того, что земля в городе достаточно дорогая. Значит, для того чтобы жилье стоило дешевле, нужно не только увеличить объемы строительства, но и каким-то образом сделать так, чтобы земля под застройку стоила дешевле.
— Я думаю, власть в этом вопросе может пойти навстречу застройщику. Можно договориться, что если какое-то количество квартир в новостройке будет продаваться по фиксированной социальной цене, участок может быть передан застройщику на каких-то льготных условиях или вообще бесплатно. Это может происходить в рамках реализации таких важных для государства программ, как расселение их ветхого жилья или бесплатное выделение жилья детям-сиротам, достигшим 18-летнего возраста, — предположил Алексей Тимченко.
По мнению эксперта, во Владивостоке излишне увлеклись строительством элитного жилья. Застройщикам нужно внимательно следить за тем, что на самом деле нужно горожанам, какие задачи перед строительной отраслью Приморья ставит губернатор.
— Понятно, что решение задачи по снижению стоимости жилья, которую поставил губернатор, потребует комплексного подхода. Тут и снижение стоимости земли, и льготы при подключении к сетям, и использование других материалов и технологий, не в ущерб качеству, конечно. Все это нужно делать для снижения ажиотажа вокруг ипотеки под 2%, — подытожил Алексей Тимченко.
