На рынке коммерческой недвижимости Приморского края наблюдаются кризисные явления. Компании, индивидуальные предприниматели оптимизируют расходы, переезжают либо закрывают предприятия. Эксперты прогнозируют, что до 30% арендаторов покинут занимаемые площади — рынок погружается в новый кризис, и потребуется год, чтобы вернуть его в колею, сообщает ИА PrimaMedia.
По данным оценочной компании "Индустрия-Р", объем рынка продаж нежилых помещений во Владивостоке в первом квартале 2020 года снизился на 17,27% и составил 153 562,60 кв. метров. При этом значительный рост объема предложения в четыре раза отмечен в сегменте складских помещений и на 60% вырос сегмент производственных помещений, в остальных сегментах рынка наблюдается снижение показателей в размере от 17 до 50%.
Объем рынка аренды в физическом выражении упал на 26,67% и составил 323134 кв. метров. "Вероятное снижение говорит о продолжающихся экономических проблемах в регионе", — отмечает руководитель компании Сергей Дымченко.
Ставка аренды офисных помещений в офисных зданиях в первом квартале 2020 года снизилась незначительно на 1,51% и составила 990 руб./кв.м./месяц, зато объем предложения вырос на 92% — до 34 068,50 кв. метров, что также, по оценке Сергея Дымченко, подтверждает вывод о проблемных явлениях на рынке.
Средняя ставка аренды на офисные помещения в целом по Владивостоку снизилась на 1,49% — до 869 руб./кв.м./мес. Ставка аренды в торговых центрах выросла на 11,04% и составила 2 104 руб./кв.м./месяц. Объем вакантных площадей в ТЦ в сравнении с прошлым кварталом практически не изменился — 33 932,30 кв.м.
Рынок коммерческой недвижимости во Владивостоке парализовало с началом "нерабочей недели" 28 марта. Из-за пандемии торговые центры закрыты или ограничиваются работой "якорей", которым повезло попасть в список организаций, наделенных правом работать офлайн. Многие арендаторы в офисно-административных центрах перевели сотрудников на удаленную работу или отправили в вынужденные отпуска. Из-за сокращения торгового оборота растет предложение в сегменте складских площадей.
"Еще полтора месяца назад брокеры связывали появление новых объектов на рынке нежилой недвижимости с индустрией гостеприимства – общепитом, гостиничным бизнесом. Сегодня мы понимаем – работы добавится в целом. Свободных торговых, офисных площадей становится больше. Арендаторы ужимаются, переезжают либо закрывают бизнес", — комментирует руководитель отдела продаж в Estate Group Андрей Рысенков.
Потребуется год
Эксперты прогнозируют в 2020 году снижение арендных ставок в среднем до 10-15% в связи с массовым исходом арендаторов, стагнацией экономики, обнулением туриндустрии и падением покупательной способности населения.
Рост турпотока являлся основным драйвером рынка коммерческой недвижимости Приморья с 2014 года. В 2019 году край посетили почти миллион иностранных туристов. Туркомпании, рестораторы и отельеры, перевозчики обслуживали турпоток. На региональный рынок заходили новые бренды, франшизы международных компаний. К 2020 году в сфере услуг Приморского края и смежных с ней отраслях было задействовано более 60 тысяч приморцев, туротрасль обеспечивала 6% ВВП края. Спрос на аренду продолжал расти. Пандемия запустила обратные процессы.
"По моей оценке, порядка 30% компаний разорятся. В зоне риска – предприятия, завязанные на туристический поток, из сферы общепита, перевозок, гостиничного бизнеса, торговли сувенирной продукцией, ювелирными изделиями. Потребуется год, чтобы выйти из кризиса", — говорит девелопер Олег Пикалов.
По словам собеседника агентства, в марте 2021 года "все встанет на свои места", так как еще 3-4 месяца рынок будет выживать, отрезанный от турпотоков. Потом закончится сезон. Соответственно, в мае, летом и в зимние месяцы бизнесу придется особенно нелегко.
"Ставки, доходность будут чуть понижены. Растянется период возврата инвестиций. Но собственники торговых центров не обанкротятся. В 2008 году из объектов коммерческой недвижимости съехало до 30% арендаторов, однако достаточно быстро все бизнес-процессы вернулись в колею", — говорит Олег Пикалов.
Не договорились
Андрей Рысенков отмечает, что пришло время договариваться. В этом процессе брокерские компании выступают посредниками между арендодателями, которые не готовы снижать арендную плату, и пострадавшими арендаторами.
"Появилась тенденция — многие помещения переходят в работу брокерам, потому что стороны не договорились. Понятно, если арендатор не имеет возможности платить и не знает, когда она появится, выгоднее освободить площади. Гораздо проще сдать свободное помещение, чем с проблемным арендатором. При этом наша компания все-таки выступает за то, чтобы сохранить отношения", — комментирует Андрей Рысенков.
В ряде случаев переговоры заканчиваются открытыми конфликтами. Например, собственники ТЦ "Первореченский" отказались снижать арендную плату. Не помогли коллективные обращения предпринимателей к администрации торгового центра, широкая огласка ситуации в средствах массовой информации и настоятельные рекомендации органов исполнительной власти.
"Мы не добились ничего. Все так же администрация требует стопроцентную оплату аренды. Более того, бутики тех, кто уже не в состоянии платить, опечатали", — рассказала один из пострадавших арендаторов ТЦ "Первореченский" Ольга.
В то же время постановлением президента от 3 апреля 2020 года N 439 устанавливаются требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы. Согласно документу, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение с арендатором и в его рамках предоставить отсрочку по договорам аренды недвижимого имущества. Данная льгота рассчитана на юрлиц и индивидуальных предпринимателей из наиболее пострадавших отраслей.
По словам адвоката Евгения Родькина, постановление распространяется на негосударственный сектор вне зависимости от формы собственности.
"Если вы арендатор, и ваша деятельность попала под ограничения либо пострадала от введенных ограничительных мер, вы вправе обратиться к вашему арендодателю с заявлением об уменьшении размера арендной платы и предоставлением рассрочки. Обращаем внимание, что уменьшение арендной платы — это право арендодателя, законодатель рекомендовал, но не обязывал собственников изменять ставку в сторону уменьшения, а вот предоставление отсрочки — обязанность", — поясняет Родькин.
После появления этого постановления, которое до сих пор вызывает недоверие многих собственников, появились прогнозы о том, что "рынок аренды ляжет". Однако эксперты обращают внимание на два важных момента. Во-первых, в нормативно-правовом акте не прописаны четко меры ответственности для арендодателя, который не пойдет на уступки. Во-вторых, полная отсрочка предоставляется на короткий период.
Применительно к Приморскому краю арендная плата за период с 28 марта по 30 апреля 2020 года переносится и подлежит оплате не ранее 1 января 2022 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы.
В отношении арендной платы за период с 1 мая по 31 августа 2020 года предоставляется отсрочка в оплате 50%.
Новый цикл
Среди последствий кризиса эксперты называют неизбежные слияния и поглощения. Имущество банкротов будет выставлено на продажу намного ниже рыночной стоимости, ведь банкам нужны "живые" деньги, а не отели и рестораны. Как правило, объект, который покупали за 50 млн, закладывают за 20 млн. Значит, его купит тот, у кого есть "свободный кэш", а через несколько месяцев отель снова будет работать и приносить доход.
"На моей памяти это пятый кризис. Первый мы проходили в 1991 году, затем в 1998, в 2008, в 2014 и, наконец, в 2020. По теории экономики, кризисная ситуация может быть больше или меньше, но она обязательна каждые 7-11 лет, потому что является частью некого саморегулируемого механизма. Этот механизм решает проблему перепроизводства или в данном случае мыльных пузырей на рынке коммерческой недвижимости, где появилось много случайных игроков. Их привлекла хорошая рентабельность, большинство из них не стоят крепко на ногах, не имеют достаточной подушки безопасности. Они первыми будут банкротиться. Те же, кто стабильно закрепился на этом рынке, ужимаются и через год-два начинают развиваться с новой силой. Ничего не меняется на протяжении 30 лет", — говорит Олег Пикалов.
По оценке эксперта, кризис 2020-го связан с краткосрочной ситуацией и скорее является информационным, поэтому госорганам особенно важно принять соответствующие меры в информационном поле, чтобы успокоить панику.
