10 февраля 2021. Скажем сразу: с рынком жилой недвижимости Владивостока, в отличие от нас, все будет хорошо. Во всяком случае, именно так считает Сергей Косиков — директор "Городского Риэлторского Центра". Льготная ипотека, реновация и, конечно же, дворцы (а куда же без них?) — об этом корр. ИА PrimaMedia поговорил с экспертом в студии "МедиаМетрикс ДВ".
— С нами Сергей Косиков, директор "Городского Риэлторского Центра", признанный эксперт рынка недвижимости Владивостока. Если говорить об итогах 2020 года, то мне кажется, что рынок недвижимости в нашем городе в прошлом году буквально разрывали на части разнонаправленные тренды. Доходы населения упали, улучшение жилищных условий было вопросом сложным. С другой стороны, на рынке бушует дальневосточная льготная ипотека, статистика банков говорит — огромное количество выданных кредитов, молодежь с детишками и без выезжает в новостройки. По вашей профессиональной оценке, действительно рынок разрывался на части?
— Все это неправда. Если говорить об итогах 2020 года, то ведь ДВ-ипотека берет свое начало в 2019 году, в декабре. Падение доходов и пандемия — в это мы начали входить в феврале 2020 года. А почувствовали — в марте-апреле.
Это был очень интересный год. На рынке недвижимости было очень много разнонаправленных факторов. С одной стороны, падение доходов. Но это никак не сказалось на росте цен и уровне спроса, потому что государство очень хорошо поддерживало спрос. В декабре 2019-го было некоторое затишье, потому что очень многие ждали ДВ-ипотеку, были еще непонятны условия. И эти первые три месяца действия ДВ-ипотеки — декабрь, январь и февраль, до прихода официального пандемии — тогда и был самый большой рост цен, прежде всего, на первичном рынке, когда люди побежали покупать, а застройщики не справлялись.
И банки не справлялись. Доходило до закрытия дверей. Банки начинали терять заявки клиентов — мол, вы ничего не отправляли. Система в большинстве своем не была к этому готова. Наш отдел новостроек работал чуть ли не круглосуточно, пока первая волна не схлынула.
Это (ДВ-ипотека — ред.) очень хорошо поддержало рынок, но на тот момент у нас было очень мало новостроек, и резкий всплеск спроса очень сильно подогрел цены, они пошли вверх. Можно сколько угодно осуждать застройщиков, что они выставляют сумасшедшие цены, но цена зависит от спроса. Если покупают, то цена будет расти. Опять же, у застройщиков есть свой план продаж — определенное количество квартир в месяц. Если желающих больше, то самый простой способ регулировки — повышение цен. Застройщики повышают цены... а люди все равно идут покупать.
И в прошлом году мы впервые на рынке Владивостока столкнулись с той ситуацией, когда не новостройки ориентируются на цены вторичного рынка, а как раз наоборот.
А если взять такой сегмент, как квартиры в центре города, тренд 2019 года… Покупали их инвесторы, чтобы сдавать в посуточную аренду, для туристов. В этом сегменте цены выросли еще в 2019 году. 2020 год пришел, стали расти цены на вторичном рынке вслед за новостройками, а этот узкий сегмент даже немного просел. Границы перекрыты, нормальных арендаторов-туристов нет.
И да, 2020 год — достаточно недорогая ипотека, и это не только господдержка. По России есть ипотека под 6,5%. Банки дают ДВ-ипотеку иногда под 1,5%, а заявленная льготная под 6,5% ипотека... есть банки, которые дают ее под 5,9%. Даже ипотека на вторичном рынке, ее можно взять под 7,9-8% со всеми скидками.
Такой дешевой ипотеки не было никогда. Но есть маленькое "но". Ставка-то хорошая , а цены выросли. Поэтому, по большому счету, то на то и выходит. Цены выросли, но нельзя сказать, что и спрос вырос капитально на всем рынке. На новостройки — да, а на вторичном рынке примерно остался стабильным — не взирая на падение доходов, на трудности в экономике.
По нашим расчетам, последствия всего этого скажутся уже в этом году. 2020 год был "лайтовым", все было хорошо для рынка недвижимости, несмотря на пандемию и карантины. Но все самое интересное будет в этом году. Цены находятся на пике. В ближайшие 3 месяца мы не ожидаем роста цен. Баланс спроса и предложения. Цены выросли до такого уровня, что очень много людей не могут позволить себе выйти на рынок.
— Вал льготных ипотек. Мы видим, что на этом "велосипеде" "покатались банки". Они получили заемщиков, получили деньги от государства. "Покатались" застройщики-девелоперы, деньги в отрасли огромные. В каком-то смысле "покатались" покупатели, у них появилась возможность приобрести жилье, пусть и со всевозможными "но". Но ведь вы, профессиональные риэлторы, могли остаться в стороне от этого праздника жизни. Банки, тем более крупные, склонны сейчас создавать экосистемы, "перехватывать" различные сервисы и продукты. Онлайн пошел, цифровизация, и застройщики тоже не чужды этих тенденций. Как ваш бизнес в целом?
— По такой логике, и What`s up должен у нас перехватывать клиентов. Да ни в коем случае!
Что касается экосистем, тоже ведь все меняется. Мы много лет назад проходили: этот большой зеленый банк создавал экосистему, заявлял, что он останется чуть ли не единственным игроком на рынке, и риэлторы не нужны. По факту у них сейчас действительно удобная, технологичная экосистема, и нам очень приятно с ней работать. Это помощь в работе. Великолепный симбиоз.
Что касается остальных банков... Простой пример. С запуска ДВ-ипотеки вероятность одобрения заявок на ипотеку именно наших клиентов была 98%. А в среднем по банкам этот показатель был гораздо ниже. По простой причине: наши менеджеры готовили таким образом документы для подачи, что отказать было невозможно. То есть когда идет вал, банку нужна формальная причина для отказа: нет одной справки, не так сложен документ. Так что все это мы проходили. У нас несколько специфичная компания в том плане, что есть отделы по каждому узкому направлению. Есть отдел новостроек. По большей части это даже не риэлторы, а люди, которые занимаются продажей новостроек. И наш центр перекрывает порядка 25% всех продаж новостроек в городе.
— Солидная доля.
— Касаемо нашей компании, все на рынке было очень хорошо. Если на рынке есть спрос, а людям надо переезжать и покупать, здесь нужны специалисты. В нашем бизнесе на рынке будет неплохо всегда.
— А что ваш бизнес ждет от 2021 года? Придется ли бегать за клиентами?
— В плане риэлторского бизнеса это и так продолжается последние года 3-4. Рынок наших услуг очень быстро и кардинально меняется. И если риэлторы не рассматривают свой бизнес именно как бизнес, что много лет было еще допустимо... Это бизнес, который ни от какого другого не отличается. Со всеми процессами, техническими наворотами. Если сейчас людям хочется, не выходя из дома, нажать кнопку и получить результат, наш бизнес должен этому соответствовать. Мы стараемся идти в этом потоке постоянно, добавляем что-то технологичное, чтобы людям нужно было совершать меньше телодвижений для получения результата.
— Теперь поговорим про отдельные сегменты рынка недвижимости Владивостока. Несколько лет назад вы обратили внимание на то, что в плане сегментов по стоимости и предложению во Владивостоке был серьезный перекос. Вы говорили, что жилья эконом-класса маловато, все больше премиум и бизнес. Что на сегодняшний день происходит с этим?
— Выровнялось. Все сегменты закрыты. Единственное, что произошло некое смешение, проникновение друг в друга. Нельзя определить, какой класс, по ценам уже не разделишь. Новостройки стоят по 140 тысяч за "квадрат", а "бизнес" стоит по 160 тысяч за "квадрат". Если раньше можно было говорить, что малогабаритное жилье в 25-30 "квадратов" можно отнести к эконому, то сейчас точечная застройка в центре с хорошей отделкой... большой вопрос, насколько это соответствует эконому.
Сейчас, кстати, уже нельзя говорить эконом класс, нетолерантно. Сейчас надо говорить — "стандарт". Минэкономразвития даже издал постановление.
— Упомянули федеральное правительство, хорошо. Недавно один из заместителей главы Минстроя закинул пробный шар, что надо бы присмотреться к дальнейшему действию льготной ипотеки и не во всех регионах продлять эту программу. Иными словами, в некоторых регионах ее свернуть. Чем может быть вызвано такое отношение к программе со стороны ее инициаторов? Чего нам ждать? Чего ждать людям, которые еще не "покатались" на этом "велосипеде", но хотели бы?
— Я бы здесь разделил льготную ипотеку всероссийскую и дальневосточную. На ДВ сразу вводили на 4 года, и никто ее отменять не будет. Да, пока она по факту не исполняет своих целей и задач — тех, что все побегут на Дальний Восток покупать квартиры. Пока еще нашего, местного спроса хватает, людей здесь удерживаем. Хоть она (ипотека — ред.) — и не основной фактор удержания людей здесь.
Что касается всероссийской льготной ипотеки, то "в верхах" люди просто не владеют информацией. Все очень просто. Основной рост цен пришелся на первую половину 2020 года. И только к сентябрю прозвучали первые заявления правительства: "Как так, почему цены так выросли? Пора отменять!" Люди очень долго раскачиваются. Возможно, у нас отсутствует какая-то обратная связь с правительством. И они не понимают, что реально происходит на рынке.
Второе. Как показывает практика, введение всех этих льготных вещей... обычно все заканчивается тем, что сам рынок доходит до уровня этой ипотеки, до уровня ставок. Даже сейчас на новостройку не льготную ипотеку можно получить под 7,5%, а льготную -под 6,5%. Разница в один процентный пункт — не настолько критичная.
Но если в прошлом году господин Греф заявляет, что мы придем к средней ставке за 2021 год под 7,5%, а с другой стороны — давайте отменим льготную ипотеку 6,5%, то логики в этих заявлениях не вижу никакой. Одни и те же люди заявляют сразу и одно, и второе. НО даже если ее (всероссийскую льготную ипотеку за 6,5% годовых — ред.) отменят к концу лета этого года, принципиально на рынке ничего не поменяется. И если продлят, то тоже ничего не поменяется. Если экономика не рухнет, то к концу этого года мы уже будем иметь нельготные ставки в 6,5%.
— Вновь к сегментам рынка. Квартирка-"стандарт" где-нибудь в центре — по ценнику тот же "бизнес" в рамках нынешнего рынка. Во Владивостоке с его точечной застройкой и невнятной градостроительной стратегией мы, получается, "втыкаем" высокие красивые здания за хорошие же деньги. А окружающая городская среда — такая уж, какая есть. Влияет ли район расположения новостройки на что-либо? Или владивостокские покупатели на это уже не смотрят?
— Смотрят. Более того, сейчас стандарты повышаются. Каждый новый проект задает новые стандарты строительства. Мне очень нравится, как развивается район Зеленого угла. Там сейчас строят три застройщика, и, по крайней мере у одного есть великолепная придомовая территория и остекление, которых нет ни у кого. Хотя, казалось бы, "стандарт" — да и сам район — предполагает не самый дорогой класс. Но наполнение и окружение там выше, чем положено по классу. Возможно, потому, что застройщик там новый. Но конкуренция у застройщиков на рынке повышается, и приходится повышать качество строительства и устройства придомовой территории, чтобы это был не просто новый дом, но и новое качество жизни.
Если говорить про точечную застройку, то дом "садится", как правило, уже на существующую инфраструктуру. Для потребителей, которые покупают дом, это очень хорошо. Сразу есть школы, детсады и т.д. Другое дело, что это в большинстве случаев ухудшает ситуацию в самом районе. Нагрузка на дороги, инфраструктуру.
Если смотреть на районы комплексной застройки, дороги остаются теми же самыми. Построился район, люди заселились, а дороги и развязки остались теми же самыми. Начинаются пробки по городу, проблемы с выездами.
Это ведь комплексная система. Урбанистика стала модным словом и наукой, и в последние несколько лет весь мир этим занимается. В России регулярно проходят форумы по организации городов, КБ "Стрелка" все города исследует, но пока результатов не видно, по крайней мере, во Владивостоке.
Выдавая разрешение на сроительство, город должен понимать, что здесь все будет в порядке с транспортной доступностью и со всей инфраструктурой. По факту же большая часть из этого либо реально перекладывается на застройщика, либо декларируется, что все это должен делать застройщик. В большинстве случаев все конфликты, выходящие в медийное пространство, — о том, что застройщик не должен делать то, что ему предписывают.
— Реновация во Владивостоке близится. Районы Дальпресса, Голубиной Пади. Какая-то "нормативка" уже в работе, ведь 30 декабря прошлого года президент подписал закон о реновации. Дальпресс, Голубинка — лакомые куски городской территории в этом смысле. Если все это как-то сдвинется с мертвой точки в 2021 году, это как-то повлияет существенно на рынок?
— Мы говорим о фактически застройке центральных районов. В центре места для застройки в принципе не так много. На рынок не повлияет в плане сильных изменений, но просто появятся новые хорошие проекты — бизнес-центры, достаточно дорогие жилые дома, и они найдут свой спрос.
Но это (реновация — ред.) приведет и к конфликтам. Прежде всего — потребительский терроризм, когда люди выходят на улицу по любому поводу. Доходит до смешного: "пятно" застройки организовано 10 лет назад, стоит пустой участок, а когда начинают застраивать, люди выходят, блокируют технику и говорят, что мы здесь собачек выгуливаем и машины ставим, это наша земля. Правовой нигилизм, помноженный на потребительский терроризм при активном поддержании некоторых властей, активно происходит.
Зачем? Не совсем понятно. Если хочется, чтобы город был хорошим, было все по урбанистике — много парков и садов — то пускай город тогда и застроит, а федеральные власти не отдают участки под застройку, делают парки и скверы. Никто не мешает. Но городу нужны деньги, ДОМ.РФ нужны деньги, они однозначно будут выставлять эти участки для инвесторов. Если вы выставляете их для инвесторов, вы не имеете права с них требовать, что, мол, ребята, вы не должны на этом заработать денег, а должны что-то сделать для города.
Я уже предвижу эти конфликты. Участки действительно хорошие, инвесторы уже есть. Более того, действительно многие хотят зайти на эти участки и сделать что-то хорошее. Они готовы договариваться с городом, чтобы там были не только объекты, которые принесут деньги, а чтобы это была еще и хорошая территория для жизни. Вопрос в том, будут ли эти договоренности соблюдаться.
— Говоря о потребительском терроризме, не могу не упомянуть такой аспект: что делать с нынешними собственниками этих частных домов"? Новый закон — достаточно жесткий по отношению к ним. У властей появляются рычаги, чтобы выкупить эти территории. Понятно, что собственникам это не может нравиться ни при каких обстоятельствах. "Пусть инвестор нам это все оплатит, и мы с удовольствием уйдем в какие-то более интересные нам места". Будут конфликты.
— С одной стороны, в нашей стране уважения к частной собственности как не было, так и нет. С другой стороны, у большинства в голове присутствует дуализм. С одной стороны, я попытаюсь правдами и неправдами взять себе участок, а потом государство будет мне должно. Я взял участок — и не буду платить государству за него аренду. Но когда государство заставляет эти деньги заплатить, оно уже плохое...
Дуализм есть всегда. Это всегда очень сложно. Если прийти к собственникам тех домишек и спросить, какая цена, то они предлагаются по стоимости дворцов. Люди хотят решить все свои жизненные проблемы, исходя из текущей ситуации.
Сложные конфликты будут, и такой жесткий закон — это попытка привести эти конфликты в русло соответствия. По-другому этот вопрос не решается.
— Поговорим о других дворцах. Недавно ИА PrimaMedia опубликовала обзор — прошерстили базу частных объявлений по продаже недвижимости и составили топ-10 дворцов в пригороде Владивостока и Надеждинском районе. То есть в тех локациях, где ИЖС много лет ведется. И вы выступили с комментарием, отметили, что эти замечательные родовые гнезда, которые собственники предлагают за 150-200 млн рублей, они плохо продаются и, может, не продадутся вообще. Вы объяснили это тем,что сознание у людей изменилось со времен их постройки. Почему изменилось? Почему никто не захочет дворцов?
— Как правило, дворцы хотят те, кто не может себе их позволить. Люди, которые живут в гостинке, могут мечтать о дворце. Очень многие люди мечтают об обычном загородном доме. Но переезжают в загородный дом — единицы, а из них многие возвращаются обратно. Там совершенно другая жизнь. А многие себе даже не представляют, сколько стоит содержать дворец. Иметь его и содержать можно только тогда, когда у тебя очень много денег и ты не знаешь, что с ними делать. В большинстве своем бизнесмены, которые имеют деньги и могут себе позволить дворцы, точно не будут покупать себе за 150 миллионов объекты недвижимости. Есть более хорошие вложения таких денег.
Людям нужны дома именно для проживания, родовое гнездо — уже в прошлом. Нужно, чтобы было чисто, утилитарно, практично. И тенденция до нас только доходит, что многие готовы строить себе дома только в одном уровне. Двухэтажные дома — это уже не самая удобная вещь. Они строятся тогда, когда на участке не хватает места. 120-150 "квадратов" дом. У кого участок большой, те могут позволить себе дом в одном уровне. 200-250 "квадратов" — это максимум. Даже для большой семьи, больше — уже неудобно.
Многие со мной спорят, что на троих квартира в 150 "квадратов" — уже маловато. Вы просто не жили в 250 "квадратах", там половина квартиры просто не будет использоваться. То же самое — с дворцами.
Дворцы — это то, что было в прошлом. Это нормальный путь. Люди зарабатывают деньги, могут себе позволить, начинают строить... Сейчас наблюдается устойчивая тенденция: дети в любом случае уезжают из родительского дома, начинают строить свою жизнь сами. Не живут поколениями в домах. Поэтому дворцы выставляются на продажу, очень часто пустуют. Очень долго не могут найти своего покупателя. Возможно, находят, но точно не за те деньги, которые предлагаются на рынке.
— А не получается, что у нас эта ситуация омертвляет огромные площади земли? Есть участок, на нем объект капитального строительства, есть собственник. И никакого движения — ни продать, ни сдать. Это серьезная проблема?
— Нет. Таких объектов очень мало. Трудно предсказать, что будет с ними дальше. Думаю, можно будет говорить об этом только лет через 50. Перестройка ли, продажа ли. То, что со временем они не будут более востребованы — это совершенно точно. Люди стараются жить в более практичных условиях.
Вообще любой дом, который был построен, через 5-6 лет начинает морально устаревать. В малоэтажном домостроении технологии меняются очень быстро — сама технология возведения дома, вся внутренняя начинка. Если раньше стоимость содержания дома в 150 "квадратов" обходилась в 50-60 тысяч в месяц, то сейчас можно построить дом, который будет обходиться в 2-3 раза дешевле.
Плюс, если у тебя большой в 1,5 гектара участок с домом и постройками, тебе нужны люди, которые будут помогать тебе его содержать, иначе ты не сможешь там ничем заниматься. У меня есть знакомый, который каждое лето уходит на 2-3 месяца в отпуск, и занимается домом. И плюс к этому у него на участке постоянно есть люди, которые поддерживают его в надлежащем состоянии.То, что люди перестали строить и покупать себе дворцы — это совершенно точно. Даже если участок 1 га, то вокруг-то куча маленьких участков.
Проблема, как мне кажется, не во дворцах и их количестве, а в том, что у нас в принципе не было нормального системного загородного домостроения. Здесь, по-хорошему, государство должно было как-то регулировать. Заезжаем на ту же Зарю, там есть таунхаусы, но дай бог, чтобы один из десяти был с нормальным проектом и документами. А на Седанке, где достаточно хорошие дома стоят, там даже две машины между заборами не разъедутся. Вот это — "мертвые" земли. С другой стороны, больше негде строить. Вполне возможно, что кто-то будет покупать, сносить и перестраивать. Вполне возможно, что еще будет меняться сознание.
Тенденция строительства маленьких замков, которые могут выдержать трехнедельную осаду, прошла. Сейчас нормально строят "картонные" дома, применяют технологии быстровозводимых домов. Они теплые, хорошие. Только зарождается тенденция, что не нужен дом на века.
— Уместно закончить беседу какими-нибудь прогнозами на 2021 год. Куда пойдут цены на первичном и вторичном рынках? Будет ли что-то интересное с предложениями?
— Много лет назад беседовал с депутатом, который много сетовал на высокие цены недвижимости и дороговизну. И в этот самый момент он сам собирался продавать свою квартиру за совершенно космическую цену.
В отличие от нас всех, с рынком недвижимости все будет хорошо. Потому что падение цен вряд ли стоит ожидать. Для этого все должно быть либо плохо в экономике, либо должна быть внятная государственная политика по развитию рынка, достаточно понятная для перспективы. Пока такой нет.
Но если мы посмотрим на рынок новостроек, у нас наконец-то начинается конкуренция на этом рынке. Правдами и неправдами вводится в оборот очень много земель. Да, с накладками, как с федеральной компанией, которая купила участок на Каспийской за очень большие деньги на федеральных торгах, и пока еще не может начать строительство, уже второй год как. Потому что жители — против, и администрация их поддерживает.
С другой стороны, федералы сюда заходят, это не последствия 2020 года и ДВ-ипотеки, потому что переговоры с ними шли на протяжении последних 5 лет. Заходят федералы, приходят новые игроки с деньгами из других сегментов. Другое дело, что эта ДВ-ипотека и легкость заработка приводит сюда людей, которые вообще не на этом рынке. Они покупают участки, получают резидентство (СПВ — ред.), говорят, что будут строить, но скорее всего, процентов 80 этого делать не будут. Рынок таких наскоков не прощает.
Тем не менее, участков в обороте очень много, очень много комплексной застройки, очень много участков готовится. Поэтому строительство будет разворачиваться. Это самая главная предпосылка к тому, что цены стабилизируются как минимум. Вторичный рынок пока идет за рынком новостроек, поэтому цены имеют там все шансы стабилизироваться. Это хорошо.
Имеющихся сейчас спрос... да, не каждый человек сможет позволить себе купить квартиру. Но так было и раньше. У большого количества людей будет падение доходов. Но не бывает так, чтобы завтра повысили зарплату, а послезавтра человек пошел покупать квартиру. У большинства это были накопления за многие годы, у кого-то должна быть перспектива получения повышенного дохода в течение многих лет.Кардинально падение в экономике на рынке недвижимости не отразится. Он как был инерционным, так им и является.
На этот год активность на вторичном рынке чуть-чуть снизится. По загородному жилью — появляются хорошие проекты больших поселков.
Основная тенденция на последующие годы — это развитие Владивостока как "Большого Владивостока". очень надеюсь, что в оборот будут включаться не только участки пригорода. Есть проекты в Прохладном, на Де-Фризе. Инвесторы приглядываются к проектам в районе Углового и Трудового.
Понятно, что первые инвесторы получат свои прибыли гораздо позже. Им главное — начать. И туда будут приходить другие инвесторы. Начинает формироваться облик "Большого Владивостока", развиваться отдаленные районы. Та же самая Змеинка сейчас будет активно застраиваться, в этом год там запустится несколько новых проектов. Остается проблема с дорогой. Очень хотелось бы развития транспортной инфраструктуры. Это вопрос к администрации. Это то, чего нам не хватает.