10 марта 2021. Ледяной дождь и снегопады для управляющих компаний — сильная головная боль, но решаемая при добросовестном отношении к проблеме. Значительно больше на состояние в жилищной сфере влияют действующие тарифы на обслуживание домов. Последний раз их серьёзно корректировали больше семи лет назад, и то, что жителям кажется экономией, оборачивается негативным фактором для состояния жилого фонда. Об этом, а также новых задачах корр. ИА PrimaMedia рассказал директор ООО "Управляющая компания "Хороший дом" Юрий Машаров.
— Юрий Владимирович, вы сам живёте в многоэтажном или в частном доме?
— В обычной многоэтажке, у меня обычная двухкомнатная квартира на Зелёном углу.
— Интересно, ваш дом чем-то отличается? Например, чистотой и благоустройством, комфортом?
— (Смеётся — прим. Ред.) Я вам так скажу — в советские времена был лозунг о том, что чисто не там, где убирают, а там, где не сорят. Независимо от того, маленький дом или большой, гостинка или новостройка, дом нашей управляющей компании или нет — за редким исключением, люди сорят везде. Хотя в гостинках, конечно, ввиду специфики жилья — много съемных квартир — сорят, конечно, больше.
Что касается моего дома, то, конечно, отличается. В нём сделано много — но сделано только благодаря очень небольшой группе инициативных людей и совместной работе вместе с управляющей компанией. Хотя, опыт показывает, что инициативные люди как раз регулярно получают шишки от всех остальных.
— За что?? Можете привести пример?
— Например, видя, как растут счета за отопление, многие предлагают: "Давайте поставим тепловые счётчики!", "Надо поставить, чтобы платить меньше". Мы тоже через это прошли — поставили теплосчётчик лет пять назад. Собрались с советом дома; посмотрели, как это можно сделать и откуда деньги взять. В общем, поставили. И что вы думаете? Тут же началось — "А почему у нас батареи холодные?!" и "Где наши горячие батареи?!". Пришлось заниматься вместе с советом дома разъяснительной работой: ведь те, кто требовал установки тепловых счётчиков, думали — всё останется, как есть, батареи — кипяток, только платим в три раза меньше.
В итоге платить стали меньше, намного, но экономия берется за счет эффективного использования теплоносителя в доме — изменился принцип циркуляции воды по батареям в доме: она выходит из дома, допустим, уже не 72 градуса, а 54. То есть фактически эта разница температур, эта тепловая энергия осталась в доме — но не потому, что прошло много теплоносителя, а потому, что он был более эффективно использован. Энергопотребление дома снизилось, и батарея уже — не как кипяток, а просто тёплая. При этом в квартире — тепло, я хожу в футболке и шортах, босиком, а другие жильцы при той же самой температуре 23-24 градуса в квартирах надевают тёплый халат и носки. У каждого — своё понимание комфорта. Одни говорят: "Хочу, чтобы у меня было +26", а другие открывают форточки, закрывают батареи и возмущаются, что платят по 6 тысяч рублей за отопление.
Одни хотят +26, а другие открывают форточки. Фото: ИА PrimaMedia
Кстати, по законодательству температура отопительных приборов (батарей) вообще не имеет никакого отношения к нормативу тепла в квартире. Существующий норматив определяет температуру в жилом помещении, который должен составлять от 18 до 24 градусов. Еще раз заметьте не температура батарей, а температура в жилом помещении. И батареи могут быть в этот момент не горячие, а теплые. Причем на температуру теплоносителя влияет погода на улице — когда холодно, тепловики поднимают температуру, когда оттепель — понижают. Тепловики экономят свои расходы и ссылаются на указанную выше норму, и при проверках говорят жителям — хотите жару, включайте электрогрелки.
В связи со всем этим в нашем доме два года назад случилась "революция". Жители сказали: "Пусть мы будем платить на 1,5 — 2 тысячи больше, но мы хотим горячие батареи, чтобы могли сушить одеяла, полотенца, носки". Счётчик в итоге-то работает: стоит почти на максимуме, и экономия — небольшая.
— Вы — старший у себя по дому?
— Слава богу, нет.
— Тогда давайте о работе. С чего начался 2021 год у управляющей компании "Хороший дом"?
— Радует одно — то, что пандемия коронавируса идёт на спад. Пока был активный период распространения инфекции, многие УК закрывали свои офисы и не принимали вообще людей — только по телефону. Но мы продолжали приём в ограниченном режиме, с соблюдением мер безопасности (маски, дистанция, дезинфекция). Даже когда было совсем жёстко, в офисе всё равно находились сотрудники: обязательно — диспетчер, кто-то из мастеров и технические специалисты (слесари, электрики).
К сожалению, новый год не принес перемен в плане муниципальных тарифов в сфере ЖКХ. Последний раз их серьёзно корректировали в декабре 2013 года, то есть больше семи лет назад. И сейчас получается так, что сами жильцы предпочитают платить минимальные суммы за содержание домов, а нам надо как-то ухитриться на эти фактически подешевевшие тарифы содержать общее имущество жителей и делать необходимый ремонт.
Юрий Машаров. Фото: личный архив собеседника
Все мы знаем, как выросли цены абсолютно на всё с 2014 года. И трубы, краны, краска — не исключение. Но тарифы много лет остаются прежними, и жители не хотят об этом задумываться, а для исполнительной власти вопрос индексации тарифов — мера электорально непопулярная. И надзорные органы, и жители — все кивают на управляющие компании и на законы. Но нормой в законе краску для подъезда не оплатишь и не выплатишь заработную плату работающему человеку. В результате на сегодняшний момент даже крупные управляющие компании экономически чувствуют себя плохо, не говоря уже о тех, у кого в управлении — 2-3-4-5 домов. И в городе уже есть "бесхозные" дома, и дома, которые и хотят поменять управляющую компанию, но не могут, их не берут — сборы по существующим тарифам не покрывают расходов на ежемесячное содержание дома. Причиной сложившейся ситуации является отсутствие минимальных экономически обоснованных тарифов , которые должны учитывать и существующие цены на материалы, и необходимый уровень заработных плат — что бы люди шли и в дворники и в слесаря, и на налоги и необходимую индексацию на инфляцию. И пока законодательная власть не изменит это, ситуация будет только ухудшаться.
— Тем не менее, ваша управляющая компания, судя по всему, справляется со своей работой и в таких тарифных условиях. Сколько домов обслуживает "Хороший дом", в каких районах они находятся?
— Уточню, что у нас две управляющие компании — "Хороший дом" и "Хорошее дело". Мы обслуживаем около 50 домов, расположенных по всему городу. Это улицы Кирова, Ладыгина, Новожилова, Школьная, Часовитина, Борисенко, Кузнецова, Луговая, Баляева, Некрасовская, Снеговая, проспекты Красного Знамени, 100-летия Владивостока, Партизанский — весь город. Справляемся, потому что понимаем причины существующих проблем, умеем работать и в условиях дефицита денежных средств, и стараемся очень плотно работать с советами домов. В том числе просим жителей учитывать не только "хотелки", но и сколько эти "хотелки" стоят и откуда брать на них деньги.
Благоустройство на Кирова, 25. Фото: ИА PrimaMedia
— Существует какой-то рейтинг управляющих компаний Владивостока?
— Нет. Его кто-то когда-то пытался делать, но, на мой взгляд, это было абсолютно субъективно. Думаю, критериями в нашей сфере должно быть: во-первых, отношение жителей к работе УК, а во-вторых, это отношение со стороны надзорных органов, потому что у них за много лет есть понимание, кто и что из себя представляет. Не говоря уже о самих управляющих компаниях.
— А конкуренция между городскими УК? Если она есть, то в чём выражается — это конкуренция за управление хотя бы ещё одним домом или тут другие акценты?
— Конечно, этот рынок — изначально конкурентный. Бизнес — экстенсивный по своей природе, поэтому как бы хорошо ни работала УК, прибыли от этого у неё больше не станет. И при этом конкуренция жёсткая.
Первые управляющие компании появились на базе приморских жилищных эксплуатационных трестов — то есть никого не зазывали к себе, а получили жилой фонд от администрации в наследство. А те УК, которые появились позже — так или иначе общались с людьми, что-то им обещали. Соответственно, дальше кто-то работает и выполняет свои обещания, а кто-то — нет.
Отмечу, что человеку со стороны и без опыта сейчас очень сложно начать заниматься этой работой, — очень высокие требования со стороны жителей, минимальные тарифы, постоянно возрастающая законодательная нагрузка, и, как следствие, постоянно возрастающая административная и финансовая ответственность управляющих компаний абсолютно перед всеми. Как много лет назад пошутила Новосибирская команда КВН — "Чтобы корова меньше ела и больше давала молока, нужно её меньше кормить и больше доить". Сейчас ситуация именно такая.
— Прошедшая зима, с ледяным дождём и метелями, постоянно испытывала коммунальщиков и вообще всех горожан. А чему она научила вас?
— Не расслабляться. Хотя я не считаю, что эта зима была какая-то супер-особенная, бывало и жёстче, больше снега. Просто предыдущие года три были относительно бесснежные зимы — два-три снегопада за зиму, а тут — один за другим. И снега достаточно много, Владивосток отвык от такого его количества.
Для уборки снега не хватало людей. Даже за деньги. Но мы находили 10-15 человек, помимо постоянного персонала. Поэтому приходилось что-то изобретать; расставлять приоритеты, где надо почистить в первую очередь.
— С наступлением весны, марта, какие новые заботы начинаются?
— Я могу сказать, что для управляющей компании зима — это относительно спокойное время. Хлопоты доставляет только снег, а основной фронт работ вынужденно откладываем до окончания отопительного сезона. А потом люди выходят из своих квартир, им хочется тепла, солнца, весенней чистоты, и начинается новый период: "Нам нужны клумбы и цветы", "Хотим город-сад сейчас", "Хотим ремонт в подъезде" и так далее. Самое сложное , что это нужно всем одновременно ( улыбается — прим. Ред.).
И всё, что у нас было отложено зимой, накапливается скопом в тёплое время года. Поэтому мы ведём работу с советами домов, чтобы было понимание не только у нас, но и у них, какие работы у них будут производиться. Считаю, что это очень важный момент в работе УК — когда по каждому дому есть план работ, и не только сама управляющая компания, но и жители понимают, сколько у них есть денег и на что их хватит. Поэтому важно, чтобы был совет дома: если его нет, то советуем выбрать его или хотя бы инициативную группу жильцов.
От себя могу пожелать жителям Владивостока хорошего весеннего настроения.