24 мая 2021. Недвижимость во всем мире считается одним из наиболее выгодных активом для сохранения и преумножения средств. Особенно сейчас, когда инфляция растет, процент по вкладам и ставка рефинансирования падают, при этом цены на жилую недвижимость продолжают расти. Только по данным статистики “Росстат”, рост цен на квартиры в новостройках России в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%. Невольно задумываешься о возможности приобретения жилой недвижимости с целью инвестирования.
Однако, есть и вопросы: Как долго будет продолжаться рост цен? Насколько выгодно инвестировать в недвижимость во Владивостоке в 2021 году? Как определить инвестиционную привлекательность объекта?
Стараясь разобраться в этих вопросах, мы обратились к экспертам, которые знают рынок недвижимости Владивостока и следят за всеми изменениями, происходящими на нем: Смышникову Владимиру Александровичу — коммерческому директору агентства недвижимости "Альянс Застройщиков" и Марченко Наталье Александровне — генеральному директору компании "АРКАДА".
— Владимир Александрович, какие ваши прогнозы роста цен на недвижимость во Владивостоке?
В.А.: Цены на недвижимость во Владивостоке растут и будут расти всегда. Последние два года — особенно наблюдается такая тенденция. Во-первых, с 1 июля 2019 года запустилась обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Эскроу счета — хороший инструмент для защиты интересов дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно. Однако, у застройщиков появилась новая статья расходов. То есть, если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир. Во-вторых, весной прошлого года правительство запустило программу льготной ипотеки под 6,5% на покупку жилья от застройщика и до 2% по Дальневосточной ипотеке. Спрос на жилье вырос моментально, и это также способствовало увеличению цен на жилье в новостройках. Помимо этого, вырос курс доллара. Из-за того, что границы закрыты, поднялись цены на рабочую силу, на материалы, в том числе и на те, которые производятся внутри страны: бетон, цемент. Поэтому, да, цены на жилье растут, а недвижимость во Владивостоке по-прежнему остается хорошим инструментом для инвестиций.
— Как долго будет сохраняться эта тенденция?
В.А.: Здесь важно понимать, что объемы строительства во Владивостоке по сравнению с другими городами России очень малы. И мы говорим не только о Москве и Санкт-Петербурге, но и о Новосибирске, Екатеринбурге и других городах, в которых идёт масштабная квартальная застройка.
Из чего можно сделать вывод, что во Владивостоке предложение ещё долго не превысит спрос.
— А какие районы являются наиболее привлекательными для покупателей?
В.А.: С точки зрения жизни, покупателей по-прежнему привлекает центр и районы близкие к нему. Но тут нужно понимать, что исторический центр города уже застроен, преимущественно продаются квартиры в домах старого фонда. Поэтому интерес покупателей смещается на соседние районы. Например, расстояние от Чуркина до центра по мосту всего 1 км, преодолеть его можно буквально за 2 минуты на автомобиле, жизнь там спокойнее, цены на жилье — ниже, а проблем с парковкой — меньше. А вообще, с точки зрения инвестирования, каждый объект нужно рассматривать по отдельности, смотреть на разницу стоимости квартиры во время строительства и на этапе сдачи дома.
— Какие еще факторы способствуют удорожанию недвижимости?
В.А.: Как это не банально, но высокие этажи, красивые виды из окон, сторона света, а также небольшие площади. Ни для кого не секрет, что, чем меньше площадь квартиры, тем дороже стоит квадратный метр в ней.
Эту тенденцию подхватили и застройщики, которые последние года 2-3 стремятся уместить на небольшой площади максимально возможное количество квартир. Отсюда мы наблюдаем исковерканное понятие “SMART-жилья”. Вообще, SMART-жилье — это умное жилье, которое строится в Москве и Питере, но во Владивостоке слово “SMART” превратили в обыкновенные малосемейки. Нацеленность на то, чтобы продавать маленькие квартиры, но много. Такое жилье как раз таки обычно и покупают, чтобы потом легко перепродать или сдавать в аренду. Минус в том, что в этих домах из 10 квартир 5 сдается, жители дома часто меняются. При этом малогабаритные квартиры не всегда снимает благонадежный контингент, и гарантии, что новыми соседями не окажутся парочка шумных студентов — нет никакой.
— Наталья Александровна, при строительстве объектов, компания “АРКАДА” обращает внимание на инвестиционную привлекательность района?
Н.А.: Скорее да, чем нет. Например, при строительстве нашего объекта ЖК "Аркада АРТ", мы не случайно выбрали район Чуркин. В 2012 году, когда мы принимали участие в строительстве Мариинского театра, уже стало ясно, что Чуркин в скором времени станет вторым центром. Удобная локация, которая объединяет все основные магистрали города и невероятные виды на бухту Золотой рог. Мы одни из первых выбрали этот район для строительства жилой недвижимости и наши прогнозы оправдались. Мариинский театр и Золотой мост стали визитной карточкой города и сейчас даже более узнаваемы, чем, исторический центр Владивостока. За последние пару лет бизнес также сместился в район Чуркина: открылись рестораны “Супра” и “Токио”, а также самый большой торговый центр во Владивостоке — "Калина Молл".
ЖК "Аркада АРТ". Фото: предоставлено компанией "АРКАДА"
— На каком этапе строительства выгоднее всего покупать недвижимость?
Н.А.:Здесь важно рассматривать каждый объект индивидуально. С точки зрения инвестиций, на этапе котлована, действительно, самые низкие цены за квадратный метр. Удорожание как правило обуславливается степенью готовности объекта и его близостью к вводу в эксплуатацию. Однако, в условиях нестабильной экономики, где горизонт планирования не более года, такой вариант может быть рискованным. Например, если вы решили покупать недвижимость только сейчас, то стоит поторопиться. За последние полгода удорожание строительных материалов наблюдается почти каждый месяц. К тому же многие материалы и оборудование привязаны к курсу евро и доллара, поэтому темп роста цен на недвижимость набирает обороты, а некоторые объекты на старте стоят соизмеримых денег с объектами, которые уже заканчивают свое строительство. Так зачем замораживать деньги на несколько лет, когда можно уже в ближайшее время пользоваться своей покупкой?
Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность объекта “Аркада АРТ”?
Н.А.: Аркада АРТ — это хороший объект для жизни и для инвестиций. На примере нашего объекта “Аркада Хаус”, который был сдан ещё в 2007 году, мы отчётливо видим, что жильё в домах бизнес класса с годами только растет в цене, а спрос на него не спадает — нам до сих пор периодически звонят с вопросами о возможности купить там квартиру.
Это закономерное явление, когда застройщик думает о комфорте будущих жильцов дома и строит на совесть. Это ценно во все времена.
Так, например, наш текущий объект “Аркада АРТ” возводится по монолитно-каркасной технологии с минимальным заполнением блоками. Это высококлассный подход, требующий от застройщика значительного опыта, при этом гарантирует исключительно качественные "метры", прямые стены и ровный пол. Такие дома строятся “на века”. Что касается, самих квартир, то они от 49 кв.м со свободной планировкой. Здесь комфортно будет жить семьей — на этаже всего 5 квартир, не придется долго ждать лифты, а соседи не будут меняться часто — бизнес класс не подразумевает много арендного жилья. Здесь свой микроклимат, который создают сами жители дома.
А ещё, что важно, во Владивостоке покупатели не могут быть застрахованы в том, что перед их окнами через несколько лет не появится нового дома, который перекроет полностью виды. Расположение объекта “Аркада АРТ” такое, что рядом с ним не может появиться новый дом, который смог бы перекрыть вид. Как сказал выше Владимир, высокие этажи и хорошие виды — всегда в цене. В этом вопросе покупатели “Аркада АРТ” однозначно застрахованы.