3 декабря 2021. Ипотечный бум близок к стагнации — по уровню проникновения ипотеки Россия уже опередила страны с формирующимися рынками. Вместе с тем быстрый рост цен на жилье привел к ухудшению показателя доступности жилья в 2021 году по сравнению с началом 2020 года, снизив финансовую доступность ипотеки, говорится в аналитической записке Банка России "Об оценке потенциального спроса на ипотеку". В среднем на одно домохозяйство в России уже приходится более одной квартиры или дома. Опрошенные ИА PrimaMedia эксперты отмечают, что покупатели, в зависимости от ситуации, будут поставлены перед непросытам выбором — покупка квартиры в новострое или на вторичном рынке.
Уровень проникновения ипотеки в России, согласно данным опроса Всемирного банка (Global Findex Database), уже в 2017 году превышал уровень проникновения в большинстве других стран с формирующимися рынками, в том числе стран БРИКС. Он в целом был выше уровня большинства стран с формирующимися рынками и составлял 15% от взрослого населения (15 лет и старше). Более высокие уровни наблюдались лишь в странах с высокими доходами (Израиль, Южная Корея, Чехия). С учетом значительного роста ипотечного рынка в последующие годы к настоящему времени уровень проникновения ипотеки в России значительно повысился. При условии сохранения текущих тенденций к 2030 году он может достичь уровня развитых стран.
"Однако среднедушевые доходы и российская экономика еще не выйдут на соответствующие развитым странам уровни к 2030 году даже с учетом предпосылки о повышенных темпах роста ВВП. Поэтому устойчивость таких темпов развития ипотеки в России вызывает опасения", — отмечают аналитики ЦБ.
По информации Центрального банка РФ, за 9 месяцев 2021 года в ДФО выдано более 79 тысяч ипотечных кредитов. 13,5 тысяч из них — по программе "Дальневосточная ипотека". В программе принимают участие 14 банков, крупнейшие предлагают ставку от 0,1% годовых.
По мнению аналитиков, после удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 году за его пределами спрос будет расти только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений. Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год, что в четыре раза меньше, чем в предшествующие годы. Это означает, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026–2030 гг., что негативно скажется на рынке жилья и в строительном секторе.
"Мы (Банк России — прим. ред.) полагаем, что поддержание текущих темпов роста строительства нового жилья, весьма вероятно, в перспективе опередит динамику будущего спроса. Поэтому с точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) оптимальным представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года. Это меньше, чем выдается сейчас. Тем не менее, по нашим расчетам, этого окажется достаточно, чтобы покрыть весь платежеспособный спрос на данный вид кредита. Согласно сделанным выше предпосылкам, выдача ипотечных кредитов в таких объемах создаст спрос на новое жилье в объеме 27 млн кв. метров в год (чуть более 2 трлн рублей)", — говорится в аналитической записке.
При этом существует значительный потенциал для удовлетворения спроса на улучшение жилищных условий на вторичном рынке и рынке арендного жилья. Эти рынки зачастую являются более привлекательной альтернативой покупке жилья на первичном рынке как с финансовой точки зрения, так и с позиций жизненных предпочтений части домохозяйств.
"Следовательно: 1) решение проблемы улучшения жилищных условий нельзя сводить только к развитию первичного рынка жилья, важно комплексное развитие рынка жилья в целом, 2) количество домохозяйств, которых может заинтересовать покупка жилья в ипотеку на первичном рынке, существенно ниже, чем количество финансово состоятельных домохозяйств, заинтересованных в улучшении жилищных условий, для которых ипотека финансово доступна", — делают выводы эксперты Банка России.
В свою очередь, региональные различия в распределении доходов и ценовые различия на региональных рынках жилья указывают на существенную дифференциацию по показателю доступности ипотеки. В части регионов потенциал для устойчивого развития первичного рынка жилья за счет ипотеки сохраняется. При этом около трети регионов от общего числа (включая Москву, Санкт-Петербург, а также ряд других крупных мегаполисов) уже выглядят перегретыми с точки зрения цен на жилье на первичном рынке по отношению к вторичному рынку и доходам домохозяйств в этих регионах.
"Это указывает на важность точечной калибровки мер по стимулированию ипотеки на первичном рынке и развитию первичного рынка жилья с учетом региональной специфики в целях минимизации рисков возникновения перегрева на рынке", отмечается в исследовании.
В 2020 году ввод жилья в ДФО составил 2 млн 554,70 тысяч кв. метров. По итогам 2020 года ДФО стал единственным в России округом, где было зафиксировано увеличение объемов строящегося жилья (прирост 9%).
По данным Минстроя России, в Приморском крае фактический объем ввода жилья в январе-октябре 2021 года составил 653 тысяч кв. метров, что больше на 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В Хабаровском крае объем ввода жилья с января по октябрь 2021 года составил 220 тысяч кв. метров, что на 33% превышает показатели за аналогичный период 2020 года.
Директор АН "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков:
Сергей Косиков.. Фото: ИА PrimaMedia
— Опасения Центробанка понятны и прогноз очень объективный. Действительно, существующие программы поддержки платежеспособного спроса пока выполняют еще две функции: поддержка сектора жилищного строительства и развитие системы банковского ипотечного кредитования. И если говорить о нашем регионе, то уже сейчас мы видим, что с одной стороны эти программы привлекли на рынок как новых покупателей, так и переориентировали часть покупателей со вторичного рынка жилья. И в условиях все еще ограниченного предложения это привело к высоким темпам роста цен. Сначала на новостройки, а потом и на готовые квартиры. И уже сейчас уровень спроса снижается. Это обусловлено как текущим высоким уровнем цен, так и тем, что уменьшается общая аудитория потенциальных покупателей.
С дальнейшим увеличением количества предложений и насыщением рынка рост цен практически остановится, а в недорогом сегменте возможна даже коррекция. При этом, и общее число сделок и количество выданных кредитов не будут снижаться в разы, как прогнозирует Центробанк. Скорее, покупатели, в зависимости от ситуации, будут выбирать между новым жильем и старым. Ну и для нашего региона есть реальная возможность поддерживать этот спрос за счет привлечения новых жителей. А ипотека и сейчас остается хорошим инструментом для покупки квартиры, доля ипотеки в покупках стабильно составляет порядка 80% от всех сделок.
Председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков:
Владимир Исаков. Фото: cайт Ассоциации "Застройщики Владивостокской городской агломерации"
— На самом деле самом деле не все так однозначно. К примеру, прогнозы Сбера и Минстроя более позитивные. Просто ЦБ и Минфин предлагает убрать все льготы по ипотеке и тем самым сэкономить деньги бюджета. Коммерческие банки и Минстрой, естественно, против, и у каждого своя позиция. Я думаю, льготная ипотека должна оставаться, она реально способствует отрасли ее развитию и улучшает жизнь граждан.
В то же время строительный рынок Владивостока будет замедляться. Я думаю, что ажиотажного спроса уже никто не ждёт. Будет конкуренция локаций и проектов. В сегменте комфорт и бизнес снижения цен пока не ожидается, а вот в экономе могут быть подвижки вниз.