28 февраля 2022. Застройщики Владивостока приостанавливают продажи из-за колебаний валютного курса. Эксперты не сомневаются, что с открытием продаж поднимется и цена "квадрата". По некоторым данным, удорожание может составить до 15 тысяч рублей за кв. метр по ряду объектов. Устоит ли рынок под гнётом жёстких финансовых санкций, и что будет с ценами на недвижимость в 2022-м году, разбиралось ИА PrimaMedia.
"Лёгкая паника", — так характеризуют риелторы ситуацию на рынке недвижимости Владивостока.
По словам директора ГК "Метры" Владимира Закурко, в связи с резким ослаблением рубля после введения санкций некоторые застройщики уже начали поднимать цены. Другие заняли выжидательную позицию.
"Многие компании сейчас приостановят продажи. Пока рынок не отреагировал в полной мере на текущую ситуацию, но на днях мы увидим скачки цен", — предупреждает эксперт.
Директор АН "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков сообщает, что пока риелторы не отмечают ажиотажа, который наблюдался в 2014 году, когда жители Владивостока массово скупали квадратные метры.
"Могу предположить, что сценарий 2014 года не повторится. Тогда ажиотаж был связан с некоторым ужесточением санкций и ростом курса доллара, но была ясность относительно того, что произойдёт завтра. Сегодня такой ясности нет. Нет понимания, что будет с ипотекой, банковским сектором, и как последние события отразятся на различных рынках. Сотрудник аэропорта не знает, выйдет ли завтра на работу. Экспортёр не уверен, что сможет сохранить контракты. Поэтому пока люди в большинстве своём затаились и не принимают никаких решений. Слишком быстро всё меняется. Возможно, какая-то ясность будет к концу недели", — комментирует Сергей Косиков.
Пока участники рынка говорят о небольшом увеличении спроса. Готов ли покупатель платить больше за квадратные метры — покажет время.
"Некоторые компании сняли свои объекты с продаж. Другие увеличили цены, однако это не означает, что покупатель готов приобретать квартиры по такой стоимости. Он может просто уйти на другой объект, потому что предложений достаточно", — отмечает Сергей Косиков.
Глава ГК "Эскадра" Борис Поздняков считает, что в долгосрочной перспективе геополитическая ситуация не вызовет глобальных проблем в строительной отрасли. По его словам, банки, кредитующие застройщиков в рамках проектного финансирования, продолжают работать в штатном режиме.
"Профильный банк Дом.рф не попал под санкции, он не имеет счетов за границей, у него нет зарубежных контрагентов. Это государственный банк для внутреннего развития. На сегодняшний день уже есть обратная связь, что Дом.рф работает стабильно и рассматривает новые проекты. А если государство финансирует стройки, значит, будет финансировать и покупателя. Учитывая свой 20-летний опыт на рынке, могу сказать, что глобальных проблем не будет, хотя возможны локальные. Панические настроения временные, и рынок продолжит развиваться", — говорит Борис Поздняков.
Более того, по оценкам девелопера, инфляция сыграет на руку застройщикам, так как в условиях слабеющего рубля вложения в недвижимость — "тихая гавань" для инвестора.
"Цены при этом могут вырасти на 20-30% в 2022 году", — прогнозирует собеседник.
Глава компании "СЗ "ДаВинчи Групп" Алексей Исаков считает, что если Россию отрежут от западных рынков, возможна переориентация строительной отрасли на китайское направление.
Рост стоимости стройматериалов — одна из основных проблем рынка. В доме со стилобатом себестоимость квадратного метра уже достигает 100 тысяч рублей. С учётом санкций и растущей инфляции прогнозируется дальнейшее подорожание, которое отразится на конечной цене "квадрата".
"Китайский рынок может обеспечить Дальний Восток и сырьём, и готовыми изделиями. Если будет поддержка со стороны Китая, мы выдержим даже с учётом некоторого отлагательного момента, потому что нужно будет заключить новые контракты и перестроить логистику", — комментирует Алексей Исаков.
Здесь возникает вопрос, насколько зависит от импорта строительный рынок ДФО. Борис Поздняков считает, что импортозависимость — не проблема: "Фактически мы не используем импортные стройматериалы. Бетон, металл — всё это российского производства. Фасадным панелям можно найти российские аналоги".
Алексей Исаков рассказывает, что застройщики приобретают качественные фасадные материалы в Японии и Европе. Используют оконные системы и лифты от известных европейских брендов. Аналогичную продукцию предлагает российский рынок, хотя качество уступает мировым производителям. Но некоторым позициям будет крайне тяжело найти замену, особенно в сегментах комфорт плюс, бизнес и премиум класса. Кроме того, отечественные производители используют зарубежные сырьё и готовые компоненты.
"Проблема подорожания стройматериалов встанет ещё острее в обозримом будущем. Считаю, что здесь необходимо регулирование цен на государственном уровне. Ту же арматуру, произведённую в России, до сих пор отправляли за рубеж — цены зашкаливали и на внешнем, и на внутреннем рынке. Возможно, теперь какая-то продукция будет оставаться внутри страны, и стоить она должна адекватно. Если государство введёт регулирование цен на металл, цемент и ещё ряд основных стройматериалов, отрасль сможет красиво пройти этот непростой период и успешно развиваться дальше. Иначе мы увидим космический рост цен",— говорит Алексей Исаков.
В то же время участники рынка отмечают, что цены не могут расти бесконечно. Отраслевое сообщество ожидает переломного момента, когда маржинальность строительного бизнеса начнёт резко падать ввиду отсутствия спроса. Уже сегодня на западе России спрос на ипотеку снижается из-за роста ставок ипотечного кредитования. А значит, для рынка могут наступить непростые времена.
"Застройщики переживают очень непростой период из-за роста ключевой ставки Центробанка. Ипотека, кредиты в рамках проектного финансирования резко подорожали. Во Владивостоке сроки согласования градостроительной документации часто затягиваются, а пока ты не закроешь счёт эскроу, то будешь платить проценты банку. Некоторые компании уже столкнулись с большими проблемами в этой связи, и ряд объектов в городе могут стать убыточными. По худшему сценарию программы ипотеки заморозят, а застройщиков будут кредитовать под 20% годовых", — рассказал один из предпринимателей.
Выход застройщики видят в сохранении программ льготной ипотеки, которая последние годы оставалась основным драйвером отрасли, и доступных кредитах для строительных компаний.
"В Совете Федерации предложили продлить льготную ипотеку на три года. Мы понимаем, что цена этого предложения — ставка по ипотеке ниже ставки рефинансирования. Но строительная отрасль на Дальнем Востоке обеспечивает десятки тысяч рабочих мест, подтягивает экономику целого ряда смежных отраслей. Сохранение льготной ипотеки при государственном регулировании цен на стройматериалы поддержат экономику всей страны", — считает Алексей Исаков.
Отметим, на начало 2022 года средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья во Владивостоке составила 125,8 тысяч рублей. за кв. метр. Такие данные приводит оценочная компания "Индустрия-Р". Согласно "Росбанку", средняя стоимость "квадрата" в дальневосточной столице достигла 146 тысяч рублей.