5 октября 2022. Правда ли, что монолитные дома надёжнее всего? Насколько важен класс энергоэффективности дома? Можно ли узнать реальную себестоимость квадратного метра? И где во Владивостоке лучший климат дли жизни? Эти и другие вопросы ИА PrimaMedia задало экспертам.
Член градостроительного совета Владивостока, директор компании "АРГУС — АРТ" архитектор Владимир Прокуров поясняет, что на первичном рынке во Владивостоке практически все дома — монолитные. Во-первых, это связано с особенностями рельефа, так как монолитная технология подходит для самых сложных грунтов и существенных перепадов высот. Во-вторых, она позволяет проектировать подземные парковки, что сложно в "панельках", а для Владивостока с его дефицитом доступной для строительства земли это очень важно.
"Монолитный дом надёжнее и долговечнее панельного. Он практически не продуваем, и в нём достаточно сложно "напортачить" с отделкой. Единственное, могут возникать различные неплотности при монтаже окон. Такое здание напоминает спичечный коробок. Если попытаться его развалить, оно просто упадёт набок, но конструкция уцелеет", — комментирует Владимир Прокуров.
Монолитный дом — это конструкция, возведенная способом, при котором весь каркас здания и основные перекрытия отливаются из бетона.
Монолитно-каркасные здания — из монолитного железобетонного каркаса, образованного колоннами и перекрытиями, между которыми сооружены стены из газоблока, кирпича или другого материала.
ЖК Novatoria — монолитно-кирпичный дом, победитель престижного международного конкурса в сфере недвижимости. Фото: Рендер
По словам экспертов, монолитно-кирпичная технология выигрывает, так как обеспечивает лучшую –тепло и звукоизоляцию.
Важно, что монолитные дома располагают к свободной планировке — такие квартиры сдают с несущими стенами, которые составляют монолитный каркас, а свободные элементы покупатель располагает по своему усмотрению. Обычно застройщик предлагает ему несколько вариантов планировки.
С другой стороны, ремонт в монолитном доме стоит достаточно дорого. Если квартира сдаётся с черновой отделкой, придётся потратиться на возведение межкомнатных перегородок, стяжку пола и выравнивание стен.
Варианты планировки квартиры в ЖК. Фото: Рендер
А как же обстоят дела с панельными домами? По словам Владимира Прокурова, панельное строительство востребовано в "малоэтажном Приморье". "Панельки" от четырёх этажей в основном представляют вторичный рынок недвижимости — дома 83-й и 121-й серии со сроком службы 60-75 лет.
"Панельные дома — это преимущественно серийное строительство, которое требует больших территорий и спокойного рельефа. В них достаточно тяжело встраивать подземные парковки, сложно добиться свободных планировок из-за жёсткой несущей системы.
Требуется дополнительная заделка панелей и регулярный наружный ремонт — обратите внимание, как часто протекают швы старых панельных домов. Тем не менее, и панельное строительство имеет свои преимущества — в первую очередь, вам не понадобится ровнять стены, пол и делать такой дорогостоящий ремонт, как в монолитном доме", — рассказывает Прокуров.
Как отмечает эксперт, сегодня монолитное и панельное строительство практически сравнялись по срокам и стоимости из-за недешёвой наружной отделки.
Совсем сбрасывать со счетов "панельки" не стоит. Технология может быть востребована на приморском рынке. В это верят не только эксперты, но и производители — группа компаний DNS налаживает выпуск панельных конструкций для строительства домов от четырёх до 16 этажей.
"Самое главное — это материал, из которого сделаны инженерные коммуникации, — поясняет инженер Вадим Золотавин. — Второе — это соблюдение соответствующих норм и технических условий при строительстве. В-третьих — важна правильная эксплуатация здания".
По словам эксперта, выполнение всех условий технической документации требует дополнительных мер. Например, если трубопровод проходит через перекрытия, нужно установить специальные гильзы из стальных труб. Это необходимо, чтобы повысить надёжность и увеличить срок эксплуатации трубопроводной системы.
Застройщик может сэкономить на таких нюансах, и покупатель об этом не узнает. В результате через 2-3 года эксплуатации дома могут начаться проблемы. Со стен начинает облетать краска. Трубопровод без должной теплоизоляции "обогревает подвал", а жители переплачивают за коммунальные услуги.
Причём даже высокая стена квадратного метра не гарантирует избавление от неприятностей.
Таблица энергоэффективности. Фото: Рендер
"Речь идёт не о нарушении закона, а о финансовом сбережении. Например, один застройщик старается предусмотреть аварийные факторы — резкое повышение давления в системе водопровода, понижение ниже расчетной отметки температуры воздуха "за бортом" в зимний период. Другой выбирает более дешёвый материал, не рассчитанный на какие-либо экстремальные воздействия. "Да ведь во Владивостоке температура не опускается ниже 19 градусов", — скажет он. И будет по сути прав. Но такие перепады не исключены, и они будут сказываться на состоянии дома", — комментирует Вадим Золотавин.
Как отмечает эксперт, самый лучший способ проверки качества при покупке квартиры — спросить застройщика, кто будет эксплуатантом здания.
"Если управляющая компания — тот же застройщик, только под другим юрлицом, это хороший аргумент в пользу качества", — акцентирует он.
По вышеприведённым причинам класс энергоэффективности дома А++ ещё не говорит о том, что его жители будут расходовать меньше энергии и экономить. Выводы стоит делать через 2-5 лет.
Элитный ЖК. Фото: Рендер
"Можно сделать энергоэффективный дом, но не уметь его эксплуатировать. Плюс есть ещё один важный момент — у здания может быть высокий класс энергоэффективности, но раз в 3-5 лет необходимо проводить какие-либо дорогостоящие процедуры для поддержания его систем. Таким образом вы не сэкономите", — поясняет Вадим Золотавин.
В этом вопросе собеседники агентства советуют довериться специалистам.
"Любой дом имеет предельный вес, который давит на грунт. Всё это рассчитывает проектировщик. В Приморье умеют проектировать, и вероятность того, что с домом что-то случится из-за слабых грунтов практически исключена", — говорит Вадим Золотавин
Здесь мнения экспертов разделились. С одной стороны, усадочные трещины — обычное дело. Они могут появляться за счёт стыка разнородных материалов — например, монолитно-каркасного дома с монолитным "скелетом" и стенами, заполненными кирпичом.
"Нитевидные трещины возникают из-за деформационных нагрузок между стенами или полом и стеной. Однако я считаю, что это явление хорошему ремонту не помеха. При качественной отделке их вообще не будет видно. А манипулируют такими вещами, как правило, бригады отделочников, которые не совсем качественно выполняют работы. Стоит копнуть глубже, и выясняется, что трещина возникла не в несущих конструкциях, а в самой штукатурке из-за того, что её неправильно замешали и нанесли", — комментирует Вадим Золотавин.
А вот в этом вопросе покупатель должен полагаться только на себя. Эксперты советуют тщательно проверять, есть ли поблизости "неприятное соседство". Допустим, с кладбищем, ЛЭП, мусоросжигательным заводом, трубами ТЭЦ. Не будет ли мешать шум от рядом проходящей железной дороги.
"Причём часто такое соседство никак не обозначено красными линиями. Но из окон вашей квартиры будет открываться вид на могильные надгробия и кресты", — предупреждает Вадим Золотавин.
ЖК. Фото: Рендер
Не менее важный момент — соседняя застройка. Убедитесь, что рядом не планируется строительство других высотных зданий, если вид из окна для вас имеет принципиальное значение.
В качестве примера можно привести ЖК "Академгородок" по адресу пр-т. 100-летия Владивостока, дом 163. 29-этажный дом открывает головокружительные виды на залив. Однако часть видов будет потеряна для жителей, так как в этом же районе группа компаний "Эскадра" начинает строительство другого жилого комплекса — ЖК "ZALIV", причём адрес на сайте проекта указан тот же — пр-т 100-летия Владивостоку, 163.
Конечно, это не отменяет многочисленных достоинств ЖК "Академгородок", но некоторые покупатели расстроены тем, что не смогут в полной мере насладиться морскими закатами из окна своей квартиры.
Стоит учитывать и климатические условия, тем более что Владивосток в этом плане — удивительный город. В центре может идти дождь, а на Садгороде ярко светить солнце.
Архитектор, профессор департамента архитектуры и дизайна ДВФУ Павел Казанцев рассказывает, что указания по учету микроклимата при проектировании и строительстве во Владивостоке были изданы еще в 1960-м году.
"И в них приводился такой любопытный факт, что продолжительность отопительного сезона на улице Светланской, защищенной сопкой, и на открытом пространстве полуострове Шкота в районе ЖК "Алые паруса" имеет разницу в 40 дней, и там отопление надо выключать на 40 дней позже. Во Владивостоке невозможно проектировать одинаково даже на расстоянии трёх километров. Выходя на улицу, мы сразу отмечаем тепло или холодно. Но есть и комплексные оценки погоды по разным параметрам. И, если по ним сравнить ту же Светланскую и район Тысячи мелочей на Некрасовской в начале февраля, когда солнце уже греет, но ветер еще северный и холодный, то такая прогулка по теплоощущениям будет равноценна переезду из Владивостока в Анадырь", — поясняет профессор.
Патрокл славится своими туманами.. Фото: ИА PrimaMedia
Возьмём район бухты Патрокл, где сегодня продолжается активное строительство. Как отмечают эксперты, здесь концентрируются туманы. Южные ветры гонят к Патроклу туманную завесу, которая прилипает к склону. На наветренной части — мокрый воздух и большое скопление воды. Недаром Тихую и Патрокл в народе прозвали "гнилыми углами". И ветры здесь всегда сильные.
С другой стороны, сильный ветер сдувает загрязнения в воздухе, поэтому экологически Патрокл благоприятный район.
Кстати, хуже всего обстоят дела с экологией в местах интенсивного движения транспорта. В 2020 году, согласно исследованиям Примгидромета, самый загрязнённый воздух отмечался в районе остановок Баляева и Карбышева.
И последний вопрос этой статьи, заданный экспертам, — о цене квадратного метра. Как убедиться, что она "честная"?
Ответ — никак. Есть методика СРО "Альянс строителей Приморья", которая помогает определить соответствие объекта заявленной классности. В проектной декларации указывается планируемая стоимость строительства — обычно она в пределах 1 млрд рублей для монолитного 25-этажного дома. Но выполнить точные расчёты собственными силами покупатель не сможет. И в двух практически одинаковых домах разница в цене "квадрата" может составлять 20-30 тысяч рублей. Причём один заявят дом как "комфорт класс", а другой назовут "бизнесом".
"Как посчитать цену квадратного метра? Допустим, берётся проектно-сметная документация дома. Считаются затраты, допустимая прибыль застройщика. Полученное число делим на количество квадратных метров и получаем "честный" результат. Но такими подсчётами никто не занимается. Обычно цены устанавливают исходя из средних значений на рынке. Квадрат стоит 140 тысяч — значит, поставим 145 или 135. Причём со стороны сложно говорить о цифрах, потому что мы не обладаем всей необходимой информацией. Есть затраты, напрямую связанные со строительством, но их не видно. И если все, что над землёй, можно просчитать, то всё, что под землёй — под вопросом. Ведь может получиться, что копнули, а грунты оказались недостаточно прочными, и нужно было копать глубже либо использовать другой тип фундамента", — комментирует Вадим Золотавин.
В то же время в цену квадратного метра закладывается маркетинговая составляющая. "Технология прибалтывания покупателя", — шутят риелторы. По словам участников рынка, люди готовы покупать дорогие квартиры с площадками для йоги на эксплуатируемой кровле — часто просто потому, что могут себе это позволить.