12 декабря 2022. Скандал вокруг земельного участка в районе Шошина стал одним из самых громких событий в строительной отрасли Приморья. Есть два взгляда на эту историю — предпринимательский и компетентных органов. Позиции суда и прокуратуры хорошо известны. А что думает по данному поводу деловое сообщество, выясняло ИА PrimaMedia.
Скандал с землёй на Шошина наделал много шума в деловых кругах. Глава DNS Дмитрий Алексеев предлагает взглянуть на сложившуюся ситуацию с точки зрения предпринимательских рисков и эффективности реализации инвестиционных проектов в городе.
Главные выводы, которые бизнес может сделать из этой истории, по словам Алексеева, заключаются в том, что любой инвестор, покупая земельный участок, теперь должен учитывать "шошинский прецедент".
Подобного мнения придерживается предприниматель и инвестор Денис Бредюк. Он указывает на правовую составляющую вопроса.
В ноябре у прокуратуры в очередной раз не получилось оспорить продажу администрацией Владивостока участка на сопке Шошина площадью в один гектар. Суд в двух инстанциях отказал в иске, с объекта сняли обеспечительные меры.
Инвестор, директор компании "СК"ДОМОДОМ"
Автор фото: Из архивов источника
В данном конкретном случае были суды, которые решились не в пользу прокуратуры. То есть, как я понимаю, инвестор собирался приобрести участок на законных основаниях. И если закон это позволяет, предприниматель действует в рамках закона. Я считаю, данный прецедент негативно влияет на деловой климат. Выходит, что появились дополнительные предпринимательские риски, которые никак нельзя предвидеть. Это не способствует развитию бизнеса, и от этого легче не становится никому.
Председатель общественной организации "Объединение строителей Властра" Людмила Давыденко считает, что в деле с землёй на Шошина следствие должно обязательно учитывать изменения земельного законодательства последних лет, которые могли заложить предпосылки для возникновения спорной ситуации.
председатель общественной организации «Объединение строителей Властра»
Автор фото: РИА PrimaMedia
Во-первых, "Эскадру" я знаю, как успешную компанию и по качеству, и по виду объектов. Поэтому моё отношение к этой компании и её руководителю только положительное. Борис Поздняков пользуется авторитетом в строительном сообществе. Что касается слухов о Наталье Соколовой, которые до меня доходили, мне неизвестно, что случилось в муниципальных недрах, но мнения о ней как о специалисте очень высокие. Второе — хотелось бы, чтобы при решении вопроса с земельным участком на Шошина компетентные органы учитывали изменения правовой базы. Недавно довольно серьёзно поднялась кадастровая стоимость земли, появился целый ряд изменений в земельных отношениях, а наша бюрократическая машина очень медленная. И многие проблемы происходят из-за того, что оперативно не решаются вопросы, которые требуют предварительной оценки и договорённостей.
Подобного мнения придерживается и член градсовета Владивостока Андрей Борняков.
Советник заместителя председателя правительства Приморского края, советник мэра Владивостока, главный архитектор ООО «Град М»
Автор фото: Пресс-служба администрации Приморского края
Земельное законодательство самое сложное. Как бы ни старался застройщик, он всегда будет уязвим. И будут ошибки. "Эскадра" — крупная компания, у неё много проектов, а значит, много задач и вопросов. Лично знаю Позднякова более двух десятков лет и могу с полной уверенностью сказать — это не криминальный авторитет, а авторитет в вопросах развития города. Надеюсь, что все, кому в силу прав по закону положено давать оценку сложившейся ситуации, будут объективны.
Добавим, сейчас утверждён бюджет Владивостока. Его сумма составила 24 млрд рублей. "Эскадра" по уже подписанным и находящимся в стадии исполнения договорам привлекла в развитие жилой недвижимости региона 100 млрд средств под своё поручительство, что эквивалентно четырём годовым бюджетам города. Как ранее заявил Борис Поздняков, никакой негативный сценарий не поставит под угрозу выполнение этих планов. "Компания работает стабильно и имеет большой запас ресурсов и доверия партнёров", — отмечает глава "Эскадры".
Предприниматели подчёркивают, что спорный земельный участок девелопер собирался выкупить под комплексное развитие территории, которое ведёт на Шошина. В этом районе запланировано строительство школы-сада, глобальная реконструкция электрических сетей района (строительство подстанции на 110 кВт), дорог и общественного пространства — парка на сопке Шошина.
Член "Союза Архитекторов России", эксперт АСИ, член градсовета Приморья
Автор фото: Из архивов источника
Взаимодействую с "Эскадрой" по вопросам территориального планирования. Вообще эта компания вкладывает большие средства в социальные задачи, которые решать не должна. Из того, что помню, — это финансирование работ по производству макета города (стоит в холле здания администрации), строительство зимнего катка на площади, расширение дорог. "Эскадра" планировала строить детские сады и школы на условиях концессии. Несколько десятков миллионов выделила для сохранения архитектурного наследия в центре города. Информацией по оформлению земельных участков на Шошина не владею. Но насколько знаю, у "Эскадры" никогда не возникало подобных проблем с земельными участками. И сильно сомневаюсь, что Поздняков мог быть замотивирован какой-то экономией.
За комментариями агентство обратилось к юристам. Если оценивать ситуацию с правовой точки зрения, опираясь только на факты, картина получается следующая.
Вопросы прокуратуры возникли к выкупной стоимости и соразмерности земельного участка.
При этом расценки выкупной стоимости регламентированы законом. Их не определяет ни орган, распоряжающийся землей, ни заявитель. При всем желании, если бы даже заявитель захотел, он не мог бы заплатить дороже.
Выкупная стоимость также никак не зависит от количества гаражей.
Кроме того, закон не устанавливает параметров соразмерности объекта. Они не прописаны ни в договоре аренды на землю, ни в каких-либо других подобных регламентирующих документах, обязательных к исполнению. Это предмет хозяйственной деятельности.
Есть правила застройки и землепользования (ПЗЗ), которые определяют минимальный и максимальный участок для одного гаража. Но там нет отдельных нормативов для гаражного кооператива, который выкупал земельный участок. Ведь кроме гаражей нормами предусмотрено озеленение, обустройство подъездов, проездов, прокладка инженерных сетей и другие работы.
Вместе с тем существуют ПЗЗ, которые устанавливают минимальный и максимальный размеры земельных участков под частные и служебные гаражи. Однако эти параметры могут применяться только на этапе формирования земельных участков и действуют в отношении каждого отдельного гаража. В данном случае участок сформирован ещё до того, как данные нормы вступили в силу. Кроме того, они никак не регулируют количество гаражей на одном земельном участке.
Отметим, что на момент написания статьи связаться с Борисом Поздняковым для комментария не удалось. Зато на связь вышел его партнёр Вадим Михайлюк. Он рассказал, что Поздняков собирается в скором времени вернуться во Владивосток.
Комментируя ситуацию с землёй на Шошина, Михайлюк акцентировал, что все подобные сделки абсолютно прозрачны.
"В таких случаях мы либо покупаем земельный участок, либо договариваемся о какой-то совместной деятельности на участке. Рассчитываемся деньгами или, например, квартирами в рамках закона. Часто приходится торговаться. Если, например, собственник требует часть оплаты провести кэшем, всегда отказываемся, чтобы в дальнейшем избежать проблем с налоговой", — прокомментировал Михайлюк.
В итоге, если задать вопрос от обратного, — что, когда и как предприниматели могли или должны были сделать или не делать, чтобы не попасть в подозреваемые в нарушении закона — остается без ответа.
Напомним, по версии следствия, весной 2022 года было установлено, что администрация Владивостока заключила договор купли-продажи земельного участка, расположенного на сопке Шошина во Владивостоке, с лицами, являющимися собственниками расположенных на нем объектов капитального строительства (гаражный кооператив) по льготной цене.
Льготный порядок предоставления земельного участка позволил владельцам гаражей без торгов приобрести в долевую собственность земельный участок кадастровой стоимостью более 20 млн рублей за сумму немногим более 1 млн.
При этом площадь заявленного участка, по мнению следствия, несоразмерна площади расположенных на нем объектов, в связи с наличием которых он и был предоставлен в общую долевую собственность граждан. По данному факту возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ — мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере.
Сделкой заинтересовалась прокуратура края и в судебном порядке попыталась ее оспорить. Однако суд отказал в исковых требованиях.
Переговоры о покупке спорного участка вёл крупнейший региональный девелопер Борис Поздняков, собиравшийся выкупить землю в составе территории, где группа компаний "Эскадра" осуществляет комплексное развитие.
В ходе следственных действий Позднякова задержали на два дня, после чего отпустили. Как позже стало известно, фигурантом он не является.
Главные вопросы у следствия возникли к бывшему первому заместителю главы администрации Владивостока Наталье Соколовой. Её арестовали 2 декабря и заключили под стражу на два месяца по делу о превышении полномочий при продаже земельных участков.
Генеральный директор DNS
Автор фото: PrimaMedia
Земельные вопросы чрезвычайно запутаны во Владивостоке. В данном случае под максимальными рисками оказываются предприниматели, инвесторы — люди, которые что-то делают для города. Крупнейший региональный девелопер Борис Поздняков собирался купить землю под комплексное развитие территории, а в итоге провёл выходные в СИЗО. И хорошо, что следствие разобралось, насколько мне известно, сегодня к Позднякову претензий нет. Но теперь каждый инвестор должен учитывать эти риски. Мы все оказались в ситуации неопределенности, когда покупка земельного участка — казалось бы, по закону, с соблюдением всех необходимых процедур, — может вылиться в большие проблемы. Ситуация нервозная как для предпринимателей, так и для покупателей жилой недвижимости. Бизнес считывает её негативно. Считаю, что это противоречит интересам развития города. Тем более сейчас, в очень непростое время, когда правительством, наоборот, поставлена задача стимулировать бизнес, а развитие строительной отрасли — дело государственной важности.