31 декабря 2022. В 2022 году строительный рынок Приморского края переживал большие потрясения. Маховик отрасли набрал рекордные обороты за тучные 2019-2021 годы, и в изменившихся реалиях застройщики готовятся к ужесточению конкуренции. О главных проблемах и основных трендах рынка — читайте в итоговом обзоре ИА PrimaMedia.
Среди тенденций 2022 года — рост объёмов строительства (по Владивостоку — в два раза за три квартала), улучшившееся качество проектов и активное развитие пригорода Владивостока. Меры поддержки на федеральном и государственном уровне, по оценкам отраслевиков, сработали эффективно. Были заложены и новые основы для развития малоэтажного строительства.
Строительный рынок Приморья встретил 2022 год на этапе рекордного роста. По данным Приморскстата, за три квартала сдано в эксплуатацию 7507 квартир общей площадью 659 тысяч кв. метров, на 20% больше, чем в январе-сентябре 2021 года.
Что касается дальневосточной столицы, в январе-октябре 2022 года объём строительных работ вырос в два раза по отношению к аналогичному периоду 2021 года.
И тем острее отрасль ощутила беспрецедентные вызовы. По данным риелторов, спрос на рынке недвижимости сократился в два раза в 2022 году. Многие застройщики испытывали проблемы с поставками стройматериалов, банковским кредитованием, теряли рабочие кадры в период мобилизации. Покупатели массово отменяли брони.
В то же время статистика не такая устрашающая, как в некоторых других регионах. По подсчётам отраслевых ассоциаций, дольщики в Приморье расторгли всего 13 договоров за 2022-й год.
Сейчас рынок показывает небольшую тенденцию к восстановлению, но всё еще далёк от показателей "золотых" 2019-2021 гг. Эксперты прогнозируют стагнацию в 2023-м году.
Председатель Ассоциации "Застройщики Владивостокской городской агломерации" Владимир Исаков отмечает, что девелоперы ещё не сталкивались с такими проблемами. Многие западные поставщики покинули российский рынок, логистические цепочки оказались разорваны, так что приходилось искать альтернативу. Застройщики переходили на российских и китайских производителей, старались оперативно перестроить логистику. Из-за форс-мажоров некоторые объекты сдавались в эксплуатацию с небольшой задержкой в один-два месяца.
председатель Ассоциации "Застройщики Владивостокской городской агломерации"
Автор фото: ИА PrimaMedia
Учитывая непростую ситуацию, государство принимало меры для поддержки отрасли. В частности, сроки действующих разрешений на строительство, истекающих до 1 августа 2022 года, продлены на один год. Постановление об этом подписал председатель правительства Михаил Мишустин. На такой же период продлевается срок использования информации из ГПЗУ для подготовки проектной документации, выдачи разрешения на строительство и внесения в него изменений. Все эти меры сыграли значительную роль в поддержке отрасли.
Также власти разрешили застройщикам ещё 9 месяцев не выплачивать неустойку за нарушение сроков строительства. Постановление от 30 сентября 2022 года № 1732 продлевает соответствующий мораторий до 30 июня 2023 года.
Отмечает Владимир Исаков и поддержку на региональном уровне. Правительством края был создан штаб, который помогал застройщикам решать проблемы с поставками и контролировал цены местных поставщиков. Губернатор принял решение об установлении единой ставки за порубочный билет. Велась работа с сетевыми организациями, чтобы они не поднимали цены на подключение исполнителям государственных контрактов.
Руководитель Центра загородной недвижимости "Моя земля" Алексей Дормидонтов считает, что в этом году ощутил государственное участие и рынок малоэтажного строительства.
генеральный директор Центра загородной недвижимости «МОЯ ЗЕМЛЯ»
Автор фото: Из архивов источника
Во многом 2022-й год заложил основы для развития малоэтажного строительства. Государство обратило внимание на эту сферу и сделало важные шаги по систематизации отрасли. У нас появилась возможность привлекать проектное финансирование для строительства малоэтажных жилых комплексов. Подписан закон о правовом статусе таунхаусов, который вносит изменения в 214-ФЗ - уточняет понятие "дом блокированной застройки" (таунхаус) и вводит понятие "многоквартирный дом", закрепляет их в Градостроительном и Жилищном кодексах. Таким образом устраняется правовая неопределенность при разграничении домов блокированной застройки и многоквартирных домов.
Вообще это был интересный год. Что бы ни происходило, строительство остаётся важным драйвером экономики, и мы будем продолжать работать при любых условиях.
По словам руководителя компании "СЗ "Давинчи Групп" Алексея Исакова, одной из главных тенденций в уходящем году можно считать изменения конкурентной среды. Качество проектов выросло с приходом федеральных игроков, которые принесли на приморский рынок новый опыт и новые стандарты.
руководитель компании «СЗ «Давинчи Групп»
Если раньше мы только говорили об экспансии федералов, то теперь чувствуем острую конкуренцию со стороны федеральных компаний. Строительный рынок Приморского края наконец-то ощутил приток новых застройщиков. Это повлияло на качество проектов. Я думаю, что многие дольщики заметили, как оно изменилось в лучшую сторону. Заявляются большое количество объектов с интересной концепцией, хорошим наполнением, продуманной придомовой территорией. Выросло количество новостроек комфорт класса. Нелегко, конечно, выдерживать такую острую конкуренцию, но мы справляемся. И приятно, что в этом году объект нашей компании получил самые высокие оценки Единого реестра застройщиков РФ.
Если говорить о трудностях, то вся отрасль почувствовала изменения, связанные с упавшим спросом на недвижимость, ростом цен на стройматериалы, сокращением кадрового ресурса по причине мобилизации. Однако приморская стройка выдержала и сейчас, по нашим оценкам, показывает тенденцию к восстановлению.
Об успешных итогах года рассказывает глава компании-застройщика "Зима Южная Алексей Бойко. Собеседник выделяет тенденцию активного развития пригорода Владивостока, где качество проектов выходит на новый уровень. По его словам, сегодня эти темпы так высоки, что пришло время пригородной застройке брать новую высоту. Компания "Зима Южная" завершила первый этап проекта строительства ЖК "Надеждинское полесье", где сегодня живут 3,5 тысяч человек, и анонсировала строительство 21-этажного дома, который должен стать первым "небоскрёбом" в Надеждинском районе.
Глава компании "Зима Южная"
Изначально мы хотели построить именно жилой комплекс с городским комфортом, но в селе. И я с гордостью сообщаю, что нам это удалось. За 7 лет компания полностью выполнила, а в каких-то моментах и перевыполнила свои обещания. Вообще строительство жилья — это как медицина — социально значимая деятельность. Поэтому отрасль будет развиваться при любых условиях. Тем более что Приморский край в плане реновации и закрытии потребностей населения в жилье ещё далёк от идеала.
Не сбавляют оборотов стройки одного из крупнейших дальневосточных девелоперов ГК "Эскадра". Сегодня на её проекты приходится 30 процентов рынка перспективной застройки Владивостока или 1 150 000 кв. метров.
специалист по новым медиа, член оргкомитета фестиваля "ЛиТР. Молодость"
Автор фото: предоставлено Е. Апполоновым
Во Владивостоке продаётся порядка 350 тысяч кв. метров жилья в год. За 10 лет это 3 млн 500 тысяч кв. метров. И на те же 3 млн 500 тысяч кв. метров выдано разрешений на строительство. Таким образом земельный банк и объём предполагаемых и находящихся на стадии проектирования и выхода на стройку объектов равен сегодня объёмам рынка Владивостока за 10 лет. Застройщикам надо готовиться к усилению конкуренции. Выиграют те, кто может предложить лучший по качеству продукт и не допускает девелоперских ошибок.
Председатель совета СРО "Альянс строителей Приморья" Сергей Федоренко считает, что благодаря эффективным мерам государственной поддержки — и федеральной, и правительства Приморского края, ситуация в строительной отрасли "в целом позитивная".
председатель совета СРО «Альянс строителей Приморья»
Автор фото: Альянс Строителей Приморья
Поэтому и мы, как Ассоциация, отработали хорошо и в количественном, и в интеллектуальном плане. Приняли за год более 100 компаний, получили лицензию на право принимать экзамены по независимой оценке квалификации, стали крупнейшим отраслевым объединением Дальнего Востока, закрепили отношения с федеральными структурами, готовимся к открытию представительства в Москве.
Кроме этого, мы, наконец-то, спустя 12 лет опытов и экспериментов подобрались к пониманию вопроса "кто же такой, этот строитель?". Хотя звучит смешно, понимаю.
Итогом стала принятая программа работы Альянса до 2030 года, которая отражает стремление вывести нашу профессию в передовую группу, которая работает легально, современно, безопасно, используя все достижения технического и социального прогресса.
Среди планов на следующий год будем заниматься переводом отрасли на электронный документооборот, переходом на белую экономику, расширять взаимодействие с учреждениями среднетехнического образования по ДФО. Продолжим развитие нашей тендерной площадки на портале Альянса, которая в этом году неплохо отработала.
Кроме того, в феврале запускаем сервис поиска строительных материалов для снабженцев.
Стоит отметить, что несмотря на оптимизм участников рынка, независимые эксперты далеки от позитивных прогнозов.
К негативным факторам в 2023 году они относят высокий уровень инфляции, проблемы с банковским кредитованием и увеличение цен на строительные материалы.
Сегодня банки ужесточают условия проектного финансирования для девелоперов и среди прочего увеличивают долю собственных денег в проекте. Из-за этого небольшие компании могут уйти из бизнеса, а крупным игрокам придётся менять финмодели.
И самое главное, пока сохраняется фактор геополитической неопределённости, об активном восстановлении спроса говорить не приходится.
Что касается драйверов отрасли, то продолжат работать программы ипотечного кредитования. В декабре на рынке жилья появились две позитивные новости: власти существенно расширили семейную ипотеку и продлили программу господдержки кредитования покупки квартир в новостройках. Хотя ставка по льготной ипотеке и выросла с 7 до 8 процентов годовых.
Плохая новость заключается в том, что, согласно заявлениям властей, рано или поздно придётся свернуть механизм субсидирования. А это испытание для отрасли будет пострашнее, чем кризис 2022-го, считают участники рынка.
директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр"
Автор фото: РИА PrimaMedia
На вторичном рынке цены заметно просели ввиду снижения спроса. По новостроям спрос упал вдвое, но тренда на снижение цен я не вижу. И в принципе этого ожидать не стоит, так как стоимость жилья завязана на финмодели, которые утверждают банки. Пока предпосылок к активному восстановлению темпов продаж в 2023 году не наблюдается.