22 августа 2023. Последние три месяца цены на первичном рынке жилья растут в России и на Дальнем Востоке. Об этом говорят данные Банка Дом.рф. Рынок восстанавливается, причём в ДФО — быстрее, чем в среднем по стране. Только за второй квартал 2023 года застройщики региона реализовали 6 тысяч квартир. Что будет с рынком после повышения ключевой ставки ЦБ РФ, по каким причинам может упасть спрос на вторичку, и почему, несмотря на стрессовую экономику, квартиры продолжают дорожать, обсудили участники конференции "ГРЦ.СМЫСЛЫ" — закрытого мероприятия для собственников и руководителей девелоперских компаний во Владивостоке, сообщает ИА PrimaMedia.
Конференция объединила риелторов, девелоперов, застройщиков и представителей банковской сферы. Обсуждалась ситуация на рынке недвижимости, формирование девелоперского продукта и тренды в продажах.
После того, как Центробанк 15 августа сообщил о повышении ключевой ставки сразу на 350 базисных пунктов, с 8,5 до 12 процентов годовых, в СМИ появились негативные для строительной отрасли прогнозы.
В 2019-2020 году рынок переживал кризис, связанный с пандемией, в 2022 его дестабилизировали геополитические события. Но так ли всё плохо?
Как пояснил руководитель направления "Автоматизация и аналитика корпоративного бизнеса" Банка ДОМ.РФ Григорий Жирнов, ситуация не только далека от катастрофической, но и даёт некоторые основания для оптимизма. Последние три месяца цены на первичном рынке жилья устойчиво растут в России, причём на Дальнем Востоке — быстрее, чем в среднем по стране. Это объясняется не только ростом себестоимости строительства под давлением инфляции, но и высоким спросом.
"Мы видим, что после провала в прошлом году продажи на Дальнем Востоке восстанавливаются достаточно бодро. Во втором квартале продано больше 6 тысяч квартир, что означает рост в полтора раза. Восстановление продаж в ДФО — одно из самых быстрых по стране", — сообщил он.
Пор данным Банка Дом.рф, объёмы выдачи ипотечных кредитов активно растут, начиная с марта. Совокупно для первичного и вторичного рынка цифра составила порядка 600 млрд рублей.
"Экономика восстанавливается быстрее любых прогнозов и ожиданий прошлого года. Самое интересное, что если в прошлом году её поддерживала военная промышленность, то с начала этого года восстановление идёт устойчивыми темпами по широкому кругу отраслей. Восстанавливается потребительский спрос, растут розничные продажи, деловая активность вернулась на докризисные уровни. Уровень безработицы в стране опустился до исторических минимумов порядка 3 процентов, увеличиваются зарплаты", — добавил Григорий Жирнов.
По мере восстановления экономики растут и потребительские настроения россиян, уточняет он. На смену страху и чувству неопределённости, когда граждане не решались тратить свои накопления, пришло желание вкладывать.
Тем более, первичный рынок поддерживает ипотека. Более 70 процентов сделок на "первичке" происходят с привлечением ипотеки. Из них свыше 95 процентов приходятся на ипотеку с господдержкой, а в ДФО более 60 процентов — на дальневосточную ипотеку.
Таким образом, новострои выигрывают благодаря программам льготного ипотечного кредитования. Для "вторички" большинство из них недоступны. Значит, после повышения ключевой ставки ЦБ часть спроса может перераспределиться со старого фонда в новостройки.
"С конца июля ставки по ипотеке повысились на 1 процентный пункт и скорее всего, в ближайшее время вырастут еще. Аналитика Банка Дом.рф показывает, что рост процентных ставок на один процент на "вторичке" приводит к падению выдачи ипотечных кредитов на 10-12 процентов в течении года. Так что на вторичном рынке мы наверняка увидим сокращение спроса, а на первичном, скорее всего, ситуация будет ровно обратной. Ведь ставки по ипотеке с господдержкой определяет правительство, а не Центральный банк, и повышение ключевой ставки на них напрямую никак не влияет", — пояснил Григорий Жирнов.
Более того, с этого года действует госрегулирование, направленное против нулевой ипотеки от застройщика. Теперь, если рост ключевой ставки превосходит рост долгосрочной доходности по ОФЗ, то минимальная ставка, которую банк может предложить заёмщику по программам кредитования на первичном рынке, снижается.
"Это означает, что в ближайшее время снова будут расти субсидии от застройщиков, и процентные ставки на первичном рынке могут даже снизиться", — комментирует Григорий Жирнов.
По данным Банка Дом.рф, с учётом инфляции за последние 10 лет ипотечный платёж в реальном выражении снизился, так что не прогадал тот, кто взял ипотеку. В среднем россияне отдают на погашение ипотечных кредитов 28 процентов своих доходов.
При этом, хотя спрос и восстанавливается, на застройщиков давят инфляция, ослабление курса рубля и высокая конкуренция. Если с начала 2020 года до середины 2022 года темпы продаж опережали темпы строительства, с середины 2022 года соотношение поменялось в обратную сторону. И только за последние 5 месяцев ситуация сбалансировалась.
Однако беспокоиться об упавшей маржинальности застройщиков рано. Дело в том, что цены на квартиры в 2020 году росли гораздо сильнее, чем себестоимость строительства, рассказывает Григорий Жирнов. Теперь это соотношение выравнивается. Под напором инфляции дорожают стройматериалы — в среднем цены на арматуру, цемент, изоляцию прибавили 10 процентов с начала года. Это не может не отражаться и на стоимости квадратного метра.
В течение дня участники конференции делились аналитической информацией и ценным опытом, обсуждали модели продаж и новые подходы в девелопменте. Как отметил глава ГРЦ Сергей Косиков, реалии изменились, и "рынок перестаёт прощать ошибки". На нём останутся и добьются успеха профессионалы, которые идут в ногу со временем и совершенствуют свой продукт.
Отметим, только в Приморье выставлены на продажу более 1,6 млн кв. метров жилья. Количество непроданных площадей увеличилось с 45% в июле текущего года до 48% в августе и превысило 1 млн квадратных метров.
Стоимость квадрата при этом выросла. В марте 2023-го 1 кв. метр в строящихся домах стоил 129,6 тысяч рублей, в июле — 134 тысячи, в августе — 135,4 тысячи.
Объёмы строительства на Дальнем Востоке выросли с 2 млн кв. метров в 2020 году до 4,5 млн в 2023 году.