20 января 2017. Сумма ипотечного кредитования в Приморском крае в 2016 году составила 13,176 млрд рублей. В целом по России таких кредитов за 11 месяцев банки выдали на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года, показывает официальная статистика. Специалисты связывают это со снижением ставок на ипотеку и отмечают, что рост кредитования и, соответственно, спроса может привести к повышению цен на жилье. Подробнее о ситуации на ипотечном рынке Приморья — в материале РИА PrimaMedia.
— Ипотека с господдержкой оказала хорошее влияние на поддержание рынка новостроек "на плаву". Доля ипотечных кредитов, выдаваемых на новостройки, у нас всегда находилась в районе 30% от общего объема. Введение программы господдержки не повлияло на перераспределение спроса в сторону новостроек и, соответственно, на увеличение доли ипотечных кредитов с господдержкой. Но программа позволила сохранить спрос на новостройки, что уже немало. А связано это было, прежде всего, как с малыми объемами возводимого жилья, так и с общей ситуацией на нашем рынке, — рассказал директор ООО "Городской Риэлторский Центр" Сергей Косиков.
С января по ноябрь 2016 года банки предоставили более 750 тысяч ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 1,3 трлн рублей. Темп прироста объема предоставленных с начала года ИЖК в рублях к соответствующему периоду прошлого года составил 31,1%. На 1 декабря 2016 года задолженность ипотечных заемщиков по предоставленным средствам достигла 4,442 трлн рублей.
В преддверии завершения программы государственной поддержки ипотеки объем кредитования в предпоследнем месяце 2016 года вырос почти на 10%. Заметно снизилась и средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях: с 12,44% в октябре до 12,16% в ноябре.
Ипотечное кредитования. Фото: РИА PrimaMedia
Средняя сумма ипотечного кредита во Владивостоке составляет 2 млн рублей, в Уссурийске – 1,6 млн рублей, в Находке — 1,7 млн рублей.
В 2016 году спрос на ипотеку в Приморье был стабильно высоким. За год жители Приморья оформили в Сбербанке более 4,2 тысячи жилищных кредитов, что сопоставимо с результатами 2015 года.
— Ипотеку по программе с господдержкой можно оформить при покупке недвижимости у компании-застройщика (в строящемся или уже сданном доме), то есть на первичном рынке жилья. При этом в Приморье традиционно преобладает спрос на квартиры на вторичном рынке. Так, в 2015 году, когда только была запущена государственная программа субсидирования ипотеки, жилищные кредиты на первичном рынке составляли около 35% от общего объема (но не все они были оформлены по программе с господдержкой). По итогам 2016 года – примерно 20%. До запуска господдержки ипотеки доля жилищных кредитов на первичном рынке составляла порядка 10% от общего количество ипотечных займов, — рассказала начальник сектора по работе с партнерами жилищного кредитования Приморского отделения ПАО Сбербанк Наталья Шестак.
В 2016 году Сбербанк дважды снижал ставки по ипотеке по всей линейке программ. Как результат, жилищный кредит на покупку квартиры у застройщика можно получить по ставке от 11% годовых, а на вторичном рынке жилья – от 10,5% годовых. Продолжают действовать акции и специальные предложения по отдельным программам, в том числе акция для компаний-застройщиков с количеством собственных средств от 15% и фиксированной процентной ставкой 11,5% годовых. Ипотека по двум документам – от 11,5% годовых. Новогоднее предложение на приобретение готового и строящегося жилья со ставкой от 11%. Программа "Ипотека для молодой семьи" — ставка от 10,5% годовых.
Другой крупный игрок на рынке ипотечного кредитования – банк ВТБ 24. За 11 месяцев ВТБ24 и ВТБ выдали почти 140 млрд рублей. Всего за два года действия программы банками группы выдано около 120 тысяч ипотечных кредитов на сумму 220 млрд рублей.
— В этом году игроки отошли от шока начала 2015 года, и сейчас рынок развивается нормально. Безусловно, текущее состояние нельзя сравнивать с 2013 или 2014 годами, когда годовые темпы роста превышали 30%. Сейчас мы наблюдаем устойчивый тренд – рост на 10-12% в год. Это просто новые реалии и хорошие результаты по меркам устойчивого рынка. Надо сказать, что другие розничные продукты так активно не растут, — рассказала управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Приморском крае Людмила Уланова.
Доля ипотеки ВТБ 24 в господдержке составляет 28%. Если сравнить 2015 и 2016 года, то в 2016 наблюдается небольшой рост. В среднем по рынку доля кредитов на "вторичку" составляет 60%, кредитов на квартиры в новостройках — до 40%.
— Рынок готового жилья гораздо больше "первички", да и не все покупатели готовы приобрести жилье на стадии строительства, многие хотят купить и сразу заехать в квартиру. У ВТБ24 в целом по стране соотношение "вторички" и "первички" составляет 50% на 50%. В Приморском крае картинка кардинально другая: 80% на 20%. И даже программа госсубсидирования не изменила соотношение. Связано это в первую очередь с незначительным строительством в регионе, ограничением максимальной возможно суммы льготной ипотеки 3 млн рублей и необходимостью значительных вложений после сдачи объектов, — отметила Людмила Уланова.
Банк "Приморье" в 2016 году взял ориентир на развитие розничного и ипотечного кредитования. Ипотечный проект запустили в декабре прошлого года, в рамках которого уже успешно оформлен пилотный кредит на покупку недвижимости.
— В первом квартале 2017 года будут выведены на рынок программы ипотечного кредитования для держателей зарплатных карт Банка "Приморье". Заемщики смогут приобрести жилье на вторичном и первичном рынках недвижимости. Для этого мы уже заключили договор с компанией-застройщиком "Верно Пасифик Групп" и продолжаем работу над расширением партнерской сети, — отметил эксперт руководитель Ипотечного центра банка "Приморье" Демид Зиненко.
Накануне запуска госпрограммы вторичное жилье было дороже новостройки примерно на 10%, что в масштабах стоимости недвижимости имело существенный вес. Сейчас же стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках практически сравнялась. Притом что более низкая цена являлась как раз-таки одним из главных преимуществ новостройки.
По мнению экспертов, спрос на госипотеку упал в два раза и в настоящее время ее доля сократилась до 32%, в то время как в мае 2015 года, спустя три месяца после запуска ипотечной госпрограммы, доля госипотеки в общем объеме выдач ипотечных кредитов достигла 72%.
Такое перераспределение спроса специалисты связывают с динамикой цен на жилье.
Росстат зафиксировал рост цен на новостройки в этом году. По его данным, ещё в 2015 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снижалась — с 52,6 тысячи рублей в первом квартале до 51,5 тысяч рублей в четвёртом. Но с начала этого года она пошла вверх и по итогам второго квартала достигла 53,6 тысячи рублей.
Со вторичным рынком ситуация иная. Здесь средняя стоимость квадратного метра, по данным Росстата, росла на протяжении пяти лет и в первом квартале 2015 года достигла максимума за этот период — 58,7 тысячи рублей. Но после запуска ипотечной госпрограммы вторичка стала падать, опустившись во втором квартале 2016 года до 54,8 тысячи рублей.
По данным Приморскстата, в Приморском крае средняя цена за квадратный метр в четвертом квартале 2016 года на первичном – вторичном рынках в квартирах, так называемого, среднего качества составляла 52,3/79,2 тысячи рублей соответственно. В улучшенном жилье цены доходили до 70,9/86,5 тысяч за кв метр, а стоимость элитных квартир варьировалась в районе 86,5 тысяч рублей.
По мнению аналитиков, снижение доли кредитов на жилье на первичном рынке в 2016 году во многом связано с тем, что за предыдущий 2015-й был удовлетворен основной спрос на кредитование при покупке недвижимости у застройщика, в том числе и отложенный.
Напомним, изначально программа субсидирования ипотеки была рассчитана только до конца 2015 года. О запуске программы было известно заранее, поэтому сформировался определенный отложенный спрос. Соответственно, основной спрос на ипотеку с господдержкой пришелся именно на 2015 год.
Сергей Косиков пояснил, что в других регионах на фоне общего резкого снижения спроса в первом квартале 2015 года доля ипотек по госпрограмме составляла значительное число. В том числе, и потому, что часть спроса со вторичного рынка переместилась на первичный. На Дальнем Востоке такой картины не было.
— ЦБ не мониторит цены на новостройки. Но, в любом случае, данные о "средней цене за квадрат" в новостройке – это эфемерная цифра, которая ничего не отражает. Вышли на рынок новые проекты с низкой стартовой ценой "на котловане" — вот тебе и снижение средней стоимости квадрата, — сказал Сергей Косиков.
Как профессиональный риелтор, он дал оценку стоимости и купле-продаже квартир на первичном и вторичном рынках, отметив, что большинство застройщиков изменяют цены на свои квартиры в зависимости от степени готовности дома и объема проданных квартир.
— В текущей ситуации снизились и объемы продаж, и уровень цен на вторичном рынке. Соответственно, и застройщики скорректировали ценовую политику. И здесь логично говорить либо о снижении темпов роста цен на квартиры в конкретном доме, либо о "замораживании" цен по некоторым объектам. При этом, общая ситуация на рынке позволяет говорить о том, что в ближайшее время начнут появляться проекты эконом-класса по более привлекательным стартовым ценам. И увеличение конкуренции между застройщиками заставит их более взвешенно подходить к ценообразованию, — уверен эксперт.
Справка: ипотечная госпрограмма, запущенная в марте 2015 года сроком на один год, рассчитана на выдачу ипотеки на общую сумму 1 триллион рублей по ставке не выше 12% годовых. Недополученные банками доходы, выдающие ипотеку по ставке ниже рыночной, будут возмещены им в виде госсубсидий. Ограничения круга лиц для участия в программе не предусмотрено, кредиты с господдержкой предоставляются на покупку жилья на первичном рынке. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге составляет 8 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей. По данным Минстроя, на 1 апреля в рамках программы выдано почти 292 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 522 миллиарда рублей.
В Приморье по госпрограмме ставки на ипотеку доходили до 10,5-10,9%. Конкуренция за клиента заставила банки давать ставки ниже 12%.
Специалисты рассказывают, что снижение ставок увеличивает платежеспособный спрос и может приводить к росту цен на квартиры. Без должного развития сегмента новостроек и других сегментов цены однозначно начнут расти. Тогда даже при снижении ставок сам платеж по ипотеке будет выше.
— Однозначно, спрос на ипотеку будет потихоньку расти, а банки, скорее всего, будут потихоньку снижать ставки, но до определенного предела. Однако, откладывать покупку в ожидании низких ставок означает прямую потерю денег, — уверен Сергей Косиков.
Людмила Уланова пояснила, что, если говорить о динамике стоимости квадратного метра жилья, то впервые вторичный рынок недвижимости Владивостока встретил новый год с минусовой динамикой кв метра.
— Стоимость 1 кв метр с начала 2016 года откатилась с 95,7 тысяч рублей до 90,1 тысяч рублей в декабре. Сейчас, в среднем, цены снизились по некоторым сегментам до 5% по сравнению с прошлым годом, — отметила она.
Эксперты отмечают, что с рынком первичного жилья все не так однозначно. Спрос плавно растет. При этом застройщики учатся снижать издержки и стимулировать этот самый спрос.
Во Владивостоке первичный рынок начинает составлять конкуренцию вторичному рынку. И переориентация клиентов на рынок первичной недвижимости – один из очевидных факторов, снижающий активность на "вторичке".
Но крайне важно не допустить банкротств застройщиков, новой волны обманутых дольщиков, создать по-настоящему работающий механизм защиты покупателей в строящихся домах.
Начальник управления залоговых кредитов ПАО КБ "Восточный" Евгений Китаев рассказал, что ипотека в чистом виде, как продукт, в банке "Восточный" отсутствует, однако кредит под залог недвижимости, который был запущен в августе 2015 года, себя оправдал.
— Залоговый кредит – это возможность получить крупную сумму, достаточную для приобретения даже жилья премиум-класса, по привлекательным условиям: минимальный пакет документов для рассмотрения заявки, длительный срок кредитования, гибкие процентные ставки. Это позволяет добиться максимально комфортных условий для заемщика. В качестве обеспечения по данному виду кредиту может выступать любая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика. За время существования продукта им успели воспользоваться более 2,5 тысяч клиентов, в том числе более 600 клиентов на Дальнем Востоке, — рассказал Евгений Китаев.
Он объяснил в чем отличие залогового кредита от ипотечных программ: при покупке жилья в кредит под залог имеющейся недвижимости нет необходимости вносить первоначальный взнос.
— Это удобно, например, для родителей, которые хотят приобрести квартиру выросшим детям, но не располагают необходимым первоначальным взносом, либо планируемый к приобретению объект не подходит под требования банка. Важно, что при кредитовании под залог объект недвижимости, который выступает в качестве обеспечения, остается в вашей собственности и выступает лишь гарантией вашего стабильного финансового положения при оформлении кредита. При этом кредит под залог сохраняет все преимущества классического ипотечного кредита на покупку жилья: длительный срок возврата кредита минимизирует размер ежемесячного платежа по возврату долга даже при большой сумме кредита, — пояснил специалист.
Проанализировав текущий уровень ставок по ипотеке и стоимость жилья в Приморье, (в том числе, при покупке у компании-застройщика), в целом, эксперты прогнозируют благоприятные условия для оформления жилищного кредита в 2017 году. Кривые цен 2016 года свидетельствуют о том, что дно пройдено. Особенно это очевидно по сегменту новостроек. По существующим проектам цена точно ниже не будет.
В последние месяцы в России наметились все предпосылки для того, чтобы квадратный метр первичного жилья начал дорожать. И этот процесс уже пошел. Первые сигналы поступают из аналитических материалов экспертов рынка недвижимости. В одних строительных компаниях этот процесс происходит в форме отмены скидок и акций, в других — начался реальный рост цен. Это обусловлено главным образом ростом стоимости строительных материалов, который имеет место последние несколько месяцев. В дальнейшем тренд увеличения цены квадратного метра будет поддержан уменьшением объема предложения. Из-за непростой экономической ситуации и падения продаж новых проектов закладывается в несколько раз меньше. Пока это не оказывает значительного влияния на рынок, так как не проданный запас квартир компенсирует нехватку. Но в перспективе полутора–двух лет мы можем столкнуться с дефицитом предложения на рынке жилой недвижимости. Это неизбежно вызовет рост цен, и жилье станет менее доступным, отмечают специалисты.
— Еще одно-два движения ключевой ставки вниз на 0,5 — 1%, и мы окажемся в ситуации нормального ипотечного рынка без программ субсидирования, имея справедливую ставку в районе 12%, при которой рынок будет чувствовать себя абсолютно комфортно, — отметила Людмила Уланова.
Опрошенные эксперты не исключают, что уровень ставок по ипотеке 7-8% тоже вполне реальный долгосрочный ориентир, конечно, если совместными усилиями правительства и Банка России удастся снизить инфляцию до заявленных 4% и ключевую ставку примерно до такого же уровня. При условии отсутствия внешних "шоков" такой сценарий вполне вероятен на пятилетнем горизонте.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Россияне отложили спрос на ипотеку
"Примсоцбанк" увеличил размер ипотеки для военнослужащих – участников НИС
Ипотечный портфель Сбербанка России составил 2,45 трлн рублей