27 октября 2017. Проект межевания территории на улице Бестужева, 40, где находится сквер имени Михаила Федорова (более известный как Бестужевский), вынесла администрация Владивостока на суд граждан. Муниципалы намерены сделать "революционный" и беспрецедентный для города шаг: уточнить красные линии целого квартала и зарегистрировать земельный участок со сквером как территорию общего пользования. Это, по мнению земельщиков, должно защитить сквер от дальнейших посягательств застройщиков, сообщает ИА PrimaMedia.
Публичные слушания, на которых был презентован проект, состоялись 25 октября в 42-й школе. Председатели зарегистрировали 48 участников мероприятия. Рассказывал об идее директор МКУ "Городские земли" Кирилл Спивак, начавший с "вводных данных". Сперва он объяснил, что есть три основных документа, регулирующих застройку города: первый в иерархии — генеральный план, затем правила землепользования и застройки, и последнее — проект планировки. Если ни Генплан, ни ПЗЗ не отвечают на вопрос, как будет развиваться застройка внутри отдельно взятого квартала, то проект планировки — да. Большей детализации, чем проект планировки (или проект межевания), уже не бывает.
— Что происходит с территорией сквера Бестужева сегодня. Есть действующий генеральный план, который был утвержден в 2008 году. По нему территория сквера является функциональной жилой зоной, в которой предусмотрено жилищное строительство. Омские проектировщики, разрабатывающие Генплан, для этой территории на самом деле ничего не меняют. Есть действующие ПЗЗ, которые уточняют формат застройки жилой зоны. Сегодняшние ПЗЗ делят жилую зону на три категории в зависимости от этажности. И наш с вами квартал отнесен к зоне застройки многоэтажным жильем. Но и проект планировки полуострова Шкота, постановление о котором было утверждено в 2012 году администрацией Владивостока, о развитии квартала ничего не говорит. Он только утверждает существующие красные линии, а красные линии, по большому счету, идут по периметру квартала. (на втором листе)
Было это сделано не совсем корректно по очень простой причине: проект планировки делали не во Владивостоке, его делали в Иркутске – у нас почему-то идет такая тенденция, что все серьезные проекты делаются за пределами Владивостока. Проект планировки рассчитан на огромную территорию – от фонтана на набережной до маяка. Проект сделан в короткие сроки, но на большую территорию, поэтому им не занимались детально, и многие красные линии, которые были утверждены вдоль этого квартала, они, так скажем, чуть-чуть на глаз были нарисованы, — говорит Спивак.
И все же документация действующая и, казалось бы, в ней фигурируют все вопросы нового строительства, но в отношении сквера Бестужева, утверждает земельщик, документ не принимает никаких решений. Другими словами, земельные участки под сквером по действующему проекту планировки не подлежат новой застройке.
От агентства отметим, что по какой-то причине Кирилл Спивак допустил неточность: "градовцы" запланировали территорию сквера и в Генплане, и в ПЗЗ в рекреационной зоне Р1 (парки, скверы, бульвары), не допускающей застройки.
В дополнение ко всем трем перечисленным документам и на их основе мэрия предлагает сделать проект межевания территории сквера, который даст самую глубокую проработку вопроса застройки квартала. Такая возможность муниципалитета с 2016 года заложена в Градостроительный кодекс РФ, и это впервые, когда администрация Владивостока намерена ею воспользоваться.
На чертеже: белые пятна – поставленные на кадастровый учет земельные участки, фиолетовые – земучастки, границы которых предстоит уточнить, зеленые – границы образуемых проектом земельных участков.
— В Градостроительный кодекс внесли серьезные, я бы даже сказал революционные изменения, которые касаются подготовки документации по планировке территорий. Муниципалитетам дали возможность регулировать происходящее, в том числе, делать проекты межевания. Принципиально то, что в отношении этого квартала уже утверждена документация по планировке территории, и мы впервые делаем проект межевания как самостоятельный документ на основании действующего проекта планировки территории. Раньше такого в городе Владивостоке никогда не происходило.
Второе, что очень важно – Градостроительный кодекс дал нам право проектом межевания уточнять красные линии, и опят-таки, во Владивостоке это происходит впервые на примере сквера Бестужева.
Также Градкодекс уточнил само понятие красных линий. Если раньше оно воспринималось как линия застройки – в нее попадала уличная сеть, инженерные коммуникации, сегодня в ГК говорится, что территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (уличная сеть, охранные зоны инженерных коммуникаций, парки, скверы, бульвары и другие подобные территории). И все эти виды должны отображаться красными линиями, ранее такого не было. Поэтому впервые во Владивостоке существующий сквер будет определен красными линиями как территория общего пользования, — поясняет Кирилл Спивак.
Он подчеркивает, что это новый опыт, который в случае удачи с Бестужевским сквером начнут применять и в отношении других озелененных территорий. Спивак также добавляет, что в какой-то мере этот проект инициировал он, поскольку жил рядом со сквером и вообще считает ситуацию с ним социально значимой.
