13 февраля 2020. В 2019 году в Государственную жилищную инспекцию Приморского края поступило порядка 25 тысяч обращений о тех или иных нарушениях в области жилищного законодательства. Приморцы жалуются на работу управляющих компаний, некачественно сделанный капремонт, невывезенный мусор и т.д. О том, как можно воздействовать на недобросовестные управляющие организации, как контролируется работа регионального экологического оператора и как правильно действовать собственникам жилья в тех или иных ситуация, в интервью ИА PrimaMedia рассказал руководитель Государственной жилищной инспекции Приморского края Евгений Баршай.
— Евгений Александрович, для начала расскажите о работе инспекции. Что конкретно вы контролируете? И в каком режиме это происходит?
— Мы осуществляем контроль деятельности управляющих организаций — лицензионный контроль и жилищный надзор. И так же мы осуществляем контроль качества предоставления ресурсов потребителям, соответствие параметров подаваемых ресурсов ресурсоснабжающими организациями (РСО).
— Как вы контролируете работу управляющих компаний? Какие к ним основные нарекания со стороны жителей?
— В основном это не выполнение договора управления. В частности уборка подъездов и придомовых территорий. Но здесь нужно, чтобы собственники сами четко понимали — территория придомовая либо же муниципальная.Потому что очень часто мы сталкиваемся с таким моментом, что претензия предъявляется УК, а дворовая территория убрана, не убрана именно муниципальная территория. А в целом мы проводили большое количество рейдов. Только в декабре-январе мы провели 20 рейдов совместно с администрацией Владивостока именно по качеству уборки снега. По всему краю выдано 107 предостережений в адрес управляющих организаций. Из них управляющим организациям Владивостока — 75, Уссурийска — 3, Спасска — 15, Арсеньева — 10, Находки— 4.
— Большие цифры по Владивостоку. А сколько всего в городе управляющих организаций?
— Всего по краю 350 управляющих компаний и порядка 300 ТСЖ, во Владивостоке работает чуть более 100 УК. Есть маленькие управляющие компании — по 1-2 дома, есть крупные.
— Одна из самых частых претензий у жильцов — это уборка мест общего пользования: подъездов, лифтов, лестниц. По таким претензиям вы работаете?
— Да, такие жалобы нам тоже поступают. Но как правило, когда нам поступает жалоба на уборку места общего пользования и мы приезжаем, то нарушение уже устранено. Потому что мы обязаны хотя бы за сутки предупредить управляющую организацию о своем визите. Это по законодательству мы обязаны делать. И естественно, перед нашим приходом наводится порядок.
— Как же тогда собственникам повлиять на недобросовестную УК?
— Любому собственнику нужно смотреть заключенный с УК договор управления, и что в нем прописано: какой перечень работ, с какой периодичностью должна УК выполнять те или иные обязанности. Здесь все-таки больше должен работать совет дома. Если периодичность нарушается, нужно составить по этому поводу акт и направить в УК для перерасчета. Если УК не реагирует, тогда собственники уже должны обратиться к нам и мы обязываем УК сделать перерасчет. Так нужно действовать в принципе с любым пунктом выполнения работы УК, которые прописаны в договоре. И это более эффективно. Например, собственники знают, что раз в неделю должны мыть подъезд. Если этого не произошло, собственники составляют акт и требуют перерасчет, а если перерасчет не сделали — тогда к нам. Тогда с одной стороны собственники четко отслеживают выполнение договора управления, с другой стороны каждое нарушение карается для УК потерей денежных средств.
— Для этого нужно, чтобы жильцы были очень организованные…
— Да. Сам по себе Жилищный кодекс и проживание в жилом доме подразумевает вовлеченность самих жителей. Собственники все равно должны быть более активны. Поэтому жилищное законодательство дает возможность создавать совет дома, чтобы председатели этого совета непосредственно работали с УК от лица всех собственников. И если проанализировать, то в домах, где активные собственники, активный представитель совета дома, ситуация намного лучше. Эти дома попадают в различные программы, и ситуация в доме лучше и сами жильцы знают, куда идет каждая копейка. А там, где у людей пассивная позиция, к сожалению, очень много нареканий в адрес УК.
— Как часто поступают жалобы от жителей на УК?
— За 2019 год нам поступило 11611 обращений от жителей Приморского края. Люди приходят сюда или напрямую пишут или через Гис ЖКХ. Также администрация края нам переправляет поступившие к ним обращения по нашим направлениям.
11611 — это только обращения граждан. Общее количество входящих обращений, включая направленные от прокуратуры в 2019 году – это порядка 25000.
— Много. Только обращениями и можно заниматься весь год…
— Мы, по сути, только ими и занимаемся. Конечно, все эти обращения подразумевают под собой несогласие жителей с тем или иным вопросом по содержанию их дома. Например, протекает крыша, бежит вода, в подвале стоит вода, плохо убирают, также есть вопросы связанные с неправильным, на их взгляд, начислением платы за услуги. Где-то жалобы действительно справедливы, а где-то просто люди не совсем поняли и разбирались. Мы работаем с гражданами, разъясняем. Если находим нарушение, обязываем управляющую организацию привести расчеты в соответствие. Также часть обращений связанна с тем, что дому срочно нужен капитальный ремонт.
— Вы можете как-то повлиять на перенос сроков капремонта?
— Мы можем обратить внимание УК, городской администрации на этот дом, рекомендовать рассмотреть включение его в краткосрочный план по капремонту. Как формируется краткосрочный план: управляющие организации подают заявки в город. Город их обрабатывает и уже направляет в Фонд капитального ремонта. Если мы увидим на самом деле тяжелую ситуацию, что нужно сделать ремонт как можно скорее, то мы реагируем. Также пишем городу, что при поступлении заявления от УК нужно обратить внимание, что по конкретному дому ситуация весьма тяжелая.
Также что касается капитального ремонта, когда к нам поступает обращение граждан о том, что проведен ремонт, и он не качественный, а еще действуют гарантийные обязательства, мы выезжаем, смотрим, привлекаем Фонд капитального ремонта и разбираем эти обращения.
— Какая доля таких обращений приводит к каким-то результатам?
— По проведению капитального ремонта не так много было обращений, за 2019 год всего порядка 20, не больше. Часть из них подтвердились, часть – нет. Где-то мы обязывали Фонд привлечь подрядчика для устранения гарантийных случаев.
— Вы говорите, что всего было 25000 обращений, какая примерно доля Владивостока в этом объеме?
— Владивосток с Артемом — это порядка 60%.
— Вы составляете какой-то единый рейтинг управляющих организаций края?
— Да, у нас будет опубликован такой рейтинг за 2019 год ко дню работников ЖКХ — это третье воскресенье марта. В первом квартале года управляющие организации отчитываются перед собственниками за предыдущий год работы. И мы также проанализируем всю информацию.
— Вы можете уже сейчас назвать какие-то самые проблемные УК, которые больше всего получают нареканий?
— Понимаете, чем больше сама УК, тем больше к ней нареканий. Какая УК хуже работает: та, у которой в ведении два дома и с двух домов идут жалобы или та, у которой десять домов и только с двух поступают жалобы? Соотношение разное. Поэтому в основу рейтинга мы заложили единые критерии оценки. Например, количество жалоб на один квадратный метр. Если мы видим, что УК большая, в основном все хорошо, но только с каких-то одних и тех же домов поступают жалобы, мы обращаем внимание организации на эти дома, просим разобраться. Однако есть примеры практически бездействия управляющих организаций, их совершенно безответственного отношения к выполнению взятых обязательств. Там мы уже принимаем меры. Поэтому сейчас не хотелось бы объявлять, кто лучше, кто хуже. Мы все подсчитаем и вы все сами увидите в нашем рейтинге.
— А что должно произойти, чтобы управляющая организация лишилась лицензии?
— За 2019 год шесть УК Приморского края попали под данные санкции. У всех шести все дома исключены из реестра лицензии. По трем УК судом уже принято решение о лишении их лицензии, по трем еще вопрос в судах.
— Это вы инициировали?
— Да, это мы инициируем. За грубые нарушения лицензионных требований. Какие были нарушения: управляющие компании были с одинаковыми названиями. Им было дано время просто переименоваться, но почему-то они не захотели.
— Они были связаны между собой?
— Да, они были связаны. Но сейчас схожесть названий недопустима. Еще одна УК не передала техническую документацию другой УК, то есть люди провели собрание, перешли в другую управляющую организацию, но прежняя УК не передала документы.
— Намеренно?
— Да. Они тоже пытались сохранить свой бизнес, пытались провести альтернативное собрание, думали вернуть дом назад. Но факт остался фактом. Собрание собственников было проведено, дом перешел, документация передана не была. Это является грубым лицензионным нарушением. Вот последствия. Еще по одной УК, лишенной лицензии: она управляла домом, но в реестр лицензии его себе намеренно не включала. Потому что когда дом вписан в реестр лицензии, требования к выполнению обязательств совсем другие. УК игнорировала эти требования, и когда это обнаружилось, УК лишилась лицензии.
— А где эти УК работали?
— Одна во Владивостоке и пять в Находке.
— Как вы работаете с правоохранительными органами в случае подозрения УК в нарушении закона?
— Мы постоянно взаимодействуем с органами. Например, нам приносят протокол собрания жителей, а потом от самих собственников сыпятся обращения о том, что протокол недействительный, а подписи поддельные. Мы тогда направляем документы в органы, просим подключиться к этому вопросу. Или, например, по нескольким ТСЖ при проверке финансово— хозяйственной деятельности были выявлены факты нецелевого использования денежных средств жильцов, в личных целях. Тоже направили документы в правоохранительные органы. Так что взаимодействие идет в рабочем порядке.
— К нам тоже обратились жители района Патрокл и улицы Сочинской. Там управляющей организацией является МУП "Центральный". И сейчас у МУПа возникли миллионные задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. РСО в свою очередь грозят жильцам отключениями. И жители поднимают панику. Каким образом такие ситуации решаются, и участвуете ли вы в этом?
— Здесь вопрос именно в финансовых взаимоотношениях между ресурсоснабжающей организацией и УК. Мы в таких ситуациях включаемся, когда к нам обращается ресурсоснабжающая организация и сообщает, что УК задолжала более двух месяцев. Тогда это является грубым нарушением лицензионных требований. Такой нюанс, как собираемость, есть всегда и везде. Поэтому мы всегда рекомендуем управляющим организациям проводить собрания жильцов и переходить собственникам на прямые договоры с РСО. Чтобы жильцы расчитывались напрямую с поставщиками услуг, а не через УК. Но сейчас проблемы есть. Есть УК, у которых большие долги перед разными РСО. Здесь есть и объективные причины – недосбор с жильцов. 100% людей за жилищно— коммунальные услуги не платят.
— Получается, что управляющим организациям вообще не выгодно заниматься сбором платы за услуги ЖКХ?
— Да, если УК , так скажем, не однодневка, хочет долго работать на этом рынке, конечно, она не заинтересована. Она не захочет добровольно вешать на себя весь недосбор с жильцов. И все деньги, которые она недособрала, она оказывается должна. При этом у УК, если она занимается только управлением домами, других денег нет, кроме того, что она собирает с людей. И накопив долги, некоторые УК в нарушение закона начинают рассчитываться с РСО за счет собранных средств на другие жилищные услуги, или не расчитываться вовсе. Потому мы и пропагандируем, что ресурсоснабжающие организации должны напрямую выставлять счета собственникам.
Также мы много работали и с Региональным экологическим оператором. Это новая коммунальная услуга. И тоже мы пришли к выводу, что не надо запускать оплату этой услуги через УК, это будет приводить к ненужным конфликтам. Счета нужно выставлять счета людям напрямую.
— Что касается прямых договоров с Региональным экологическим оператором. Дело в том, что сейчас УК заявляют, что регоператор их ввел в заблуждение и не сообщил, что до 31 декабря прошлого года они должны были провести собрание собственников жилья и договориться об оплате услуги вывоза мусора жильцами напрямую регоператору. Как вы оцениваете такие претензии?
— Давайте договоримся, что когда кто-то занимается таким делом, как управление многоквартирным домом, он должен наизусть знать Жилищный кодекс. Разговоры в стиле "мы не знали" вообще не должны возникать. Взаимоотношения между собственниками, УК и РСО четко прописаны в Жилищном кодексе, от и до, с учетом всех последних изменений. И если мы с вами понимаем, что экологический оператор теперь у нас является РСО, то соответственно все нормы закона, которые относятся к РСО, к нему тоже применяются. Да, к сожалению, должен констатировать, что экологический оператор в какой-то момент ввел в заблуждение УК, но они не должны были вводиться в заблуждение, если они знают Жилищный кодекс. Также они могли прийти к нам в жилищную инспекцию, мы бы их проконсультировали.
Понятно, что нужно время для того, чтобы провести собрание, для того, чтобы перейти на прямые договоры. Поэтому сейчас экологическим оператором разработан агентский договор с управляющей организацией, который заключается на первый квартал 2020 года. Для того, чтобы у управляющей организации было время провести собрание по переходу на прямые договоры, за которое организация передаст все полномочия по выставлению квитанций, сбору денег экологическому оператору. Вполне нормальная практика, рабочая практика.
— На время действия агентского договора, я так понимаю, за сбор платы за вывоз мусора отвечает управляющая организация?
— Нет, они эти полномочия передают региональному оператору и всё, по этому договору.
— Провести собрания всё равно нужно?
— Да. Потому что агентский договор — это временная мера. В Жилищном кодексе у нас прописано, что только собственники должны принимать такие решения.
— Вы уже проводили какие-то контрольные мероприятия по деятельности экологического регоператора?
— В январе мы провели контрольные объезды по территориям, фиксировали факты нарушений – несвоевременный вывоз мусора. Направили материалы региональному оператору и даем ему время и возможность выстроить свою работу и устранить нарушения. Сейчас в этом вопросе важно не наказание, а недопущение проступка. Хотя мы сейчас видим все проблемные моменты, которые, к сожалению, заключаются в том, что есть адреса, где плохо вывозится мусор.
— Во Владивостоке мусорная проблема в январе прозвучала очень громко, а что происходит в районах края? Вы контролируете там ситуацию?
— Да, у нас есть территориальные отделы, которые тоже проводили свои рейды и контрольные мероприятия, осматривали территории. Но еще раз говорю, пока были просто выезды и фиксация ситуации.
— Какие-то проблемные точки по краю зафиксировали?
— У нас были проблемные точки в Лесозаводске, но на сегодняшний день там вопрос снят. Несколько было проблемных точек в Находке, тоже на сегодняшний день там все оперативно устранено. В Уссурийске такой всплеск тоже был, тоже очень быстро всё приведено в порядок. По сути у нас на сегодняшний день самые главные две проблемные точки— это Ленинский и Первомайский районы в городе Владивостоке.
— Если регопретор не сможет урегулировать ситуацию, чем ему это грозит, именно с вашей стороны?
— Тогда применяем к нему санкции такие же, как к другим РСО, как прописано в нашем положении — это предписания со сроками устранения, штрафные санкции, как в отношении руководителя или ответственного лица, так и самого предприятия.