На ипотечном рынке с начала текущего года имеет место стагнация — объем ипотечных кредитов почти не растет. На 1 января остаток рублевых ипотечных кредитов на балансе всех банков составил 777 млрд. рублей, валютных — 219 млрд. рублей. На 1 марта произошло незначительное увеличение — всего 808 и 263 млрд. рублей, соответственно. Причем остаток по валютным ипотечным кредитам в январе вырос, а в феврале даже сократился на 3 млрд. рублей. Средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам выросла с 12,9% до 14,3%, а средневзвешенный срок кредитования снизился до 202 месяцев с 220. Все эти цифры отражают тенденции к сокращению ипотечного кредитования.
Сокращение ипотечного кредитования происходит повсеместно. Регионы не стали исключением.
Ситуация на рынке исправится по мере появления долгосрочных финансовых ресурсов, которые будет выгодно выдавать в качестве ипотечных кредитов. Однако в нынешней ситуации без государственного вмешательства уже не обойтись. Возможно, государство должно больше стимулировать банки к снижению рисков по выдаваемым гражданам ипотечным жилищным кредитам, сокращению внутренних издержек по их обслуживанию. Кроме того, у государства сейчас есть все возможности для создания системы регулирования процентной ставки по ипотеке, что, кстати, соответствует интересам развития строительной отрасли за счет перехода на одноуровневую* схему рефинансирования ипотечных кредитов.
Технически это не так уж и сложно. Как вариант для этого можно рассматривать введение нового дополнительного счета в банковский план счетов бухгалтерского учета, на котором отражались бы остатки ипотечных кредитов, выданных с начала года. После этого предоставить банкам, выдающим ипотечные кредиты, возможность получать в Центробанке беззалоговый кредит на любой срок до 20-30 лет по специальной пониженной ставке ипотечного рефинансирования, ограничив его суммой остатков на новом ипотечном счете. В завершение, конечно, потребуется установить для банков новый обязательный норматив по доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выше которой кредит в Центробанке взять нельзя.
Такая схема позволяет исключить практически все риски развития ипотеки, способные генерировать финансовые кризисы. Кредитный риск несет банк, поэтому он не станет выдавать кредиты неплатежеспособному заемщику, как это было распространено до недавнего времени по всему миру, в результате чего значительно выросла доля просроченных и дефолтных кредитов. Сами деньги по кредиту Центробанка невозможно будет использованы на цели валютных спекуляций. Между банками начнется конкуренция за ипотечного заемщика, которая всегда благотворно влияет на развитие рынка.
Помимо этого, само государство сможет стимулировать строительную отрасль за счет прямого регулирования и снижения процентной ставки по ипотеке. За счет перехода денег населения на ипотечный рынок понизится инфляционное давление. В результате выиграют абсолютно все, кроме любителей наживаться на экономических трудностях развития страны. Кстати, такая схема рефинансирования ипотечных кредитов, выданных после января этого года, может работать параллельно с существующей двухуровневой схемой ипотеки.