- Татьяна Леонидовна, каким образом тот или иной дом попадает в план ремонта?
- Для начала собственники должны выбрать способ управления своим домом. После этого управляющая компания или другая организация, которой люди доверили обслуживание своего дома, должна провести полный технический осмотр его конструктивных элементов и инженерных сетей - нужно определить, в каком состоянии находится дом. Соответствующий документ - Акт технического осмотра - является приложением к договору с Управляющей компанией, либо к документации создаваемого ТСЖ.
Технический осмотр проводится не единожды - отдельные конструктивные элементы должны осматриваться один или два раза в год, а некоторые инженерные сети и узлы - до трех раз в месяц. Кроме того, сезонные осмотры состояния всего жилфонда проводятся до и после отопительного сезона. Если необходим более тщательный осмотр инженерных сетей и конструктивных элементов, заказываем специализированную инструментальную экспертизу.
На основании всех этих исследований мы и ведем разговор с собственниками. Управляющая компания обязана донести до сведения жителей то, какие работы необходимы в доме в первую очередь, а какие могут подождать. Тогда жильцы сами должны решить - что, когда и за какие деньги они будут делать.
- То есть, по сути, жильцы сейчас сами управляют своим имуществом. Так к кому все-таки обращаться по возникающим проблемам в первую очередь?
- Этого многие пока не понимают. И если вдруг крыша потекла, канализация прохудилась, люди начинают звонить в УК, в различные службы, мэрию... Это бессмысленно, надо сразу идти к старшему по дому или к инициативной группе. Их задача - собрать всех жильцов и уже в соответствии с их решением обращаться в управляющую компанию.
На старших по дому лежит большая ответственность, и чем больше дом, тем она выше. Представьте, в первом подъезде кровля протекает, в пятом - промерзает фасад, а в восьмом - нет проблем, его жильцы хотят двор озеленять! Тут старшему по дому придется искать компромисс. Окончательное решение принимается на общем собрании жильцов большинством голосов.
Но если есть серьезные проблемы, нужно расставить приоритеты: такие вопросы как ремонт подъезда и благоустройство территории решаются после главных проблем: в первую очередь нужно привести в порядок фасад, кровлю, канализацию, электросети, лифты (если есть), инженерное оборудование.
- Какие еще работы могут требовать жители?
- Сейчас ремонт не делится на текущий, капитальный и "прочее". Есть одна строка - "ремонт жилья". В ее рамках можно сделать все что угодно, решить любые проблемы, начиная от промерзания фасада и протекания кровли в районе одной квартиры до стопроцентного ремонта конструктивных элементов здания, а также замены лифтов в доме и установки детской площадки во дворе.
- Но это же очень дорогостоящие работы. Как быть, если желание у собственников есть, а средства на его осуществление отсутствуют?
- Ни для кого не секрет, что качество и техническое состояние наших домов несопоставимо с суммами, которые платят ежемесячно жильцы на текущий ремонт. Редко какому дому удается накопить денег для решения всех проблем в относительно быстрые сроки.
Источник финансирования - самый больной вопрос. У нас есть возможность следить за счетом дома практически в режиме "он-лайн". Благодаря этому мы всегда знаем, сколько у дома на счету средств. Если знать, сколько денег в кармане, проще определиться, что нужно купить. Когда что-то необходимо сделать срочно, а денег на счету не хватает, может быть несколько путей.
1. Кроме средств текущем счету дома нет, мы можем (по согласию жителей) ввести дополнительную строку в квитанции на определенные цели. Помимо граф "содержание жилья" и "ремонт жилья" может появиться, например, "сбор средств на целевые нужды". В частности, таким образом, мы решаем вопрос по установке общедомовых тепловых счетчиков. Если жильцы решили, что прибор учета необходим, а денег не хватает, возникает строка "на получение проектной документации", "на получение технических условий", "на установку теплового счетчика" и т.п
2. Можно взять кредит в банке, но жители должны понимать, что его придется обслуживать. Тут важно учитывать, кто проживает в доме. В зданиях, что поновее, и жители помоложе, а в старых живут преимущественно пенсионеры. Пожилые люди недостаточно материально обеспечены и дополнительные расходы не потянут.
3. Также мы можем решить вопрос временного займа средств с соседнего дома, если его жильцы на это пойдут.
4. Ремонт за счет будущих платежей. Сегодня на вашем доме недостаточно средств, но, например, до конца года вы их соберете. Если этот вопрос положительно решается на общем собрании собственников, вы приносите в УК протокол, где указано: "просим произвести такие-то работы в счет будущих платежей". В этом случае наша задача - найти подрядчика, который начнет делать ремонт, рассчитывая, что в конце определенного срока с ним расплатятся уже полностью.
- И такие подрядчики находятся?
- Конечно! Большинство из них имеют серьезный опыт в ЖКХ. Они знают, каким образом функционирует жилищный фонд, и уверены, что обязательно, пусть не сразу, но получат свои деньги. У нас все строго - все договоренности с подрядчиками идут только через официальные документы. А без разрешения собственников - протокола собрания - мы не можем взять ни копейки со счета дома. При ремонте все сметы, а именно объемы работ, стоимость материалов и сроки выполнения работ согласовываются с жильцами. Стоимость на те или иные услуги и материалы сильно разнится, играют роль и качество, и фирма-изготовитель. Но здесь опять таки слово жильцов - закон.
За ремонтом ведется технический надзор, в котором участвуют как специалисты управляющей компании, так и жильцы дома: практически в каждом доме проживают собственники, которые имеют представление о необходимом качестве выполняемых работ, а также могут проверить объемы выполняемых работ. Приемка работ производится, только когда поставлена последняя подпись старшего по дому или уполномоченного на то собственника. Разумеется, на работы есть гарантийный срок. Подрядчики в случае неполадок будут обязаны их ликвидировать уже в процессе эксплуатации.
- От кого все-таки должна исходить инициатива?
- Если вы сами не сообщите о своей проблеме, то, как мы о ней узнаем? Ведь даже после сезонного осмотра дома не всегда все увидишь. Задача собственников - донести до нашего сведения свои пожелания. Но если вам ничего не нужно, деньги будут лежать на счету дома и никуда с него не денутся.
- А если жильцы моего дома пассивны и старшей по дому у нас нет, к кому бежать?
- Если в вашем доме нет инициативной группы, первым шагом должно стать ее создание. Так, в нашем договорном отделе работают специалисты, которые рассказывают всем заинтересованным лицам о существующем законодательстве, объясняют, как проводить собрания - то есть весь механизм, который приведет вас к решению проблем дома, подготавливают соответствующие документы, а порой и сами проводят собрания.
Запомните - сегодня жильцы разделяют ответственность с управляющими компаниями. Мы со своей стороны каждый год отчитываемся, рассказываем, что было сделано и на какую сумму, что еще необходимо сделать. На какие деньги все это осуществлять, жильцы тоже должны решать сами: увеличивать ли тариф, участвовать ли в Федеральной программе капитального ремонта жилья, занимать ли деньги и так далее.
К сожалению, у многих людей такая психология - если их проблема не касается, то и на других наплевать. Нужно осознать: даже если я не страдаю от протекания крыши, фасада, и т.д. все равно все это является общедомовым имуществом, значит, являются предметом моей ответственности и заботы.
- Многие ли уже относятся к общедомовому имуществу по-хозяйски?
- Да, и с активистами у нас складывается конструктивное сотрудничество. Люди продуманно, с большой осторожностью решают, что ремонтировать в первую очередь. Они понимают: да, сегодня вокруг дома хочется посадить деревья, но завтра случится авария и надо будет ее ликвидировать за счет собственных средств. А все, что сделано за собственные средства является предметом бережного отношения.
Жильцы, наконец, осознали, что дом и двор - это их собственность. И если о ней не заботиться, она потеряет свою рыночную цену. Допустим, сегодня ваша квартира стоит 3 миллиона рублей, если в доме поддерживать чистоту, вовремя ремонтировать крышу, канализацию, подъезд, благоустроить двор, стремиться сделать дом и двор уютными, то стоимость ее только возрастет, а, если собственникам нет дела до общедомового имущества, то это сразу соответствующим образом сказывается на ее стоимости.
Потому задача всех жильцов - заботится о жилье, ведь у большинства из них оно единственное. Многие пересмотрели свою позицию и взяли на себя реальную ответственность!
