Тенденция на ввод новых торговых площадей наметилась на рынке коммерческой недвижимости Владивостока. В 2016 году в столице Приморья открыли несколько торговых центров, что привлекло в край федеральные бренды, в наступающем 2017 девелоперы намерены запустить еще как минимум три новых проекта и это, несмотря на падение оборотов торговли, о котором открыто говорят участники рынка. Подробнее о том, что творилось в сегменте торговой недвижимости Владивостока в 2016 и чего ждать от будущего – в материале РИА PrimaMedia.
Строили, строят и будут строить
На сегодняшний день во Владивостоке функционирует более 149 торговых центров. Такую цифру называет информационный портал Zoon.
Несмотря на экономический кризис, новые центры-гиганты продолжают строиться.
Реконцепцию ГУМа во Владивостоке планируют завершить в феврале Так, в ноябре 2017 года заработает новый мега-гигант – ТРЦ "Калина Молл", общая площадь которого 95 тысяч кв. метров. Предполагается, что этот центр станет самым большим заведением подобного рода в Приморском крае. Уже сейчас на аренду площадей в строящимся "Калина Молл" претендуют первые якорные арендаторы "Самбери", "Эльдорадо" и "Л’Этуаль".
Вдоль федеральной трассы "Владивосток-Хабаровск" ведется строительство ТРЦ "Просто", общая площадь торговых помещений будет составлять около 50 тысяч кв. метров. Якорными арендаторами станут супермаркет "Михайловский" и "Сбербанк".
Завершается обновление знаменитого комплекса торговых зданий под брендом "Владивостокский ГУМ", открытие которого запланировано на февраль 2017 года. Ключевым арендатором ГУМа после реконцепции останется магазин Zara.
На сегодняшний день лидерами в сегменте ТРЦ можно назвать четыре учреждения: зашедший в этом году ТРЦ "Седанка Сити", крупнейший комплекс площадью 94 тысячи кв. метров (якорные арендаторы – "М. видео", "КидБургер", "Самбери", "Счастливое детство" и другие крупные компании). Второе место по масштабу площади поделили ТРЦ "Дружба" (40 тысяч кв. метров, якорные арендаторы – "Самбери", "Азбука мебели", "Эльдорадо", "Батутный центр") и "Черемушки" с общей арендной площадью более 40 тысяч кв. метров (ключевые арендаторы – "Самбери", "Детландия" и "Домотехника"). Завершает тройку лидеров ТРЦ "Максим", общая площадь здания – 22 тысячи кв. метров, ключевой арендатор – гипермаркет "Домотехника".
ТЦ "Черемушки". Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
— Сегодня очевидно наличие новых форматов, появляются новые игроки. Уже видно первые признаки реальной конкуренции между операторами рынка. Поэтому и подход собственников и управляющих компаний к сдаче в аренду торговых площадей – меняется.
Во-первых, несмотря на "кризис", Владивосток остается городом с высоким платежеспособным спросом. Во-вторых, уровень обеспеченности торговыми площадями (есть такой показатель) во Владивостоке все еще ниже, чем в большинстве экономически активных городов России. В-третьих, как это ни странно, появление новых торговых площадей, новых форматов — привлекает на наш рынок новые розничные бренды, которые до появления таких площадей не могли зайти сюда. А это как цепная реакция — привлекает сюда все новые и новые бизнесы, — отмечает эксперт.
И все-таки их не хватает…
ТРЦ "Дружба". Фото: Фото: предоставлено представителями ТРЦ "Дружба"
Эксперты утверждают, что во Владивостоке ощущается нехватка ТЦ, готовых предложить арендную площадь, которая бы устраивала "федералов" в контексте, например, определенного метража, высоты потолков и т. п.
Генеральный директор ТЦ "Россиянка" и "Багратион" Елена Кравец, напротив, считает, что именно конкретные предложения от "федералов" стимулируют рост крупных торговых центров в столице Приморья.
— Что бы девелоперу построить крупный торговый комплекс, от 100 тысяч кв. метров и более, необходимы якорные арендаторы. Цена квадратного метра арендной площади на рынке коммерческой недвижимости в достаточной мере величина устоявшаяся. Легкая динамика, конечно, есть, но она не критична. На сегодняшний момент во Владивостоке порядка 22-25 крупных торговых центров, с устоявшейся торговой репутацией и имеющих свой сегмент покупателей. Появление на рынке аренды недвижимости такого крупного торгового центра как "Седанка-Сити" не дало резкого скачка изменения стоимости квадратного метра,— отметила Елена Кравец.
Она пояснила, что нацеленность самих арендаторов, в первую очередь, — это "наработанное имя" торгового центра, определяющее проходимость и покупательскую способность. Затем, учитывается цена, месторасположение, комфортабельность (ремонт, WiFi, лифт, кафе, парковка и тп) – но эти показатели достаточно условны и второстепенны.
Начальник агентства недвижимости "Аском" Александр Савченко провел анализ рынка коммерческой недвижимости Владивостока, основываясь на данных компании "Аском". По его словам, цифры показывают, что сегодня главным на рынке является аренда офисных помещений, далее идёт аренда многофункциональных и торговых помещений.
— Большинство клиентов обращались по аренде помещений площадью от 24-45 кв. метров, в основном это были малые предприниматели, для развития малого бизнеса. Застройщики не готовы продавать помещения по низкой цене, поэтому они стараются получить максимальный доход и сдать помещения в аренду. Проанализировав рынок аренды помещений, заметим, что стоимость аренды снизилась, а именно на те помещения, которые расположены в старых домах, в зданиях, которые уже не могут предложить максимальный доход для арендаторов. В основном снизилась стоимость аренды на офисные помещения примерно на 2%, влияет появление конкуренции на рынке. Цена аренды варьируется в диапазоне от 350-1100 рублей за кв. метр. Сама стоимость аренды зависит от качества отделки сдаваемого помещения, от инфраструктуры, доступности. Именно на это направлена аренда помещений в ТРЦ, но не всем требуется аренда торговых точек, и высказывание что "у нас мало ТРЦ, готовых предложить арендную площадь, которая бы устраивала "федералов"" — верное, таким крупным компаниям требуется аренда складских и производственных помещений, что на данный момент на рынке аренды почти отсутствует. Каждый арендатор преследует свою цель в зависимости от рода деятельности, в большинство случаев арендуют офисные помещения, которые требуют средний и высокий класс отделки самого помещения, — отметил Александр Савченко в беседе с РИА PrimaMedia.
Коммерческий директор ТРК "Седанка Сити" Алина Трифонова уверена, что открытие крупных ТЦ, таких как ТРК "Седанка Сити" и ТРЦ "Дружба", безусловно, оказывает влияние на рынок. Это новый формат для нашего региона, но арендные ставки в данном сегменте существенно не изменились.
— Относительно арендных отношений по сдаче торговых площадей – администрация ТРК еще на этапе подписания предварительных договоров аренды предусмотрела со многими арендаторами новый для Дальнего Востока формат арендной платы, которая напрямую зависит от трафика посетителей и товарооборота арендатора, то есть "% от ТО", — пояснила специалист.
Что нужно арендаторам
ТЦ Владивосток. Фото: Александр Хитров, РИА PrimaMedia
Эксперты солидарны во мнении, что большинство существующих ТЦ в Дальневосточном регионе устарели не только морально, но и технически. Очевидно, что крупных "федералов" , как и год назад, интересуют площадки не менее 500 кв. метров, с высотой потолков от трех метров, с просторными галереями и местами для отдыха посетителей. Высокие требования предъявляются и к оформлению общих зон, наличию и месторасположению лифтов и эскалаторов, к "соседству" с другими арендаторами.
— Предпочтения и пожелания арендаторов не изменились – это локация в "проходной зоне" с высоким трафиком посетителей, желательно на первом этаже. Наличие вместительной парковки и высокий пешеходный трафик – всегда преимущество для любого коммерческого объекта. У современного ТРЦ обязательно должен быть продуманный маркетинговый план. Привлечение потребителя — это основная задача ТРЦ. И не только наличием интересных арендаторов. ТРЦ в наше время — это не просто место шопинга, но и место досуга, в том числе семейного. Поэтому ТРЦ должны работать и над набором арендаторов, и над общей концепцией — развлекательной составляющей, форматами общепита, интерактивными развлечениями и зонами отдыха. Организация дополнительных мероприятий (праздников, акций и т.д.) со стороны арендатора и арендодателя также важны, — отметила Алина Трифонова.
Заместитель директора ТЦ "Clover House" Ирина Никонорова солидарна с коллегами. Она резюмирует факт того, что в сегменте аренды помещений в торговых центрах серьезных изменений не наблюдается.
— По сравнению с прошлым годом, ставки по аренде не поднимались. Покупательская активность, к сожалению, серьезно не выросла. Нам приходится идти на уступки к своим постоянным арендаторам, многие из "новых" арендаторов вынуждены менять место аренды на более дешевые площади, выживают крупные игроки, занимающие крупные метры, как правило, это компании федерального уровня и франшиза. Так, наш ТЦ "потерял" одного якорного арендатора ("Остров сокровищ"), однако, его место сразу занял другой крупный игрок – "Геометрия фитнеса", это говорит о том, что крупные площади востребованы, — рассказала Ирина Никонорова.
ТЦ ТЦ "Clover House". Фото: РИА PrimaMedia
Елена Кравец с точкой зрения директора ТЦ "Clover House" согласна.
— Миграция арендаторов, конечно, существует, но в основном, это касается небольших торговых площадей. Крупные арендаторы стабильны, — сказала она.
В целом, специалисты приходят к общему знаменателю, подчеркивая, что сейчас покупателям нужно место, где не только есть возможность совершить покупку, но и приятно провести время.
— С одной стороны это происходит потому, что с нашим ритмом городской жизни времени на все просто не хватает. С другой стороны — пока мы еще не видим никаких принципиально новых форматов. В Москве это все было еще 5-7 лет назад. К нам приходит, как обычно, с опозданием. Поэтому ,чтобы увидеть то, что у нас появится через 3-4 года, достаточно посмотреть на то, что там уже есть. Это определенное преимущество "провинциального города у моря", — сказал Сергей Косиков.
Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, директор "Городского риелторского центра" уверен — цены просели, и общий уровень заполняемости торговых центров даже немного снизился.
Еще раз напомню — на рынке начинается процесс более четкой сегментации и позиционирования. Это, на мой взгляд, главное достижение уходящего года, — подчеркнул Сергей Косиков.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Что год грядущий нам готовит: самые ожидаемые события 2017 года в Приморье
В строящийся ТРЦ "Калина Молл" во Владивостоке пришли первые якорные арендаторы
"Зеленый айсберг": Арендаторы ТЦ во Владивостоке замерзают без отопления
