Итоги 2015 года для рынка жилой недвижимости Владивостока выдались неоднозначными, особенно — в ценовом плане. С одной стороны обесценивание рубля удорожило строительство нового жилья для застройщиков, с другой — сокращение реальных доходов населения притормозило спрос, попутно уронив цены на квартиры и на первичном, и на вторичном рынках. Злую шутку с рынком жилья сыграло падение спроса на ипотеку вследствие существенного роста процентных ставок в банках. Эксперты отмечают, что рынок застыл в ожидании восстановления экономической уверенности у населения и возвращения терпимых ставок ипотеки, сообщает РИА PrimaMedia.
Цены замерли в ожидании спроса
Эксперты отмечают две противостоящие друг другу тенденции, сложившиеся на региональном рынке недвижимости.
Тогда как девальвация рубля увеличила себестоимость строительства за счет подорожавших импортных стройматериалов, повышения цен на жилую недвижимость в крае не произошло. Виной тому — падение платежеспособного спроса на жилье у населения, что является определяющим фактором ценообразования на рынке.
Как отмечает эксперт, в среднем по городу цены на жилье остались на прежнем уровне, а где-то даже подросли — в среднем на 5-7%. При этом цены реальных сделок за год снизились на 5%.
По данным федерального портала "Мир квартир", по итогам 2015 года Владивосток вошел в тройку городов-лидеров по стоимости жилья, уступив только Москве и Санкт-Петербургу.
Средняя цена квадратного метра в столице Приморья оценивалась экспертами в 82,1 тысячи рублей.
По данным с сайта объявлений FarPost.ru, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра квартир во Владивостоке выросла на 1,6%. На 1 января 2016 года средняя цена квадрата на вторичном рынке составляла 95 тысяч рублей. Средняя цена квадрата в новостройках — 55-60 тысяч рублей.
За 2015 год цена квадратного метра практически не изменилась, подтверждают в компании "Армада", а вот себестоимость строительства увеличилась значительно.
генеральный директор группы компаний "Армада"
Автор фото: предоставлено компанией
Наша компания сильно ощутила это на себе, так как мы работаем в сегменте комфортного жилья, где главным критерием служит качество. Мы используем только качественные материалы и оборудование, которое более чем на 50% производится за рубежом и соответственно зависит от курса иностранной валюты к рублю. Есть и другой фактор, служащий увеличением стоимости строительства – это иностранная рабочая сила, без которой практически невозможно в настоящее время реализовывать крупные строительные проекты качественно и в срок. На рынке есть факторы не подконтрольные застройщикам: стоимость строительных материалов, инженерного оборудования, земельных участков, технологического подключения к ресурсоснабжающим сетям и другие.
В текущем году ситуация с ценами на жилье вряд ли кардинально изменится, прогнозируют участники рынка. Низкий платежеспособный спрос будет удерживать цены на прежнем уровне.
По словам Косикова, главным стопором для развития рынка является отсутствии понимания стабильности как в экономике, так и стабильных правил игры на рынках ипотеки и долевого строительства.
— Дело не столько в девальвации и снижении доходов, сколько в риске отсутствия стабильного заработка в долгосрочной перспективе и ожидании лучшего момента перевода наличных средств, хранящихся в валюте, в рубли. Поэтому платежеспособный спрос не увеличится. Но и оснований для снижения цен нет...
— Во-первых, еще в начале 2015 года много потенциальных покупателей ушло с рынка и сейчас число платежеспособных покупателей держится примерно на одном уровне. Во-вторых, накоплений у людей меньше не стало. А тем более, у тех, кто делал сбережения в валюте, — говорит Косиков
По ожиданиям компании "Городской Риэлторский Центр", в 2016 количество сделок останется примерно на этом же уровне с небольшим ростом. В "Аском-Риэлт" прогнозируют, что продажи сократятся в связи с уменьшением доходов населения и неуверенности в завтрашнем дне.
Не строится
Падение в ушедшем году показали не только цены, но и темпы строительства и ввода нового жилья в крае.
Недвижимость. Фото: Фото: РИА PrimaMedia
По информации департамента градостроительства Приморского края, в 2015 году в Приморье было введено 510,3 тысячи кв. метров жилья. На долю многоквартирной недвижимости пришлось 251,3 тысячи кв. метров (в 2014 году этот показатель составлял 288 тысяч кв. метров), индивидуальной застройки — 259 тысяч кв. метров (в 2014 — 381,6 тысяч квадратов).
Наибольшее количество новых квадратов, естественно, было введено в краевой столице — Владивостоке.
По информации управления градостроительства администрации Владивостока, по итогам 2015 года в строй сдано 114,9 тысяч кв. метров жилья. В эту цифру вошла жилая площадь в многоэтажных домах, домах средней этажности и индивидуальное жилье. За год в городе ввели в строй семь многоэтажных домов в разных районах, а также три малоэтажных блокированных и несколько объектов ИЖС.
Спад пока несущественен, но есть перспектива падения в ближайшем будущем, говорят застройщики. Это обусловлено не столько повышением себестоимости строительства при низком спросе и соответствующей рыночной цене квадрата, но и излишним, по мнению строителей, регулированием отрасли государством.
Недвижимость. Фото: Фото: РИА PrimaMedia
Самой больной темой застройщики называют изменения в законодательстве, касающиеся долевого строительства, стабильно набиравшего обороты в последние годы.
По данным Россреестра, только в 2015 году спрос на участие в долевом строительстве у населения возрос почти на 60% (по количеству зарегистрированных договоров — прим. ред.).
Объясняется такой "скачок" законодательным введением обязательного страхования долевого строительства и предоставлением при регистрации договора долевого участия либо договора страхования, либо банковской гарантии на сумму привлеченных денежных средств.
Вместе с тем, эти нововведения совсем не радуют мелких и средних застройщиков, которые вместо улучшения ситуации на региональном рынке долевого строительства прогнозируют его стагнацию, несмотря на возросший интерес населения к этому механизму приобретения жилья.
гендиректор ООО "Современный Восточный Дом", сопредседатель Приморского отделения организации "Деловая Россия&qu
Автор фото: Приморское отделение "Деловой России"
На сегодняшний день во Владивостоке есть ряд компаний, которые не могут застраховать свои объекты, потому что у них нет финансовой возможности предоставить подобное обеспечение. Тем более такой возможности нет у компании, которая только намеревается зайти на рынок. Застройщик вынужден обращаться в банк за банковскими гарантиями. В результате цена 1 кв. метра возрастает, и создаются неконкурентные условия в пользу крупных компаний, а так и до монополизма недалеко.
Таким образом, есть два варианта развития событий: либо застройщик переложит финансовые траты за страхование на дольщиков, что обернется удорожанием возводимого им жилья, либо вообще уйдет с рынка.
— Участникам строительного рынка необходима поддержка государства, прежде всего, в уменьшении административных процедур и времени их прохождения, особенно в современных экономических условиях. Тогда жители нашего города и края получат комфортное и безопасное жилье по разумной и стабильной цене в ожидаемые сроки, — считает гендиректор группы компаний "Армада" Евгений Пименов.
Ипотека испугалась ставки
В нелегкие для экономики времена некоторым спасением для рынка недвижимости становятся кредитные инструменты, такие как ипотечное кредитование. Но в кризисный год ипотека серьезно подкачала, говорят риэлторы.
Недвижимость. Фото: Фото: РИА PrimaMedia
Это подтверждает и статистика.
По данным Управления Росреестра по Приморскому краю, в 2015 году соотношение показателей по количеству регистрационных записей об ипотеке, внесенных в ЕГРП по сравнению с предыдущим годом уменьшилось на 27,5%. За год было совершено 17,5 тысяч регистрационных действий по государственной регистрации ипотеки, тогда как за 2014 год – 24,2 тысячи сделок.
Причину спада интереса жителей Приморья к ипотечному кредитованию специалисты видят в основном в повышении процентных ставок по выдаваемым банками ипотечным кредитам.
Сокращение ипотечных сделок стала еще одним ударом по ценам на жилье. Как только стало ясно, что взвинченные вслед за ключевой ставкой ЦБ процентные ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне или незначительно снизятся, стоимость квадрата пошла вниз. Плавное падение пошло с середины 2015 года, — отмечают в риэлторском агентстве "Аском-Риэлт".
Падение спроса на ипотеку подтверждают и банки.
Так, в Приморском отделении "Сбербанка" за год было оформлено 3613 ипотечных кредитов (в 2014 году — 4,5 тысяч), в "Примсоцбанке" — 548 кредитов (в 2014 — 700, падение на 21,7%), в ВТБ 24 — 2259 кредитов (падение порядка 40% по сравнению с 2014 годом).
При этом, процентные ставки в трех лидирующих в регионе по ипотеке банках практически идентичны, особенно, в рамках программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой.
В прошлом году ставка по ипотеке с господдержкой ВТБ24 стартовала от 11,15%, в "Примсоцбанке" — от 10,4%, в "Сбербанке" — от 11,4%. Однако обновленные условия госпрограммы льготной ипотеки привели к тому, что крупнейшие банки, работающие по ней, массово стали повышать ставки для клиентов. С 1 марта из-за уменьшения размера субсидии крупнейшие игроки подняли ставки до предельно допустимого госпрограммой уровня — 12%. Но снижения спроса на ипотеку из-за роста ставок банкиры не ждут.
Вывески. Фото: Фото: РИА PrimaMedia
Собственные процентные ставки банков также не сильно разнятся: от 13,25% — в "Примсоцбанке", от 13,5% — в ВТБ 24, от 12,5% — в "Сбербанке".
Вместе с этим, кредитные организации отмечают смену потребительских трендов, что обусловлено нелегкой ситуацией в экономике.
управляющий директор по ипотеке в Приморском крае ВТБ24
Автор фото: РИА PrimaMedia
Конечно же в нынешних условиях "аппетиты" клиентов несколько поубавились. Стало заметно меньше клиентов, приобретающих с помощью ипотечного кредита жилье бизнес-класса, с минимальным первоначальным взносом. Как правило, это альтернативные сделки, когда продается собственное жилье и приобретается большей площади. Самыми востребованными по-прежнему остаются 1-комнатные квартиры. В силу минимальной стоимости.
Ипотека по-прежнему остается ключевым драйвером розницы на рынке, считают представители банков, а потому не ждут дальнейшего спада.
— В условиях нестабильности курса национальной валюты, клиенты рассматривают покупку недвижимости как вариант сохранения своих денежных средств. Кроме этого, продлена до конца года госпрограмма льготного ипотечного кредитования. Поэтому, мы думаем, что ипотека будет и в текущем году наиболее быстрорастущим портфелем, — говорит Людмила Уланова.
В "Примсоцбанке" ожидаю рост ипотечного кредитования на 15-20% к предыдущему году.
Господдержка сыграла за "первичку"
Еще одним трендом прошедшего года, безусловно, стало падение продаж на рынке вторичного жилья при росте количества сделок по приобретению жилья в новостройках.
— Общее число сделок на вторичном рынке в 2015 году снизилось на 40%, — говорит Сергей Косиков.
По данным Приморского управления Росреестра, падение ипотечных сделок по "вторичке" в регионе за год составило порядка 50%. В то же время, покупка нового жилья в кредит показала существенный рост — в 2,7 раза.
Важную, но не определяющую роль в этом сыграла государственная поддержка ипотечного кредитования населения, ограниченная приобретением только нового жилья, говорят эксперты.
Недвижимость. Фото: Фото: РИА PrimaMedia
Некоторые банки и вовсе отмечают многократный рост количества кредитов выданных по первичному рынке жилья.
Так, у Примсоцбанка кредитование покупок жилья в новостроях составило 15% от общего количества сделок в 2015 году, тогда как в 2014 году составляло всего 0,3%.
Господдержка ипотеки проявляется в двух программах, реализуемых в крае: "Жилье для российской семьи" (строительство в рамках программы осуществляется в Уссурийске и Владивостоке) и Программа субсидирования процентной ставки от Агентства ипотечного жилищного кредитования.
Так, участниками программы "Жилье для российской семьи" за 2015 год в Приморье стали 328 молодых семей из 23 муниципалитетов (в 2013 их было 240, в 2014 году — 400). Об этом рассказали в департаменте градостроительства Приморского края.
Вместе с тем, говорить о существенном влиянии мер господдержки на ситуацию на жилищном рынке края, пока рано, считает Сергей Косиков.
Недвижимость. Фото: Фото: РИА PrimaMedia
— Как ни парадоксально, но программа господдержки для новостроек в нашем регионе не дала большого роста сделок на первичном рынке и не привела к перекосу сделок в сторону новостроя. Соотношение сделок первичный/вторичный рынок осталось примерно прежним, — отмечает он.
Вместе с тем, несмотря на потерю позиций, "вторичка" продолжает доминировать на рынке жилой недвижимости — как при оформлении ипотеки, так и при приобретении жилья без заемных средств.
— В 2015 году на вторичный рынок пришлось 70% кредитов, на первичный — 30%, — говорит начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Приморского отделения ПАО "Сбербанк" Марина Королёва.
"Вторичка" остается основным драйвером рынка и сегментом, определяющим ценообразование, отмечает Косиков, добавляя, что ориентироваться на нее в ценовом плане приходится и застройщикам.
— Из-за девальвации рубля доходность бизнеса для застройщиков стала меньше. Это может привести к тому, что новые проекты будут выходить на рынок не так быстро, как планировалось, а следовательно диктовать цены на жилую недвижимость продолжит вторичный рынок,
— говорит он.
Что касается соотношения "вторичка"-"первичка", то эксперты прогнозируют, что в текущем году оно практически не изменится, прежде всего, из-за низких темпов строительства нового жилья в крае. Небольшой рост возможен только за счет реализации госпрограмм поддержки ипотеки.
"В связи с продлением программы субсидирования, спрос населения на первичный рынок жилья будет продолжать расти. Но, учитывая, что первичный рынок на территории Приморского края не так развит, как например в западных округах РФ, основной рост будет за счет реализации программы ЖРС", — говорит Марина Королёва.
директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр"
Автор фото: РИА PrimaMedia
Рынок жилой недвижимости — один из немногих, где ценообразование напрямую зависит от уровня платежеспособного спроса. Вторая особенность рынка — его инертность. Любой локальный ажиотаж моментально отыгрывается, и рынок снова становится очень инертным. Поэтому рынок на девальвацию рубля не может реагировать повышением цен. Девальвация дает снижение платежеспособного спроса, а значит — стабилизацию цен и небольшую корректировку в перспективе полгода-год.