- Михаил Юрьевич, часто приходится слышать, что рынок строительства сейчас оживает, приходят новые игроки. Как вы можете охарактеризовать ситуацию в отрасли?
- Пока продолжается посткризисный период. Пережить же сам кризис всей строительной отрасли помогли госконтракты и государственное строительство. Не секрет, что большинство строительных компаний, которые раньше строили жилье, административные и торговые центры, ушли на государственные подряды. Сейчас эта тенденция развивается - в Сочи строят объекты Олимпиады, в Приморье - объекты саммита АТЭС.
Что касается жилищного строительства, то здесь оживления как такового нет. Все достраивают то, что было начато до кризиса или в кризис. Стройки, начавшиеся два года назад, были частично или полностью заморожены - либо из-за нехватки средств в кризис, либо из-за того, что конечный покупатель в кризисный период предпочитал отказаться от таких дорогих покупок, как квартиры, машины и т.п. Сейчас этот сегмент снова оживает.
Какого-то глобального изменения в строительстве новых объектов с нуля нет, как нет массового освоения новых земельных участков. Строительные компании видят, что спрос все еще недостаточно стабилен. Такого ажиотажного спроса, какой был до кризиса, сейчас не наблюдается. Но постепенно все может дойти до обратной ситуации: компании построят все, что было начало, нового масштабного строительства никто начинать не торопиться, а значит, возможно, спрос начнет превышать предложение. Сейчас большинство компаний практически гоняются за каждым инвестором, но рано или поздно, если не будет каких-то макроэкономических потрясений, ситуация изменится на обратную.
По поводу прихода новых игроков на рынок, не согласен - на рынке жилья кто строил, тот и строит. Напортив, ряд игроков продает свои проекты. Часть не очень крупных компаний либо пытаются объединиться, либо стремятся получить банковскую поддержку, либо пытаются продать часть своего бизнеса, чтобы покрыть другие затраты.
- В Приморье ситуация аналогичная?
- Возможно даже хуже, поскольку ничего нового не строится - от силы один-два объекта. Все стараются достроить начатое, исполнить свои обязательства перед дольщиками. Хорошо тем, у кого немного объектов. Я, отчасти, рад, что мы прошли кризис и построили всего один небольшой десятитысячник - комплекс "Солнечный". А вот тем, кто вошел в кризис с 3-4-мя площадками, пришлось нелегко. Это и до кризиса вызывало проблемы с финансированием, поскольку лимиты местных банков, за исключением Сбербанка, не позволяют финансировать масштабное строительство. Соответственно, при отсутствии поступлений средств от дольщиков финансировать стройку можно только за счет собственных средств, а на 3-4 площадки их "растянуть" сложно - все объекты дорогие.
Подводя итого, скажу, что в кризис все стройки встали, прошлый год показал хоть какую-то динамику и приток денег в отрасль, а положительные показатели по нему были достигнуты за счет завершения отложенных проектов.
- Ваша компания тоже участвует в госконтрактах?
- Да, мы строим Театр оперы и балета во Владивостоке. Все работы идут по графику. Никаких бюрократических проволочек со стороны власти как заказчика мы не ощущаем. Все вопросы решаются достаточно оперативно.
- Как сейчас ведет себя местный рынок стройматериалов? Ведь от их цены напрямую зависит стоимость строительства и готового жилья. Соответствует ли местное предложение спросу крупных застройщиков?
- Базовые стройматериалы, которые нам нужны (бетон, арматура) в Приморье в принципе представлены хорошо. Но есть и позиции, которые можно заказывать только в европейской части России или в Китае. Уникальных стройматериалов здесь нет, хотя в центре страны они представлены в достаточном объеме. Это касается эксплуатируемых кровель, вентилируемых фасадов, всех систем навесных фасадов. При увеличении объемов строительства такое производство было вполне востребовано и здесь, поскольку постепенно все переходят на новые фасады. Возможно, это даже привело бы к изменению цены в лучшую сторону. Пока же все только дорожает: бетон, арматура, фасадные системы, трубы и все прочее, а транспортировка материалов сюда еще увеличивает стоимость объектов.
- А какие еще новые технологии используются сегодня в строительстве?
- Сейчас масштабному применению новых технологий мешает их дороговизна и то, что масштабно внедрять их, по сути, некуда. Возможно, отдельные технологические и технические решения и применяются в строительстве мостов и других объектов саммита. Но в строительстве жилья ничего инновационного не придумано, то же касается и прокладки коммуникаций. Способы энергосбережения, новые технологии в утеплении - да, это есть, но в Приморье, опять-таки, внедряется крайне редко.
Кроме того, представьте - проект готовится год-полтора, то, что было инновацией тогда, как раз сейчас и внедряется. Какие-то современные технологии, конечно, используются, но применяются точечно.
- Какое жилье сейчас пользуется спросом? Есть огромная потребность в жилье эконом-класса, но строится только элитное и просто дорогое жилье...
- Разумеется, чем меньше и дешевле квартиры, тем они более востребованы. Дешевого жилья нет отчасти потому, что нет микрорайонной застройки. Проект "Снеговая Падь" показал, что, если строить в одном месте много домов, дешевле выходит прокладка коммуникаций. Прокладывать сразу большие трубы и кабеля дешевле, чем к каждому дому строчкой тянуть свои коммуникации, которые к тому же крайне сложно проложить. От точки подключения до дома траншея для водовода, например, проходит через 15 земельных участков, у каждого из которых разные хозяева и с каждым нужно работы согласовывать.
Действительно, сейчас строят дорогое жилье, дешевое - нет. До кризиса все ринулись в премиум и верхний средний классы, в уверенности, что их благосостоянию ничего не грозит.
"Снеговая падь" пока единичный пример эконом-класса. Соответственно, это предложение "вымоется" быстрее всех, что возможно подвигнет кого-то пересмотреть проекты на тех земельных участках, которые есть в распоряжении строительных компаний.
Что сдерживает застройщиков в освоении земель под микрорайонную застройку, так это сложности с подведением сетей и вопросы с инфраструктурой - детские сады, школы, поликлиники. Если государство будет участвовать в освоении новых земельных участков именно под микрорайонную застройку, хотя бы в прокладке коммуникаций, застройщики с удовольствием возьмутся за такие проекты. Это путь к дешевому жилью - потому что когда себестоимость сетей доходит до 30% от стоимости объекта, ни о каком дешевом жилье не может быть и речи. В некоторых регионах земельные участки выставляются на аукционы уже с обязательствами местной власти обеспечить их инфраструктурой.
- Возможна ли вообще, по вашему мнению, дешевая, типовая застройка в нашем городе?
- Почему бы нет? Типовая застройка это дешево и быстро, фактически конвейер. Но для типовой застройки нужны типовые проекты - некий конструктор из прямых и угловых секций - так строятся типовые дома в Москве. Это сокращает срок проектирования, что также сказывается на цене, и, кроме того, позволяет построить гармоничный и схожий по инфраструктуре микрорайон. Но для реализации такого проекта, в первую очередь, нужны достойные земельные участки по размеру как под "Лесной квартал" и ту же "Снеговую Падь", с подъездными путями. На них нужно будет строить менее 10-15 домов, и, конечно обеспечивать их новыми инженерными сетями.
- А востребовано ли сейчас в городе, наоборот, очень дорогое жилье, так называемый "сверхпремиум" класс?
- Сверхпреимум класс - это единичные сделки и практически полное отсутствие спроса. Дело в том, что у всех очень разные вкусы и удовлетворить их, строя дома по 30-40 квартир, очень сложно. Сверхпремиум - это 10-12 квартир на весь дом, причем дом должен быть удачно расположен - иметь удобные подъездные пути, парковку, вид на море. Таких участков уже практически нет.
Отчасти те, кто может позволить себе очень дорогое жилье, предпочитают собственные дома. Кроме того, мы столкнулись при продаже пентхаусов с тем, что у всех разное понимание того, как должно выглядеть их жилье. Большинство, покупая квартиры по 250 квадратных метров, делают из них абсолютно разные проекты. Есть общий подход - большая гостиная, несколько спален и санузлов, но расположение этого всего и размеры уже не подстроишь под всех.
- Какие районы выгодны сейчас для строительства жилья? Много говорят о Чуркине, есть ли там свободные участки земли, проекты застройки? Действительно перспективно там строить?
- С появлением моста решится транспортная проблема в этом районе, но она там далеко не единственная. Чуркин застроен достаточно плотно, поэтому стоит вопрос доступности земельных участков - микрорайоны (дешевое жилье) там не построишь, если только осваивать южную оконечность мыса. Еще одна проблема - социальная среда. Инфраструктура района достаточно бедная, тем, кто там сейчас живет, этого хватит, а новым жителям уже нет. Имеет ли смысл строить что-то точечно, тоже пока непонятно - сложный рельеф, отдельные коммуникации -проект будет достаточно дорогим. И, кроме того, проблематично будет убедить людей, которые живут не на Чуркине, изменить отношение к району.
- Насколько активны сейчас дольщики в связи с недавним ажиотажем в последнее время по обманутым дольщикам? Какие у вас есть программы по их привлечению?
- У нашей компании таких проблем нет. Но, насколько я знаю, все стараются людям, попавшим в подобную ситуацию помочь. Недавно состоялось совещание у главы города, и Игорь Сергеевич сказал, что со всеми критичными вопросами можно обращаться к нему и совместно решать вопросы. Власть готова помогать в решении этих проблем и более-менее адекватные строительные компании тоже готовы работать.
Что касается привлечения, то это, конечно, реклама, новые объекты, доброе имя и хорошие взаимоотношения с теми, кто уже приобрел квартиры в наших домах, а также ипотечные программы и рассрочки. У нас часто совершают повторные покупки: купили квартиру в одном объекте, покупают в другом. Главное - качество и репутация.
- В связи с тем, что ставки по ипотеке сейчас падают, люди активнее покупают жилье в рассрочку? Каково ваше видение развития ситуации в ближайшее время?
- Ставки по ипотеке в последнее время упали до уровня докризисного. Но кризис сильно повлиял на сознание людей. Россиян, уверенных в том, что они смогут 10-15 лет платить по 20 тысяч рублей в месяц, осталось немного. Все увидели, что ситуация может измениться в один день. Ставки по ипотечным программам, наконец, снизились (сейчас они составляют порядка 12%), но теперь это мало кого убеждает.
До криза одним из самых востребованных кредитов был кредит до 1 млн рублей. Люди просто продавали свое жилье и "докладывали" на покупку нового. Так поступала не самая обеспеченная категория населения, и именно по ней кризис и ударил сильнее всего. Теперь все предпочитают копить, в крайнем случае, занимать у друзей. Если люди с хорошим доходом могут взять себе ипотеку и за 2-3 года ее погасить, то представителям среднего класса придется выплачивать пару десятков лет. Рисковать мало кто готов.
- Как обстоит дело с кадрами? "Технарей" сейчас многим не хватает, как выходите из положения?
- Во всей отрасли не хватает квалифицированного среднего звена. Не хватает начальников участков, заместителей главного инженера, специалистов по тем или иным видам работ. Я думаю, из грамотных специалистов большинство уехали в центральную часть России. А затем выросло одно- два поколения менеджеров, банкиров и юристов, но не выросло достойных грамотных технических специалистов. Уже когда я учился, технические вузы стояли полупустые, с того времени, к сожалению, мало что изменилось. Даже те, кто занимается ремонтом, замечают, что работники способные, хорошо делающие свое дело - просто нарасхват.
Мы сами учим молодое поколение: много молодежи у нас работает в строительном отделе, архитектурном подразделении, стараемся кадры растить сами, обучая их в процессе работы. Всегда готовы брать ребят на практику.
- Как сейчас строятся взаимоотношения с властью? Имеют ли место бюрократические сложности и проволочки: при получении земли под строительство, при сдаче объекта?
- В последнее время нельзя не заметить, что власть заинтересована в строительстве. Это и понятно, стройка - это новые рабочие места, развитие города, привлечение новых специалистов, рост благосостояния. Нам готовы содействовать: регулярно проводятся совместные с администрацией города круглые столы и совещания. Это радует, ведь когда власть заинтересована в развитии отрасли, будет и диалог, и решение проблем найдется, и, конечно, будет результат.
