ТСЖ и перспективы местного самоуправления

Орфография и пунктуация участников сохранена.

• #14. 28 апреля, 11:41
  Мы - муниципальное казенное учреждение "Управление по учету и содержанию муниципального жилищного фонда" Артемовского городского округа, не отнесены к Владивостоку, но проблемы в жилищной сфере для нас также актуальны, много вопросов остается без ответа.
  Наше учреждение является вновь созданным, уставом предусмотрена работа в том числе и по проведению собраний по выбору управляющей компании (УК) многоквартирными домами.
  Сейчас хочется получить ответ по порядку истребования коммунальных платежей с неплательщиков муниципального жилья, находящегося в домах имеющих УК.
  Ситуация типичная : в многоквартирном доме переданном в управление УК среди квартир принадлежащих конкретным собственникам, имеются квартиры переданные гражданам на основании договоров социального найма (имуниципальная собственность) .
  По договору собственников с УК сбор платы за коммунальные услуги осуществляется УК, которая в свою очередь заключила договор как "Заказчик" на поставку услуг (электроэнергия, тепло) с конкретным юридическим лицом "Поставщиком".
  Согласно договора управления многоквартирным домом "...управляющая организация вправе ограничивать или приостанавливать подачу собственнику коммунальных ресурсов в случае их непоной оплаты..." Также действует часть 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.
  Однако с претензией о задолженности по оплате этих услуг компания "Поставщик" обращается не к "Заказчику", а к администрации муниципального образования, мало того поставщик услуги предлагает администрации примерный порядок действий по выселению граждан, имеющих задолжеенность за коммунильные услуги, из жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности".
  В тоже время действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника муниципального жилищного фонда возмещать УК задолженность нанимателей жилых помещений по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
  
  Вопрос: Кто в такой ситуации должен истребовать долги за предоставленные свет и тепло с должников муниципального жилья ?
  
  С уважением нач. юр. отдела Шепелюк Елена
  Наш адрес: г. Артем ул. Фрунзе 82
  тел./факс 8 (42337) 336-01
  Е-mail: artem_jilfond@mail.ru
  
  
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Уважаемая Елена Шепелюк, здравствуйте.
    Как следует из представленной Вами информации, между управляющей компанией и собственниками помещений, в том числе, администрацией Артемовского городского округа в лице муниципального казенного учреждения «Управление по учету и содержанию муниципального жилищного фонда», заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого собственники передают, а управляющая компания принимает в управление в соответствии с действующим законодательством и протоколом общего собрания собственников жилого дома доли общего имущества, принадлежащие собственникам в названном многоквартирном доме. Указанным договором установлена обязанность собственников оплачивать управляющей компании расходы на обслуживание, ремонт и управление общим имуществом дома, предоставленные коммунальные услуги.
    Жилые помещения муниципального фонда, находящиеся в многоквартирном доме, сдаются ответчиком, исполняющим функции наймодателя, по договорам социального найма гражданам (нанимателям).
    В указанном случае основания для возложения на наймодателя обязанности по погашению задолженности нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг в действующем законодательстве отсутствуют.
    В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
    Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
    В соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
    В обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма входит, в том числе, поддержание надлежащего состояния жилого помещения; проведение текущего ремонта жилого помещения; своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 67 Жилищного кодекса Российской Федерации).
    Таким образом, законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность собственника муниципального жилищного фонда (Администрации Артемовского городского округа в лице муниципального казенного учреждения «Управление по учету и содержанию муниципального жилищного фонда») возмещать задолженность нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг.
    Управляющая организация вправе осуществлять взыскание задолженности с потребителей по оплате услуг, приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг при их неполной оплате нанимателями. Следовательно, управляющая компании располагает достаточными средствами для обеспечения необходимого сбора платежей с нанимателей. При этом муниципальное учреждение не должно нести ответственность за недостаточно эффективную работу управляющей компании с потребителями услуг.
    Кроме этого, сообщаем, что согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
    Статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.
    К такому договору социального найма жилого помещения применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 Жилищного кодекса Российской Федерации. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
• #13. 27 апреля, 11:23
  Добрый день, Дмитрий! Интересно Ваше мнение, как профессионала, по вопросу тарифов УК. Всем понятно, что затраты по содержанию нового дома и дома уже с "историей" разные. Должны ли в этой связи отличаться тарифы УК ? И каким нормативным документом регулируются тарифы для УК в г.Владивостоке? (Ситуацию, когда собственники утвердили тарифы для УК на собрании исключаем, вот такие собственники).
  
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Добрый день. Жилищное законодательство, а в частности, часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
    1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
    2) плату за коммунальные услуги.
    В соответствии с пунктом 31 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
    Согласно части 3 статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
    На территории города Владивостока действует постановление главы администрации города Владивостока от 21.11.2005 № 1520 «Об утверждении размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения». Указанное постановление подлежит применению в случае, если собственники жилых помещений не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, а также в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
• #12. 27 апреля, 09:02
  Кто контролирует работу ТСЖ? Существует ли какая-либо специальная структура при Думе или администрации города?
  Юрий, Владивосток
  
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Юрий, спасибо за вопрос. Довольно подробно я об этом писал, отвечая на вопрос жительницы, в доме которой создано ТСЖ «Шилкинская, 11».
    Дополнительно хочу проинформировать, что в прошлом году во всех крупных городах России были созданы отделы государственной жилищной инспекции. Владивосток не стал исключением. По информации, размещенной на сайте администрации города Владивостока, созданный отдел государственной жилищной инспекции администрации города Владивостока осуществляет отдельные государственные полномочия по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Сотрудники отдела будут контролировать использование и сохранность жилья, следить за качеством коммунальных услуг, совместно с прокуратурой города проводить инспекционные проверки и составлять протоколы о всевозможных нарушениях. Свои письменные обращения можно направлять в администрацию города Владивостока по адресу: Океанский проспект, 20 на имя начальника отдела государственной жилищной инспекции администрации города Н.А. Володченко. Располагается отдел по адресу: ул. Ильичева, 15, каб. 66а, обращаться к специалистам можно по телефону 614-321. Прием граждан осуществляется по вторникам с 14:00 до 17:00 час и по четвергам с 9:00 до 13:.00 час.
    Граждане также могут обращаться с письменным заявлением в прокуратуру с требованием принять меры прокурорского реагирования.
    В то же время не следует забывать, что контролировать работу ТСЖ вправе и сами собственники жилья через правление ТСЖ, которое является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, а также через ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ.
    В Думе города Владивостока орган, осуществляющий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, не предусмотрен.
• #11. 27 апреля, 04:25
  Добрый день, вопрос может немного не по теме конференции, но все же. В последнее время во Владивостоке сложилась ситуация, когда собственники жилья просто не могут дознаться, какая именно организация отвечает за разные объекты ЖКХ. Насколько известно из законодательства РФ, в конечном счете ответственность за ЖКХ в городе несет администрация. Так с кого же спрашивать в итоге, если какие-то аварии или нарушения?
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Добрый день. Благодарю за вопрос. Обращаю Ваше внимание на то, что обслуживание и капитальный ремонт обязан осуществлять собственник жилого фонда, который в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом и договором.
    По смыслу статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ после исполнения наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих ремонтов возлагается на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
    В случае передачи жилищного фонда в неудовлетворительном состоянии, требующего капитального ремонта, отсутствия такого ремонта со стороны администрации города Владивостока как балансодержателя, возможно получить реальную защиту своих нарушенных прав в судебном порядке путем возложения обязанности по проведению соответствующего капитального ремонта на администрацию города Владивостока в связи с неисполнением обязанности по проведению капитального ремонта жилого дома в тот период, когда такая обязанность была возложена на бывшего наймодателя.
    Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
    В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
    В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
    В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
    Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем:
    а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
    б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
    в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
    г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
    д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
    е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
    ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
    Пунктами 16 и 17 указанных Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
    Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
    В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 и являются обязательными для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
    Более того, в статье 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ \"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
    На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
    Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию.
• #10. 26 апреля, 04:47
  Я живу по ул. Шилкинская, 11, кв.310. с 2009г. в доме организовано ТСЖ "Шилкинская 11", с осени 2011г. стали ходить всякие ходоки уговаривали за управляющую компанию, в янване 2012г. провели общее собрание собственников жилья, подтвердили свое желание иметь в управлении ТСЖ, но Адми-нистрации города, на балансе которой находятся 50 квартир отказалась поддержать нас и сейчас приносят две квитанции (УК и ТСЖ) на оплату за обслуживвание дома, как быть в этой ситуации?
  мой электронный адрес: anna8@ack.ru это по ТСЖ "Шилкинская 11" Степченко Энгелина Пафирьевна тел. 294-46-49
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Отвечая на Ваш вопрос, отмечу, что в последнее время жители Владивостока уже не удивляются, когда в почтовых ящиках обнаруживают две, а то и три квитанции от разных управляющих организаций или ТСЖ. Чтобы приступить к управлению домом, собственники на общем собрании должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Вспомните, проводили ли на Вашем доме голосование, какую управляющую организацию выбирали, заключили ли Вы с ней договор. Чтобы это выяснить, напишите запросы в обе организации с требованием разъяснить - на каком основании компания выставляет квитанции. Основанием для выставления квитанций может стать лишь протокол решения общего собрания собственников дома о выборе данной управляющей организации или ТСЖ, а так же бюллетени для голосования, где должны были выразить свою волю собственники квартир. Если голосование не проводилось, а договоры так и не заключены, то компания выставляет Вам счета незаконно. Имейте в виду, что заявление в управляющую организацию или ТСЖ нужно подать в письменном виде. Обязательно зарегистрируйте его под входящий номер и оставьте копию себе. В течение 30 дней Вам обязаны ответить. Как показывает практика, телефонные и устные переговоры не имеют никакой юридической силы. Выводы можно делать только на основании документов.
    Кроме этого, Вы можете обратиться в Управление содержания жилого фонда администрации города Владивостока с заявлением о том, кто и на каком основании управляет Вашим домом. Обязательно уточните, от какой даты протокол по выбору управляющей организации или ТСЖ, обратите внимание - совпадает ли он с датой протокола, которую Вам предоставила управляющая организация или ТСЖ.
    Статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен государственный жилищный надзор, который осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.
    Должностные лица органов государственного жилищного надзора, являющиеся государственными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения.
    Кроме этого, органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
    В соответствии с частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Поэтому обслуживание Вашего дома и выпуск двойных квитанций двумя организациями - грубое нарушение закона, а надзор за исполнением законов осуществляет прокуратура. Поэтому Вы также можете обратиться с письменным заявлением в прокуратуру по вашему району и требованием принять меры прокурорского реагирования.
    Таким образом, если на Вашем доме произошел «раскол», голосования то за одну, то за другую управляющую организацию или ТСЖ идут день за днем, или управляющие организации судятся между собой, то в Вашем случае эксперты советуют не платить по квитанциям до тех пор, пока Вы не убедитесь в законной работе единственной управляющей организации. Ведь если Вы перечислите деньги «не туда», то вернуть их будет практически невозможно. При этом компания, которая все это время обслуживала Ваш дом на законных основаниях, занесет Вас в список должников и рано или поздно потребует свои счета оплатить.
    
• #9. 26 апреля, 04:44
  Что эффективнее - УК или ТСЖ? И почему?
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Спасибо за вопрос. Очень подробно о способах управления домом посредством УК или ТСЖ мною описано ниже. Собственники жилья, проживающие в многоквартирном доме, напоминаю, самостоятельно определяют, какой способ управления домом им наиболее приемлем.
• #8. 26 апреля, 04:44
  Здравствуйте! Из СМИ стало известно, что мэрия отсуживает у «Примводоканала» большие деньги за использование этой организацией каких-то кандеек в городе, мастерских и прочих производственных помещений. Само по себе это странно, но вопрос в другом: не приведет ли такое сутяжничество к тому, что УК, ТСЖ и жители будут больше платить за воду и канализацию?
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Спасибо за вопрос. Дума города Владивостока не располагает информацией о судебных спорах между администрацией города Владивостока и КГУП Приморский Водоканал. Предлагаю обратиться непосредственно в администрацию города Владивостока за разъяснениями в более корректной форме и с указанием конкретных адресов, по которым, по Вашему мнению, происходят судебные споры.
• #7. 26 апреля, 04:40
  Как вы в целом оцениваете уровень развития самоуправления во Владивостоке?
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Благодарю за вопрос. К сожалению, как показывает практика, население не очень активно участвует в процессе местного самоуправления. Все больше слышатся недовольства и возмущение граждан. Хотя все-таки следует отметить и рост активности граждан в этом процессе. Однако, реалии сегодняшнего дня таковы, что граждане поставлены в условия, когда им необходимо самим участвовать в этом процессе, повышать свою грамотность и принимать ответственность, в том числе и за управление собственным многоквартирным домом. Другого пути нет.
    
    
• #6. 26 апреля, 04:37
  Какие решения приняла Дума города Владивостока в области ТСЖ? Есть ли организации, которые помогут собственникам жилья во Владивостоке организовать ТСЖ?
  
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Реализованная в городе Владивостоке в 2008 - 2010 годах муниципальная целевая программа \"Формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья\" на 2008 - 2010 годы\" (муниципальный правовой акт города Владивостока от 15.09.2008 № 52-МПА), утвержденная Думой города Владивостока 09.09.2008, достигла своей цели и способствовала активному созданию товариществ собственников жилья.
    В развитие указанной Программы постановлением администрации города Владивостока от 26.05.2011 № 1194 утверждена долгосрочная целевая программа \"Формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Владивостоке\" на 2011 - 2012 годы\", которая имеет важную роль в процессах формирования института ответственного, образованного в вопросах управления, договорных отношений, энергоэффективности и энергосбережения собственника жилья, института управления домами - товариществами собственников жилья, а также модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства в городе Владивостоке. Данная Программа направлена на решение таких проблем, как оплата регистрационного взноса при регистрации ТСЖ, отсутствие технических паспортов на ряд многоквартирных домов, длительная, сложная и дорогостоящая процедура оформления земельных участков под многоквартирными домами, которые препятствуют распространению формы управления ТСЖ в городе Владивостоке. Мероприятия Программы направлены на осуществление предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации полномочий органа местного самоуправления по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность и на реализацию Стратегии социально-экономического развития Приморского края до 2025 года, утвержденной Законом Приморского края от 20.10.2008 № 324-КЗ.
    Управления содержания жилищного фонда администрации города Владивостока в рамках указанной Программы обеспечивает методической поддержкой членов правлений ТСЖ по вопросам заключения договоров, проведения ремонтов здания и объектов благоустройства, использования общего имущества, определения платы за содержание и ремонт жилых помещений и иных предусмотренных законодательством взносов собственников помещений; организует проведение занятий по обучению инициативных групп собственников помещений по порядку организации и проведения общих собраний, оформлению протоколов, оформлению документов для участия в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов; оказание методической, консультационной помощи инициативным группам собственников, действующим товариществам жилья в вопросах энергосбережения и энергоэффективности многоквартирных жилых домов.
    Кроме этого, Управление муниципальной собственности администрации города Владивостока осуществляет подготовку и передачу технических паспортов (при их отсутствии) на многоквартирные дома, собственники помещений которых избрали способ управления домом посредством ТСЖ. Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока формирует земельные участки под многоквартирными домами, собственники помещений которых избрали способ управления домом посредством ТСЖ, оказывает консультативную помощь представителям ТСЖ по вопросам оформления земельных участков под многоквартирными домами. Управление по работе со средствами массовой информации администрации города Владивостока ведет информационную работу по освещению вопросов, связанных с созданием и деятельностью ТСЖ.
    
• #5. 25 апреля, 03:08
  У нас все с опозданием!!! Уже в западной части матушки-России пришли к выводу, что ТСЖ - это реально только на новых домах, а в жилом фонде возрастом свыше 7 лет - нереально содержать без помощи государства. И так активно уже никто за ТСЖ не агитирует!!! "Многие приморцы предпочитают ТСЖ" Это слишком сильно сказано. А Вы с каким предложением?
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Добрый день, отвечая на Ваш вопрос, хочу сказать, что в соответствии с действующим жилищным законодательством собственники самостоятельно несут все расходы, связанные с содержанием своего жилищного фонда, не стоит рассчитывать на то, что государство будет постоянно помогать в этом вопросе, поэтому понятие \"выгодности\" содержания представляется абстрактным. Какая из форм собственности для конкретного жилого фонда является наиболее удобной и экономичной, может решить только сам собственник. Но, как я и указывал ранее, исходя из собственного опыта и проведенного анализа деятельности ТСЖ на территории города, считаю, что ТСЖ - форма удобная и перспективная.
• #4. 25 апреля, 01:01
  Председатель ТСЖ должен знать правовые документы: Правила коммунальных услуг, ЖК РФ, НГ РФ, разбирать в бух учете, внутридомовых системах, быть психологом, договариваться и находить компромисное решение во всех решаемых вопросах, среди жильцов таких уникальных спецов нет, как тогда управлять домом, под управляйку не пойдем деньги берут, услуги ни какой.
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Спасибо за вопрос. В соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Председатель правления ТСЖ не отнесен к органам управления, но действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности.
    В случае, если вы считаете, что Вашему ТСЖ необходимо профессиональное управление, но вы не готовы сотрудничать с управляющей организацией, привлекайте, как уже было указано выше, управляющего домом (управляющего ТСЖ) с целью возложения на него всех административных функции по организации работы товарищества.
    
• #3. 25 апреля, 00:56
  Председателем ТСЖ может быть только член ТСЖ, все риски, ответственность и подпись всех документов лежит только на председателе. Наш председатель занят на основной работе и только внерабочее время может исполнять обязанности председателя, за свою работу и ответственность председатель материального вознаграждения не получает. Нанятый управдом получает зарплату но ни за что не отвечает, хоть и есть трудовой договор с ним. Как и каким документом возложить ответственность на управдома, может доверенность, но какая, есть риск использования в своих целях.
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Спасибо за вопрос. Не все товарищества, чувствующие необходимость в профессиональном управлении, готовы отдать бразды правления домом в руки коммерческой организации. Хороший выход для них - привлечь управляющего домом. Это физическое лицо, на которого возлагаются все административные функции по организации работы товарищества. Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, на наш взгляд, закономерна и будет развиваться.
    Управляющий - это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового. Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров - трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного). Эти договоры существенно отличаются от договора управления, о котором говорится в ст. 162 ЖК РФ.
    В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант - члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно только по основаниям, предусмотренным в ст. 81 ТК РФ.
    Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
    - принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
    - положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим \"прочим\" и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.
    По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
    Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
    Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.
    Говоря о наделении управляющего полномочиями, нужно упомянуть, что договор регулирует внутренние отношения между ним и ТСЖ. Для того чтобы управляющий мог представлять интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами, необходима доверенность (гл. 10 ГК РФ). Такая доверенность выдается председателем правления ТСЖ как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.
    Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
    Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
    Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
    Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
    - подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
    - заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
    - заключение иных договоров от имени ТСЖ;
    - наем и увольнение работников;
    - осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
    - представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
    - подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
    - подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
    - взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
    - взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
    При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.
    Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего.
    
• #2. 24 апреля, 09:21
  В какой форме УК или ТСЖ должны известить жителей дома о дате смены управляющей компании?
  Должно ли ТСЖ известить расчетно кассовый центр о смене управления домом?
  Где во Владивостоке можно узнать о дате передачи дома от одной управляющей компании другой?
  С уважением Владимир.
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    Здравствуйте Владимир,спасибо за вопросы. Законодательство не регламентирует особый порядок уведомления собственников о смене управляющей организации. Чаще всего решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех жильцов месте. Управляющая организация в соответствии со ст. 10 ЖК РФ приобретает права и обязанности на управление домом только с момента вхождения в договорные отношения с собственниками помещений, а именно с момента начала исполнения обязательств ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Полномочия Управляющей организации подтверждаются протоколом общего собрания и бланками голосования. Управляющая компания может выставлять счета только в том случае, если собственники на общем собрании проголосовали за выбор данной организации и заключили с ней договор управления. При этом количество собственников, заключивших договор должно быть не менее 50% от общего числа собственников.
    Уполномоченное общим собранием лицо, инициатор проведения общего собрания или выбранное правление ТСЖ, обязано:
    – направить в администрацию города копии протокола общего собрания, документов, подтверждающих решение собственников;
    – довести до сведения действующей УК либо ТСЖ решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования;
    – обратиться к действующей УК либо ТСЖ с заявлением о расторжении договора управления и указанием выбранной УК либо ТСЖ в сроки, определенные общим собранием, но не позднее, чем за 30 дней до дня, когда организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, обязана приступить к управлению многоквартирным домом.
    Таким образом, за 30 дней до окончания срока договора следует уведомить прежнюю управляющую организацию о том, что договор продлеваться не будет. Организация, при этом, обязана продолжать выполнение своих обязательств до окончания срока договора, если это обязательство нарушается, можно подать жалобу в прокуратуру. Также необходимо уведомить Управление содержания жилищного фонда администрации города Владивостока и в организацию, которая занимается начислением платежей (например, ВЦКП).
    В соответствии с Положением о согласительной комиссии города Владивостока в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным распоряжением администрации города Владивостока от 03.06.2010 № 520-р, в целях обеспечения равных условий для управления многоквартирными домами и деятельности управляющих организаций города Владивостока независимо от их организационно-правовых форм, создана согласительная комиссия города Владивостока. Указанная комиссия осуществляет проведение согласительных процедур по разрешению споров, возникающих в процессе изменения способа управления многоквартирным домом, расторжения договора управления многоквартирным домом, создания либо ликвидации товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Проведение согласительных процедур осуществляется в случае поступления от организаций или собственников помещений в многоквартирных домах заявления о наличии спора о праве управления многоквартирным домом, выразившемся в отказе лица, осуществлявшего управление многоквартирным домом, после наступления обстоятельств, повлекших утрату им права управлять многоквартирным домом, передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы лицу, получившему право управлять многоквартирным домом, а равно в создании иных препятствий для осуществления законного права управления многоквартирным домом. Место заседаний комиссии - г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 15 (управление содержания жилищного фонда администрации города Владивостока).
    Информацию об организациях, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами во Владивостоке можно получить в Управлении содержания жилищного фонда администрации (ул. Ильичева, 15, 4 этаж, кабинет 59).
    
• #1. 24 апреля, 00:22
  Здравствуйте! Объясните, пожалуйста - почему все агитируют за ТСЖ? Чем оно лучше управляющих компаний?
  • Пенязь Дмитрий

    Депутат думы Владивостока
    
    Спасибо за вопрос. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. С 1 марта 2005 г. вступил в действие Жилищный кодекс РФ, содержащий достаточно много новых правовых норм. Раздел VI ЖК посвящен правовому режиму создания и деятельности товариществ собственников жилья, которые признаются одной из форм управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах.
    Если в период действия ФЗ \"О товариществах собственников жилья\" учреждение ТСЖ выступало сугубо добровольным делом жильцов, то после вступления в силу нового ЖК РФ ситуация совершенно изменилась. Так, Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ \"О введении в действие Жилищного кодекса РФ\" в ст. 18 установил, что органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Порядок управления многоквартирными домами установлен разделом VIII ЖК. В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
    1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
    2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
    3) управление управляющей организацией.
    При непосредственном управлении домом собственниками помещений, с одной стороны, каждый собственник заключает от своего имени договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
    Таким образом, каждый собственник самостоятельно решает все вопросы, относящиеся к пользованию коммунальными услугами и проживанию в этом доме, и никак не зависит от того, насколько добросовестно оплачивают эти услуги его соседи. С другой стороны, в этом случае остается непонятным, откуда возьмутся, и как будут расходоваться деньги на содержание и необходимый ремонт общего имущества. Еще одна проблема, актуальная для больших городов, - в них существуют дома, рассчитанные на 1000 и более квартир. В таких домах на данный момент далеко не все жильцы воспользовались своим правом на приватизацию жилья, и не факт, что 100% такой жилплощади будет приватизировано. Не будем забывать и о жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Получается, что в таких случаях собственники будут связаны усмотрением местных властей и фактической реализации прав, предоставленных ст. ст. 161 - 165 ЖК, не произойдет. Кроме того, созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое уполномочено решать различные вопросы, связанные с управлением общим имуществом, достаточно проблематичен в домах, где проживает 2 - 2,5 тысячи жильцов.
    При управлении домом управляющей организацией, естественно, будет обеспечено профессиональное оказание коммунальных услуг, грамотный расчет средств, которые необходимо выделить на ремонт, благоустройство и т.п. Вместе с тем управляющая организация заключает договоры не с одним домом, и в ее интересах следить за своевременным внесением коммунальных платежей, используя при этом простой и проверенный способ: при образовании задолженности у жильцов одного дома приостановить оказание услуг для всех субъектов, доверившихся этой организации. Кроме того, расчет стоимости коммунальных услуг в этом случае определяется на основании общедомовых, а не квартирных приборов учета, либо по установленным органами власти нормативам. В данном случае неминуемо появится еще одна проблема, связанная с добросовестностью управляющих организаций.
    При коллективном управлении домом - посредством создания ТСЖ - интересы рядовых жильцов будет защищать специально создаваемое юридическое лицо, которое сможет контролировать организации, поставляющие коммунальные услуги. Правда, в этом случае становятся неизбежными затраты на деятельность ТСЖ. Кроме того, в плане учета коммунальных услуг наверняка приоритет будет отдаваться общедомовым узлам учета. Риск же приостановки оказания коммунальных услуг здесь несколько ниже, поскольку правление ТСЖ должно уметь обеспечить своевременную их оплату, чтобы не страдали жильцы всего дома.
    В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
    По сути, на сегодняшний день ТСЖ является наиболее оптимальной формой управления многоквартирными домами, выгодной как для граждан - собственников жилья, так и для государства. В данном случае и простым людям, и организациям, предоставляющим коммунальные услуги, и органам власти выгодно иметь своеобразный \"буфер\", которым и будут выступать ТСЖ. Во многих субъектах РФ местная власть оказывает покровительство создаваемым товариществам собственников жилья.
    Во многих регионах нашей страны, как и в городе Владивостоке, органы власти проводят разъяснительную работу по созданию товариществ собственников жилья. Очевидно, что именно этой форме управления многоквартирными домами отдается максимальное предпочтение. Вместе с тем создание ТСЖ - достаточно сложная процедура, требующая и временных, и материальных затрат. Окончательный выбор каким способом управлятьмногоквартирным домом, делать Вам собственникам жилья.