Средняя стоимость квадратного метра жилья в Приморье достигла 100 тысяч рублей. За год квартиры подорожали до 30 тысяч за "квадрат". В новостройках Владивостока цены превысили 120 тысяч рублей за кв. метр. И это не предел. Прогнозируется дальнейший рост цен на жилье в Приморском крае, сообщает ИА PrimaMedia.
Как складывается ситуация на рынке жилой недвижимости, есть ли поводы для паники и основания для оптимизма, агентство разбиралось вместе с экспертами.
Люди хотят сохранить деньги
Согласно Приморскстату, средняя стоимость "квадрата" в крае в третьем квартале 2020 года составила 107,1 тысяч рублей на первичном рынке и 100,8 тысяч рублей на вторичном. Тогда как в третьем квартале 2019 года эти показатели были на уровне 90 и 97 тысяч рублей. То есть за год "квадрат" подорожал более чем на 10 тысяч рублей.
В новостройках среднерыночная цена кв. метра жилья эконом-класса выросла на 27 тысяч рублей по отношению к аналогичному периоду прошлого года и превысила 90 тысяч рублей (против 63,8 тысяч в 2019 году).
Квартиры улучшенного качества продаются за 113,8 тысяч рублей квадратный метр (против 89 тысяч в 2019 году).
Ажиотажный спрос
Эксперты объясняют рывок цен ажиотажным спросом при ограниченном предложении.
По словам независимого эксперта по рынку недвижимости ЕЭК ООН Владимира Каплинского, спрос подогрели несколько факторов.
Во-первых, программы льготной ипотеки. Это и дальневосточная ипотека под 1%, и программа субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5%. За время действия "Дальневосточной ипотеки" приморцы оформили более трех тысяч льготных ипотечных кредитов на сумму свыше 11 млрд рублей. Это лучший показатель по Дальнему Востоку.
Во-вторых, на рынок влияет ситуация экономической неопределенности и снижение доходности по вкладам населения.
"Учитывая, что банки снизили процентную ставку по депозитным вкладам, граждане стали активно снимать свои средства с депозитных счетов. Сыграли роль новости о том, что доходы россиян, зарабатывающих больше 5 млн рублей в год, с 2021 года будут облагаться по повышенной ставке в 15%. Плюс экономическая неопределенность на фоне пандемии и нагнетание обстановки в информационном пространстве. Люди стремятся сохранить свои деньги, вложив их в недвижимость", — комментирует эксперт.
Предложение при этом выросло незначительно. В январе-июне 2020 года объем работ, выполненный по виду деятельности "строительство" организациями всех форм собственности в Приморье, составил 42 618,7 млн рублей, сообщает правительство края. Это на 9,3% больше января-июня 2019 года. Но нельзя забывать, что во многом рост происходит благодаря индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), то есть вводу жилья населением.
По Владивостоку в январе-октябре 2020 года отмечено снижение на 27 % объема строительных работ по подрядным организациям (без субъектов малого предпринимательства) к аналогичному периоду 2019 года. Ввод в эксплуатацию жилых домов составил 238,5 тысяч кв. метров, в 1,7 раза больше января-октября 2019 года. При этом в 2012-2014 годах, когда рынок находился на пике, во Владивостоке вводили до 500 тысяч кв. метров жилья в год.
Дешевле всего — в Хороле
Играют роль и локальные факторы. Цена "квадрата" отличается в разных муниципалитетах. Дороже всего — в Артеме (91,4 тысяча кв. метр) и Большом Камне (91,2 тысяча кв. метр). В Уссурийске "квадрат" стоит в среднем 80 тысяч, в Находке — 64,8. Дешевле всего — в Хороле (10,6 тысяч кв. метр) и Дальнегорске (18,6). В некоторых районных центрах можно купить приличную однокомнатную квартиру за 400-500 тысяч рублей.
Цены на квартиры в Приморском крае. Фото: Портал "НайдиДом"
"В Большом Камне реализуются крупные промышленные проекты, которые требуют рабочих рук — проект реконструкции верфи "Звезда" и другие. Тысячи человек едут в Большой Камень, а где их расселять? Нового жилья почти не строят. Спрос растет со стороны военных, рабочих, снять квартиру практически нереально. Соответственно, цены на жилье взлетели", — комментирует Владимир Каплинский.
В кулуарах застройщики обсуждают сверхприбыль, полученную на волне ажиотажного спроса, сообщают источники.
Строительного бизнеса так же коснулась пандемия. Цена фрахта выросла в 4-5 раз, стройматериалы подорожали. Однако продажи покрывают все расходы.
Цены улетают в космос
Отдельного внимания заслуживает Владивосток, где цены, по словам риелторов, "улетели в космос". Сегодня риелторские агентства оценивают среднерыночную стоимость "квадрата" в новостройках Владивостока в диапазоне 123-125 тысяч рублей кв. метр. На "вторичке" — свыше 130 тысяч рублей. Причем подорожание происходит каждый месяц.
"В сентябре средняя удельная цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья Владивостока составила 131,9 тысяч рублей кв. метр, рост на 1,25%. Средняя полная цена предложения составила 7,1 млн и выросла за месяц на 1,68%. Стоимость квартир на средних этажах — 133, 8 тысяч рублей кв. метр, в кирпичных домах — 136 тысяч рублей. Максимальная средняя удельная цена предложения (вторичный рынок) в районе "Первая речка" — 156 тысяч рублей, (от 76,7 до 307,8 тысяч рублей) Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья составила 121, 4 тысячи рублей, рост на 1,95% в сравнении с предыдущим месяцем", — сообщает оценочная компания "Индустрия-Р". По информации аналитиков, существуют все предпосылки для дальнейшего роста.
Директор АН "Городской риелторский центр" Сергей Косиков отмечает, что если до запуска "Дальневосточной ипотеки" в 2019 году на первичном рынке дальневосточной столицы "квадрат стоил 80-100 тысяч рублей, то в декабре 2020 года он стоит 110-120 тысяч.
"Предпосылок для снижения цен нет. Продолжают действовать льготные программы, которых большое количество. Депозиты подешевели, а недвижимость — хороший способ сохранения денег", — комментирует эксперт.
Сегодня во Владивостоке нелегко найти квартиры дешевле 100 тысяч за квадрат. Среди вариантов — жилой комплекс "Восточный луч" в районе "Снеговая Падь", новостройки в пригороде.
"Цены ниже 100 тысяч только в "Эко-Квартале" на Давыдова, чуть выше 100 тысяч можно найти в "Зеленом Бульваре", "Фрегате", "Лесном Квартале", — сообщили в одном из риелторских агентств.
Дешевое жилье строить невыгодно
Характерно, что спрос растет во всех сегментах, от эконома до бизнеса. И во всех сегментах на рынке жилой недвижимости присутствует дефицит.
"Стоимость жилья в Приморском крае растет на 10% в год. С учетом экономических показателей в регионе и динамики показателей жилищного строительства, целесообразно строительство жилья эконом-класса", — следует из аналитического отчета единого института развития в жилищной сфере Дом.РФ.
Однако застройщики не спешат строить дешевое жилье. Источники агентства отмечают, что это не слишком выгодно в условиях дефицита земельных участков. Чем дороже квартира — тем большую прибыль можно из нее извлечь.
Наблюдается дефицит предложения и в бизнес-сегменте (напомним, что официальной градации эконом-комфорт-бизнес нет). В этой нише собеседники отметили проект ЖК Novatoria от авторов "Мариниста" компании "Ареал-Девелопмент".
Таким образом сложилась парадоксальная ситуация. Правительство стремится сделать жилье доступнее через льготную ипотеку, но рост цен съедает разницу в процентах.
Жилищный парадокс
Может ли исправить ситуацию растущая конкуренция? На этот вопрос эксперты отвечают без лишнего оптимизма. Действительно, на приморском рынке появились новые девелоперы из Хабаровска и Краснодара. Мощная заявка поступила от лидера списка Forbes группы компаний ПИК, купившей 13 земельных участков во Владивостоке.
"Но не стоит забывать, что средний срок реализации проекта в области жилищного строительства занимает два года. В перспективе возможна некоторая стабилизация и снижение цен. Появление новых застройщиков увеличивает конкуренцию. При этом рост жилищного строительства связан с ростом экономики. Понимается экономика — растут доходы населения — увеличивается спрос. Так что о значительном снижении говорить не приходится", — комментирует Сергей Косиков.
Источники агентства отмечают, что один ЖК — это порядка 8 тысяч кв. метров площади. Указом президента поручено предусмотреть увеличение годового объема жилищного строительства на Дальнем Востоке в 1,6 раза до 2024 года. То есть строить необходимо намного больше. А для этого нужно комплексно решать вопросы развития территорий при государственном участии.
"Необходимо вести работу по земельным участкам, решать проблему земель Минобороны, передача которых в краевую собственность затягивается, способствовать реализации крупных, социально важных проектов комплексной застройки, планировать развитие территорий в перспективе на 2-5-10 лет. Также я считаю, что город нужно развивать в северном направлении, в сторону Артема, застраивать окраины, выносить туда административные центры. Нам нужен "Большой Владивосток", — говорит Владимир Каплинский.
