Аукцион по продаже земельных участков на Дальпрессе во Владивостоке еще не объявлен, но уже приковал к себе большое внимание. Инвестор получит 2,72 гектара земли между улицей Комсомольской и проспектом Красного Знамени под комплексное освоение и представит новую концепцию развития территории. Кто может стать первой ласточкой "реновации" в городе, сколько стоят земли Дальпресса, и как должен выглядеть проект застройки, ИА PrimaMedia обсудило с экспертами.
От 180 тысяч за квадрат
Предстоящие торги окружены интригой и обещают войти в историю дальневосточной столицы. Впервые остатки частного сектора практически в центре города подлежат расселению и комплексному освоению. По генплану здесь зона ОД2, делового и коммерческого назначения, где разрешена смешанная застройка до 30 этажей.
Неудивительно, что именно отсюда стартует "реновация", считают эксперты. Разруха на Дальпрессе — показательный пример градостроительной отсталости Владивостока, за которую "стыдно перед иностранными коллегами".
"Недвижимость на Дальпрессе может стоить очень больших денег. Если говорить о жилищном строительстве, этот район отлично подходит для проектов, аналогичных "Маринисту", ЖК Novatoria , ЖК "Аквамарин", а там "квадрат" стоит от 180 тысяч рублей и выше", — комментирует глава АН "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков.
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Директор ООО"Центр Развития Инвестиций" Марина Макеева отмечает, что земля имеет массу достоинств: выгодная локация, хорошая транспортная доступность, рядом море, до центра города можно за десять минут дойти пешком. Фактически во Владивостоке больше нет подобных предложений под коммерческую застройку.
"Естественно, для любого инвестора стоимость земельного участка не должна превышать 10 процентов от предполагаемых инвестиций, возможно, 15 процентов для особенно перспективного рынка. Если участок укладывается в эти ценовые категории, его можно назвать инвестиционно-привлекательным. За сколько "разыграют" землю на Дальпрессе, сказать не может никто", — говорит Марина Макеева.
В то же время собеседница обращает внимание, что рынок земельных участков перегрет в дальневосточной столице, отличается большой волатильностью и разбросами цен. На улице Комсомольской одна сотка может стоить 420 тысяч рублей. "Это просто запредельная стоимость", — отмечает Марина Макеева.
Ресурсные игроки
Сергей Косиков уверен, что в рамках КРТ цены на землю могут быть намного выше. Но, по его словам, сегодня на рынке достаточно ресурсных игроков, которые могут взяться за этот проект.
"Вспомним последний аукцион "Дом.рф", когда 9 гектаров на Лесной продали за 1,2 миллиарда рублей", — приводит пример эксперт.
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Эти торги были одними из самых конкурентных в 2021 году. Начальная стоимость 8.98 га в районе улицы Лесная, 12 и проспекта 100-летия Владивостока, 180 составила 502 млн рублей. За лот бились пять участников, включая ООО "Инвестиционные решения", которое связывают с одним из крупнейших в России федеральных девелоперов группой компаний "ПИК", лидером списка Forbes.
Но победил местный игрок ООО "СЗ Ресурс", компания владельца магазинов "Бубль Гум" Вадима Михайлюка и девелопера Бориса Позднякова. Участок ушел с молотка за 1,2 млрд рублей, по цене вдвое выше изначальной.
"Аукцион по продаже участков на Лесной выиграл местный игрок, и это было ожидаемо, так как федералы еще не совсем привыкли к нашим ценам на землю. Но в случае с Дальпрессом можно ожидать, что заинтересованность федералов будет достаточно велика, чтобы предложить лучшую цену", — считает Сергей Косиков.
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Много фактов говорит в пользу того, что данные предположения имеют под собой основания. В 2020 году компания Wainbridge Кирилла Писарева (группа компаний ПИК), подписала партнерское соглашение с "Ареал-Девелопмент".
Ранее в Wainbridge уточняли изданию "Коммерсант", что компания будет участвовать в возведении уже строящегося жилого комплекса Novatoria (47,380 тысяч кв. метров, 364 квартиры) в центре Владивостока (ул. Алеутская, 65а). Стороны также договорились о реализации еще одного крупного проекта.
Да и глава Владивостока Олег Гуменюк на встрече с представителями Wainbridge всячески демонстрировал лояльность, обсуждая планы комплексного развития Дальпресса и Голубиной пади.
Проект для людей
Федералы или местные — главное, чтобы проект был для людей, подчеркивают собеседники агентства.
"В любом случае, я считаю, данный проект обязательно надо рассматривать на градостроительном совете при губернаторе края. Для нашего города он очень значимый, поэтому на рассмотрение необходимо предоставить как минимум две концепции этой застройки", — комментирует генеральный директор архитектурно-строительной компании "Град-М", заместитель председателя правления Приморского краевого отделения общественной организации "Союз архитекторов России", член архитектурного совета при губернаторе Приморья Андрей Борняков.
Эксперт акцентирует, что к "реновации" нужно подходить взвешенно: и с точки зрения функционала, и архитектуры проект должен гармонично вписываться в городскую среду.
"В соответствии с градостроительными нормами необходимо набрать плотности застройки, чтобы проект был рентабельным. Если инвестор решит построить на Дальпрессе четыре 30-этажных "свечки", необходимо смотреть, насколько это композиционно приемлемый вариант. Нелепость ли это, или правильно проработанные доминанты могут стать архитектурным украшением города. На градостроительном совете эксперты дадут оценку", — говорит Андрей Борняков.
Профессор, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук Валентин Аникеев рассказывает, что еще в 2017 году японская компания Nikken Sekkei представила концепцию развития Владивостокского городского округа, где в районе Дальпресса предполагалась деловая застройка. Конечно, Nikken Sikkei совершенно незнакомы с традициями российской архитектуры и градостроительства, а тем более, с ситуацией на строительном рынке Владивостока, они подготовили даже не мастер-план, а так, прожект. Тем не менее, получилось занимательно.
Nikken Sikkei честно отработала поручение премьера Синдзо Абэ, на Восточном экономическом форуме пообещавшему Владимиру Путину помочь в развитии Владивостока.
Согласно замыслу японцев, в районе Первой речки разместятся бизнес-район с высотными зданиями, гостиничная инфраструктура, Предполагается усиление "идентификации территории как Центра бизнеса и рекреации Владивостока".
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Район Дальпресса. Фото: ИА PrimaMedia
Зампред правительства Игорь Шувалов работу Nikken Sikkei похвалил, отметив, что она "даст новое дыхание Владивостоку". Но экспертное сообщество ее раскритиковало. Возможно, инвестору будет интересно с ней ознакомиться.
Нужно наводить порядок
Эксперты поддерживают планы по комплексному развитию территорий.
Сегодня у города есть все инструменты, чтобы "навести порядок". И опыт Дальпресса в этом отношении будет показательным.
Отметим, что в декабре 2020 года, после изменений федерального законодательства, появился механизм КРТ, утверждающий новый порядок расселения жилья, попадающего в зону застройки. Теперь, если правообладатели не согласятся покинуть свои дома в обмен на "равноценное возмещение", их могут выселить через суд. На днях депутаты Законодательного Собрания Приморья привели региональное законодательство в соответствие с федеральным. На заседании комитета по экономической политике и собственности парламентарии приняли поправки, которые создают условия для комплексного развития территорий и переселения людей из ветхого и аварийного жилья.
В "распадке" Дальпресса сегодня проживают 52 семьи. Они боятся за свое будущее. Как подчеркивают эксперты, важно, чтобы в процессе реновации не пострадали люди. И здесь уже городские власти должны показать, что цель "реновации" — действительно развитие территории.
председатель совета ТОС "Патрокл-Сочинская", член градостроительного совета при администрации города Владивостока
членкор Российской академии архитектуры и строительных наук
Автор фото: ИА PrimaMedia
В городе нужно наводить порядок. Пройдитесь в районе Комсомольской, Амурской улиц — стыдно смотреть. Когда к нам приезжали питерские партнеры, иностранцы, близко не хотелось пускать их в эти районы, потому что убогость невероятная.